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對商品房地下車位權(quán)屬的理論分析
(一)地下車位的理論根據(jù)
因?yàn)椤段餀?quán)法》中有關(guān)商品房車位的規(guī)定體現(xiàn)在第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”里，建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是商品房地下車位權(quán)屬確定的理論基礎(chǔ)，所以我們首先應(yīng)當(dāng)對建筑物區(qū)分所有權(quán)有一個(gè)大概的認(rèn)識。
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是近現(xiàn)代各國民法上一項(xiàng)重要的不動產(chǎn)所有權(quán)。關(guān)于其名稱，各國立法例不盡相同。德國、奧地利稱為“住宅所有權(quán)”。意大利、英國稱為“公寓所有權(quán)”，瑞士稱為“樓層所有權(quán)”，等等。我國學(xué)者則多認(rèn)為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一名稱最為妥恰。最早對建筑物區(qū)分所有權(quán)予以規(guī)定的是1804年的《法國民法典》。其實(shí)他們所表述的內(nèi)容并沒有大的不同，即都是對以建筑物的某一特定部分為標(biāo)的物而成立的不動產(chǎn)所有權(quán)的抽象概括，建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念是什么，各國不但沒有形成通說，相反卻形成了各種對立的學(xué)說：
1.建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的基本概述
一元論說也稱為“一元主義”或者“一元論”。專有權(quán)說，是指區(qū)分所有權(quán)人對區(qū)分所有建筑物的專有部分享有的權(quán)利，即專有所有權(quán)。共有權(quán)說，該說以集團(tuán)性、共同性為立論基點(diǎn)，將區(qū)分所有建筑物整體視為由全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。
二元論說。該說認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)，是由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)和共用部分持分權(quán)構(gòu)成的。
新一元論說。該說否定二元論說區(qū)分專有部分和共用部分的做法，將二者合并，稱為“享益部分”，認(rèn)為以該“享益部分”為標(biāo)的物而成立的不動產(chǎn)權(quán)利，即是區(qū)分所有權(quán)。換言之，所謂區(qū)分所有權(quán)，是指區(qū)分所有人對區(qū)分所有建筑物的“享益部分”享有的權(quán)利，它不僅是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，而且也是一種全新的物權(quán)。
三元論說。為德國貝爾曼先生所倡，又稱“廣義的區(qū)分所有權(quán)說’.認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)，是由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、公用部分所有權(quán)和因共同關(guān)系所生的成員權(quán)三要素所構(gòu)成的一種特別所有權(quán)。
關(guān)于區(qū)分所有權(quán)的概念，我國宜采取三元論說，三元論說反映了建筑物區(qū)分所有權(quán)的固有屬性，表明了建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種特殊的不動產(chǎn)所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)由以下三部分組成：
第一是專有所有權(quán)又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，它既是區(qū)分所有權(quán)的“單獨(dú)性靈魂”，也是區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中的單獨(dú)所有權(quán)要素。其涵義指區(qū)分所有人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權(quán)利。
第二是共有所有權(quán)也稱“共用部分持分權(quán)”或“持分共有所有權(quán)部分”，是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。
第三是成員權(quán)又稱構(gòu)成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體的一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。[1]
2.商品房地下車位是否為專有權(quán)客體
