房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略分析論文
摘要：
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略問題是發(fā)展的根本問題。從行業(yè)特點看，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性特點，資金投資大，回收周期長。房地產(chǎn)企業(yè)只有解決好籌資問題，才能更好完成企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略目標。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標必須與其他目標進行有效整合，才能實現(xiàn)企業(yè)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。企業(yè)只有改變財務(wù)戰(zhàn)略目標，不斷提高企業(yè)財務(wù)管理水平，合理控制財務(wù)風(fēng)險，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)戰(zhàn)略 財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時間不是很長，但是已經(jīng)在國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要地位、發(fā)揮著重要作用。一方面房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展速度較快，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品與人民生活密不可分。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到社會的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)也在關(guān)注中成長。同時，行業(yè)參與的主體數(shù)量越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力越來越大。我國房地產(chǎn)行業(yè)要想在激烈的市場競爭環(huán)境下贏取發(fā)展，制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略顯的尤為重要。企業(yè)戰(zhàn)略可以按照層次不同進行劃分，職能戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略和公司戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的三個重要戰(zhàn)略。職能戰(zhàn)略主要發(fā)揮財務(wù)戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略和人事戰(zhàn)略作用，財務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要的作用，財務(wù)戰(zhàn)略需要以價值分析為基礎(chǔ)，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)籌下完成。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略在促使企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮戰(zhàn)略作用，可以實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)資金均衡流動和有效配置，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略目標是維持企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，也是企業(yè)處于長期盈利狀態(tài)下的戰(zhàn)略性思維活動。財務(wù)活動是企業(yè)若干戰(zhàn)略活動之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略就是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，因此財務(wù)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)總體戰(zhàn)略的重要組成部分，與企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略形成一個有機組合。[1]從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度看，總體戰(zhàn)略主要分為財務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，財務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)戰(zhàn)略中發(fā)揮特殊作用，從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展角度分析，可以保證企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略能夠有效執(zhí)行。通過分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略在推動企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的同時，對企業(yè)其它戰(zhàn)略順利實現(xiàn)發(fā)揮重要作用。
所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要把財務(wù)戰(zhàn)略與其它戰(zhàn)略有機結(jié)合起來，把其看成是企業(yè)發(fā)展的根本戰(zhàn)略。財務(wù)戰(zhàn)略需要按照房地產(chǎn)企業(yè)其他戰(zhàn)略的規(guī)定指定相應(yīng)的措施和戰(zhàn)略規(guī)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)籌資戰(zhàn)略分析。
籌資是企業(yè)發(fā)展的重要活動，籌資的目的是滿足企業(yè)發(fā)展過程中資金的需要，企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對資金需求較大，因此籌資是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的重要活動之一。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略籌資需要解決資金流轉(zhuǎn)和企業(yè)生產(chǎn)特點的周期性問題、企業(yè)的總體戰(zhàn)略與財務(wù)戰(zhàn)略籌資的關(guān)系問題、企業(yè)經(jīng)營過程中可利用籌資方式問題等�；I資被看成是房地產(chǎn)財務(wù)戰(zhàn)略的重要戰(zhàn)略之一，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，籌資工作直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)大都采取擴張性戰(zhàn)略，具體表現(xiàn)為不斷擴大項目開發(fā)，企業(yè)在擴張過程中需要財務(wù)杠桿的支撐，具體實施過程中只有不斷籌資資金才能更好的滿足項目擴張的需要。[2]
