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淺論新經(jīng)濟(jì)時(shí)代呼喚住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化
摘要:新世紀(jì)的來(lái)臨，人類(lèi)社會(huì)的發(fā)展也進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)期，即新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。它引發(fā)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的變革，面對(duì)挑戰(zhàn)，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展才能提高行業(yè)的整體效益，文章從五個(gè)方面進(jìn)行了探討。
關(guān)健詞:新經(jīng)濟(jì) 住宅產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代化
一、經(jīng)營(yíng)理念的現(xiàn)代化
眾所周知，世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一種與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)不同的可實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)、低通脹的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，即“知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”或“新經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，它的本質(zhì)是以知識(shí)創(chuàng)新和信息傳播來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，依靠增加產(chǎn)品的科技含量來(lái)發(fā)展生產(chǎn)，而不是單純地依靠增加產(chǎn)量來(lái)發(fā)展生產(chǎn)主要表現(xiàn)為產(chǎn)品質(zhì)量、檔次的提升。由于提高科技含量只是使產(chǎn)品提高了附加值，不增加產(chǎn)品的數(shù)量;信息則是無(wú)形的、非物質(zhì)實(shí)體的，當(dāng)然也不會(huì)造成物質(zhì)形態(tài)的產(chǎn)品積壓。因而就能成功避免產(chǎn)品積壓?jiǎn)栴}，這在目前住宅市場(chǎng)空置房總量仍居高不下的情況下.尤其具有現(xiàn)實(shí)意義。
“新經(jīng)濟(jì)”給予我們住宅產(chǎn)業(yè)最主要的啟示，就是要與時(shí)俱進(jìn)地樹(shù)立起新的理念、其中很重要的一個(gè)理念就是追求“規(guī)模效益、知識(shí)效益，氰息效益”相統(tǒng)一。即不再單純地追求規(guī)模經(jīng)營(yíng)、規(guī)模效益，而是把規(guī)模、知識(shí)、言息三個(gè)效益放在起.通盤(pán)籌劃，綜合考慮。一方面提高產(chǎn)品科技含量;另方面利用信息來(lái)捕捉商機(jī)，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)，選準(zhǔn)市場(chǎng)細(xì)分日標(biāo)，拓展?fàn)I銷(xiāo)，求得利潤(rùn)最大化。
日前，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)日益看中大盤(pán)開(kāi)發(fā)，一些輿論也宣稱(chēng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代_這固然有其必要性和合理性，因?yàn)榇蟊P(pán)較易營(yíng)造良好的居住環(huán)境.有利于降低開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)，可以獲得規(guī)模效益。從城市規(guī)劃來(lái)看，也利于盤(pán)活老城區(qū))、口，改善城市的功能布局。但是大盤(pán)開(kāi)發(fā)受外部環(huán)境因素影響大，風(fēng)險(xiǎn)也大，容易造成大量空置。而城市里的許多零星地塊也重待我們?nèi)ラ_(kāi)發(fā)利用，如出讓用地的剩余小地塊，規(guī)劃里模糊的地塊邊緣的小地塊，化整為零批出的小地塊等這些地塊有其本身的賣(mài)點(diǎn)、首先是地段較好.交通便捷，易與外界交流;其次，由于地塊狹小，多以建高層為主，視野開(kāi)闊;而且開(kāi)發(fā)周期短，利于資金周轉(zhuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小:開(kāi)發(fā)商如果在提高產(chǎn)品的科技和信息含量上做足文章，開(kāi)發(fā)出具有卜分鮮明的個(gè)性特色的現(xiàn)代化產(chǎn)品，做小盤(pán)也是可以取得好效益的。
二、產(chǎn)品品質(zhì)的現(xiàn)代化
住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志，要看住宅總體性能，及產(chǎn)品品質(zhì)的現(xiàn)代化程度知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息社會(huì)的來(lái)臨，帶動(dòng)了整個(gè)社會(huì)文明以及生活觀(guān)念的進(jìn)步，引發(fā)了對(duì)住宅性能新的定義與要求。人們對(duì)住宅的質(zhì)量要求不僅是工程質(zhì)量，還有功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量、人文質(zhì)量和文化氛圍質(zhì)量住宅不再僅能住，還有對(duì)居住舒適、方便、安全以及住宅智能化、對(duì)外信息聯(lián)絡(luò)等多方面的要求。目前，已經(jīng)有一批具有新經(jīng)濟(jì)意識(shí)或信息產(chǎn)業(yè)背景的投資者進(jìn)人了住宅產(chǎn)業(yè)，他們把重點(diǎn)放在了提高住宅產(chǎn)品的科技含量和信息含量上，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加了新的動(dòng)力和活力。同時(shí)，資深業(yè)者也在迅速提高對(duì)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代來(lái)臨的敏感度，出現(xiàn)了許多優(yōu)秀的作品，這些成功的樓盤(pán)，除了更提高戶(hù)型、朝向.環(huán)境、生活社區(qū)服務(wù)等方面的傳統(tǒng)品質(zhì)以外，而且又努力增加了新體系、新結(jié)構(gòu)、新工藝方面的新品質(zhì)，以及網(wǎng)絡(luò)、寬帶等智能化社區(qū)，“居家與辦公融為一體”等充滿(mǎn)信息時(shí)代的特征艦點(diǎn).以提高商品的現(xiàn)代化水平，增加新的賣(mài)點(diǎn)。
三、住宅生產(chǎn)的現(xiàn)代化
