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房屋雙重買賣的若干問(wèn)題探討
摘要：房屋雙重買賣合同中，后買賣合同有效且已經(jīng)辦理登記的，后買受人取得房屋所有權(quán)；但后買受人在主觀上有侵害債權(quán)故意的，應(yīng)承擔(dān)侵害債權(quán)責(zé)任。先買受人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的，出賣人再為二次買賣時(shí)，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但后買賣合同有效。先買受人享有撤銷權(quán)，但以保全一般債權(quán)為必要。先買受人損失范圍的計(jì)算方式有兩種，我國(guó)應(yīng)采取主觀與客觀相結(jié)合的計(jì)算方式?jīng)Q定先買權(quán)人應(yīng)受賠償?shù)姆秶?br>關(guān)鍵詞：雙重買賣、無(wú)權(quán)處分、衡平優(yōu)先權(quán)
房屋出賣人出于經(jīng)濟(jì)利益或者其他利益的考慮，先后與兩個(gè)或兩個(gè)以上房屋買受人簽訂買賣合同，這就是房屋雙重買賣。在發(fā)生雙重買賣的情況下，極易產(chǎn)生糾紛；而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值重大，與公民的關(guān)系甚巨。所以，正確處理這類糾紛直接影響到出賣人與買受人之間的利益。但我國(guó)《合同法》對(duì)該問(wèn)題并沒(méi)有明確規(guī)定，相關(guān)的司法判例也不多見(jiàn)；而法學(xué)理論界對(duì)此問(wèn)題也鮮有論者。因此，從理論上對(duì)房屋雙重買賣進(jìn)行探討，就具有相當(dāng)重要的實(shí)踐價(jià)值和理論意義。
一、房屋雙重買賣合同的法律效力
房屋所有人將房屋為雙重讓與時(shí)，兩個(gè)房屋買賣合同的效力如何，從各國(guó)的規(guī)定來(lái)看，并不盡相同。在承認(rèn)物權(quán)行為無(wú)因性理論的國(guó)家，房屋買賣合同是債權(quán)行為，而物權(quán)的變動(dòng)是物權(quán)行為的結(jié)果，所以，學(xué)者普遍認(rèn)為，在雙重買賣的情況下，房屋買賣合同都是有效的。在主張意思主義的國(guó)家，強(qiáng)調(diào)物權(quán)變動(dòng)是雙方意思合致的結(jié)果，單純的房屋買賣合同便能產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的效果，所以，房屋買賣的先買受人已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。這時(shí)，房屋出賣人又將房屋讓與他人，實(shí)際上是對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的處分，按無(wú)權(quán)處分來(lái)處理。而在否認(rèn)物權(quán)行為無(wú)因性但又主張登記生效主義的國(guó)家則認(rèn)為必須具備房屋買賣合同有效和辦理登記兩個(gè)條件，才能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的效果，在雙重買賣的情況下，兩個(gè)買賣合同都是有效的，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記的買受人取得房屋的所有權(quán)，對(duì)于未取得房屋所有權(quán)的買受人而言，只能按照履行不能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
就我國(guó)而言，最高人民法院1990年做出“未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是允許的”的復(fù)函�？梢�(jiàn)，在我國(guó)司法實(shí)踐中是將登記做為房屋買賣合同的有效要件來(lái)看待的。但是，學(xué)者間對(duì)登記效力的看法并不一致。有的學(xué)者認(rèn)為，房屋買賣合同非經(jīng)登記不生效力，所以，沒(méi)有房管部門辦理手續(xù)的房屋買賣關(guān)系應(yīng)視為無(wú)效[1]。因此，在房屋雙重買賣情況下，只能有一個(gè)買受人取得房屋過(guò)戶登記，房屋買賣合同是有效的；對(duì)于未辦理過(guò)戶登記的買受人而言，房屋買賣合同不生效力，房屋買賣合同無(wú)效。但也有學(xué)者持反對(duì)態(tài)度，認(rèn)為房屋買賣合同的效力并不以過(guò)戶登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，即使未經(jīng)登記，房屋買賣合同仍然是有效的，房屋過(guò)戶登記僅產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的效果，不能影響買賣合同的效力[2]。因此，在房屋雙重買賣的情況下，兩個(gè)房屋買賣合同都是有效的，只有辦理過(guò)戶登記的一方取得房屋的所有權(quán)，而另一買受人只能以履行不能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認(rèn)為以后說(shuō)為優(yōu)，道理如下：第一，從其他國(guó)家的立法來(lái)看，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家主張房屋買賣合同必須登記生效。第二，登記生效主義國(guó)家的登記，并不是對(duì)房屋買賣合同的登記，而是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的登記，登記不應(yīng)成為判斷房屋買賣合同效力的條件之一。第三，買賣合同無(wú)效，固然不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的法律效果，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的原因很多，并不一定局限于房屋買賣合同無(wú)效。第四，認(rèn)定未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋買賣合同無(wú)效，不利于保護(hù)買受人的利益。在司法實(shí)踐中，有的法院已經(jīng)放棄了未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)登記的買賣合同無(wú)效的觀點(diǎn)[2]。
