關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值后續(xù)計(jì)量模式探討

　　論文關(guān)鍵詞：性房地產(chǎn)；模式；公允價值模式
　　論文提要：根據(jù)最新準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可采用成本模式和公允價值模式，不同模式對企業(yè)利潤等方面產(chǎn)生不同影響。本文從投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇出發(fā)，分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的建議。

　　
　　一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀
　　
　　與我國原準(zhǔn)則體系中歷史成本計(jì)量占主導(dǎo)地位相比，新準(zhǔn)則體系引入了公允價值模式，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn)，即允許采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計(jì)量模式對企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計(jì)處理，必然對企業(yè)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價值計(jì)量方式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω攧?wù)報表產(chǎn)生有利的影響。然而，大多數(shù)公司仍決定采用歷史成本模式，究其原因，有以下幾種：
　　（一）條件嚴(yán)格。采取公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量應(yīng)同時滿足兩個嚴(yán)格條件：首先，投資性房地產(chǎn)“所在地”一般是指投資性房地產(chǎn)所在的大中型城市的城區(qū)，這意味著企業(yè)只有在大中城市的投資性房地產(chǎn)才有按照公允價值進(jìn)行會計(jì)計(jì)量。其次，同類或類似的房地產(chǎn)（如物），是指所處位置和地理相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。土地使用權(quán)是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍，其實(shí)很不容易�？梢�，在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，禁止含有較多假設(shè)的估值技術(shù)的應(yīng)用，并不是所有投資性房地產(chǎn)都可以采用公允價值。
　�。ǘ�）利潤波動幅度加大。在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8號—資產(chǎn)減值》中也規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回。”這項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤；而采用公允價值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。會計(jì)利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。
　　（三）加劇凈利潤與現(xiàn)金流背離程度。凈利潤作為權(quán)責(zé)發(fā)生制的“產(chǎn)成品”，只要在權(quán)責(zé)發(fā)生制的會計(jì)模式下，就存在凈利潤與現(xiàn)金流的相互背離。而公允價值計(jì)量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費(fèi)用觀轉(zhuǎn)為偏重資產(chǎn)負(fù)債觀，從而進(jìn)一步弱化凈利潤與現(xiàn)金流之間的關(guān)系。在資產(chǎn)負(fù)債日，將投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計(jì)入當(dāng)期損益，對于增加的當(dāng)期損益，在沒有對投資性房地產(chǎn)處置前是沒有相應(yīng)現(xiàn)金流入的，故在沒有現(xiàn)金流入或流出的情況下報告利潤或損益的增減，無疑加大了公司利潤分配的難度。
　�。ㄋ模┬畔⒊杀据^高。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對于采用公允價值進(jìn)行會計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)，需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。 與相比，這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價值計(jì)量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計(jì)量方式。
　　（五）企業(yè)所得稅可能增加的風(fēng)險。新準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值計(jì)量的，在資產(chǎn)負(fù)債日公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。那么，企業(yè)在首次采用公允價值計(jì)量后調(diào)增的當(dāng)期收益是否需要征收所得稅，國家稅務(wù)總局未及時發(fā)布相關(guān)文件。
　　按目前稅法來分析，在成本模式下，新會計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異。若稅法按實(shí)際成本確定性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的所得，并在對投資性房地產(chǎn)在計(jì)算所得稅時，仍按計(jì)提折舊或攤銷處理，這樣，在公允價值模式下對稅負(fù)沒有影響。但如果對公允價值計(jì)量后調(diào)增的當(dāng)期收益征收所得稅，無疑增加了公司的稅負(fù)，公司就會權(quán)衡公允價值模式下給公司帶來的收益與增加的稅負(fù)之間的利益關(guān)系，作出是否采用公允價值模式的選擇。故這種稅負(fù)的影響是投資性房地產(chǎn)采用公允價值后續(xù)計(jì)量方式的一個不確定變量。
　　
　　二、對投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值后續(xù)計(jì)量的幾點(diǎn)建議
　　
　　（一）加強(qiáng)公允價值理論研究，制定我國公允價值計(jì)量準(zhǔn)則。公允價值在我國還是一個有待深入研究的領(lǐng)域，理論界對公允價值大多是零星分散的研究，散布在不同準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定也存在一些不一致之處。對理論研究的缺失，特別是對公允價值概念及其外延研究的缺失，將極大地阻礙公允價值的應(yīng)用與發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為制定一個單獨(dú)的公允價值計(jì)量準(zhǔn)則并且進(jìn)一步細(xì)化對于不存在活躍交易的公允價值估價的性文件，加大對公允價值估價技術(shù)的研究，加強(qiáng)公允價值會計(jì)相關(guān)準(zhǔn)則的探索、改進(jìn)和完善。
　　（二）加強(qiáng)會計(jì)職業(yè)判斷，提高人員職業(yè)素質(zhì)。公允價值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對會計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用，必須加強(qiáng)對會計(jì)人員有關(guān)公允價值的和培訓(xùn)，提高我國會計(jì)人員整體職業(yè)判斷水平；另一方面公允價值應(yīng)用中大量不確定因素的使用，為企業(yè)利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強(qiáng)會計(jì)人員的守法意識和教育。從主觀上消除利潤操縱的動機(jī)，是杜絕利用公允價值操縱利潤的根本措施。
　�。ㄈ�）完善公允價值信息披露。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中較少涉及公允價值計(jì)量披露的條款，主要強(qiáng)調(diào)披露公允價值的確定方法和依據(jù)。而對于公允價值信息的披露處于原始自發(fā)狀態(tài)，公司披露與否，披露的多少及詳細(xì)程度都由公司自己決定。故國家應(yīng)進(jìn)一步明確公允價值計(jì)量披露的相關(guān)問題，不僅包括公允價值的確定方法，還應(yīng)增加公允價值的估計(jì)假設(shè)、已可以采用公允價值計(jì)量而未用公允價值計(jì)量的原因披露等，使其披露更加規(guī)范，更加科學(xué)，更有利于保護(hù)廣大投資者等利益相關(guān)者的利益。
　　綜上所述，公允價值模式計(jì)量的采用可以與國際會計(jì)準(zhǔn)則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。同時，公允價值的運(yùn)用能使企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強(qiáng)會計(jì)信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在市場上獲得更加公允的定價。因此，應(yīng)當(dāng)鼓勵公允價值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用。筆者認(rèn)為，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導(dǎo)性文件，在推動采用公允價值后續(xù)計(jì)量模式的過程中，必須加強(qiáng)準(zhǔn)則的宣傳與指引，提高投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者甄別會計(jì)信息的能力；同時，加強(qiáng)監(jiān)管和職業(yè)道德建設(shè)，從而加強(qiáng)公允價值計(jì)量和披露的可靠性。

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