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房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險與應對思考
房地產(chǎn)行業(yè)自1998年以來經(jīng)歷了一個快速發(fā)展時期,曾因市場發(fā)展的不規(guī)范等多種原因一度成為暴利行業(yè)的典型。下面是小編搜集整理的相關內容的論文，歡迎大家閱讀參考。
摘要：隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，在市場經(jīng)濟體制下的納稅問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)不能忽視的一個重大問題。深入分析稅務風險的產(chǎn)生原因并控制稅務問題，是房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層關注的一個焦點問題。而稅務風險會給企業(yè)造成不可估量的損失。筆者通過自身在房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險進行深入分析，并提出對應的策略。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收風險;應對策略
隨著中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，國內很多優(yōu)秀公司在國際市場上嶄露頭角。但是有不少公司卻因為稅務風險控制防范做得不夠完善，陷入了“稅務門”，以致在稅務風險上多次摔跟頭。任何一個企業(yè)想要扎根于瞬息萬變的市場之中，并得到良好的發(fā)展，都應該做好內部控制。而稅務方面是一個極其重要的方面，稅務繳納的不合理會對企業(yè)的核心利益產(chǎn)生影響，因此需要研究稅務風險，并采取合適的策略來規(guī)避稅務風險的發(fā)生。
一、稅務風險概析
所謂稅務風險是指企業(yè)繳納的稅款未能遵照稅法的規(guī)定，造成企業(yè)利益損失的風險。稅務風險普遍地存在，絕大部分企業(yè)以及其每個利益環(huán)節(jié)都能可能存在稅務風險，稅務風險并不會因為企業(yè)的發(fā)展而消失，反而會隨之逐漸增長。稅務風險的另一個特點是風險不易被發(fā)現(xiàn)，它看不見摸不著，隱秘地附著在企業(yè)的各經(jīng)營活動中。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務風險
1.房地產(chǎn)開發(fā)初期的稅務風險
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段，需要花費巨大的購地款，而購地款在稅務檢查中是一個重要的項目，企業(yè)所面臨的風險也很大。在開發(fā)階段所涉及的稅種有印花稅、耕地占用稅、契稅等等，在土地成本中還涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅等。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)通常沒有真實的發(fā)票，稅務機關可以對此進行處罰。沒有根據(jù)規(guī)定得到發(fā)票的行為導致企業(yè)可能有偷稅和漏稅的情況。按照發(fā)票法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)會受到一定的處罰。因而，在購置土地使用權時，需要在合同中要明確說明提供真實有效的發(fā)票，以減少稅務風險。
2.在房地產(chǎn)開發(fā)中期的稅務風險
建造成本是房地產(chǎn)企業(yè)一項較大的支出，其稅務風險是比較高的。除了自主開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)外，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)采取的是出包開發(fā)的方式。納稅人應當按照相關規(guī)定，承擔代扣代繳的責任和義務。在房地產(chǎn)開發(fā)中期所涉及的稅款主要有城建稅、營業(yè)稅、教育費附加、個稅等。房地產(chǎn)企業(yè)要特別注意這些稅種相關的條款，以規(guī)避稅務風險。
3.房地產(chǎn)銷售的稅務風險
