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探析房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理

時間:2024-10-21 06:33:12 經(jīng)濟畢業(yè)論文 我要投稿
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探析房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理

摘 要:目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在“小,散,差”的特點,房地產(chǎn)開發(fā)只重視項目開發(fā)而不重視管理,更不重視風(fēng)險的管理,風(fēng)險管理意識淡薄、風(fēng)險管理機構(gòu)缺失、風(fēng)險管理手段單一,使房地產(chǎn)項目中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制,導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的失敗。為了避免和減少風(fēng)險因素對項目的影響,認真探究了房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的相關(guān)內(nèi)容,以期能夠為有效化解房地產(chǎn)開發(fā)項目運行中的風(fēng)險提供一些參考。?
  關(guān)鍵詞:全面風(fēng)險管理;房地產(chǎn);開發(fā);項目?
  
  1 房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的方法?
  
  全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實施的具體手段,建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展,項目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化,為房地產(chǎn)開發(fā)項目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫,將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來,比較各種方法的優(yōu)點和缺點,找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中的適用范圍,在進行項目風(fēng)險管理時,可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風(fēng)險的定性和定量分析。?
  在全面風(fēng)險管理框架中目標體系是核心,所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標制定和執(zhí)行;組織體系是基礎(chǔ),從組織制度上保證風(fēng)險管理各項工作的順利進行,培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍;流程體系是關(guān)鍵,房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控;方法體系是手段,促進全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成,共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系(如圖1)。?
  
  2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理的流程?
  
  2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別?
  房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解的基礎(chǔ)上進行的,即針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的不同階段,進行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同,風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。?
  2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估?
  房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析,估計房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果,在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進行排序,編制風(fēng)險列表,最后根據(jù)風(fēng)險的程度進行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是,房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質(zhì)量的范圍要寬,應(yīng)該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行分析。?
  2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控?
  房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程,也是房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理有效實施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施,還應(yīng)該隨著項目的深入,對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進行修正,對風(fēng)險應(yīng)對計劃進行修改,即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。?
  
  3 房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略?
  
  3.1 風(fēng)險回避?
  風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價,經(jīng)過權(quán)衡利弊得失,采取放棄、中止開發(fā)項目,或改變開發(fā)項目條件,以避開風(fēng)險源地,從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大,或可能損失后果太嚴重,又無其他風(fēng)險管理措施可用時,常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種:一種是放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的活動;另一種是改變活動方案,或改變工作方法。可以看出,風(fēng)險回避是一種消極的防范手段,有些迫不得己的意味。因為回避風(fēng)險雖然能避免損失,但同時也失去了獲利的機會。所以,在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。?
  3.2 風(fēng)險控制?
  風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后,采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率,縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的,風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的;后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手,消除和減少風(fēng)險隱患,降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而,它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好,不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險,應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施!3.3 風(fēng)險轉(zhuǎn)移?
  風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中,有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同,它不是放棄或中止項目開發(fā),而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制,它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達到降低風(fēng)險損失概率和程度,而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。?
  風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等;保險有財產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同,開發(fā)商可以根據(jù)項目的情況,采取適當?shù)暮贤问,合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險,參見表1。?
  風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用:(1)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方(風(fēng)險接受方)之間的損失可以清楚地計算和劃分,否則雙方之間無法進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移;(2)被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔適當?shù)娘L(fēng)險;(3)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。?
  3.4 風(fēng)險自留?
  風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中,對一些無法回避,難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險,或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時,在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下,常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類:計劃性風(fēng)險自留和非計劃性風(fēng)險自留。計劃性風(fēng)險自留是主動風(fēng)險自留,其具體措施有:(l)自己保險;(2)專屬保險;(3)損失攤銷;(4)借款補償;(5)自負額保險。非計劃自留是被動自留,通過風(fēng)險應(yīng)急準備金來應(yīng)對。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用,實行風(fēng)險自留對策時,應(yīng)盡可能地保證重大項目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較,以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。?
  3.5 風(fēng)險利用?
  風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理,通過參與確實存在風(fēng)險的開發(fā)活動,依靠自身扎實的風(fēng)險管理工作,興利抑弊,謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次,對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高,必須具有豐富的項目經(jīng)驗,嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力,才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進行分析,有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下,經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑,從土地一級開發(fā)入手,通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán),為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因為如果進行了土地一級開發(fā),就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢,獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”,就是很好地利用了

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