剛剛頒布的《物權(quán)法》亦采用三元論學(xué)說。在理論上，屬于專有權(quán)客體范圍的停車位，其產(chǎn)權(quán)歸屬享有專有權(quán)的區(qū)分所有權(quán)人;而屬于共有權(quán)客體范圍的停車位，其產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。有學(xué)者認(rèn)為：“小區(qū)地下停車位可以成為專有權(quán)的客體，只要開發(fā)商能取得其它所有權(quán)的條件，如土地使用權(quán)證書、建設(shè)許可證等證件，其就可以單獨(dú)擁有該類型車位的所有權(quán)，并可以依法轉(zhuǎn)讓、出租等。在其沒有將該類車位轉(zhuǎn)讓的情況下該類車位就歸其所有。小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主若想擁有該類車位，其必須通過受讓的方式單獨(dú)取得該類車位的所有權(quán)，才能享有排他性支配權(quán)。”[2]
我贊成這位學(xué)者的觀點(diǎn)，通說認(rèn)為，構(gòu)成專有部分，須具備兩個(gè)要件，就是構(gòu)造上的獨(dú)立性與利用上的獨(dú)立性。從構(gòu)造上的獨(dú)立性來說，能與其他建筑物區(qū)分開來。從利用的獨(dú)立性來看又可從獨(dú)立使用與獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用來判斷，地下車位在構(gòu)造上是獨(dú)立的，不是一棟房屋必須具備的，而像高層小區(qū)的電梯樓梯就是必須存在的，地下車庫是一種相對獨(dú)立的建筑物，而且在法律上它也是獨(dú)立存在的有獨(dú)立價(jià)值的物，可獨(dú)立行使經(jīng)濟(jì)效益。
在傳統(tǒng)民法的理論與實(shí)踐中，在理解專有權(quán)客體的判斷標(biāo)準(zhǔn)上，一般都認(rèn)為構(gòu)造上的獨(dú)立性是指“物理上之獨(dú)立性”，而利用上之獨(dú)立性是指能獨(dú)立利用且不與其他共有設(shè)施混為一體。而且由于考慮到經(jīng)濟(jì)因素，現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)理論逐漸支持放寬對構(gòu)造上的獨(dú)立性的標(biāo)準(zhǔn)，以“范圍明確輪”代替“物理上之獨(dú)立性”，同時(shí)也放寬了對利用上的獨(dú)立性的標(biāo)準(zhǔn)。筆者更加贊同于對利用上的獨(dú)立性的理解，其實(shí)只要具備在建筑執(zhí)照設(shè)計(jì)圖樣上有明顯界線及實(shí)際上有明顯之界址兩個(gè)條件，即使沒有固定墻壁隔間，也可以成為專有部分，[1]地下車位具備了利用上的獨(dú)立性并基本符合構(gòu)造上的獨(dú)立性，所以我認(rèn)為地下車位是專有權(quán)客體。
當(dāng)然在地下車庫專有的情況下，專有權(quán)人的處分行為可能會影響其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人的利益，如將車位賣給小區(qū)以外的人或者將車庫挪作他用，因此在制度安排上可以對地下車庫的專有權(quán)人設(shè)置一定的權(quán)利限制，或者賦予其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人某種優(yōu)先權(quán)，[2]有一種情況是如果車位的數(shù)量滿足不了業(yè)主，那就會有一部分人永遠(yuǎn)無法購買到車位，所以說限制專有權(quán)人的權(quán)利是有必要的。
小區(qū)業(yè)主是建筑區(qū)分所有權(quán)人，其中專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性，區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)，也就同時(shí)取得共用部分持分權(quán)和成員權(quán);喪失專業(yè)所有權(quán)，也就喪失共用部分持分權(quán)和成員權(quán)，轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承亦然。建筑物區(qū)分所有權(quán)的這三部分內(nèi)容具有一體性，在房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，只需表明對所購部分的所有權(quán)，其余兩項(xiàng)權(quán)利無需登記則不言自明，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)的典型形態(tài)，在現(xiàn)代商品房開發(fā)和銷售中很常見。[3]
(二)學(xué)術(shù)界關(guān)于地下車位權(quán)屬的幾種觀點(diǎn)
小區(qū)車位主要有三種形式，第一種是在商品房道路邊、樓宇間或綠化區(qū)域旁邊劃出停車位，第二種是將商品房的首層架空，可以作綠化用或做車庫用，第三種則是在商品房整個(gè)小區(qū)的地下修建停車庫，前兩者屬于地上車位，相比較地上車位權(quán)屬的認(rèn)定而言，地下車位的權(quán)屬認(rèn)定則復(fù)雜得多。其實(shí)商品房地下車位利益的糾紛關(guān)鍵是明晰車位的所有權(quán)問題，所有權(quán)確定了，使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都會隨之解決。有學(xué)者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)權(quán)屬一致性主要是指土地上所附著建筑物權(quán)屬一致性，并不涉及地下建筑物和埋葬物，比如地下埋葬物歸國家所有，樓房下的城市地鐵就不歸地上建筑物所有人所有。因此依據(jù)房地權(quán)屬一致性而認(rèn)為地下停車位當(dāng)然歸業(yè)主共有是片面的。[4]但是我認(rèn)為地下車位并不是埋葬物或是大眾公用設(shè)施，而是少部分人專用車位，物權(quán)法的制定也就在于需要保護(hù)私有權(quán)。對于地下車位權(quán)屬有這樣幾種觀點(diǎn)：
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