評估師如何理解市場及市場價(jià)值

提要：盡管有不同的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但是市場價(jià)值卻是資產(chǎn)評估中最基本的，也是使用頻率較高的一種價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。本文通過對市場及市場價(jià)值的探討，進(jìn)一步了不完全競爭市場的特性對市場價(jià)值的作用，以及市場價(jià)格的離散對評估結(jié)果及市場價(jià)值范圍的�！　≡u估師在接受客戶委托進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，首先需要提出的就是客戶所要求的是什么價(jià)值，這并不是為了迎合某些客戶的不公道要求而高估或低估委估資產(chǎn)的價(jià)值，而是想要了解其價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。由于價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的不同將使評估結(jié)果產(chǎn)生很大的差異。　　一、市場價(jià)值　　1、市場價(jià)值定義　　根據(jù)國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的定義，市場價(jià)值是自愿買方與自愿賣方，在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制�！　“凑諊�際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的解釋，上述定義中所指的“估計(jì)數(shù)額”是指在公正的市場交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價(jià)格。市場價(jià)值應(yīng)當(dāng)是評估基準(zhǔn)日內(nèi)在符合市場價(jià)值定義的條件下，市場上能夠公道形成的最可能價(jià)格�！　�2、完全競爭市場與單一市場價(jià)值　　完全競爭市場是一種理想的市場類型。在這種性質(zhì)的市場中，單個的買者和賣者的行為對整個市場的價(jià)格沒有影響。完全競爭市場主要有以下幾個特征：　�。�1）大量的買者和賣者�！　。�2）產(chǎn)品同質(zhì)�！　。�3）進(jìn)出自由�！　。�4）信息充分。　　顯然，在完全競爭市場中，賣主不能以高出市場均衡價(jià)格出售商品，而買主也不能以低于市場均衡價(jià)格購得商品，由于完全競爭市場中同質(zhì)商品的單一價(jià)格（均衡價(jià)格）完全支配著市場的全部交易�！　∷�以，在完全競爭市場中，市場價(jià)值的定義條件可以完全滿足，而且，市場價(jià)值是一個單一價(jià)值點(diǎn)即市場均衡價(jià)格。　　3、不完全競爭市場中的市場價(jià)值　　根據(jù)國際資產(chǎn)評估中的解釋，市場價(jià)值應(yīng)當(dāng)是評估基準(zhǔn)日內(nèi)在符合市場價(jià)值定義的條件下，市場上能夠公道形成的最可能價(jià)格。從這個定義中提出的“最可能價(jià)格”，可以分析出，這其中隱含著市場上能夠公道形成的市場價(jià)格并不只一種。否則，“最可能價(jià)格”的提出也就沒有實(shí)際意義了。假如承認(rèn)滿足市場價(jià)值定義的市場中，存在多種市場價(jià)格，那么，這種市場不會是完全競爭，而是一種不完全競爭市場。也就是說，市場價(jià)值定義與不完全競爭市場并不是對立的、矛盾的，而是可以相互兼容的。市場價(jià)值的定義條件在不完全競爭市場中依然適用�！　∮纱�，可以推斷出，在不完全競爭市場中的市場價(jià)值很可能不象完全競爭市場中的市場均衡價(jià)格，是一個單一價(jià)值點(diǎn)，而可能會由于市場價(jià)格的離散而導(dǎo)致市場價(jià)值的離散�！　�二、市場價(jià)格的離散　　一般地說，不同資產(chǎn)之間的價(jià)格差，以及相同資產(chǎn)地區(qū)之間的價(jià)格差人們早已司空見慣。但是，即使在同地區(qū)、相同資產(chǎn)之間，也會出現(xiàn)價(jià)格離散現(xiàn)象，這從施蒂格勒（1961）給出的典型事例中可以看得很清楚（見表1）。在表1中，雪弗萊牌汽車價(jià)格是由市場“討價(jià)還價(jià)”的均勻氣力制定出來的，其離散范圍（價(jià)格波動幅度）在2350~2550美元之間，均勻價(jià)格為2436美元，標(biāo)準(zhǔn)差為42美元。從中可以看出，即使是同地區(qū)、相同資產(chǎn)，其市場價(jià)格的離散現(xiàn)象也非常明顯（資產(chǎn)市場的價(jià)格離散程度）見表1.　　此外，在國內(nèi)市場，1994年4月至6月間廣州窗式空調(diào)機(jī)銷售大戰(zhàn)中，同一廠家生產(chǎn)的同一資產(chǎn)市場售價(jià)大多在2700~3200元之間，價(jià)差幅度高達(dá)500元�！　