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完善商業(yè)銀行小額抵債資產(chǎn)處置制度的若干建議
摘要:零星、小額抵債資產(chǎn)在商業(yè)銀行資產(chǎn)處置過程中處于非常重要的地位,也是矛盾最多領(lǐng)域。文章針對這一現(xiàn)實,提出了符合實際操作的一系列制度安排和完善措施。關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;小額抵債資產(chǎn);處置制度
商業(yè)銀行日常經(jīng)營中抵債資產(chǎn)的處置效率是一個非�，F(xiàn)實的。抵債資產(chǎn)處置效率的高低,著整個銀行體系的活力,因而完善現(xiàn)有抵債資產(chǎn)處置的制度環(huán)境就顯得尤為重要。
一、中資商業(yè)銀行抵債資產(chǎn)處置的制度安排與主要缺陷
當(dāng)前,中資商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn),除其中大額的、特定的交由專業(yè)的資產(chǎn)管理公司處理外,其余零星的、小額的抵債資產(chǎn)由于成本的不仍由銀行自行處理,其中又以以物抵債方式獲得的抵債資產(chǎn)為多。這類抵債資產(chǎn),在目前銀行資產(chǎn)處置過程中處于非常重要的地位,也是矛盾最多的領(lǐng)域。對這類抵債資產(chǎn)處置主要有兩種形式,一種是通過銀行與相關(guān)方面達成協(xié)議變現(xiàn)處置或折價抵債,另一種是通過訴訟方式經(jīng)過一系列的司法程序變現(xiàn)或折價抵債。實踐中,許多抵債資產(chǎn)的獲得本身就是通過一系列司法手段(如查封、扣押、凍結(jié)等)獲得,因此,目前銀行抵債資產(chǎn)處置制度環(huán)境的主要就是訴訟方式下的處置制度。下面的也將以此為線索展開。
1.流質(zhì)契約的禁止提高了抵債資產(chǎn)的處置成本。
根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定,“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”
由于上述對流質(zhì)契約問題的禁止性規(guī)定,銀行需要行使抵質(zhì)押權(quán)時,借貸雙方無法就抵押物處置的價值達成一致,因此,目前銀行處置抵押物的手段一般只限于通過司法途徑,法院一般會通過公開拍賣的方式處置。
禁止流質(zhì)契約的規(guī)定在市場經(jīng)濟很不完善的情況下是必要的,但在銀行實踐中,擔(dān)保物權(quán)中的評估、拍賣、處置等程序需要不少費用,顯然比“不還錢就以物折抵”的流質(zhì)契約的實現(xiàn)成本要高。因此,對流質(zhì)契約的禁止性規(guī)定有必要進一步完善。
2.抵債資產(chǎn)通過司法拍賣程序的市場化程度不夠。
目前抵債資產(chǎn)的司法拍賣依據(jù)的是2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號)。該規(guī)定曾多次修改,在某些方面有所改進,但其中一些規(guī)定的市場化程度仍然不高。
一是在評估、拍賣機構(gòu)的選擇方面。盡管《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》對是否評估、評估機構(gòu)的選擇上給雙方當(dāng)事人較大的選擇空間,但在實踐中更多的是由法院在指定的名冊中隨機確定。因此,銀行在這一過程中的自主權(quán)利受到極大限制。特別要指出的是,由于收費按拍賣成交價的一定比例確定,因此評估、拍賣機構(gòu)往往存在高估抵債資產(chǎn)價值的傾向。在這種情況下,銀行的權(quán)益就會缺乏應(yīng)有的保障。
