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試論不動產(chǎn)的善意取得制度
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論文摘要：善意取得是各國民法物權(quán)法上的一項重要的法律制度，它主要解決財產(chǎn)所有人與善意受讓人之間的沖突，確認(rèn)和保護善意受讓人在交易中已取得的物權(quán)。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，財產(chǎn)關(guān)系日漸復(fù)雜和交易頻繁，現(xiàn)實中不動產(chǎn)的設(shè)立、變動沒有登記，以及登記錯誤等情形普遍存在，因此，不動產(chǎn)的登記公信力并不能保障不動產(chǎn)的交易安全和善意第三人的利益。于是我國善意取得制度的范圍從傳統(tǒng)的只有動產(chǎn)擴大到不動產(chǎn)，本文主要討論我國《物權(quán)法》中的不動產(chǎn)善意取得制度，善意取得制度與無權(quán)處分制度的關(guān)系以及善意取得制度在實踐應(yīng)用中尤其是就“善意”判斷進行討論。
論文關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；善意取得；比較法；物權(quán)法；善意
一、不動產(chǎn)善意取得制度的建立
善意取得又稱即時取得，無權(quán)處分人在不法將其受托占有的他人的物轉(zhuǎn)讓給受讓人時，如受讓人取得該物時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。善意取得是大陸法系和英美法系一項重要的共通的財產(chǎn)制度。起源于日耳曼法“手護手”規(guī)則，主要是維護動產(chǎn)的交易安全，強調(diào)占有的公信力。
傳統(tǒng)民法的善意取得制度的客體只限于動產(chǎn)，不動產(chǎn)不適用。有人認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為公示方法，物權(quán)法賦予不動產(chǎn)登記“公信力”就足以保護不動產(chǎn)交易的善意第三人和不動產(chǎn)交易秩序。但是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，財產(chǎn)關(guān)系日漸復(fù)雜和交易頻繁，現(xiàn)實中不動產(chǎn)的設(shè)立、變動沒有登記，以及登記錯誤等情形普遍存在，因此，不動產(chǎn)的登記公信力并不能保障不動產(chǎn)的交易安全和善意第三人的利益。
二、我國的不動產(chǎn)善意取得制度
在我國，不動產(chǎn)登記制度并不完善并且遠(yuǎn)未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不動產(chǎn)尚未建立登記制度，這些不動產(chǎn)的買賣也很普遍，這些未登記的不動產(chǎn)交易不能受到登記公信力保護，并且不受善意取得制度的保護的話則不利于保障財產(chǎn)交易的安全。況且不動產(chǎn)的登記發(fā)生登記錯誤、或登記的所有權(quán)人與真實權(quán)利人不符的情況，不動產(chǎn)的交易因此而發(fā)生無權(quán)處分的問題，如果第三人信賴登記公信力而不知情在取得不動產(chǎn)時出于善意，不動產(chǎn)所有權(quán)的保護與不動產(chǎn)交易的動的安全這兩個利益發(fā)生矛盾，如果絕對貫徹所有權(quán)的保護，不動產(chǎn)所有權(quán)人的所有權(quán)不因無權(quán)處分而喪失，向受讓人請求返還原物，受讓人向無權(quán)處分人依法救濟，則將不動產(chǎn)交易活動安全無法保障，市場交易不穩(wěn)定，因此，在法定場合下應(yīng)犧牲不動產(chǎn)所有權(quán)靜的安全來保障不動產(chǎn)交易的動的安全，善意第三人獲得不動產(chǎn)所有權(quán)。
筆者認(rèn)為，首先，在現(xiàn)實社會中，交易未登記的不動產(chǎn)普遍存在，在我國仍有大量的不動產(chǎn)沒有登記的，例如農(nóng)村宅基地上的房屋，如果沒有善意取得制度，這些不動產(chǎn)的交易安全則無法得到保障，因為登記公信力只保護登記了不動產(chǎn)，這些未登記的不動產(chǎn)交易則無法得到保護。其次，當(dāng)受讓人并非善意時，在受讓財產(chǎn)時知道讓與人并非真正的所有權(quán)人，仍然按照物權(quán)公信力原則的話，以登記薄作為權(quán)屬的根據(jù)，讓與人仍然具有處分權(quán)，受讓人獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)，則會對侵害原權(quán)利人，過于放縱惡意交易行為，不動產(chǎn)交易環(huán)境的穩(wěn)定性也將受到侵害，也有違公平原則。也會導(dǎo)致部分讓與人與受讓人惡意串通或者與登記機關(guān)的登記人員串通侵害原原權(quán)利人。而善意取得制度則將這種惡意的受讓人排除在外，因此，是對不動產(chǎn)交易安全保障的完善，是不可獲取的，所以并非是立法重復(fù)。
