承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)若干題目初探
“房屋租賃合同是指出租人與承租人簽訂的關(guān)于將房屋交付給承租人使用，承租人支付租金，并于合同終止時(shí)將房屋返還給出租人的協(xié)議”。房屋租賃合同作為當(dāng)事人間極為重要的結(jié)合關(guān)系由來(lái)已久，且普遍得到世界各國(guó)民事立法的廣泛認(rèn)可。其原因在于房屋租賃合同有較高的價(jià)值。它不但能給其中的一方當(dāng)事人（承租人）提供了買賣合同之外獲得租賃房屋的使用和收益的機(jī)會(huì)，而且還給另一方當(dāng)事人（出租人）提供了融通資金，盤活資產(chǎn)的'可能，使承租人和出租人雙方利益不經(jīng)過(guò)買賣即可得到滿足，充分實(shí)現(xiàn)物盡其用，各得其所。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深進(jìn)，房屋租賃合同的日漸廣泛。對(duì)承租人來(lái)說(shuō)，他可以經(jīng)過(guò)租金的一期或多期支付，以相對(duì)較少的代價(jià)取得對(duì)租賃房屋使用和收益的權(quán)利，而不必為一時(shí)之需而支付購(gòu)買房屋的價(jià)款來(lái)取得所要租賃的房屋所有權(quán)；對(duì)出租人而言，其在不喪失房屋所有權(quán)條件下，獲得了必要的發(fā)展資金（即房屋租賃收益），而且更有利于其生產(chǎn)和生活，為其發(fā)展提供了更為寬廣的空間。因此，房屋租賃合同對(duì)新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，拓展就業(yè)門路方面起到一定的積極作用。近年來(lái)，隨著住房制度改革和二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，房屋買賣和房屋租賃合同更是發(fā)展迅猛，但同時(shí)，涉及房屋買賣和租賃的合同糾紛大量出現(xiàn)，其中就承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使與實(shí)現(xiàn)引發(fā)的紛爭(zhēng)也顯得尤其突出。，由于我國(guó)法律法規(guī)就房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的題目的規(guī)定卻顯得比較原則而且條文也相對(duì)偏少，在審判實(shí)踐中不便于操縱，給司法實(shí)踐中處理此類案件帶來(lái)不少困難。本文僅就房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念、特點(diǎn)、法律依據(jù)、行使條件及立法完善談一些粗淺的熟悉，以期對(duì)審判實(shí)踐有所裨益。一、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念、特征及其法律依據(jù)
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的，先于他人購(gòu)買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。在我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度最早可追溯到《唐律》。唐律規(guī)定，房地產(chǎn)買賣，必須先問(wèn)***，次問(wèn)四鄰。***四鄰不要，才得賣與別人。宋朝時(shí)《宋刑統(tǒng)》也記載有典賣中的禁止條件和優(yōu)先權(quán)的規(guī)定。田宅等產(chǎn)業(yè)需要典賣時(shí)，其支屬和四坊鄰居依照傳統(tǒng)享有優(yōu)先典賣權(quán)。我國(guó)這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度對(duì)于當(dāng)時(shí)維護(hù)封建國(guó)家宗法制度的需要、維護(hù)封建社會(huì)秩序起到了一定的積極作用。新成立之后，在制定新中國(guó)民法典時(shí)，立法者也對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，比如《中華人民共和國(guó)民法
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