二是在拍賣保留價的確定方面。按照現(xiàn)行規(guī)定,拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價,拍賣保留價由人民法院參照評估價或市價(未作評估時)確定。法院在確定保留價時,第一次拍賣的保留價不得低于評估價或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍,再行拍賣時,可以酌情降低保留價,但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。這種做法往往導(dǎo)致拍賣底價過高,限制了拍賣的市場化程度。需要指出的是,在最終流拍的情況下,銀行往往被迫以不能實現(xiàn)拍賣的該保留價作價接受抵債資產(chǎn)。
三是拍賣次數(shù)的規(guī)定方面�，F(xiàn)行規(guī)定要求,對于第二次拍賣仍然流拍的不動產(chǎn)或其他財產(chǎn)、對于第三次拍賣仍然流拍的不動產(chǎn)或其他財產(chǎn),法院可以依照規(guī)定將相關(guān)資產(chǎn)作價交申請執(zhí)行人或其他先執(zhí)行債權(quán)人抵債;否則,法院將解除查封、扣押、凍結(jié),并將該動產(chǎn)退還被執(zhí)行人。這種要么以保留價抵債、要么喪失相關(guān)權(quán)益的兩難選擇,雖然有利于提高案件的執(zhí)行率,但不利于維護商業(yè)銀行的正當(dāng)權(quán)益。
3.多次過戶、繁雜稅費使得抵債資產(chǎn)處置成本過高。
雙重過戶制度降低了處置效率。在取得抵債資產(chǎn)后,銀行對房地產(chǎn)、車輛等需辦理過戶手續(xù)轉(zhuǎn)入;在最終轉(zhuǎn)讓該抵債資產(chǎn)時,銀行又要辦理過戶手續(xù)轉(zhuǎn)出。這種雙重過戶制度使銀行面臨著“過戶難”的突出矛盾,影響了抵債資產(chǎn)的處置效率,也給銀行資產(chǎn)安全帶來了很大隱患。在銀行的抵債資產(chǎn)中,無法辦理過戶的占很大比例,其中有的是因為抵債資產(chǎn)的權(quán)屬不明或產(chǎn)權(quán)證書不全;有的是因為銀行經(jīng)營范圍的限制;更多的是由于費用繁多,手續(xù)繁瑣,造成抵債資產(chǎn)過戶舉步維艱。以房地產(chǎn)為例,抵債資產(chǎn)從過戶到銀行,再由銀行過戶到買方的過程產(chǎn)生了兩次過戶費用,銀行因急于處置資產(chǎn)而處于被動地位,有時被迫承擔(dān)兩次費用。實踐中,銀行為規(guī)避兩次過戶而造成的巨額費用,往往在取得抵債資產(chǎn)后并不過戶,而是等找到買家后再將財產(chǎn)直接過戶給買家。但未過戶的財產(chǎn)在意義上還不完全屬于銀行,一旦發(fā)生糾紛銀行將處于十分被動的局面。
繁雜的稅費使得抵債資產(chǎn)的處置成本相當(dāng)高。目前的稅費環(huán)節(jié)主要情況如下:一是在收取抵貸資產(chǎn)時,向資產(chǎn)評估機構(gòu)支付評估費,向法院支付訴訟費和執(zhí)行費;二是在辦理產(chǎn)權(quán)變更過戶時要交納契約稅、印花稅以及過戶費、交易綜合服務(wù)費等;三是在抵債資產(chǎn)處置變現(xiàn)時,還需交納營業(yè)稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等等。以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后才可受償其余變現(xiàn)所得,集體使用權(quán)的土地,在獲得土管部門同意辦理征用、出讓手續(xù)后,除上述土地出讓金外,還需支付給鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體一筆征地補償安置費。尤其是土地出讓金,往往占用了不小一筆銀行資金。從銀行實踐來看,所有這些稅費(還包括持有抵債資產(chǎn)期間可能支出的各種管理費用,以及墊付的各種費用)合計可達抵債資產(chǎn)價值的15-20%。事實上,銀行取得并轉(zhuǎn)讓抵債資產(chǎn)不是出于普通的商業(yè)原則,不是為了利用該抵債資產(chǎn)開展經(jīng)營或取得盈利。因此,上述雙重過戶手續(xù)顯得繁瑣,處置成本也顯得過高。
