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住宅小區(qū)維修改造工程管理策略的思考論文
【摘要】隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)條件的日益改善，人們對(duì)居住條件的要求也越來越高，更多的人開始注重生活品質(zhì)的滿足。物業(yè)管理工作已經(jīng)成為了現(xiàn)代住宅小區(qū)管理中的主要組成部分，有效住宅小區(qū)維修改造工程更是期中重要管理范疇之一，為業(yè)主在小區(qū)內(nèi)安居樂業(yè)提供了巨大的保障。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理；住宅小區(qū)；維修工程；管理策略；探究思考
為了有效提高住宅小區(qū)維修改造工程項(xiàng)目管理水平，提高工程質(zhì)量，保證工期，降低成本。本文我將結(jié)合幾年來小區(qū)物業(yè)工程監(jiān)管工作實(shí)踐，對(duì)住宅小區(qū)維修改造工程管理策略展開探究，望能起到拋磚引玉的作用。
1. 小區(qū)維修改造中出現(xiàn)的問題探究
住宅小區(qū)維修改造的問題主要集中在以下幾點(diǎn)。一是住宅外墻保溫處理完涮外墻乳膠漆工程，隨著歲月的流失，風(fēng)吹雨淋，樓房外觀顯得陳舊，部分出現(xiàn)墻皮裂縫、破損，小區(qū)整體外觀視覺感官不良；二是頂層樓房的防水層年久失修，防水層出現(xiàn)損壞，造成樓頂漏水；三是小區(qū)地面的水泥地磚由于多年受雨水侵蝕，雪水凍融，很多地磚破裂，地面隆起不平；四是道路損壞嚴(yán)重，坑洼不平；五是小區(qū)排水溝多是采用地，溝排水的形式，極易造成淤積堵塞，夏季臭味逸出，影響小區(qū)空氣質(zhì)量；六是樓房內(nèi)排水鑄鐵管線破裂，內(nèi)部銹蝕嚴(yán)重。
2. 小區(qū)維修改造施工的特點(diǎn)探析
小區(qū)維修改造不同于一般的新建工程，施工環(huán)境有著自己的獨(dú)特特點(diǎn)。一無論是外墻保溫施工、涮外墻乳膠漆還是樓房內(nèi)部管線的維修改造工程位于居民家中，直接影響居民的生活，施工時(shí)需要居民配合，在家中留人，便于施工。給水、排水、天然氣管線的改造不能影響居民生活時(shí)間太長。二是小區(qū)道路、外部管線、地面的施工點(diǎn)多面廣，不便施工管理。三是小區(qū)維修改造是在居民區(qū)進(jìn)行，對(duì)居民的生活影響較大，安全隱患多。
3. 小區(qū)維修改造工程管理注意的問題
3.1小區(qū)維修改造的工程管理應(yīng)把加強(qiáng)文明施工的管理放在首位。
使施工現(xiàn)場(chǎng)和臨時(shí)占地范圍內(nèi)秩序井然，文明安全，環(huán)境得到保持，綠地樹木不被破壞，交通暢達(dá)，防火設(shè)施完備，居民不受干擾，場(chǎng)容和環(huán)境衛(wèi)生均符合要求。為此，施工管理中應(yīng)做到主管掛帥，系統(tǒng)把關(guān)，普遍檢查，建章建制，責(zé)任到人，落實(shí)整改，嚴(yán)明獎(jiǎng)懲。
�、胖鞴軖鞄�，各部分主要負(fù)責(zé)人參加的施工現(xiàn)場(chǎng)管理領(lǐng)導(dǎo)小組。
�、葡到y(tǒng)把關(guān)，即各管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理進(jìn)行分口負(fù)責(zé)，每月組織檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。
�、瞧毡闄z查，即對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的檢查內(nèi)容，按達(dá)標(biāo)要求逐項(xiàng)檢查，填寫檢查報(bào)告，評(píng)定現(xiàn)場(chǎng)管理水平。
�、冉ㄕ陆ㄖ疲唇⑹┕がF(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)章制度和實(shí)施辦法，按法辦事，不得違背。
�、韶�(zé)任到人，即管理責(zé)任明確到部門，部門責(zé)任明確到人，以便落實(shí)管理工作。
⑹落實(shí)整改，即對(duì)各種問題，一旦發(fā)現(xiàn)，必須采取措施糾正，避免再度發(fā)生。無論涉及到哪一級(jí)，哪一部門，哪一個(gè)人，決不能姑息遷就，必須整改落實(shí)。
�、藝�(yán)明獎(jiǎng)懲，對(duì)于成績突出者，應(yīng)按獎(jiǎng)懲辦法予以獎(jiǎng)勵(lì)，出現(xiàn)問題者，進(jìn)行必要的懲罰。
3.2加強(qiáng)小區(qū)維修改造工程的安全管理。
小區(qū)維修改造中會(huì)出現(xiàn)土方開挖工程、拆除、電氣焊等工序，小區(qū)是居民的集中生活區(qū)，
車輛、人員密集，安全管理決不能放松。施工管理中應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)安全管理工作。
�。�1）小區(qū)維修施工要建立安全管理系統(tǒng)，落實(shí)安全管理責(zé)任，做到人人肩上有責(zé)任，人人有指標(biāo)。
�。�2）施工前重點(diǎn)核查施工組織設(shè)計(jì)中的安全管理措施的內(nèi)容，是否與工程實(shí)際相符，是否有針對(duì)性與實(shí)際可操作性。
�。�3）施工現(xiàn)場(chǎng)制定安全生產(chǎn)的管理制度，并做成“安全生產(chǎn)制度板”，與“消防保衛(wèi)制度板”以及“施工標(biāo)志牌”一起置于小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)。