在房地產(chǎn)的銷售中，所涉及到的稅收是非常多的。具體包括有印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅、教育附加稅、營業(yè)稅、土地增值稅等，而這是稅務機關檢查稅務的最重要一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)在這一環(huán)節(jié)中所面臨的稅務風險也是最大的。稅務部門依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款來計算房地產(chǎn)企業(yè)應當繳納的營業(yè)稅及其他。在房地產(chǎn)企業(yè)預收賬款項目賬務處理不及時或者賬款項目歸集時，很容易發(fā)生稅務風險。而其他費用的產(chǎn)生，例如將開發(fā)的產(chǎn)品轉化為固定資產(chǎn)作為員工的獎勵，給投資人或股東分配非貨幣性的資產(chǎn)，有償轉讓部分公共設施等行為，都需要根據(jù)相關的稅務法規(guī)來上繳稅費。
4.其他稅務風險
除了上述三個環(huán)節(jié)所面臨的稅務風險之外，房地產(chǎn)企業(yè)還會有一些相對其他風險不那么重大的稅務風險。例如，注冊登記時，因為注冊地點或是征管分局的不同，房地產(chǎn)企業(yè)有漏稅風險。在發(fā)票管理時，發(fā)票的時間與賬款發(fā)生時間不一致，也可能導致稅務風險。房地產(chǎn)企業(yè)應當學習相關法律法規(guī)，以避免企業(yè)利益的損失和稅務風險的增加。
三、稅務風險產(chǎn)生的原因
1.房地產(chǎn)企業(yè)自身因素
(1)受財務核算的準確性影響
在企業(yè)稅務處理過程中，財務核算是極其重要的一環(huán)，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅務情況。在房地產(chǎn)企業(yè)財務核算中，數(shù)據(jù)的準確性對涉稅行動產(chǎn)生很重要的作用，同時決定了多種稅的金額大小。財務核算的水平也決定了房地產(chǎn)企業(yè)納稅行為是否恰當合理。
(2)企業(yè)制度不夠完善
房地產(chǎn)企業(yè)制度不夠健全是一個重要問題。事實證明，在企業(yè)管理的過程中，企業(yè)制度能起到非常重要的作用，甚至關乎一個房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)內部制定的財務制度不夠完善，不合規(guī)范，違反了國家的相關規(guī)定。有一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有建立企業(yè)財務制度，這些也為企業(yè)自身帶來很大的涉稅風險。
(3)企業(yè)的重視度不夠
房地產(chǎn)企業(yè)在主觀上不夠重視納稅行為，缺乏良好的納稅意識，也是企業(yè)產(chǎn)生稅務風險的重要原因之一。每一個房地產(chǎn)公司都應該按照法規(guī)，及時地繳納足夠的稅務。在實際的日常經(jīng)營運作中，因為稅款是企業(yè)的一項較大的現(xiàn)金流出，可降低企業(yè)利潤，因此部分企業(yè)為了業(yè)績，使用一些違法的行為來偷稅漏稅。這樣做是節(jié)約了成本，提升了利潤值，卻使企業(yè)陷入了巨大稅務風險之中。因此，納稅意識的缺乏讓房地產(chǎn)企業(yè)常常陷入這樣的誤區(qū)中，認為企業(yè)納稅是財務部門的行為，納稅風險由財務部門來預防。
2.企業(yè)外部因素
(1)多變性的稅法
任何一個國家的稅法都不可能是完美無缺的，或多或少的會存在不明確或容易讓人產(chǎn)生歧義的條例，因此，在為房地產(chǎn)操作納稅行為時增加了一定的難度，這也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不利的影響。稅法的多變性為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的稅務風險。例如：增值稅轉型的全面實行開始于2009年1月1日;有關購置固定資產(chǎn)的處理相應地發(fā)生了變化;企業(yè)需要根據(jù)《增值稅暫行條例》進行稅務處理。
(2)稅務機關存在著不規(guī)范的執(zhí)法現(xiàn)象
根據(jù)我國的稅法，稅務機關有一定的自由裁量權利。若是在稅法規(guī)定的程度范圍之內，稅務機關的執(zhí)法行為是具有一定的彈性的。稅務機關有權力按照自身判讀來判定納稅人的行為。然而現(xiàn)階段，因為我國的法制還不夠健全，再加上傳統(tǒng)文化的因素，使房地產(chǎn)企業(yè)在與納稅機關的相處中處在一個不利的位置。部分稅務機關存在著不規(guī)范的執(zhí)法行為，以及不恰當?shù)淖杂刹昧繖嘁矠榉康禺a(chǎn)企業(yè)增加了一些不確定的涉稅行為，從而提高了企業(yè)稅務風險。