實踐中,銀行以物抵債時往往還要承擔(dān)并非自己義務(wù)的一些成本。在資產(chǎn)存在欠繳稅費(如土地出讓金、過戶稅費、物業(yè)管理費等)的情況,銀行如果同意接受其作為抵債資產(chǎn),在辦理相關(guān)手續(xù)時事實上必須代為繳納所欠稅費,否則就無法辦理過戶手續(xù)。這些稅費雖然最終應(yīng)當(dāng)從抵債資產(chǎn)處置中予以抵扣(并不直接從抵債資產(chǎn)價值中扣除,而只是作為相關(guān)的費用),但對銀行來講(尤其是土地出讓金)顯然加大了處置成本。此外,對一些暫時無法變現(xiàn)或變現(xiàn)價格過低的抵債房地產(chǎn),銀行只得采取租賃的方式以盡量減少損失。但根據(jù)有關(guān)規(guī)定,對這部分租金收入還要征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和費附加稅等,稅費比例極高。相比之下,最初如以貨幣資金形式回收利息的話,則只需要繳納營業(yè)稅�？梢哉f,各種稅費大大影響了銀行資產(chǎn)的保全。
4.銀行作為抵債資產(chǎn)的所有權(quán)人權(quán)利行使受到較大制約。
根據(jù)《商業(yè)銀行法》規(guī)定,“商業(yè)銀行在中華人民共和國境內(nèi)不得從事信托投資和證券經(jīng)營業(yè)務(wù),不得向非自用不動產(chǎn)投資或者向非銀行機構(gòu)和企業(yè)投資”。對商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或者股權(quán),更是規(guī)定了二年的處分期限。事實上,對于銀行受讓的不動產(chǎn),多為建設(shè)中或正在營業(yè)的商務(wù)樓或商品房,銀行并無具有經(jīng)營、管理此類樓宇的專業(yè)管理人才及資源;對于受讓的公司股權(quán),雖然根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)問題的規(guī)定和《公司法》關(guān)于人民法院可以依照法律規(guī)定的強制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東股權(quán)的規(guī)定等,銀行可因受讓股權(quán)而掌握公司的經(jīng)營權(quán)力,但從目前實際來看,法院基本不支持此類做法,銀行人員并不能真正進入董事會,這就使銀行的應(yīng)有權(quán)利僅限于一張法律文書,而在實踐中得不到應(yīng)有的保障。
此外,在個人住房按揭貸款中,銀行的抵押權(quán)利事實上可能懸空或受極大限制。2005年底最高人民法院出臺的《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》,雖然較此前相關(guān)規(guī)定對銀行處置所抵押房屋的權(quán)利有所放寬,但仍然規(guī)定如被執(zhí)行人無法自行解決居住問題且申請執(zhí)行人無法為其提供臨時住房的,即使抵押的房屋被拍賣、變賣或者抵債的,法院也不應(yīng)強制被執(zhí)行人遷出。這實際上要求作為債權(quán)人的銀行而言,肩負起了為債務(wù)人尋找臨時住房的責(zé)任,繼而帶來一系列諸如解決租金的問題等,又為銀行實現(xiàn)抵押權(quán)利徒增許多的前置程序。
二、關(guān)于完善銀行抵債資產(chǎn)處置制度的若干建議
