房地產(chǎn)估價(jià)中的還原利率探析

　　 　　【摘 要】收益還原法是房地產(chǎn)估價(jià)中常用的三種重要方法之一，在確定待估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，還原利率的準(zhǔn)確與否，極大地影響了該方法所評估出的價(jià)格。本文從分析還原利率的實(shí)質(zhì)與類型入手，結(jié)合探討了確定還原利率應(yīng)進(jìn)循的原則與應(yīng)考慮的因素，最后提出了求取還原利率的若干方法。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià) 收益還原法 還原利率
　　
　　1引言
　　在房地產(chǎn)估價(jià)中，經(jīng)常用到的方法有三種:市場法、成本法和收益還原法。而對收益性物業(yè)諸如商場、商鋪、寫字樓、賓館等，決定其當(dāng)前價(jià)值的不是過去的因素，而是未來的因素，也就是說基于市場參與者對未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期，因此利用前兩種方法往往無法準(zhǔn)確地反映其真實(shí)價(jià)值，因此就需要用到收益還原法來完成。收益法是基于預(yù)期原理，即未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值，根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)的正常年收益，扣除必要的各項(xiàng)費(fèi)用和稅費(fèi)后，獲得其年純收益，然后將該年純收益利用還原利率還原，即得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格。實(shí)際工作中，由于還原利率的確定在一定程度上難以得到解決，因此，其應(yīng)用受到限制。
　　2還原利率的實(shí)質(zhì)
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上，還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價(jià)格的比率，實(shí)際是一種投資收益率或投資報(bào)酬率。用馬克思的地價(jià)公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，購買房地產(chǎn)(尤其是收益性房地產(chǎn))，實(shí)質(zhì)上就是一種投資，其投資額就是該房地產(chǎn)的價(jià)格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。
　　在市場規(guī)律作用下，投資收益率的高低與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風(fēng)險(xiǎn)，其收益率應(yīng)該相同�；�于此，還原利率的實(shí)質(zhì)可闡述為下列四個(gè)方面:
　�。�1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應(yīng)用將喪失其基礎(chǔ)，計(jì)算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲(chǔ)蓄利率或國債利率，否則此項(xiàng)投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國債；（3)在物價(jià)變動(dòng)的情況下，其應(yīng)能彌補(bǔ)物價(jià)變動(dòng)所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，即投資風(fēng)險(xiǎn)越大的項(xiàng)目，其值應(yīng)越大，反之則越小。
　　3 還原利率的類型
　　照評估對象的不同，即單純的土地估價(jià)、建筑物的估價(jià)或房地產(chǎn)的估價(jià)，可將還原利率分為3類:（1)土地還原利率(r_L):求取土地價(jià)值時(shí)所使用的還原利率，其對應(yīng)的純收益是由土地單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。（2)建筑物還原利率(r_B}:求取建筑物價(jià)值時(shí)所使用的還原利率，其對應(yīng)的純收益是由建筑物單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)所用的還原利率，對應(yīng)的純收益是土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。
　　4確定還原利率的原則
　　4.1確定還原利率應(yīng)遵循的原則
　　4.1.1口徑一致原則
　　同一類房地產(chǎn)的收益水平是個(gè)客觀存在的值，其現(xiàn)值亦然，盡管以不同的形式表現(xiàn)出來，都只應(yīng)反映那個(gè)客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對應(yīng)的還原利率，計(jì)算出來的收益價(jià)格應(yīng)相等。
　　4.1.2客觀性原則
　　收益法中房地產(chǎn)純收益的求取值是客觀純收益而非實(shí)際純收益，與此相對應(yīng)的還原利率的確定值也是客觀的，而非實(shí)際的投資收益率。因此，還原利率的確定應(yīng)剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產(chǎn)投資行業(yè)的客觀、平均水平的期望報(bào)酬率。 　　4.1.3實(shí)用性原則
　　實(shí)用性原則是指還原利率的選取和計(jì)算要切合實(shí)際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺地在評估實(shí)踐中加以利用。
　　4.2 確定還原利率需考慮的因素
　　4.2.1區(qū)域因素
　　所謂區(qū)域因素是指某收益型房地產(chǎn)所處的區(qū)域環(huán)境對其投資收益所產(chǎn)生的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況不同，其房地產(chǎn)的收益也不同。比如，沿海地區(qū)收益型房地產(chǎn)的純收益與還原利率均要比內(nèi)地高。

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