∮纱丝梢钥闯觯�在現(xiàn)實(shí)的市場環(huán)境中，市場價(jià)格的離散現(xiàn)象是普遍存在的�！　�三、信息不對稱與不完全競爭市場　　在現(xiàn)實(shí)的市場環(huán)境中，買方對資產(chǎn)各個方面信息的了解和把握通常是不完全和有限的，他們往往不知道資產(chǎn)在什么時(shí)候的價(jià)格最低，也不知道那一廠家的價(jià)格最低，也不知道資產(chǎn)的質(zhì)量差別如何。學(xué)的表明，市場上信息不完全性的表現(xiàn)形式主要有以下幾種：　　1、有關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量的信息是不完全的，買者只把握有限的質(zhì)量信息；　　2、有關(guān)資產(chǎn)價(jià)格的信息是不完全的，買者只把握有限的價(jià)格信息；　　3、一部分買者把握較全面的信息，另一部分買者只把握有限的信息�！　‘a(chǎn)生價(jià)格和質(zhì)量方面信息不完全性的原因主要來自以下幾個方面：　　1、信息在公然時(shí)存在著不充分性�！　�2、信息的可靠性有題目。這主要表現(xiàn)在兩個方面：一是信息的虛假性；二是信息的過期性�！　�3、信息收集的本錢效益題目�！　�4、買者在接受信息時(shí)存在選擇性和記憶上的限制性……　　5、買者在處理加工信息時(shí)受到能力和加工方面的限制�！　≡谥挥杏邢扌畔⒌氖袌錾�，供給者有減少購買者信息的愿看，在這種情況下，完全競爭市場的條件將大打折扣。　　在不完全競爭市場上，資產(chǎn)的供給者對資產(chǎn)的價(jià)格和質(zhì)量方面信息的把握程度要多于購買者，買賣雙方之間的信息不對稱，會導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的不符，尤其是當(dāng)所銷售的資產(chǎn)特別依靠于信息時(shí)，或者資產(chǎn)本身就是一種信息含量很大的資產(chǎn)時(shí)，那么資產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格之間的這種不符合性就會增大�！　∫话阏f來，具有同等功能的資產(chǎn)在質(zhì)量上的差別，往往成為市場價(jià)格離散的基礎(chǔ)和主導(dǎo)因素。可以推測，資產(chǎn)質(zhì)量差別的離散程度與相應(yīng)的市場價(jià)格離散程度將呈正相關(guān)。　　四、市場價(jià)格與市場價(jià)值的區(qū)別　　在執(zhí)業(yè)過程中，評估師最熟悉的技術(shù)術(shù)語莫過于“市場價(jià)格”與“市場價(jià)值”。固然兩者有很多相似之處，但亦存在較大區(qū)別。市場價(jià)值是一種公平的市場價(jià)格，市場價(jià)格的范圍比市場價(jià)值要寬泛，而且，由于并不是所有的市場價(jià)格都是公平的，因此，只有滿足市場價(jià)值定義的市場價(jià)格才能代表市場價(jià)值�！　∈聦�(shí)上，市場價(jià)格也不是一定要即是評估師所估的市場價(jià)值，評估師所得出的只是“可能的”成交價(jià)格。也就是說，評估師所得出的市場價(jià)值并不一定就是資產(chǎn)的成交價(jià)格或交易價(jià)格，而是資產(chǎn)在特定的條件下交易，可能形成的交易價(jià)格。不同的交易條件決定了不同的市場價(jià)格，這也就是為什么會有不同的評估結(jié)論的理由。另外，市場價(jià)值并不即是賣方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的實(shí)際所得，也不即是買方購買資產(chǎn)的實(shí)際支出，由于還有交易本錢（有關(guān)交易稅費(fèi)和中介用度）�！　」倘辉u估市場價(jià)值的方法有多種，但是評估方法的選擇并不是隨意的，而是要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及市場或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定的。但是只要是以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用任何評估方法得出的評估結(jié)果也一定是市場價(jià)值�，F(xiàn)以市場比較法為例說明評估的技術(shù)思路（見圖1）�！　�1、可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)格調(diào)整為市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)值，這種調(diào)整實(shí)際上是一種市場環(huán)境或市場交易條件的調(diào)整；　　2、將可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)值，這種調(diào)整是對市場參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能等的調(diào)整，與市場環(huán)境無關(guān)；　　3、委估資產(chǎn)的市場價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)格；　　4、將可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)格調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)格�！　