四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的應對策略
1.健全企業(yè)稅務管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)應當制定出合理的稅務管理制度，明確部門職責和員工職責，科學合理地安排稅務職位，形成完善的監(jiān)督體系，保證稅務工作能夠有條理地進行。其次，對企業(yè)涉稅合同要嚴格審核，避免在合同上因不確定性條例產(chǎn)生的稅務風險，雙方要在稅務方面明確地簽訂對應的權利和義務，并嚴格按照國家法規(guī)來申報納稅。財務部門要按照財務報表申報和繳納稅款。再次，房地產(chǎn)企業(yè)必須規(guī)范發(fā)票管理行為，發(fā)票管理要對發(fā)票購買、領用、開具和報銷等各個方面有嚴格的規(guī)范。對發(fā)票的購買、發(fā)放及核實都由財務部統(tǒng)一負責。最后，公司應當對納稅申報表及企業(yè)內部稅務報表周期性地裝訂成冊，并妥善保管，以便于日后翻查。
2.增強稅務風險控制意識
房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的控制是一項具有高度技術性和專業(yè)性的經(jīng)濟活動，對會計和納稅申報人等相關人員都有極高的要求。因而，房地產(chǎn)企業(yè)首先要提升企業(yè)自身的素質，在發(fā)生了稅務問題時不能只知道追責于財務部，其上至公司領導下至各個部門和關鍵環(huán)節(jié)的負責人也要承擔責任。企業(yè)需要增強對這些人員的涉稅風險控制意識，在日常經(jīng)營中，要注意避免稅務風險的產(chǎn)生。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的依法納稅觀念，只有房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策層有了這樣的意識，才能真正開展稅收籌劃，從而達到控制稅收風險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)要提升會計核算的水平，保全相應的會計核算資料，以提供充足的依據(jù)來控制稅收風險。最后，在控制稅務風險的同時也要顧及公司利益，要正確合理地做出稅收策劃方案。方案既要考慮到個稅的高低，也要從全局上通盤考慮。在依法納稅的基礎之上，以公司整體利益為先，來實施稅務風險防控方案。
3.建立啟動企業(yè)稅務風險預警體系
所謂企業(yè)稅務風險預警是在稅務風險上，根據(jù)經(jīng)驗得出的規(guī)律和相關信息，發(fā)出稅務風險警報，以最大限度地降低風險引發(fā)的危害。稅務風險預警體系是企業(yè)內部組建的組織，與風險預警行為的內部聯(lián)系構成一個體系。具體做法包括：首先，定期檢查稅務，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險評分評級。企業(yè)通過運用沃爾評分法的原理，找出房地產(chǎn)企業(yè)中關鍵部門和稅務風險高的部門、關鍵的人員，并結合企業(yè)的實際狀況，得出企業(yè)的稅務風險分數(shù)，從而再對企業(yè)稅務風險整體評價。其次，加強企業(yè)的稅務監(jiān)督，科學預測企業(yè)稅收情況。稅收的預測在房地產(chǎn)企業(yè)中有著普遍而廣泛的應用。根據(jù)企業(yè)涉稅行為的歷史資料，參考現(xiàn)有的條件和要求，對企業(yè)的稅收進行科學的測算和預計。這樣不僅可以為繳納稅收提供一個較為科學可靠的標準和計劃，也能對房地產(chǎn)企業(yè)控制稅務風險起到數(shù)據(jù)支撐的作用。
五、結語
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險是企業(yè)在發(fā)展過程中必須重視的一個問題，若處理得不恰當，會給企業(yè)的經(jīng)營帶來很大的不利影響。因而房地產(chǎn)企業(yè)必須重視研究企業(yè)稅務風險，并采取有效的方法和策略來規(guī)避風險。
參考文獻
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