房地產(chǎn)企業(yè)融資最終是為了解決發(fā)展過程中的資金問題，進行融資工作的前提需要對資金狀況進行預(yù)算，從房地產(chǎn)企業(yè)的特點，所擁有的資金狀況與項目開發(fā)所處的階段有著緊密的關(guān)系，只有通過準確判斷才能從根本上改變預(yù)算資金與實際項目開發(fā)資金相差很大的狀況。如何預(yù)算不準確，一方面會導(dǎo)致資金過剩，另一方面導(dǎo)致資金短缺。兩種狀況對企業(yè)發(fā)展來說都會產(chǎn)生損失。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入項目和現(xiàn)金流出項目之間不平衡，對資金鏈會產(chǎn)生嚴重影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理者應(yīng)該準確把握企業(yè)資金運轉(zhuǎn)狀況，才能更好的做好融資工作。
我國的金融市場與西方國家相比發(fā)展速度相對較慢，各種政策性限制較多，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對單一。從房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道分析，銀行仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的主要渠道。隨著我國金融市場的發(fā)展和完善，銀監(jiān)會對銀行的監(jiān)管力度越來越大，銀行的風(fēng)險控制體系逐步建立，因此房地產(chǎn)市場的銀行融資門檻越來越高，單一的銀行途徑融資已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時，采取單一的銀行融資方式也會加大銀行投資的風(fēng)險。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國經(jīng)濟的開放程度越來越強，一些現(xiàn)金的融資工具逐步在我國形成，隨著金融資政策的完善和發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化的融資模式正在形成。從房地產(chǎn)行業(yè)自身特點看，所需資金密度大，項目開發(fā)周期長，資金回收周期長。按照國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控策略，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵在于土地和資金，所以房地產(chǎn)行業(yè)在實施過程中能否順利融資時關(guān)系到發(fā)展的根本問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的問題分析。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略具有自身的特點，財務(wù)戰(zhàn)略與其他相關(guān)戰(zhàn)略之間的整合能力差。企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該是從企業(yè)發(fā)展的根本問題出發(fā)，代表企業(yè)的最高戰(zhàn)略思想。其主要特點是從企業(yè)的全局出發(fā)，對影響企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部、外部資源進行合理配置，保證各種資源處于優(yōu)化狀態(tài)。企業(yè)職能戰(zhàn)略主要是從生產(chǎn)、研發(fā)、財務(wù)、營銷、人事等職能部門按照企業(yè)的發(fā)展目標制定的策略和規(guī)劃，可以看成是企業(yè)戰(zhàn)略的細化，主要是從職能具體狀況出發(fā)進行分析。[3]企業(yè)戰(zhàn)略中財務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展重要作用，財務(wù)戰(zhàn)略的制定和規(guī)劃必須以企業(yè)戰(zhàn)略為依據(jù)，同樣需要與企業(yè)職能戰(zhàn)略相比配，企業(yè)戰(zhàn)略體系是企業(yè)發(fā)展重要指導(dǎo)方針，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中同樣需要戰(zhàn)略體系作指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略體系主要是從企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略兩個角度出發(fā)，對企業(yè)進行整體規(guī)劃。只要解決企業(yè)發(fā)展過程中各種職能整合性差的問題。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中只有把財務(wù)戰(zhàn)略放在突出的位置，才能協(xié)調(diào)好各種職能，才能保證整個企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。
從我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略狀況看，財務(wù)激勵機制不健全，激勵措施不到位等問題突出。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的順利實施與企業(yè)的激勵機制存在緊密的聯(lián)系。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)形成一套完整的財務(wù)管理制度，但是缺乏必要的財務(wù)管理激勵機制，所以對財務(wù)戰(zhàn)略的實施產(chǎn)生嚴重的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)的所有者和經(jīng)營者的關(guān)系看，只存在委托代理的關(guān)系。
房地產(chǎn)企業(yè)的狀況決定了信息的不對稱，因此股東和經(jīng)理人之間存在相關(guān)的道德風(fēng)險問題。具體表現(xiàn)為，一是偷懶現(xiàn)象，主要體現(xiàn)為經(jīng)營者的付出與獲取存在不協(xié)調(diào)性；二是機會擁有現(xiàn)象，具體體現(xiàn)為經(jīng)營者所付出的一切努力不是為了所有者利益而是為了自身利益。如此狀況必然導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略無法順利實施和執(zhí)行。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中財務(wù)評價體系存在一定的問題。財務(wù)評價體系不健全導(dǎo)致財務(wù)戰(zhàn)略無法順利實施。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)評價體系相對比較落后，仍然采取傳統(tǒng)的方式，無法滿足新形勢下財務(wù)管理的需要。當(dāng)前財務(wù)評價存在的問題是過于注重短期效果，因此知識資本等無形資產(chǎn)無法順利實現(xiàn)，傳統(tǒng)的財務(wù)評價方法存在一定的問題。