≡谏鲜龅脑u估流程中，評估師的工作只是進(jìn)行第一步及第二步調(diào)整，即通過對市場數(shù)據(jù)的評估得出委估資產(chǎn)的市場價(jià)值。第三步調(diào)整則是客戶的工作，由于資產(chǎn)評估的作用是為客戶的特殊評估目的而提供作價(jià)依據(jù)。在得到評估師的評估結(jié)論后，客戶還需根據(jù)委估資產(chǎn)的客觀市場條件確定其市場價(jià)格�！　×硗�，按照市場價(jià)值的要求，評估師的評估結(jié)果應(yīng)反映資產(chǎn)的市場價(jià)值。但是，評估師在評估過程中假如并未實(shí)施第一步調(diào)整，而只進(jìn)行了第二步調(diào)整，即未對市場數(shù)據(jù)的市場價(jià)格與市場價(jià)值的市場環(huán)境差異進(jìn)行調(diào)整，而只是調(diào)整了市場參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能上的差異，則評估結(jié)果實(shí)質(zhì)上所反映的并不是市場價(jià)值，而只是市場價(jià)格。這正如上圖中第四步調(diào)整過程所示�！�　五、市場與市場價(jià)值　　1、市場的描述　　在不完全競爭市場中，市場價(jià)值應(yīng)該是所有交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)分布，它通常包括以下三個參數(shù)：均勻值、相對于均勻值的離散程度、圖形外形�！　【鶆蛑凳亲畛Ｓ玫摹⒁彩亲钍煜さ囊粋�統(tǒng)計(jì)參數(shù)。但是，在某種市場情況下，由于異常數(shù)據(jù)的存在，會對均勻值產(chǎn)生一定的，而中值卻可以避免這種影響。在一個對稱的分布中，如圖1所示，均勻值與中值是相同的。但是，對于一個非對稱的分布，如圖2所示，均勻值與中值就會代表不同的數(shù)值�！　�對于分布的離散程度，一般采用標(biāo)準(zhǔn)差來計(jì)量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，與均勻值的離散也就越大。在離散分析中，變異系數(shù)也是一個主要參數(shù)，它即是標(biāo)準(zhǔn)差除以分布的均勻值。變異系數(shù)越小，分布的離散也就越小�！　〔捎米儺愊禂�(shù)，可以對具有不同均勻值的分布進(jìn)行比較，標(biāo)準(zhǔn)差表示的是一項(xiàng)分布離散的盡對數(shù)值，而變異系數(shù)表示的是一項(xiàng)分布相對其均勻值的離散程度�！　≡谏�，對正態(tài)分布的圖形并沒有限制，但是，在現(xiàn)實(shí)的市場中，市場價(jià)值的分布通常如圖2所示�！　�2、市場價(jià)值的取值　　由于市場價(jià)格的離散，對于市場價(jià)值的表述亦存在不同的觀點(diǎn)，具有代表性的主要有以下三種：　�。�1）市場價(jià)值是市場價(jià)格的均勻值。　�。�2）市場價(jià)值是市場價(jià)格的中值�！　。�3）市場價(jià)值是市場價(jià)格中的最可能價(jià)格�！　≡趯�(shí)踐中，很多評估師喜歡采用均勻值，也有的選用中值。固然均勻值與中值存在一定的差異，但兩者基本上均避免了異常價(jià)值的出現(xiàn)，而且均明顯具有向心性趨勢，從而使評估結(jié)果不會出現(xiàn)較大的偏差。　　但是使用中值也有一定的局限性。如在非對稱分布中，中值將會向傾斜度較緩的方向移動。因此，在非對稱分布的趨勢分析中，中值很少被采用。　　有些評估師可能以為，均勻值與最可能價(jià)值是相同的，但是這種結(jié)論只有在圖1中的正態(tài)分布中才會成立�！　〖偃鐚κ袌鰞r(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，最可能價(jià)格應(yīng)是市場價(jià)格出現(xiàn)機(jī)會最多、頻率最高的價(jià)值。例如：有10個市場交易數(shù)據(jù)，其市場價(jià)格分別為100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。顯然，150元的交易價(jià)格出現(xiàn)的頻率最高，為4個，所以，從上述數(shù)據(jù)分析中可以得出如下結(jié)論，即市場中的最可能價(jià)格為150元�！　�從理論上講，一個理想的市場模型應(yīng)如圖1所示，交易數(shù)目與市場價(jià)格的關(guān)系服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而在一個現(xiàn)實(shí)的市場中，市場價(jià)值的分布并不是一個標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而是略帶向左傾斜的分布，如圖2所示。　　