完善銀行抵債資產(chǎn)的處置制度,首要問題就是調(diào)整抵債資產(chǎn)處置制度安排的指導(dǎo)思想,將銀行抵債資產(chǎn)的處置區(qū)別于一般市場主體的正常商業(yè)交易行為,按照特殊的辦法進行管理,使之與銀行抵債資產(chǎn)的內(nèi)在性質(zhì)相符。然后,根據(jù)這一指導(dǎo)思想或思路,對現(xiàn)有涉及銀行處置抵債資產(chǎn)的法規(guī)、政策予以調(diào)整。
(一)按照以物抵債的特有性質(zhì)調(diào)整相應(yīng)的制度安排
在市場經(jīng)濟下,針對各類物品的交易、轉(zhuǎn)讓、過戶等環(huán)節(jié)征收相應(yīng)稅、費是必要的。但是,商業(yè)銀行處置抵債資產(chǎn)與一般的商業(yè)交易行為有著明顯的特殊性。這主要體現(xiàn)在兩個方面:
1.銀行抵債資產(chǎn)的處置行為不同于純粹的商業(yè)交易行為。
目前的各種資產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓、過戶制度針對的是普通的商業(yè)交易行為,其出發(fā)點是一般的商業(yè)原則。雖然銀行處置抵債資產(chǎn)表面上也是一種商業(yè)行為,但這是一種被動的交易行為,其目的不是為了從相關(guān)物品的交易中獲得額外的收益,而是服從于不良資產(chǎn)的處置,盡量減少損失。事實上,不良資產(chǎn)特別是抵債資產(chǎn)的處置,是銀行收回不良貸款本息的過程,根本就不是普通商業(yè)意義上的“真實銷售”。具體來說,一方面,銀行作為債權(quán)人是被動接受抵押物,又受到商業(yè)銀行法關(guān)于處置期限的限制;另一方面,巨額的稅費及對該行業(yè)的陌生很大程度上導(dǎo)致了銀行債權(quán)損失的結(jié)果。例如,各商業(yè)銀行一般都規(guī)定必須在一定的時間內(nèi)(如一年)將抵債資產(chǎn)處置變現(xiàn),不得持有或以此盈利;在現(xiàn)行司法程序下如果抵債資產(chǎn)拍賣不成功,銀行往往要接受相關(guān)的抵債資產(chǎn)。因此,應(yīng)對現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定或稅法作出特別說明,在接受、過戶、登記和處置等環(huán)節(jié)予以特殊對待,提高處置效率;同時,在稅費收取上要真正體現(xiàn)一個“抵”字,予以稅費減免等優(yōu)惠政策,切實減輕商業(yè)銀行的財務(wù)負擔(dān)。
2.銀行抵債資產(chǎn)處置是附屬于貨幣經(jīng)營這一核心業(yè)務(wù)。
銀行的核心功能是經(jīng)營貨幣,主要表現(xiàn)為吸收存款、發(fā)放貸款。銀行對抵債資產(chǎn)的處置不是一個獨立的經(jīng)營行為,它完全由不良資產(chǎn)的處置而引起,是貨幣經(jīng)營活動中出現(xiàn)“病變”因素后采取的行為。因此,銀行處理抵債資產(chǎn)是一種銀行核心經(jīng)營活動的附屬行為,有著嚴格的限制措施,比如要求在清收不良債權(quán)時必須堅持首先以貨幣形式受償,嚴格控制以物抵債。債務(wù)人無貨幣清償能力時,應(yīng)當(dāng)首先拍賣、變賣非貨幣資產(chǎn),以所得貨幣清償債務(wù)。銀行并不以此為自己的盈利來源,也不存在借此盈利的可能性,相反它只是為了確保貨幣經(jīng)營活動的正常進行。抵債資產(chǎn)處置的主體不同決定了處置的目的不同,也決定了抵債資產(chǎn)處置的性質(zhì)不同,不能僅憑交易過戶的表象而與一般的商業(yè)運作相混同。不同性質(zhì)的行為,應(yīng)該適用不同的稅費制度,這樣才能體現(xiàn)區(qū)別對待的原則。正由于這是銀行的附屬行為,不屬于銀行正常營業(yè)范圍,對該部分交易應(yīng)該實行特殊的包括稅費規(guī)定在內(nèi)的政策,符合稅收中性原則和國際通行做法。
3.突出抵債特性調(diào)整相關(guān)法規(guī)或政策。
