按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)若干問(wèn)題探析
摘要：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度具有其獨(dú)特的價(jià)值功能，已經(jīng)被世界各國(guó)所普遍得認(rèn)同和遵循，我國(guó)目前對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的立法尚未系統(tǒng)化，只是在《民法通則》、《物權(quán)法》、《合同法》、《公司法》、《合伙企業(yè)法》等若干民事單行法中零散得做了簡(jiǎn)單的規(guī)定，在理論層面并不確定性也不完善性，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中難以具體操作，本文將主要基于共有人優(yōu)先權(quán)制度中的按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度對(duì)其價(jià)值取向、性質(zhì)、以及具體適用中存在的若干問(wèn)題加以闡述自己的一點(diǎn)看法。
關(guān)鍵詞：共有;優(yōu)先購(gòu)買權(quán);不動(dòng)產(chǎn);承租人
一、 我國(guó)按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的立法概況
共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，指共有人有償轉(zhuǎn)讓其共有份額時(shí)，或者原共有人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)分割的共有部分時(shí)，其他共有人或者原共有人所享有的在同等條件下優(yōu)先于其他人購(gòu)買轉(zhuǎn)讓份額的權(quán)利。常說(shuō)的共有人優(yōu)先權(quán)指的是按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。僅適用于按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額(應(yīng)有部分)的場(chǎng)合，但不適用于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的共有領(lǐng)域[1].《物權(quán)法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”可見(jiàn)， 1987年的《民法通則》與07年的《物權(quán)法》對(duì)于按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定基本是一致的，沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性變化，依然十分簡(jiǎn)略，例如對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的合理期限、同等條件的界定以及共有人內(nèi)部?jī)?yōu)先權(quán)的沖突等問(wèn)題都沒(méi)有做出明確規(guī)定。
二、 按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)
以王澤鑒為代表的大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人滿足了共有人出賣自己份額，具有“同等條件”，且沒(méi)有合同約定時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣人與第三人簽訂合同的可能，因此認(rèn)為其為一種附條件的形成權(quán)。還有以王利明為代表的少數(shù)學(xué)者堅(jiān)持，按份共有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不是形成權(quán)，因?yàn)樵摍?quán)利只是在某一共有人要出賣其份額時(shí)其他共有人較之有關(guān)系以外的第三人有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，而不是直接使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，直接與出賣人形成買賣關(guān)系[2].
筆者認(rèn)為，我國(guó)的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)該是一種請(qǐng)求權(quán)，傳統(tǒng)意義上的形成權(quán)只需一方意思表示即可達(dá)到法律關(guān)系變動(dòng)的目的。而按份共有優(yōu)先權(quán)人只有在其他共有人出賣自己的份額，并在同等條件下才享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其不一定導(dǎo)致買賣合同的形成，必須經(jīng)由出賣人同意方可實(shí)現(xiàn)權(quán)利，法院即使支持原告勝訴，無(wú)法予以強(qiáng)制執(zhí)行，出賣一方的共有人完全可以放棄出賣意向，導(dǎo)致優(yōu)先權(quán)人的權(quán)利成為永遠(yuǎn)的期待性權(quán)利。因而從解釋論的角度來(lái)看，目前的司法實(shí)踐是無(wú)法直接形成立法論意義上優(yōu)先權(quán)的法律結(jié)果的，綜上，筆者認(rèn)為所謂形成權(quán)意義上的按份共有人優(yōu)先權(quán)只是一種立法意義上學(xué)者提倡的應(yīng)然的優(yōu)先權(quán)，而司法實(shí)踐中的既存的實(shí)際上是一種請(qǐng)求權(quán)。
三、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)
(一)如何確定行使時(shí)間
關(guān)于按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期間法律沒(méi)有明確規(guī)定，以德國(guó)為代表的大陸法系的傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為：出賣人在于第三人簽訂交易合同之后，應(yīng)當(dāng)將此合同的交易條件告知于有資格優(yōu)先購(gòu)買的共有人，按照這個(gè)理論，出賣人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使是以交易合同簽訂為前提的`，只有在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形下，交易合同才能生效。
