房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文（精選30篇）

　　在平平淡淡的日常中，大家肯定對(duì)論文都不陌生吧，論文是描述學(xué)術(shù)研究成果進(jìn)行學(xué)術(shù)交流的一種工具。那么一般論文是怎么寫(xiě)的呢？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文，歡迎閱讀與收藏！

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇1

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項(xiàng)全方位管理企業(yè)的復(fù)雜工程，對(duì)企業(yè)內(nèi)的每項(xiàng)支出和費(fèi)用都要嚴(yán)格的把控。

　　摘要:

　　目前，房?jī)r(jià)回歸理性導(dǎo)致行業(yè)銷(xiāo)售收入整體下滑，房地產(chǎn)企業(yè)若要保持穩(wěn)定利潤(rùn)率，就須制定合理的成本管理體系。所以，科學(xué)合理的成本管理可以提升房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。本文據(jù)實(shí)總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中較為突出的幾個(gè)問(wèn)題，粗淺的研究出相應(yīng)的解決對(duì)策，希望通過(guò)科學(xué)合理的成本管理可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)承受力。

　　關(guān)鍵詞:

　　房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;突出問(wèn)題

　　隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控和消費(fèi)者逐漸的理性購(gòu)房，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代早已過(guò)去，但是各項(xiàng)成本和費(fèi)用卻沒(méi)有絲毫的降低，拿地成本的居高不下也加劇了房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，銷(xiāo)售空間達(dá)到基本飽和度導(dǎo)致銷(xiāo)售收入不斷下降。在收入水平下降的情況下仍想保持一定的利潤(rùn)空間以維系企業(yè)正常發(fā)展，成本管理的工作就十分重要。顯然，過(guò)去的成本管理模式已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)的發(fā)展需求，所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理的負(fù)責(zé)人必須高度重視控制成本的管理工作，在日后成本管理工作中遇到的問(wèn)題加以分析和探究，研討對(duì)應(yīng)的解決方式和對(duì)策。不斷完善的成本管理是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的工作重點(diǎn)，也是房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的突出問(wèn)題

　　(一)缺乏成本管理意識(shí)，前期調(diào)研工作不充分

　　房地產(chǎn)企業(yè)向來(lái)缺乏成本管理意識(shí)，導(dǎo)致其長(zhǎng)期施行靜態(tài)成本管理模式，因此市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化導(dǎo)致成本管理工作在計(jì)劃和實(shí)施階段都會(huì)受到各種因素的影響，發(fā)生的成本波動(dòng)較大，房地產(chǎn)企業(yè)的成本無(wú)法管控。即使在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的大環(huán)境下，很多企業(yè)還是無(wú)法意識(shí)到成本管理的重要性，所以在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期的調(diào)研工作也不充分。房地產(chǎn)企業(yè)不同其他銷(xiāo)售行業(yè)。項(xiàng)目一旦確定，產(chǎn)品的位置也跟著固定，考慮到針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性(周期長(zhǎng)、成本高、資金回籠時(shí)間長(zhǎng))，若是項(xiàng)目前期的工作倉(cāng)促、不充分，僅僅套用上一項(xiàng)目的數(shù)據(jù)而沒(méi)有實(shí)地考察和分析總結(jié)，就無(wú)法準(zhǔn)確的考察土地實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致土地賬面價(jià)值與實(shí)際不符，虛高或是虛低都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不良影響，由資金分配出現(xiàn)的問(wèn)題而引起項(xiàng)目投資失敗、企業(yè)發(fā)生虧損都是得不償失的。