如上所述,對銀行處置抵債資產(chǎn)的行為按普通商業(yè)交易行為予以管理(包括稅費繳納、辦理過戶手續(xù)等),實際上混淆了兩種不同性質(zhì)的行為,扭曲了不良資產(chǎn)處置行為的性質(zhì),從而了銀行抵債資產(chǎn)的處置效率,也對銀行業(yè)的服務(wù)能力的發(fā)揮造成了較大的不利影響。比如,由于銀行往往最終并不占用抵債資產(chǎn),辦理受讓過戶的目的是為了最終的轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。這種使得在以物抵債及其隨后的處置過程中,銀行作為受讓方和出讓方需要先后辦理兩次過戶手續(xù)、繳納兩次相關(guān)費用的顯然很不合理。理順銀行抵債資產(chǎn)處置的各種制度、規(guī)定,突出該行為的“抵債”特性,是完全必要的。
(二)改善銀行抵債資產(chǎn)處置環(huán)境的具體政策建議
正如前面所的那樣,在銀行大都依靠抵、質(zhì)押來降低貸款風(fēng)險的背景下,對流質(zhì)契約的禁止性規(guī)定往往導(dǎo)致銀行大量面臨以物抵債的現(xiàn)象。在現(xiàn)有司法規(guī)定下,以物抵債同樣往往導(dǎo)致銀行在司法拍賣流拍時被迫接受資產(chǎn)沖抵不良貸款。由于對流質(zhì)契約等基本原則的修改需要經(jīng)過復(fù)雜的程序,一時恐怕難以突破,因此下面的建議主要從修改現(xiàn)行具體法律、法規(guī)的角度提出。
1.改進抵債資產(chǎn)處置的司法制度,提高市場化程度。
價格因素在銀行處置抵債資產(chǎn)或以物抵債時起著非常關(guān)鍵的地位。從原則看,只有賣不出去的價格,沒有賣不出去的物品,司法拍賣流拍都源于價格不夠合理。實踐中,銀行考慮到以物抵債后可能面臨的各種交易、持有、變現(xiàn)成本,大多數(shù)時候并不愿意該資產(chǎn)以物抵債。應(yīng)該看到,抵債資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓從借款人的角度來看,也是一種極其特殊的行為,其流動性在各種因素(如轉(zhuǎn)讓時間、公告范圍、專用屬性等)影響下受到明顯限制。因此,以市場上正常交易的同類物品價格水平來定價顯然并不合適,折價出售是正常的現(xiàn)象。此外,目前這種拍賣方式的價格形成機制決定了只要有人愿意接受,其成交價格只會朝上走而不會越來越低。如果能夠以一個較高的價格成交,這也是銀行所愿意看到的。因此,希望通過事先確定一個價格來保護抵債資產(chǎn)原所有人的權(quán)益并不合適也無必要�；谏鲜隹紤],建議在抵債資產(chǎn)的司法拍賣環(huán)節(jié)增強債權(quán)銀行的自主性,通過更加市場化的機制提高抵債資產(chǎn)的處置效率。
一是建議擴大銀行自主選擇評估機構(gòu)、拍賣機構(gòu)的權(quán)利。當(dāng)雙方無法就評估機構(gòu)、拍賣機構(gòu)的選擇達成一致的,允許銀行在法院指定的相關(guān)機構(gòu)中自主選擇確定(而不是目前的隨機確定),或者允許銀行通過公開招標(biāo)確定評估機構(gòu)、拍賣機構(gòu)(而不是目前事實上的需雙方當(dāng)事人一致同意)。法院則重點對評估、拍賣的公正性進行監(jiān)督。
二是完善保留價的確定方式。事實上,在采取拍賣的情況下確定保留價的做法并無必要。當(dāng)然,考慮到流拍后銀行可能以物抵債時的作價需要,保留價可以作為依據(jù)。為此,建議擴大保留價確定時的折讓幅度,比如每次最高可達25-30%,較目前的規(guī)定提高5-10個百分點。同時,流拍后確定再拍保留價時,債權(quán)銀行要求一次到底(即達到每次可折讓幅度的上限)的,法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