三、我國不動產(chǎn)善意取得適用的條件
根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，不動產(chǎn)適用善意取得必須滿足以下條件:
�。ㄒ唬┦茏尩臉�(biāo)的物為不動產(chǎn)
�。ǘ┳屌c人對該不動產(chǎn)無處分權(quán)
如果讓與人有處分權(quán)，受讓人則屬于繼受取得，就沒有適用善意取得必要。無權(quán)處分包括沒有所有權(quán)或所有權(quán)受到限制兩種情形。所謂“無權(quán)處分”是指讓與人沒有法律規(guī)定或合同約定，以自己的名義，就標(biāo)的物從事了法律上的處分行為。就成立不動產(chǎn)善意取得而言，無權(quán)處分須滿足兩個條件:一是須為依據(jù)法律規(guī)定或合同約定可顯示讓與人沒有處分不動產(chǎn)的權(quán)利; 二是以自己的名義處分。在這種情況下，第三人才能因善意信賴登記簿之記載而取得相應(yīng)物權(quán)。
（三）受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意的受讓人
民法上的善意是指受讓人與無權(quán)處分人進行民事行為時，受讓人不知道或是應(yīng)當(dāng)不知道對方是無處分權(quán)人。確定受讓人是否是否善意，一般應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)事人從事交易時的客觀情況，筆者認(rèn)為，根據(jù)不動產(chǎn)的登記公信力，即為受讓人只須到登記機關(guān)查閱登記薄了解該不動產(chǎn)的物權(quán)信息，即有理由相信讓與人是具有處分權(quán)的人，即受讓人是善意的。
�。ㄋ模┦茏屓艘院侠淼膬r格有償受讓不動產(chǎn)
善意取得必須是基于有償?shù)姆尚袨椋梢允峭ㄟ^買賣、互易、債務(wù)清償、出資等，取得財產(chǎn)的受讓人應(yīng)支付一定的代價。如通過繼承、贈與、遺贈等無償行為取得不動產(chǎn)的，不適用善意取得。
�。ㄎ澹┺D(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊训怯?/span>
不動產(chǎn)善意取得制度基于不動產(chǎn)登記公信力之上，“已經(jīng)登記”依《物權(quán)法》第十四條規(guī)定可解釋為不動產(chǎn)完成了過戶登記。由于《物權(quán)法》第十九條允許利害關(guān)系人在不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正記載的事項錯誤時，可以申請異議登記，所以已經(jīng)登記的不動產(chǎn)還應(yīng)當(dāng)是無異議登記的存在。
四、不動產(chǎn)善意取得的法律效力
本文從原權(quán)利人、無權(quán)處分人和善意第三人三方面來討論：
原權(quán)利人喪失不動產(chǎn)的所有權(quán)、獲得賠償請求權(quán)。如是共同所有人不僅喪失共同所有權(quán)還喪失優(yōu)先購買權(quán)�！段餀�(quán)法》106條，受讓人依前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權(quán)，原權(quán)利人有權(quán)向無權(quán)處分人請求賠償損失。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第八十九條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”由于善意第三人屬于依法取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，因此，雖然原權(quán)利人的所有權(quán)受到了侵害，善意第三人的受讓行為不構(gòu)成侵權(quán)行為，不得要求善意第三人返還不動產(chǎn)或者要求侵權(quán)賠償。原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)要求無權(quán)處分人賠償損失。無權(quán)處分人的將標(biāo)的不動產(chǎn)擅自轉(zhuǎn)讓的行為侵犯了原權(quán)利人的對該不動產(chǎn)的所有權(quán)，因此，原權(quán)利人可以要求無權(quán)處分人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。當(dāng)無權(quán)處分人與原權(quán)利人之間就該不動產(chǎn)存在債權(quán)關(guān)系時，原權(quán)利人可以根據(jù)債權(quán)關(guān)系，要求無權(quán)處分人承擔(dān)違約責(zé)任。這時侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任競合，原權(quán)利人可以選擇有利于自己的請求權(quán)。
