- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制要點分析
摘 要：工程建筑中的成本控制管理工作，是一個具有復(fù)雜性的系統(tǒng)性工作。房地產(chǎn)企業(yè)中由于成本控制的不確定因素很多，且不同項目的實際情況不同、人員素質(zhì)不同，要在不同的項目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進行成本管理是不可能的，也是不現(xiàn)實的。如何開展有效的成本控制，這對任何一個房地產(chǎn)企業(yè)都是很重要的課題。本文針對施工階段成本控制的重點內(nèi)容及控制方法進行探討及分析，對房地產(chǎn)項目管理及造價評審有一定參考價值。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);措施;成本
前言
隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)控的實施，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想進一步擴大利潤空間，提升企業(yè)的市場競爭力，除了市場的推廣和開拓之外，降低開發(fā)成本、進行嚴格的成本費用控制也成為一個關(guān)鍵因素。成本管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。一般包括成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項目工程成本管理
隨著我國房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，為達到企業(yè)利潤最大化，房地產(chǎn)企業(yè)需高度重視項目成本控制，改變粗放式開發(fā)模式，向集約式開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。項目成本控制貫穿于項目開發(fā)全過程，開發(fā)企業(yè)要做到全過程成本控制，就要在項目投資決策、施工建設(shè)、結(jié)算評審等各個階段，采取適時和全過程的控制措施。
1.1 房地產(chǎn)成本管理
傳統(tǒng)的成本管理片面的強調(diào)節(jié)約，主要從降低成本乃至力求避免某些費用的發(fā)生入手，強調(diào)節(jié)約和節(jié)省，其目的可簡單地歸納為減少支出、降低成本，這就成了成本論成本的狹隘觀念�，F(xiàn)代成本管理更注重從戰(zhàn)略高度，從市場全局，競爭對手等角度進行指揮和協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)中的成本管理是對開發(fā)項目所進行的成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理目的
充分調(diào)動企業(yè)全體員工的積極性，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段進行科學合理的成本管理，從成本入手來降低房價并保證企業(yè)利潤，增加企業(yè)在市場中的競爭優(yōu)勢。
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目階段構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)項目的階段構(gòu)成有：決策階段、設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工階段、竣工結(jié)算階段。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容一般地，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制內(nèi)容包括的比較多。在這個內(nèi)容里筆者認為，首先要明確房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的種類和內(nèi)容。我們先分析它的種類：第一類，土地開發(fā)成本。這是房地產(chǎn)企業(yè)無法逃避的事實。項目開發(fā)離不開土地的開發(fā)，這里主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地時所發(fā)生的各項費用支出，這是比較大的一項支出。第二類是房屋開發(fā)成本。這里是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發(fā)生的各項費用支出。第三類就是配套設(shè)施的開發(fā)成本。這是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。以上三類是房企成本最大投入的地方，也是無法規(guī)避的成本，在成本控制上也是較為難以把握的。筆者經(jīng)過多年實踐，逐步總結(jié)出了以上成本控制的主要內(nèi)容。了解了這些內(nèi)容才能較好地控制成本。具體如下：首先是土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。其次是前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。再次是基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、排洪及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。第四是配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用。第五是開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用。
三、建立科學的目標成本控制管理