三是放寬拍賣環(huán)節(jié)的限制。在不調(diào)整保留價確定方式的情況下,建議放寬上述限制。一是適當(dāng)延長拍賣公告期,擴大拍賣參與人的范圍。二是增加一次拍賣,動產(chǎn)最多可拍賣3次,不動產(chǎn)最多可拍賣4次。
綜合上述分析,針對保留價的確定問題,提高折讓幅度與增加一次拍賣基本是等效的。從提高處置效率的角度來看,擴大折讓幅度(折讓上限由目前的80%調(diào)整為70%,同時賦予銀行一次浮足的權(quán)利)的措施更好。
2.設(shè)立銀行以物抵債資產(chǎn)的特殊權(quán)益狀態(tài),提高處置效率。
為提高銀行通過以物抵債方式處置不良資產(chǎn)的積極性,建議為銀行通過以物抵債方式取得的抵債資產(chǎn)設(shè)立特殊的權(quán)益狀態(tài),免辦銀行獲得抵債資產(chǎn)時的受讓過戶手續(xù)。銀行憑以物抵債協(xié)議或法院裁定,向相關(guān)機構(gòu)予以登記備案,并在登記機構(gòu)的相關(guān)系統(tǒng)中予以標(biāo)識,從而進入權(quán)益特殊狀態(tài)。登記機構(gòu)通過一定形式向銀行確認該狀態(tài)。
在該權(quán)益狀態(tài)下,登記機構(gòu)并不真正辦理所有權(quán)人的變更登記,相關(guān)書面權(quán)證上的所有權(quán)人并不變化;但是,相關(guān)資產(chǎn)完全處于銀行控制之下,與原所有權(quán)人或仍然是名義所有權(quán)人的機構(gòu)沒有任何關(guān)系,也不涉及所有權(quán)人的任何法律訴訟,登記機構(gòu)只能憑銀行處置該資產(chǎn)時出具的書面要求才能解除該特殊狀態(tài)。
由于受讓時未辦理真正的過戶手續(xù),銀行最終處置抵債資產(chǎn)時因此也無需辦理出讓過戶手續(xù)。在銀行最終處置抵債資產(chǎn)時,登記機關(guān)憑銀行出具的相關(guān)資料(如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、特殊權(quán)益狀態(tài)確認材料等)予解除特殊權(quán)益狀態(tài),并辦理過戶手續(xù)。進入特殊權(quán)益狀態(tài)后,任何處置行為都不需要銀行以物抵債之前的所有權(quán)人的任何授權(quán),因為協(xié)議轉(zhuǎn)讓或法院裁定已將所有權(quán)益轉(zhuǎn)讓給銀行。
3.減免銀行處置抵債資產(chǎn)過程中的相關(guān)稅費,從而降低處置成本。
一是免征汽車類抵債資產(chǎn)的通行費、養(yǎng)路費。在燃油稅辦法尚未出臺的情況下,考慮到銀行對以物抵貸資產(chǎn)有著十分嚴格的使用、保管規(guī)定,建議在銀行明確不使用該資產(chǎn)時,對此類應(yīng)針對使用者征收的費用予以免征。
二是免征進入特殊權(quán)益狀態(tài)的抵債資產(chǎn)的過戶環(huán)節(jié)稅費。除銀行可以向登記機構(gòu)繳納申請進入特殊權(quán)益狀態(tài)的手續(xù)費用外,建議免征以下稅費:銀行受讓抵債資產(chǎn)環(huán)節(jié),免征真正辦理過戶手續(xù)情況下需要繳納的手續(xù)費、登記費、契稅、印花稅,以及有時需要承擔(dān)的土地出讓金等;銀行出讓抵債資產(chǎn)環(huán)節(jié),免征真正辦理過戶手續(xù)時需要繳納的營業(yè)稅及各種附加、土地增值稅,以及其他相關(guān)稅費。
