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我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較的論文
在學(xué)習(xí)和工作中，大家都不可避免地會(huì)接觸到論文吧，論文寫作的過程是人們獲得直接經(jīng)驗(yàn)的過程。相信很多朋友都對(duì)寫論文感到非�？鄲腊桑旅媸切【帋痛蠹艺淼奈覈�(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較的論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的比較
�。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則定義的比較
我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》明確指出投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：（1）已出租的土地使用權(quán)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)；（3）已出租的建筑物。對(duì)于自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)不應(yīng)歸為投資性房地產(chǎn)，前者屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)，后者則歸屬于企業(yè)的存貨項(xiàng)目。還明確指出投資性房地產(chǎn)必須是能夠單獨(dú)i卜量和出售的。IAS40中投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼而有之，而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，可兩者兼而有之），但不包括：（1）用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；（2）在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的房地產(chǎn)。IAS40同時(shí)還對(duì)投資性房地產(chǎn)列舉如下：
�。�1）為長(zhǎng)期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營(yíng)過程中為短期銷售而持有的土地；（2）尚未確定未來用途的土地，應(yīng)視為用于資本增值；（3）報(bào)告企業(yè)擁有或融資租賃下持有，并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；（4）一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑建筑物。IAS40同時(shí)還采用列舉的方式在第七條中指出4種情況不屬于投資性房地產(chǎn)。2003年國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則又新增了定義：“當(dāng)且僅當(dāng)承租人在經(jīng)營(yíng)租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益符合投資性房地產(chǎn)的定義，且承租人按照本準(zhǔn)則第33段至第55段規(guī)定的公允價(jià)值模式確認(rèn)資產(chǎn)時(shí)，承租人在經(jīng)營(yíng)租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益才可以歸類為投資性房地產(chǎn)，并按照投資性房地產(chǎn)的規(guī)定進(jìn)行處理”。進(jìn)一步完善和補(bǔ)充了對(duì)投資性房地產(chǎn)的范圍的界定。
我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義及范圍的規(guī)定比較簡(jiǎn)單，雖然在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用指南中作了進(jìn)一步規(guī)定，但仍然比較簡(jiǎn)單。IAS40在列舉不屬于投資性房地產(chǎn)的示例中規(guī)定得比我國(guó)詳細(xì)；在范圍上，我國(guó)投資性房地產(chǎn)沒有考慮融資租賃獲得的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)，也沒有考慮經(jīng)營(yíng)性租賃條件下存在投資性房地產(chǎn)的可能及處理方式；但我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中強(qiáng)調(diào)了投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，這一點(diǎn)在其他國(guó)家準(zhǔn)則屮是沒有單獨(dú)加以列示和強(qiáng)調(diào)。
�。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容的比較
IAS40包括目的、定義、確認(rèn)、初始計(jì)量、后續(xù)支出、初始確認(rèn)后的計(jì)量、公允價(jià)值模式、無法可靠計(jì)量公允價(jià)值、成本模式、轉(zhuǎn)換、處置和披露、生效日期等內(nèi)容，體系全面，內(nèi)容詳盡。我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與IAS40之間的根本件差異是“土地使用權(quán)”與“土地所有權(quán)”。我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的土地指的是土地使用權(quán)，而IAS40中的土地指的是土地所有權(quán)。IAS40將以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和以經(jīng)營(yíng)租賃方式租人后轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)納人投資性房地產(chǎn)的范圍；我國(guó)沒有將其納人本準(zhǔn)則，而是作為租賃準(zhǔn)則的內(nèi)容。我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南指出：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)，即不屬于投資性房地產(chǎn)。而IAS40第6段投資性房地產(chǎn)示例中指出，尚未確定未來用途的土地，視為用于資本增值，屬于投資性房地產(chǎn)。
（三）投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)的比較
《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)》中指出，有關(guān)投資性房地產(chǎn)的初始成本和后續(xù)支出適用統(tǒng)一的確認(rèn)原則，即“當(dāng)且僅當(dāng)下列條件滿足時(shí)，投資性房地產(chǎn)才確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)=1、與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流人企業(yè)；2、投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠的計(jì)量�！睂�(duì)于確認(rèn)我國(guó)的準(zhǔn)則沿用了國(guó)際準(zhǔn)則沒有任何變化？
�。ㄋ模┩顿Y性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量的比較
在初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量上兩者都存在一定的差異。在初始計(jì)量方面：
1、計(jì)量萎求上IAS40應(yīng)按成本計(jì)量，交易費(fèi)用包括在初始計(jì)量之中，而我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有對(duì)交易費(fèi)用的處理作說明。
2、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)上我國(guó)與IAS40的購置成本相同包括買價(jià)和任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出。