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)評價方法對公司財務(wù)業(yè)績的評價較多，財務(wù)評價的指標采取直接計價的模式，因此從根本上忽略了非財務(wù)指標不可直接計價的特點，對非財務(wù)指標的計價因素沒有考慮。如果按照此模式對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況進行評價，會出現(xiàn)全面財務(wù)評價的不準確性，嚴重影響企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的實施，財務(wù)戰(zhàn)略的有效性很難實現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的改進策略。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略需要在實施和監(jiān)管方面加大力度。財務(wù)戰(zhàn)略需要合理的監(jiān)管和實施才能實現(xiàn)效果，才能全面有序的向前推進，房地產(chǎn)企業(yè)的項目實施周期長，資金周轉(zhuǎn)時間長，因此實施全面的預(yù)算管理尤為重要。財務(wù)戰(zhàn)略主要是從目標和方向角度實施，政策是實現(xiàn)目標和方向的標準和規(guī)范。[4]房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算過程中必須把政策規(guī)范和戰(zhàn)略目標放在突出的位置，全面落實各種策略和方案，才能保證財務(wù)戰(zhàn)略順利實施。房地產(chǎn)企業(yè)只有實現(xiàn)全面預(yù)算管理才能保證財務(wù)戰(zhàn)略的實現(xiàn)，全面預(yù)算必須堅持廣泛性和全面性原則。實現(xiàn)財務(wù)預(yù)算與銷售預(yù)算和生產(chǎn)預(yù)算的全面結(jié)合，才能從根本上解決財務(wù)戰(zhàn)略與人事、生產(chǎn)、營銷等職能部門的戰(zhàn)略目標同時實現(xiàn)，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展。主要全面協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的各種戰(zhàn)略目標，才能保證各種戰(zhàn)略順利實現(xiàn)。
全面實施房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)激勵機制，只有完善財務(wù)激勵機制才能保證財務(wù)戰(zhàn)略順利轉(zhuǎn)化為企業(yè)發(fā)展的動力。從現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點看，所有者與經(jīng)營者之間只是一種委托代理的關(guān)系，信息不對稱現(xiàn)象表現(xiàn)明顯，因此道德風(fēng)險問題會發(fā)生。所以企業(yè)應(yīng)該根據(jù)按照經(jīng)營索取權(quán)的分享模式建立現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)激勵機制，把代理人的潛力充分發(fā)揮出來。財務(wù)激勵機制在具體實施中可以采取一些手段，比如對部分核心員工實現(xiàn)股票期權(quán)制，從根本上避免傳統(tǒng)薪酬分配的不足，核心員工的積極性得到充分體現(xiàn)。實現(xiàn)管理者利益與投資者利益互動完全綁定，從而促使管理者長期關(guān)注企業(yè)的價值實現(xiàn)和發(fā)展問題。另外還可以通過獎金與企業(yè)業(yè)務(wù)完成率之間的關(guān)聯(lián)性促使企業(yè)發(fā)展，促使相關(guān)人員竭盡全力完成企業(yè)財務(wù)目標。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備戰(zhàn)略意識和競爭觀念，從財務(wù)文化和財務(wù)意識角度看，財務(wù)戰(zhàn)略管理必須要求企業(yè)上下按照競爭意識的標準處理問題，把企業(yè)戰(zhàn)略管理作為核心任務(wù)，必須重視知識和智力資源的充分發(fā)揮。只有協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的各種資源，才能提升企業(yè)發(fā)展的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)該堅持以人為本的理念，只有從根本上實現(xiàn)人的發(fā)展與企業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，才能全面樹立理財經(jīng)營理念，才能全面收集和利用有價值的財務(wù)信息，為企業(yè)實現(xiàn)跨越發(fā)展創(chuàng)造條件。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中要重視財務(wù)決策、籌資、投資等工作的協(xié)調(diào)，實現(xiàn)合理的利潤分配。房地產(chǎn)企業(yè)的理財環(huán)境是實現(xiàn)財務(wù)戰(zhàn)略的根本出發(fā)點。企業(yè)在發(fā)展過程中必須高度重視理財環(huán)境，充分把握企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)在規(guī)律，同時需要結(jié)合外部環(huán)境的變化，制定合理有效的財務(wù)戰(zhàn)略。按照房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)策略制定相應(yīng)的財務(wù)目標，才能保證財務(wù)戰(zhàn)略順利實施。
房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制體系的形成可以有效解決企業(yè)投資風(fēng)險問題。財務(wù)風(fēng)險主要是指企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種無法預(yù)料的風(fēng)險問題。[5]企業(yè)的實際財務(wù)狀況與預(yù)計的財務(wù)狀況存在很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)戰(zhàn)略中應(yīng)該采取積極的短期財務(wù)預(yù)警措施，才能保證項目投資的順利開展，從根本上防范財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。財務(wù)風(fēng)險體系的建立可以有效防范財務(wù)風(fēng)險，其主要是從企業(yè)長期投資的角度出發(fā)對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行防范和控制。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，需要對項目投資的可行性進行分析，最終形成可行性分析報告，可以有效降低投資風(fēng)險，從源頭上解決企業(yè)投資風(fēng)險問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)評價分析工作需要進一步完善，只有對企業(yè)的財務(wù)狀況進行全面分析和評測，才能在企業(yè)的不同發(fā)展階段制定合理的財務(wù)戰(zhàn)略。
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