所以，在非對稱分布中，均勻值、中值、最可能價(jià)格各不相同。如圖2所示，由左向右三點(diǎn)分別代表最可能價(jià)格、中值和均勻值。均勻值、中值均位于最可能價(jià)格的右側(cè)。隨著不對稱程度的增大，中值和均勻值與最可能價(jià)格的間隔會越來越大，但是不對稱程度對均勻值的影響最大。由此可以看出使用均勻值及中值的局限性�！　�3、市場交易數(shù)目與市場的不確定性　　從圖1至圖2，反映了大量的市場交易情況。但是，在現(xiàn)實(shí)市場中，任何資產(chǎn)的交易數(shù)目總是有限的。這會產(chǎn)生一個，即需要多少交易數(shù)目才能有效的描述市場的基本特征。下圖是關(guān)于交易數(shù)目與市場不確定性范圍關(guān)系的一個例子（見圖3）。　　由圖3中可以看出，不確定性范圍是交易數(shù)目的函數(shù)。隨著交易數(shù)目的減少，不確定性范圍逐漸增大。而且，不確定性范圍增大的幅度也在加劇。當(dāng)交易數(shù)據(jù)在10個以上時(shí)，不確定性范圍變化不大；當(dāng)交易數(shù)目由10個減少到5個時(shí)，不確定性范圍的變化幅度開始增加；當(dāng)交易數(shù)目減少到2個時(shí)，不確定性范圍的變化幅度將加劇；當(dāng)交易數(shù)目減少到只有1個時(shí)，不確定性范圍將變?yōu)闊o窮大�！　�從上面的分析中可以得出一個重要的結(jié)論，除非市場中具有5至6個交易數(shù)據(jù)，否則，有限的樣本無法代表市場的基本特征�！�　六、市場價(jià)值的公道范圍　　1、評估結(jié)果的離散　　國際評估協(xié)會1992年年會上對64位企業(yè)評估師所作的調(diào)查表明：通過認(rèn)真評估，企業(yè)資產(chǎn)評估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值的誤差大體在10%~25%，其中以為精確性達(dá)17%的占大多數(shù)，而本項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的精確性均勻值為22%.　　英國皇家丈量師學(xué)會在1999年通過調(diào)查顯示，對于住宅及貿(mào)易資產(chǎn)，評估結(jié)果的價(jià)值變動范圍為±22%（Crosby， Murdooh and Lavers， 1998a）。在調(diào)查中，該學(xué)會共收集了40項(xiàng)不同類型資產(chǎn)的評估結(jié)果。每項(xiàng)資產(chǎn)都是由幾位評估師分別得出的評估結(jié)論，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表所示（見表2）。　　英國皇家丈量師學(xué)會的調(diào)查結(jié)果還顯示，75%的被調(diào)查者以為評估結(jié)果的偏差在5%——15%是比較公道的�！　×硗猓瑏碜杂�國權(quán)威統(tǒng)計(jì)證實(shí)，評估結(jié)論之間的差異均勻?yàn)椤?.64%，但是其標(biāo)準(zhǔn)差卻超過了10%.　　來自澳大利亞的調(diào)查結(jié)果表明，評估結(jié)果的價(jià)值偏差為±9.64%.　　而美國企業(yè)價(jià)值評估學(xué)會（IBA）通過對其會員的調(diào)查表明，評估結(jié)果的變動范圍在±15%之間是可以接受的。　　2、市場價(jià)值范圍　　從前面的分析中可以看出，最可能價(jià)格應(yīng)該是不完全競爭市場中市場價(jià)值最公道的反映。而且由于市場價(jià)格的離散，對市場價(jià)值的描述不應(yīng)僅是一個孤立的價(jià)值點(diǎn)，而應(yīng)是一個圍繞最可能價(jià)格的公道可能的價(jià)值范圍。　　假如市場價(jià)值僅僅是一個單一價(jià)值點(diǎn)，則很難解釋單一市場價(jià)值的市場中市場價(jià)格的離散，并且其在整個市場交易數(shù)據(jù)中所占的比重將會受到限制。而假如選取一個公道的價(jià)值范圍區(qū)間，則會使市場價(jià)值范圍在整個市場價(jià)格區(qū)間占有更大的比重，從而使其更能代表市場的基本價(jià)格特征。由此得出的市場價(jià)值也易于讓客戶所接受，并使市場價(jià)值更具有客觀性、正確性和說服力�！　�為了便于說明，假設(shè)評估標(biāo)的物市場的市場價(jià)格與交易數(shù)目服從正態(tài)分布。則均勻值、中值及最可能價(jià)格均位于同一點(diǎn)，具有相同的數(shù)值。假設(shè)均勻值為μ，標(biāo)準(zhǔn)差為σ。則對于一般的正態(tài)分布F（μ，σ2），有下述結(jié)論：　　F{|ξ-μ|

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