�。�4）施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防護(hù)應(yīng)包括以下七個(gè)方面：操作現(xiàn)場(chǎng)及洞口臨邊安全防護(hù)、土方工程安全防護(hù)、腳手架及高處作業(yè)安全防護(hù)、施工臨時(shí)用電安全防護(hù)、施工機(jī)械安全防護(hù)、拆除工程安全防護(hù)，上述各項(xiàng)作業(yè)中作業(yè)條件、料具要求、技術(shù)要求、操作防護(hù)要求等，應(yīng)符合國家及當(dāng)?shù)仡C布的規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
（5）特種作業(yè)人員必須持證上崗特種作業(yè)，對(duì)施工工人的安全教育情況進(jìn)行檢查。
�。�6）對(duì)施工的工程經(jīng)常進(jìn)行巡回檢查，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的安全管理體系及其運(yùn)行狀況進(jìn)行抽查。
（7）施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查的重點(diǎn)部位和重點(diǎn)項(xiàng)目，土建施工安全防護(hù)中的腳手架、安全網(wǎng)、防護(hù)棚等。臨時(shí)用電安全防護(hù)中的線路、照明設(shè)備安裝，配電箱、開關(guān)箱的設(shè)置與安裝，漏電與防雷保護(hù)；施工機(jī)械安全防護(hù)中的設(shè)備安裝；以資料形式表現(xiàn)的項(xiàng)目，包括安全措施方案、安全技術(shù)交底、培訓(xùn)、考試記錄、持證上崗情況、驗(yàn)收手續(xù)、臨時(shí)用電設(shè)計(jì)書、用電管理制度、配電系統(tǒng)線路圖、接線圖、值班記錄、設(shè)備檢測(cè)、維修記錄等。
3.3小區(qū)維修改造工程管理中的質(zhì)量管理。
（1）“百年大計(jì)，質(zhì)量為本”，小區(qū)維修改造更是如此。為不辜負(fù)領(lǐng)導(dǎo)的重托，不辜負(fù)居民的期望，提高小區(qū)改造的工程質(zhì)量是工程部同志們共同的重任，義不容辭。為做好工程質(zhì)量管理，應(yīng)遵循以下幾項(xiàng)基本原則。
�。�2）小區(qū)維修改造工程質(zhì)量管理要不分工程大小，包含所有的工程，進(jìn)行全方位管理。居民小區(qū)改造涉及千家萬戶，可以這么講，小區(qū)改造無小事，工程的每一處都是敏感點(diǎn)。如在外墻外保溫施工過程是由多種復(fù)雜的工序組成的，對(duì)于工程質(zhì)量管理來說，要做好施工監(jiān)管，否則無論哪道工序出現(xiàn)問題，最終都會(huì)反饋到外墻體的保溫工程質(zhì)量上來。所以，工程每道工序施工完成后，其后序工程之前，要進(jìn)行工程驗(yàn)收，做好工程監(jiān)管的量化和細(xì)化工作，進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)施工巡檢等監(jiān)督工作，驗(yàn)收工作要嚴(yán)格執(zhí)行《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50411-2007 中的相關(guān)技術(shù)指標(biāo)和技術(shù)要求來操作，處理好關(guān)鍵工序的細(xì)節(jié)監(jiān)管工作。在屋頂做防水處理施工監(jiān)管過程中，我認(rèn)為防水材料在屋頂防漏建設(shè)中起著關(guān)鍵作用，屋頂漏水問題嚴(yán)重影響了人們的正常的生活，降低建筑的壽命。所以建筑行業(yè)要做好有效運(yùn)用防水材料防治屋頂防漏，注意防水材料的選擇和質(zhì)量，配合專業(yè)的防水施工技術(shù)，做好防水材料定期檢查和維修。
�。�3）工程質(zhì)量管理要全過程管理，善始善終，每一階段都馬虎不得，稍有失誤，就會(huì)產(chǎn)生不良后果。工程質(zhì)量管理要重點(diǎn)突出，對(duì)于居民集中敏感點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注，重點(diǎn)管理。
4. 小區(qū)維修改造工程管理中的人本管理。
小區(qū)維修改造工程位于居民小區(qū)，工程的實(shí)施離不開廣大居民的支持與配合。所以，工
程施工管理中要重點(diǎn)做好與居民的溝通協(xié)調(diào)工作，言必信，行必果。根據(jù)工程的進(jìn)度安排，提前與居民溝通打招呼，確保工程施工順利進(jìn)行。施工過程中愛護(hù)居民財(cái)物，保持好居民家中衛(wèi)生環(huán)境，保證居民及時(shí)的用電、用水、用氣。一旦出現(xiàn)意外，要提前通知居民，讓居民有充分的時(shí)間準(zhǔn)備，不影響居民的生活。施工方與居民產(chǎn)生矛盾，監(jiān)管人員要及時(shí)協(xié)調(diào)，化解矛盾。土方開挖施工在夏季雷雨季節(jié)要及時(shí)回填，防止雷雨天氣造成泥水橫流，污染環(huán)境，妨礙居民出行。夜間在危險(xiǎn)地段設(shè)置警示燈，防止居民出現(xiàn)安全問題。施工人員駐地要注意保持環(huán)境衛(wèi)生，材料堆放要整齊，不能妨礙居民交通出行。中午與夜間不得施工，不能妨礙居民的休息。人本管理是一種非常細(xì)致的工作，做好人本管理是小區(qū)維修改造工程順利開展實(shí)施的保證。
總之，小區(qū)維修改造工程管理是一項(xiàng)細(xì)致繁雜工作，需要施工人員、工程管理人員與居民的密切配合才能順利實(shí)施。
參考文獻(xiàn)
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