3、自建投資性房地產(chǎn)IAS40其成本指投資性房地產(chǎn)建造或開發(fā)完工日的成本，在完工日之前，企業(yè)應(yīng)按IAS16“不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備”處理。在完工日，房地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)采用IAS40。而我國(guó)的準(zhǔn)則的說明簡(jiǎn)單，容易產(chǎn)生歧義，是否投資性房地產(chǎn)完工前后均通過投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行處理。
4、啟動(dòng)費(fèi)上IAS40規(guī)定啟動(dòng)費(fèi)（使房地產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)所必需的啟動(dòng)費(fèi)除外）、在投資性房地產(chǎn)達(dá)到計(jì)劃占用水平之前發(fā)生的初始經(jīng)營(yíng)虧損、房地產(chǎn)建造或開發(fā)過程中浪費(fèi)的材料、人工或者它的資源等不正常的損失，不作為投資性房地產(chǎn)成本。而我國(guó)對(duì)于啟動(dòng)費(fèi)沒有作說明。
在后續(xù)計(jì)量方面：我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與IAS40差異主要有：
1、兩者對(duì)價(jià)值模式的側(cè)重不同。我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價(jià)值模式，很顯然我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則側(cè)重于成本模式JAS40側(cè)重于公允價(jià)值模式。
2、兩者對(duì)公允價(jià)值模式變更的表述不同。我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定：已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。而IAS40規(guī)定：企業(yè)可以自愿變更會(huì)計(jì)政策，只要能夠?qū)κ马?xiàng)或交易進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)，但從公允價(jià)值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)。
�。ㄎ澹┩顿Y性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則披露的比較
我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計(jì)量模式；2、采用成本模式的，披露投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況；3、采用公允價(jià)值模式的，披露公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響；4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對(duì)損益或所有者權(quán)益的影響；5、當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響。IAS40的規(guī)定比我國(guó)更詳細(xì)，一是要求對(duì)收益表中的有關(guān)金額披露；二是在成本模式下，也要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有這兩方面的要求。
二、對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則完善的啟示
通過以上投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的比較分析，對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的日后逐步完善將起到巨大的啟示引領(lǐng)作用。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，我們的準(zhǔn)則今后需要在以下幾個(gè)方面來繼續(xù)完善和更新。
�。ㄒ唬┳赓U條件下符合條件的房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)
IAS40指出：報(bào)告企業(yè)擁有（或在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物，應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。在我國(guó)企業(yè)實(shí)務(wù)中，也存在企業(yè)利用自有（或融資租入）房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性租賃的情況，但這部分房地產(chǎn)的歸屬在我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未加以規(guī)范，而是作為一般租賃在“租賃準(zhǔn)則”中進(jìn)行規(guī)定。我認(rèn)為，為體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性和可比性，這部分房地產(chǎn)如果符合投資性房地產(chǎn)定義，應(yīng)借鑒IAS40的作法，歸入投資性房地產(chǎn)范疇，在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中加以規(guī)范。
（二）應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范
我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了規(guī)范。但對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)的情況未作說明。我認(rèn)為從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的完整性來考慮，應(yīng)把兩種情況的處理都涵蓋進(jìn)去。
�。ㄈ┻M(jìn)一步推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用盡管我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系多處運(yùn)用公允價(jià)值，但整體來看比較謹(jǐn)慎，從我國(guó)房地產(chǎn)上市公司實(shí)施投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)果來看，也是相當(dāng)謹(jǐn)慎，這與國(guó)際上推崇公允價(jià)值的趨勢(shì)不一致，加大了我國(guó)與國(guó)際會(huì)計(jì)的差距。因此，今后強(qiáng)調(diào)優(yōu)先采用公允價(jià)值，在確認(rèn)無法獲得公允價(jià)值的前提下，才采用成本模式。盡管在現(xiàn)階段，我國(guó)選擇兩種計(jì)量模式的方式，但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用將會(huì)越來越多。為強(qiáng)化公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)的可靠性，在運(yùn)用公允價(jià)值時(shí)卩丨以聘請(qǐng)有資格的獨(dú)立評(píng)估師評(píng)估；可以要求在附注中披露其價(jià)值的增減變動(dòng)情況，公允價(jià)值的確認(rèn)方法及理由等。
綜上所述，通過對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則IAS40的比較分析，為我國(guó)投資性房地產(chǎn)的進(jìn)一步完善及其應(yīng)用起到了啟示指引作用。
【我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較的論文】相關(guān)文章：
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