筆者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是同等條件下成立合同并優(yōu)先實(shí)現(xiàn)合同債權(quán)的權(quán)利，出賣人與第三人買賣合同不成立，沒(méi)有確定的合同條款，則不存在同等條件，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)便沒(méi)有成立基礎(chǔ)。所以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只在出賣人與第三人成立買賣合同時(shí)才產(chǎn)生，只有自此時(shí)起權(quán)利人才能行使權(quán)利。因此有必要對(duì)于按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使規(guī)定一定的行使期間，國(guó)外立法例往往是規(guī)定一定的除斥期間(大多為兩到三個(gè)月)，在此期間內(nèi)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不行使即告消滅，對(duì)此我國(guó)在后續(xù)司法實(shí)踐中也應(yīng)當(dāng)規(guī)定一定的行使期限。
(二)如何解釋同等條件
筆者認(rèn)為，同等條件不一定就是完全相同條件。即便優(yōu)先購(gòu)買人在同等條件下愿意購(gòu)買，也必須要與出賣人就合同的內(nèi)容進(jìn)一步的具體協(xié)商。這種觀點(diǎn)也是學(xué)界共識(shí)，即相對(duì)等同說(shuō)。
首先，同等條件最主要的是價(jià)格條件，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人愿意支付的價(jià)格與其他購(gòu)買人開(kāi)出的價(jià)格相同;其次，適當(dāng)考慮其他條件。包括數(shù)量、支付方式、交易時(shí)間等合同主要條款的要求。如時(shí)間條件，出賣人對(duì)其他購(gòu)買人的要求是即時(shí)付款，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不得用一定期限內(nèi)分期付款要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)�！兜聡�(guó)民法典》第509條規(guī)定，“如果出賣人不準(zhǔn)許第三人延期付款，則先買權(quán)人除非為出賣人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請(qǐng)求延期付款。”又如，支付方式。出賣人要求其他購(gòu)買人用現(xiàn)金付款，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不得用轉(zhuǎn)讓的匯票來(lái)付款。等等�？梢�(jiàn)，其他條件不應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人有明顯的不利因素，其他交易條件只要沒(méi)有從根本上影響到出賣人的利益，出賣人就不能以此作非同等條件而對(duì)抗優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人[3].當(dāng)然，在訴訟中，法官根據(jù)案情，有自由裁量的余地。
四、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突問(wèn)題
根據(jù)物權(quán)法101 條的規(guī)定，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的對(duì)象是其他按份共有人欲出讓的共有財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)份額，因此只有在共有人出讓其共有財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，才存在所謂的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題，這是按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主要區(qū)別。按照這一見(jiàn)解，如果共有人不出賣財(cái)產(chǎn)份額而只是出賣共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，按照共有人約定的規(guī)則進(jìn)行處分，如果沒(méi)有約定，需經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意之后方可出賣。無(wú)論如何，在只出賣共有財(cái)產(chǎn)的情況下，不存在按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其主要原因在于共有財(cái)產(chǎn)的出讓在法律性質(zhì)上不同于財(cái)產(chǎn)份額的出讓，出讓共有財(cái)產(chǎn)后，按份共有人可以就出讓所得的金錢或財(cái)產(chǎn)，按各自份額進(jìn)行分割或共有，并不會(huì)影響到按份共有人的利益。
另外，最高人民法院<民通意見(jiàn)>第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用 ，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。上述92條的規(guī)定不同于《物權(quán)法》第101條規(guī)定的共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而是某個(gè)或某些原共同共有人，即現(xiàn)在的各個(gè)單獨(dú)所有權(quán)人于共同共有關(guān)系消滅后，對(duì)其他原共有人分得的”屬于一個(gè)整體或者配套使用 “的原共同共有物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
(一)共有份額轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他按份共有人之間的優(yōu)先權(quán)效力問(wèn)題