二、后買受人取得房屋所有權(quán)
按先來(lái)后到的邏輯思維，先買受人應(yīng)取得房屋所有權(quán)。但是，一個(gè)完全有效的物權(quán)變動(dòng)必須具備兩個(gè)條件：其一，房屋買賣合同有效；其二，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。所以，僅有房屋買賣合同并不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的效果，物權(quán)變動(dòng)形式主義是產(chǎn)生雙重買賣的根源。因此，后房屋買賣合同有效且先于先買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，后買受人可以取得房屋所有權(quán)。這時(shí)，先買受人已基于買賣合同取得對(duì)房屋的占有，而后買受人取得房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的，后買受人能否向先買受人主張返還請(qǐng)求權(quán)。先買受人取得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有是基于其與出讓人間的買賣契約，對(duì)于出賣人而言，他是有權(quán)占有，應(yīng)無(wú)疑問(wèn)。但該不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)一旦移轉(zhuǎn)于后受讓人，先買受人對(duì)該物占有既失其法律上基礎(chǔ)，對(duì)后買受人而言，乃構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)付返還義務(wù)，自不待言[3]�？梢�(jiàn)，后買受人可以直接向先買受人主張房屋返還請(qǐng)求權(quán)。
如果后買賣合同無(wú)效或被撤銷但已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記于后買受人的，后買受人是否能夠取得房屋所有權(quán)，則有疑問(wèn)。在承認(rèn)物權(quán)行為無(wú)因性的德國(guó)，堅(jiān)持“基于一個(gè)錯(cuò)誤的交付也是完全有效”的原則，認(rèn)為即使房屋買賣合同無(wú)效，并不能影響物權(quán)變動(dòng)的效力。所以，在雙重買賣的場(chǎng)合，即使后買賣合同無(wú)效，但已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的，后買受人仍然取得房屋的所有權(quán)。當(dāng)然，如果物權(quán)行為本身無(wú)效或被撤銷，并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，已經(jīng)辦理登記的，予以涂銷，后買受人不能取得房屋所有權(quán)。在我國(guó)，一個(gè)完整的房屋買賣必須具備房屋買賣合同有效和辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記兩個(gè)要件，缺一不可，否則，買受人就不能取得房屋的所有權(quán)。在后買賣合同無(wú)效時(shí)，雖然已辦理過(guò)戶登記，但因不具備房屋買賣的全部要件，后買受人不能取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)涂銷登記。
債權(quán)能夠成為侵權(quán)行為的對(duì)象已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，后買受人明知有前買賣合同，仍然購(gòu)買，當(dāng)然構(gòu)成侵害債權(quán)。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者普遍認(rèn)為，這時(shí)，后買受人是以故意背于善良風(fēng)俗之方法加害債權(quán)，先買受人應(yīng)按照我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第184條后段的規(guī)定請(qǐng)求損害賠償。后買受人應(yīng)承擔(dān)損害賠償義務(wù)，恢復(fù)先買受人被侵害前的狀態(tài)，因此，先買受人可以直接要求后買受人向其給付[4]。在我國(guó)，雖然立法上沒(méi)有明確規(guī)定侵害債權(quán)，但學(xué)者普遍認(rèn)為，債權(quán)也可以成為侵權(quán)行為的對(duì)象，并且當(dāng)?shù)谌擞星趾鶛?quán)的主觀故意時(shí)，即可構(gòu)成侵害債權(quán)，[5]房屋先買受人也可依侵害債權(quán)為由，直接要求后買受人向其給付。
三、先買受人已取得所有權(quán)后，出賣人再為雙重買賣
先買受人辦理登記手續(xù)的，房屋所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，出賣人然后將同一標(biāo)的物出賣與他人的，就它的性質(zhì)而言，與出賣他人之物沒(méi)有差別。我國(guó)《合同法》第132條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分�！睂�(shí)際上，該條的規(guī)定是理想化的，它根本不能處理實(shí)際問(wèn)題。這是因?yàn)椋鲑u人對(duì)自己之物或者有權(quán)處分之物進(jìn)行處分，不會(huì)發(fā)生糾紛，沒(méi)有通過(guò)立法進(jìn)行調(diào)整的必要。當(dāng)讓與人出賣了他人之物，沒(méi)有得到所有權(quán)人的追認(rèn)，或沒(méi)有取得對(duì)物的處分權(quán)的，最易發(fā)生糾紛，應(yīng)為立法的重心，但是，《合同法》對(duì)此問(wèn)題并沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)為立法的一大紕漏。同法第51條對(duì)無(wú)權(quán)處分問(wèn)題作了些許規(guī)定，按照這條的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。這條規(guī)定試圖對(duì)第132條的缺陷做出一個(gè)圓滿的補(bǔ)充，但是，如果無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)或者得到處分權(quán)人的追認(rèn)，能夠發(fā)生訂立合
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