論業(yè)主自治的邊界

　本案中，《章程》及《條約》能否對專有局部的自主運營或拜托運營事項受權(quán)業(yè)主委員會“依據(jù)多數(shù)業(yè)主見見”作出決議？該《章程》及《條約》的條款效能如何？在《物權(quán)法》之下，案涉《章程》和《條約》當(dāng)屬“管理規(guī)約”性質(zhì)，對其效能的判別，自不脫業(yè)主自治的范疇。

　　一、《物權(quán)法》之下的業(yè)主自治

　　業(yè)主自治大抵是指業(yè)主為維護(hù)和促進(jìn)全體業(yè)主的共同利益，按照法律規(guī)則和管理規(guī)約，并經(jīng)過業(yè)主團(tuán)體對共有局部和共同事務(wù)停止統(tǒng)一、民主管理的制度。作為私法自治的表現(xiàn)，業(yè)主自治構(gòu)成了《物權(quán)法》上建筑物辨別一切權(quán)制度的兩大主要內(nèi)容之一，貫串于《物權(quán)法》第六章“建筑物辨別一切權(quán)”，并成為《物業(yè)管理條例》制定和修正的指導(dǎo)性準(zhǔn)繩，舉凡業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建與運作，管理規(guī)約的制定等等，無不表現(xiàn)了業(yè)主自治的肉體。

　　本案中，《章程》和《條約》的內(nèi)容標(biāo)明，這兩份文件均屬《物權(quán)法》上所稱“管理規(guī)約”性質(zhì)。管理規(guī)約是指業(yè)主大會按照法定程序制定并經(jīng)過的對業(yè)主具有約束力的關(guān)于共有財富和共同事務(wù)的管理的詳細(xì)規(guī)則。固然就管理規(guī)約的性質(zhì)，學(xué)界素有契約說、勞動協(xié)約說和自治規(guī)則說之爭，但從其訂立目標(biāo)、主要內(nèi)容和效能范圍來看，管理規(guī)約好像國度的憲法、公司的章程，具有業(yè)主團(tuán)體基本性自治規(guī)則的性質(zhì)，是業(yè)主自治的最高自治標(biāo)準(zhǔn)。

　　在業(yè)主自治觀念之下，現(xiàn)代各國大多普遍地供認(rèn)業(yè)主的規(guī)約自治權(quán)益。業(yè)主團(tuán)體享有普遍的管理共有局部的權(quán)益，經(jīng)過執(zhí)行管理規(guī)約促進(jìn)和維護(hù)辨別一切建筑物的財富價值，從而提升全體業(yè)主的集體利益�？山�(jīng)過管理規(guī)約規(guī)則的事項有：業(yè)主的權(quán)益和義務(wù)、共有局部與專有局部的辨別、業(yè)主間管理費用的分擔(dān)準(zhǔn)繩、辨別局部明細(xì)書等。我國《物業(yè)管理條例》第17條第1款亦規(guī)則：“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)業(yè)主的運用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)實行的義務(wù)，違背管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)牧x務(wù)等事項依法作出商定�！崩碚撝�，管理規(guī)約主要包括兩個方面的內(nèi)容：一是對共有局部和共同事務(wù)的管理。比方，建筑物及其隸屬設(shè)備的運用、維護(hù)與管理；二是對業(yè)主行為17的標(biāo)準(zhǔn)與管理，比方，制止業(yè)主攜帶風(fēng)險物品進(jìn)入社區(qū)等。

　　本案中，《章程》和《條約》能否對專有局部的自主運營或拜托運營事項受權(quán)業(yè)主委員會“依據(jù)多數(shù)業(yè)主見見”作出決議？該《章程》和《條約》的條款效能如何判別？此即觸及上述條款能否屬于管理規(guī)約能夠規(guī)則的內(nèi)容，或者說上述條款能否屬于業(yè)主自治的范圍？

　　二、“多數(shù)人暴政”與業(yè)主自治的限制

　　業(yè)主自治權(quán)的行使規(guī)則是在多數(shù)決之下構(gòu)建起來的，是民客觀念在業(yè)主自治中的表現(xiàn)，亦即業(yè)主自治是依照多數(shù)人的意志而自決。但是，人由于自身的局限，一定數(shù)量聚合的人群并不能確保意志的合法性和正義性，很可能呈現(xiàn)多數(shù)人應(yīng)用民主決策中的少數(shù)服從多數(shù)的準(zhǔn)繩，將多數(shù)人的意愿強(qiáng)加給少數(shù)人，剝奪少數(shù)人的權(quán)益和利益，此即所謂“多數(shù)人暴政”。在業(yè)主自治中亦可能呈現(xiàn)“多數(shù)人暴政”�；�于此，各國對業(yè)主自治大多停止了一定水平的限制，普通的規(guī)則表現(xiàn)于以下內(nèi)容之中：維護(hù)建筑物整體與平安的需求；專有一切權(quán)不得單獨處分的規(guī)則；嚴(yán)重違背義務(wù)者專有一切權(quán)的剝奪；管理人選任職務(wù)與權(quán)限；法律的強(qiáng)迫性規(guī)則；不得以規(guī)約方式恣意損傷業(yè)主以外的人的權(quán)益等。

　　我國《物權(quán)法》對業(yè)主自治的限制大抵表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，業(yè)主有權(quán)共同決議的事項范圍的限制(第76條)；第二，停業(yè)(“住宅改動為運營性用房”)的限制(第77條)；第三，業(yè)主對損害其合法權(quán)益的業(yè)主或業(yè)主委員會決議的撤銷權(quán)(第78條)等等。與本案有關(guān)的主要是第一項。