在按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，兩個(gè)或兩個(gè)以上的其他共有人均主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，此時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)如何處置?以王利明先生為代表的部分學(xué)者認(rèn)為，這種情況下，可以由轉(zhuǎn)讓一方的共有人單方自由選擇受轉(zhuǎn)讓人。但是這種處置方式，很難做到公平公正，沒(méi)有合理的可操作性，爭(zhēng)議較大。國(guó)外立法例和司法實(shí)踐中很少有上述類似規(guī)定，大部分國(guó)家的司法實(shí)踐是在尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，按照共有人份額比例為基礎(chǔ)來(lái)分配優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的[4].《法國(guó)民法典》第815條14副條規(guī)定：如果有多個(gè)按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，視他們?cè)诠灿胸?cái)產(chǎn)中所占的份額比例，共同取得擬出賣的財(cái)產(chǎn)，有相反約定的除外。實(shí)際上我國(guó)現(xiàn)行法已經(jīng)有了類似的規(guī)定，比如我國(guó)公司法第72條第3款后段關(guān)于“兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例;協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的規(guī)定處理，即該數(shù)個(gè)共有人按各自在共有物中所占的比例取得轉(zhuǎn)讓的份額應(yīng)有部分。這樣，可維持各個(gè)共有人對(duì)共有物的比例關(guān)系不變，此種規(guī)定在形式上較為公平。在物權(quán)法后續(xù)法規(guī)制定中不妨予以借鑒。
(二)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題
我國(guó)《合同法》第230條和《民通意見(jiàn)》第118條對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)做出了相關(guān)規(guī)定。部分學(xué)者認(rèn)為，承租人優(yōu)先權(quán)的設(shè)立是多此一舉，完全沒(méi)有必要，認(rèn)為“買賣不破租賃”已經(jīng)足以保護(hù)承租人權(quán)益[5].其實(shí)不然，承租人優(yōu)先權(quán)的設(shè)立主旨是為穩(wěn)定一種以債權(quán)為紐帶所形成的有期限的物的利用關(guān)系，以達(dá)到保護(hù)承租人穩(wěn)定利用租賃物的目的，其主要是用于對(duì)抗租賃關(guān)系之外的第三人的介入。而共有人優(yōu)先權(quán)的設(shè)立主旨則是為了簡(jiǎn)化和穩(wěn)定共有關(guān)系，防止外部介入導(dǎo)致共有關(guān)系復(fù)雜化，維護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序，提高資源利用率，二者在設(shè)立主旨上其實(shí)是沒(méi)有沖突的。也有學(xué)者認(rèn)為，按份共有人的優(yōu)先權(quán)跟承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是不可能產(chǎn)生沖突的，理由主要是因?yàn)榘捶莨灿腥藘?yōu)先權(quán)的客體是份額，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體是標(biāo)的物整體，二者在法律性質(zhì)上是不同的，共有人優(yōu)先權(quán)是一種基于物權(quán)上的共有關(guān)系產(chǎn)生的，而承租人優(yōu)先權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)僅僅是一紙債權(quán)合同，因此，綜合考量起來(lái)應(yīng)該傾向于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)是一刀切，把問(wèn)題絕對(duì)化的表現(xiàn)。對(duì)于共有人優(yōu)先權(quán)和承租人優(yōu)先權(quán)的關(guān)系，應(yīng)該辯證得區(qū)分看待：
1.按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)單獨(dú)存在
共有人只是轉(zhuǎn)讓自己的部分份額，而不是共有物的整體轉(zhuǎn)讓，此時(shí)承租人沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》230條和《民通意見(jiàn)》118條的規(guī)定，承租人只能對(duì)共有物整體享有優(yōu)先權(quán)，而且在部分份額的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中并不會(huì)對(duì)承租人利益造成損害，因此沒(méi)有必要賦予承租人額外的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的必要。
2.按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同時(shí)存在
在共有物整體作價(jià)補(bǔ)償分割，轉(zhuǎn)歸于其中某一共有人的情況下，實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致了共有物的整體轉(zhuǎn)讓，此時(shí)既符合了按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的產(chǎn)生要件，又滿足了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的要件，必然導(dǎo)致了兩種法定優(yōu)先權(quán)的競(jìng)合。
筆者認(rèn)為，在此條件下，應(yīng)該傾向于保護(hù)共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的利益，首先，即使共有物整體轉(zhuǎn)移于共有人，并不會(huì)導(dǎo)致承租人既得利益的受損，承租人依然可以繼續(xù)租賃使用，即“買賣不破租賃”規(guī)則;而如果傾向于保護(hù)承租人一方，則會(huì)導(dǎo)致共有人一方所有權(quán)的喪失，直接涉及到共有人的切身利益。不利于維護(hù)簡(jiǎn)單穩(wěn)定的共有關(guān)系，違背了基本設(shè)立主旨。
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