如何能高效地開(kāi)發(fā)出物美價(jià)廉、有特色賣(mài)點(diǎn)的房地產(chǎn)商品，搶占市場(chǎng)先機(jī)，爭(zhēng)取好的效戶(hù)益，成了當(dāng)前一個(gè)非�，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。而要提高住宅開(kāi)發(fā)的效率和質(zhì)量，就必須推動(dòng)住宅生產(chǎn)的現(xiàn)代化。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)住宅生產(chǎn)中部品化和部品生產(chǎn)工業(yè)化水平還很低，住宅施工中科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資本投入貢獻(xiàn)率。手工操作的生產(chǎn)方式，必然建設(shè)周期長(zhǎng)，成本消耗高，經(jīng)濟(jì)效率低。我國(guó)住宅建設(shè)勞動(dòng)生產(chǎn)率，人均竣工面積多年來(lái)在30平方米左右徘徊，發(fā)達(dá)國(guó)家一般在120- 140平方米之間，我們僅占其1 /5一1 /6，而能源消耗卻是發(fā)達(dá)國(guó)家的3-4倍，且建筑質(zhì)量通病也大量存在。住宅產(chǎn)業(yè)要改變這種高投入、低效率的狀況，就必須加快我國(guó)住宅部品化和部品生產(chǎn)工業(yè)化的進(jìn)程。即以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和工程質(zhì)量為目標(biāo)，按現(xiàn)代化生產(chǎn)方式和高技術(shù)組合改造傳統(tǒng)建筑施工體系，采用先進(jìn)技術(shù)、工藝和設(shè)備實(shí)行科學(xué)的施工組織和管理，推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會(huì)化大生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步貢獻(xiàn)與勞動(dòng)生產(chǎn)率的雙增長(zhǎng)。
四、住宅流通的現(xiàn)代化
從當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，流通環(huán)節(jié)相對(duì)薄弱。一是開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售理念陳舊落后，且缺乏誠(chéng)信意識(shí);二是銷(xiāo)售方式仍以手工作坊式為主，個(gè)人開(kāi)發(fā)個(gè)人出售，一家一個(gè)售房部，尚未形成社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)�；臓I(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò);三是中介服務(wù)發(fā)展較慢.且缺乏規(guī)范。以致造成行業(yè)整體銷(xiāo)售效率低、成本高等間題:
解決流通環(huán)節(jié)的通病，要在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面下功夫，即要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)內(nèi)各個(gè)行業(yè)和專(zhuān)業(yè)的優(yōu)化配置和專(zhuān)業(yè)分工的細(xì)化，以實(shí)現(xiàn)流通環(huán)節(jié)的現(xiàn)代化，改變一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的狀況。
分工細(xì)化是社會(huì)生產(chǎn)力進(jìn)步的表現(xiàn).也是促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的主要因素。針對(duì)目前住宅流通市場(chǎng)的低效率運(yùn)作狀態(tài).應(yīng)當(dāng)加快培育社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，以降低銷(xiāo)售成本，解決相關(guān)的市場(chǎng)間題;同時(shí)，下大力氣培育規(guī)范的、發(fā)達(dá)的中介行業(yè)，如建立行業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)和信息傳播機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)培育一批信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)代理商等。
五、住宅消費(fèi)的現(xiàn)代化
住宅消費(fèi)環(huán)節(jié)的現(xiàn)代化，毛要是物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)代化。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，現(xiàn)正成為一個(gè)獨(dú)立的、極具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)。僅青島市就有物業(yè)管理公司200余家，從業(yè)人員10000多人，管理的市區(qū)居民總戶(hù)數(shù)達(dá)30多萬(wàn)戶(hù)物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤其是城市管理中有著不可替代的作用和地位。城市現(xiàn)代化程度越高，對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)在需求越強(qiáng)烈。而目前，大部分地區(qū)的物業(yè)管理處于一種低效率運(yùn)作狀態(tài)，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了全行業(yè)的虧損。
針對(duì)目前行業(yè)發(fā)展的狀況，物業(yè)管理現(xiàn)代化的首要任務(wù)是要圍繞“服務(wù)第一，為業(yè)主著想”的企業(yè)宗旨，建立起社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理新機(jī)制。即行業(yè)的發(fā)展應(yīng)由外延式數(shù)量擴(kuò)張的粗放型轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式質(zhì)量提高的集約型;由低水平的無(wú)序運(yùn)作轉(zhuǎn)向高水平的規(guī)范有序運(yùn)作;由依附于其他行業(yè)扶持發(fā)展轉(zhuǎn)向根據(jù)市場(chǎng)的內(nèi)在需求和居民實(shí)際需要形成行業(yè)自我約束、自我發(fā)展的良性循環(huán)。而其中建立合理的服務(wù)收費(fèi)和調(diào)整機(jī)制尤為重要，目前，業(yè)內(nèi)人士提出的“包干制”收費(fèi)和“酬金制”收費(fèi)值得一試。所謂“包干制”是事先約定物業(yè)管理的各項(xiàng)收
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