無權(quán)處分人對原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，無權(quán)處分人因該轉(zhuǎn)讓行為獲得利益無法律上的原因，屬于不當(dāng)?shù)美�，�?yīng)當(dāng)返還給原權(quán)利人。對受讓人在支付價款完成登記手續(xù)兩者之間的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)履行后，兩者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅，事后無權(quán)處分人不得以自己是無權(quán)處分為由向受讓人要求返還該不動產(chǎn)。因為善意第三人取得不動產(chǎn)的所有權(quán)后，該不動產(chǎn)上原有的負(fù)擔(dān)權(quán)利都消滅，原在該不動產(chǎn)上享有權(quán)利的人例如擔(dān)保物權(quán)人、承租人等人就會受到損失，他們的損失應(yīng)當(dāng)由無權(quán)處分人來承擔(dān)。
五、對于善意取得制度適用中的問題
由于我國《物權(quán)法》對善意取得的適用情形的規(guī)定屬于概括性的，而尤其就“受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的”這一點存在諸多爭議，因此，筆者就這點在此討論在實踐中斷善意第三人應(yīng)當(dāng)注意到問題。首先應(yīng)當(dāng)確定判斷的對象，本人采取學(xué)者謝育敏和彭信戈意見“若以本人為受讓人者，應(yīng)以本人為善意判斷標(biāo)準(zhǔn);若以法定代理人代為受讓者，則應(yīng)以法定代理人為判斷標(biāo)準(zhǔn);若以代理人為交易者，是否為善意以代理人為判斷。但如果其交易是依照本人所指示之意思而為時，是否為善意，應(yīng)以本人為判斷標(biāo)準(zhǔn)。”
該如何界定“善意”，我國《物權(quán)法》沒有就“善意”進行界定。理論界有“積極觀念說”和“消極觀念說”，“積極觀念說”主張受讓人必須證明其具有將讓與人視為有權(quán)處分人的認(rèn)識時,才能確定其具有善意。“消極觀念說”則認(rèn)為不知或不應(yīng)知他人為無權(quán)處分人,只要不知,即為善意。在司法實踐中，對受讓人是否善意的認(rèn)定，首先根據(jù)不動產(chǎn)登記的推定效力，應(yīng)當(dāng)推定第三人是善意第三人。然后從一下方面綜合考察受讓人是否善意：（1）交易的價格是否合理；（2）交易時間；(3)交易的場所和環(huán)境；(4)讓與人在交易時表現(xiàn)是否正常；（5）讓與人的推銷方式；（6）受讓人的經(jīng)驗；(7)受讓人與讓與人是否有利害關(guān)系等。
善意的時間點判斷。善意取得為即時取得，其時間點應(yīng)當(dāng)是受讓財產(chǎn)時，但《物權(quán)法》只提到“受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的”，因此善意取得的善意時間是受讓不動產(chǎn)時，對于受讓人在受讓了不動產(chǎn)以后是否善意，不予追究。不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅經(jīng)依法登記才生效，因此，真正受讓時應(yīng)該是登記時。
善意的舉證責(zé)任，依照不動產(chǎn)登記的推定效力，受讓人對自己是否是善意不負(fù)舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由主張其非善意的人承擔(dān)，是我民事訴訟法中“誰主張，誰舉證”在善意取得制度中的體現(xiàn)，而且由于“善意”是一種心理狀態(tài)的特殊性，由原權(quán)利人證明其為惡意比讓受讓人證明自己是“善意”要容易很多，這樣才符合與善意取得制度的初衷。
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