三是在營業(yè)稅、增值稅等方面予以相應(yīng)優(yōu)惠。抵債資產(chǎn)是不動產(chǎn)的,免征銀行最終銷售轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)和持有期間利用該不動產(chǎn)從事融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的增值稅、營業(yè)稅。借款方以貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價證券和票據(jù)等抵充貸款本息的,免征銀行銷售轉(zhuǎn)讓該貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價證券、票據(jù)以及利用該貨物、不動產(chǎn)從事融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的增值稅、營業(yè)稅。進入特殊權(quán)益狀態(tài)的抵債房地產(chǎn),在未處置前的閑置期間,免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;對轉(zhuǎn)讓進入特殊權(quán)益狀態(tài)的房地產(chǎn)取得的收入,免征土地增值稅。
4.其他維護銀行處置抵債資產(chǎn)時相關(guān)權(quán)益的建議。
一是調(diào)整個人住房按揭貸款中涉及的抵債房屋處置時全額征收營業(yè)稅的問題。2004年國家實施宏觀調(diào)控中出臺的這一政策,本來是針對少數(shù)房地產(chǎn)市場投機者而設(shè)置的,但對銀行處置相關(guān)抵債資產(chǎn)帶來了一些障礙。建議對因銀行處置抵押房產(chǎn)導(dǎo)致的房屋轉(zhuǎn)讓予以區(qū)別對待。對2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓住房的,無論普通或非普通住房,一律按照本次轉(zhuǎn)讓價格減去貸款本息和銀行為實現(xiàn)債權(quán)的相關(guān)費用后的差額部分征收營業(yè)稅;2年以后轉(zhuǎn)讓住房的,維持現(xiàn)有的規(guī)定不變。
二是調(diào)整與抵債資產(chǎn)處置相關(guān)的訴訟費用。根據(jù)法律規(guī)定,銀行在訴訟過程中墊付了大量的案件受理費、保全費、執(zhí)行費等相關(guān)費用,在實現(xiàn)債權(quán)的過程中還會產(chǎn)生評估費等其他費用。由于在法院的實際處理中,這些費用往往從抵押物處置后的金額中先行扣除,因此容易導(dǎo)致貸款本息本身尚未得到全部清償或以物抵債后反而增加損失的現(xiàn)象,建議在費率方面適當(dāng)予以優(yōu)惠。特別是訴訟保全費,它是銀行在當(dāng)前法律制度體系不能完全保護自己抵押權(quán)時采取的一種不得已的資源浪費,建議對銀行申請保全抵押物時能夠予以一定的優(yōu)惠。
(三)落實上述抵債資產(chǎn)處置制度調(diào)整的配套措施建議
上述有關(guān)銀行抵債資產(chǎn)處置的各方面建議,都是目前沒有規(guī)定或有相反規(guī)定。特別需要指出的是,以上對抵債資產(chǎn)處置的有關(guān)完善建議,只有少數(shù)屬于地方政府事權(quán)范圍,大部分都直接涉及中央政府相關(guān)部門以及法院等司法機關(guān)的權(quán)限范圍。此外,由于抵債資產(chǎn)的種類很多,涉及的政府管理部門和非政府機構(gòu)也較多。因此,建議由銀監(jiān)會向國務(wù)院提出建議,由國家財政部會同司法部、銀監(jiān)會、建設(shè)部、人民銀行、工商總局等,在上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)綜合配套改革試點過程中作出試點性特殊安排,對相關(guān)法律、法規(guī)作出修改或調(diào)整,比如司法拍賣的問題、抵債資產(chǎn)設(shè)立特殊權(quán)益狀態(tài)的問題、相關(guān)稅收和費用征收辦法、銀行抵債資產(chǎn)核算制度等的修改問題等。
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