　　(二)項(xiàng)目規(guī)劃重視技術(shù)，忽視成本支出

　　為提高房地產(chǎn)企業(yè)的自身競(jìng)爭(zhēng)力，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意追求高要求、高品質(zhì)的住房產(chǎn)品，一味要求最好的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和更高的安全系數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本直線(xiàn)上升，卻從未考慮過(guò)消費(fèi)者實(shí)際的購(gòu)房需求和能力。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃做得草率，僅僅憑借主觀(guān)意識(shí)就決定方案的內(nèi)容，擁有強(qiáng)大技術(shù)支持的產(chǎn)品雖說(shuō)是受市場(chǎng)所追捧，但是完全忽視商品房的建造成本，脫離了市場(chǎng)的實(shí)際需求，開(kāi)發(fā)部和市場(chǎng)部相脫節(jié)，切斷房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和市場(chǎng)需求的鏈接，對(duì)商品房的經(jīng)濟(jì)效益缺乏合理的評(píng)估，沒(méi)有結(jié)合不同品質(zhì)的產(chǎn)品成本數(shù)據(jù)及時(shí)反饋給房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)部，增加房地產(chǎn)企業(yè)樓房的建造成本，付出的成本得不到預(yù)想的回報(bào)。

　　(三)未建立成本信息動(dòng)態(tài)鏈接，成本超支

　　鑒于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的耗時(shí)較長(zhǎng)、支出涉及的范圍廣泛，而房地產(chǎn)企業(yè)一般沒(méi)有建立成本信息的鏈接，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)有關(guān)成本支出的弊端，成本管理工作滯后性嚴(yán)重而使其不能在第一時(shí)間將弊端消除，在日后的成本管理工作中錯(cuò)上加錯(cuò)，加大了成本管理工作的困難程度，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本超支的風(fēng)險(xiǎn)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有將成本管理的共組理念結(jié)合到企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)中，導(dǎo)致對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估和成本反饋嚴(yán)重不足，使得項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值和賬面價(jià)值不相符合，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者的投資決策，阻礙了企業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，不利于整體房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)合理的健康發(fā)展。

　　(四)未進(jìn)行項(xiàng)目成本評(píng)估，缺少經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

　　項(xiàng)目成本評(píng)估是成本管理的重要工作，在項(xiàng)目竣工時(shí)可以為房地產(chǎn)企業(yè)積累成本管理實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為以后房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作提供有效參數(shù)。換句話(huà)說(shuō)，由于影響成本的因素眾多，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本與預(yù)算成本存在很大的差異，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視成本評(píng)估，使其在項(xiàng)目竣工時(shí)候卻沒(méi)有進(jìn)行后續(xù)有效的評(píng)估，無(wú)法積累真實(shí)有效的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，更加無(wú)法建立科學(xué)完善的成本數(shù)據(jù)信息庫(kù)。同時(shí)，不進(jìn)行項(xiàng)目成本評(píng)估還無(wú)法考核財(cái)務(wù)人員的工作情況，缺乏對(duì)成本管理工作的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，極大降低了員工的工作熱忱，不利于團(tuán)結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，更加不利于企業(yè)的成本管理工作的順利進(jìn)行。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問(wèn)題的解決對(duì)策

　　(一)提高成本管理意識(shí)，加強(qiáng)前期調(diào)研工作

　　房地產(chǎn)企業(yè)若是要確保成本管理的有效控制，就必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的成本管理進(jìn)行相關(guān)的宣傳和教育工作，加快轉(zhuǎn)變其固有的傳統(tǒng)成本管理理念，大力發(fā)展新觀(guān)念、新技術(shù)的成本管理思想，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)人員成本管理的管控觀(guān)念。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目要在投資前期合理估算成本范圍。尤其是拿地的成本估算，必須由多個(gè)部門(mén)的相互配合、分析，如：地理位置建設(shè)成本、小區(qū)內(nèi)部景觀(guān)改造成本和垃圾處理等相關(guān)費(fèi)用。全方面估算拿地成本和后續(xù)支出成本，并建立科學(xué)合理的投資決策分析指標(biāo)，以此保證估算成本的準(zhǔn)確性，為項(xiàng)目投資提供完善的分析參考條件。充分保證房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作職能的有效發(fā)揮，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　(二)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的全面制定