　　業(yè)主自治決議了對共有局部和共同事務(wù)的管理可由業(yè)主自在商定，但為防止“多數(shù)人暴政”問題，應(yīng)對業(yè)主有權(quán)共同決議的事項(多數(shù)決決策事項)的范圍作出限制。我國《物權(quán)法》第76條第1款規(guī)則：“下列事項由業(yè)主共同決議：(1)制定和修正業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)制定和修正建筑物及其隸屬設(shè)備的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會或者改換業(yè)主委員會成員；(4)選聘和解職物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人；(5)籌集和運用建筑物及其隸屬設(shè)備的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其隸屬設(shè)備；(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)益的其他嚴(yán)重事項�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物辨別一切權(quán)糾葛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條規(guī)則：“改動共有局部的用處、應(yīng)用共有局部從事運營性活動、處分共有局部，以及業(yè)主大會依法決議或者管理規(guī)約依法肯定應(yīng)由業(yè)主共同決議的事項，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第76條第1款第(7)項規(guī)則的有關(guān)共有和共同管理權(quán)益的‘其他嚴(yán)重事項’。”這些規(guī)則一是肯定了業(yè)主共同決議事項的判別規(guī)范，在制度上掃除共有和共同管理權(quán)因恣意行為而遭到損害；二是經(jīng)過肯定業(yè)主共同決議事項的判別規(guī)范，合理劃定了業(yè)主共同決議事項的范圍，防止因其界線泛化而假借共同決議之名損傷業(yè)主個體的合法權(quán)益。無論是管理規(guī)約的制定，還是業(yè)主團(tuán)體所作出的決議，均不應(yīng)超越此范疇，不得變卦或掃除建筑物辨別一切權(quán)的實質(zhì)，不得損害業(yè)主的根本自在。

　　應(yīng)當(dāng)留意的是，《物權(quán)法》第76條第1款第(2)項表述是“建筑物及其隸屬設(shè)備的管理規(guī)約”，在解釋上能否構(gòu)成對管理規(guī)約內(nèi)容的限制？管理規(guī)約是不是只能規(guī)則“建筑物及其隸屬設(shè)備”的管理？同時，《物業(yè)管理條例》第17條第1款規(guī)則：“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的運用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)實行的義務(wù)，違背管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)牧x務(wù)等事項依法作出商定”能否構(gòu)成對《物權(quán)法》上述規(guī)則的違背？筆者以為，管理規(guī)約作為業(yè)主自治的規(guī)則，自應(yīng)只受制止性標(biāo)準(zhǔn)的約束，亦即只要業(yè)主自治事項的制止情形管理規(guī)約不能規(guī)則，在該底限之上，一切交由業(yè)主決議。

　　三、《章程》和《條約》的效能問題：基于《物權(quán)法》第70條和第76條的解釋

　　本案中，《章程》和《條約》規(guī)則，“由業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主代表大會的受權(quán)，征求本樓宇內(nèi)一切房產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)利益相同的業(yè)主見見，表決經(jīng)過后以合同方式分樓宇一切權(quán)分別拜托一個運營管理公司施行統(tǒng)一的專業(yè)化運營管理效勞。業(yè)主委員會能夠經(jīng)過招標(biāo)或其他方式選聘運營管理公司，并與業(yè)主代表大會選定的運營管理公司訂立、變卦或解除拜托運營管理合同�！焙苊黠@將業(yè)主的專有局部的運營方式受權(quán)業(yè)主委員會“依據(jù)多數(shù)業(yè)主見見”作出決議，這一規(guī)則能否有效？

　　《物權(quán)法》第70條規(guī)則：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、運營性用房等專有局部享有一切權(quán)，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)益�！蓖ㄕf以為，這一規(guī)則標(biāo)明建筑物辨別一切權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)所組成的復(fù)合性權(quán)益。其中，共同管理權(quán)作為業(yè)主關(guān)于共有局部和共同事務(wù)從事管理的權(quán)益，構(gòu)成了業(yè)主自治的根底。亦即，就第70條的意義，共同管理僅及于“專有局部以外的共有局部”，但《章程》和《條約》的規(guī)則曾經(jīng)超越了“專有局部以外的共有局部”，直接影響到了各業(yè)主的專有局部。

　　《物權(quán)法》第76條第1款、最高人民法院前引司法解釋條文標(biāo)明，業(yè)主共同決議的事項僅及于共有局部和共同事務(wù)的管理，不觸及專有局部的正常運用�！墩鲁獭泛汀稐l約》規(guī)則，專有局部的自主運營或拜托運營事項受權(quán)業(yè)主委員會“依據(jù)多數(shù)業(yè)主見見”作出決議。這里，專有局部的運營方式(自主運營抑或拜托運營)本屬業(yè)主專有權(quán)的范疇，非為業(yè)主共同決議事項，除非全體業(yè)主同意，不能依多數(shù)決來損害少數(shù)業(yè)主的專有權(quán)。所謂“鑒于某商廈商鋪的整體關(guān)聯(lián)性，從大多數(shù)人的利益動身，要對少數(shù)人權(quán)益作出必要限制”，當(dāng)屬“多數(shù)人暴政”，不值贊同。

　　綜上，筆者以為，《章程》及《條約》對專有局部的自主運營或拜托運營事項受權(quán)業(yè)主委員會“依據(jù)多數(shù)業(yè)主見見”作出決議的商定，因違背了《物權(quán)法》的規(guī)則，應(yīng)認(rèn)定為局部無效。            

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