房地產(chǎn)項目產(chǎn)品成本組成是企業(yè)建立成本管理的基礎(chǔ)，工程項目成本管理是項目從建立到完成全過程的管理，它包括大量具體目標和各不相同的工作內(nèi)容。制度的建立和完善是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行成本管理的依據(jù)和保障，而全過程的目標成本管理制度是控制項目成本的有效措施，通過完善的全過程目標成本管理，由之前的事后成本核算改為事前和事中的成本控制，將目標成本作為項目的成本控制準繩。通過全過程的目標成本管理，使得項目的各環(huán)節(jié)成本控制在一定范圍內(nèi)，并且通過責任追究的原則，及時對超出目標成本的部門提出成本預(yù)警。同時，全過程目標成本應(yīng)根據(jù)實際情況進行相應(yīng)變動，當動態(tài)成本與目標成本不一致時，應(yīng)根據(jù)實際情況分析原因和修訂目標成本，從而使得目標成本真正發(fā)揮意義，防止目標成本發(fā)生失控現(xiàn)象。
對目標成本確定這一環(huán)節(jié)，首先應(yīng)關(guān)注成本水平?jīng)Q策的管理程序及決策過程的規(guī)范性。在約定的操作流程中內(nèi)控制度是否健全，是否存在著有效執(zhí)行的監(jiān)督機制，把握項目成本確定的合理性，詳細而科學地進行分解，排除目標水分，是這一環(huán)節(jié)的審計要點。在實際運營中以目標成本為最高限額，全力降低運營成本。因房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具有不可重復(fù)這一特殊性，即產(chǎn)品的單件性、地理位置的唯一性、結(jié)構(gòu)設(shè)計的復(fù)雜性、使用功能的多樣性、材料選擇的差異性等，這些因素使得項目成本的確定復(fù)雜多變，難以簡單參照其他樓盤的成本水平來生搬硬套。項目建設(shè)管理的不同階段對成本確定的影響不同，以往的經(jīng)驗總結(jié)顯示，初步設(shè)計階段，影響項目成本的可能性為75%～95%;技術(shù)設(shè)計階段影響項目投資的可能性為35%～75%;施工圖設(shè)計與項目施工階段影響項目投資的可能性則為5%～35%。很顯然，控制目標成本的關(guān)鍵就在于設(shè)計，要想有效的控制目標成本就應(yīng)把工作重點轉(zhuǎn)移到建設(shè)前期，尤其是抓住設(shè)計這個關(guān)鍵階段。因此在項目運作之初加入項目組，參與設(shè)計單位的招投標，了解并掌握開發(fā)商與設(shè)計單位所確定的項目定位成本。確保初步設(shè)計總概算不超過可行性研究報告估算，施工圖預(yù)算不超過初步設(shè)計概算。具體地說，審計人員可以以項目成本估算是否以設(shè)計方案選擇和進行初步設(shè)計為依據(jù)。
技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計是否以設(shè)計預(yù)算為依據(jù);目標成本的相應(yīng)項目是否以施工圖預(yù)算或建安工程承包合同價、分解后的子目標成本為計算依據(jù)，加以判斷相關(guān)本確定的合理性。通過合理的預(yù)測對工程項目總成本水平和降低成本的可能性進行分析，這也是目標成本確定審計的關(guān)鍵所在。在設(shè)計方案上，明確要求設(shè)計單位應(yīng)遵循限額設(shè)計原則，優(yōu)化設(shè)計，在同樣滿足功能要求的前提下，采用技術(shù)先進，經(jīng)濟合理的優(yōu)化設(shè)計方案，切實抓住設(shè)計這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)。另外，審計人員應(yīng)廣泛的收集、訂閱各種建造成本信息資料，走訪市場，實地詢價，充分利用以往工作經(jīng)驗所形成的成本信息庫;涉及工程定額的成本確定，應(yīng)重點審計其定額套用的合理性;對項目的管理費、勘測費等相關(guān)費率的確定，均應(yīng)依照國家計委規(guī)定的相關(guān)收費標準執(zhí)行。經(jīng)過上述各個環(huán)節(jié)的審計介入，有助于審計人員提出切實、合理的預(yù)防性和建設(shè)性的意見，真正達到事前控制的目的，以確保項目成本確定的合理性和客觀性。
四、結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視項目的成本控制，在實際操作上也要有所改變，要堅持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性，領(lǐng)導也要明確成本控制的目標，把成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟效益對等的位置上。加強成本控制的思想建設(shè)，明確目標，減少一些不切實際的工作，從而使企業(yè)在激烈的市場競爭中占有一席之地。
參考文獻：
[1]夏冬艷.試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011.18.
[2]劉燕.關(guān)于如何將強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的幾點思考[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2011.14.
[3]王建中.項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)程實踐中的應(yīng)用[J].福建建筑，2008.6.
【房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制要點分析】相關(guān)文章：
餐飲企業(yè)成本控制要點07-19
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本控制分析07-07
建筑施工企業(yè)項目成本控制分析10-20
企業(yè)市場營銷成本控制問題分析10-28
論企業(yè)的成本控制07-31
試論企業(yè)成本控制06-24
創(chuàng)業(yè)企業(yè)成本控制研究10-02
淺談供電企業(yè)的成本控制08-22