　　首先，要確定房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的目標(biāo)人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并對(duì)此做深入的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的確認(rèn)。然后在確定的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)再次的確定、判斷和調(diào)整優(yōu)化工作：房地產(chǎn)項(xiàng)目的確定是一項(xiàng)非常重要的決定，而且拿地的成本也在逐年上升，為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步提升其產(chǎn)品的利潤(rùn)空間，在基礎(chǔ)保障設(shè)施和技術(shù)支持的支出以后，不斷減少成本支出，降低商品房的建造成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識(shí)，全面制定項(xiàng)目施工的工作計(jì)劃，在房地產(chǎn)企業(yè)投資建造過(guò)程中，嚴(yán)格把控成本支出明細(xì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)成本的管控工作，保證制定的項(xiàng)目計(jì)劃在成本管理中發(fā)揮自身的作用和影響。

　　(三)建立信息化成本管理系統(tǒng)，加強(qiáng)成本信息的動(dòng)態(tài)鏈接

　　建立信息化成本管理系統(tǒng)是在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的流程上加強(qiáng)完善，而不是脫離目前的成本管理流程。信息化成本管理系統(tǒng)和成本管理工作是息息相關(guān)的，與其職責(zé)是相互匹配的，不僅要保持時(shí)效性，同時(shí)也要保證是否具有前瞻性。建立的信息化成本管理系統(tǒng)要操作簡(jiǎn)單、易于上手，實(shí)際操作的原理清晰，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部全體員工成本管理工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，必須保證信息化成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)的全面推行，一旦運(yùn)用就要嚴(yán)格系統(tǒng)的要求來(lái)規(guī)范工作，拒絕一切流程之外的費(fèi)用支出和成本支出，除特殊情況須報(bào)備領(lǐng)導(dǎo)人，經(jīng)審核和批準(zhǔn)之后方可支出。由此加強(qiáng)成本信息的動(dòng)態(tài)鏈接，提高成本信息傳遞及時(shí)性，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人項(xiàng)目投資的決策更加科學(xué)合理。

　　(四)制定成本評(píng)估制度，積累成本評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本評(píng)估工作需要各部門(mén)的相互協(xié)助和配合，特別是工程部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)和市場(chǎng)部門(mén)對(duì)成本的分析研究，市場(chǎng)變化是影響成本的重要因素。各部門(mén)通過(guò)對(duì)采集的成本信息加以匯總分析并上傳到企業(yè)成本管理系統(tǒng)，逐步精細(xì)化成本評(píng)估制度。再由歷年來(lái)累計(jì)的成本評(píng)估數(shù)據(jù)可以為以后的工作提供參考和借鑒，加強(qiáng)成本管控的力度，形成的歷史數(shù)據(jù)要分類(lèi)保存，便于日后查詢(xún)對(duì)比工作。杜絕以往成本管理工作中出現(xiàn)的差錯(cuò)，避免重蹈覆轍的損失，有效節(jié)約成本開(kāi)支，提升房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)。所以說(shuō)，制定成本評(píng)估制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要參考依據(jù)。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項(xiàng)全方位管理企業(yè)的復(fù)雜工程，對(duì)企業(yè)內(nèi)的每項(xiàng)支出和費(fèi)用都要嚴(yán)格的把控。發(fā)展趨于平緩的房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售收入不斷下降的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)重壓下，若要維持基本利潤(rùn)保持企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展就必須控制企業(yè)內(nèi)部的成本支出，整改過(guò)去成本管理不合理的地方，建立房地產(chǎn)企業(yè)更加精細(xì)化、規(guī)范化和流程化的成本管理體系。在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本意識(shí)，加強(qiáng)成本管理工作的監(jiān)管力度，各部門(mén)協(xié)同財(cái)務(wù)部門(mén)做好成本管控工作。完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式的方案蓄勢(shì)待出。高管負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)部門(mén)工作人員要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本估算合理的支出，不斷積累科學(xué)有效的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理打造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。只有在成本得到有效管控后，在不斷下行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)才能在保持利潤(rùn)不虧損的情況下平穩(wěn)的渡過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)艱難期。

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　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇2

　　我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的問(wèn)題越來(lái)越多。行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)與國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控嚴(yán)重的制約了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該注重內(nèi)部管理效果，提升成本管理水平，在降低成本投入的同時(shí)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)成本管理內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該注重的關(guān)鍵問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)自身的成本進(jìn)行有效的管理能夠獲取更多的資金，推動(dòng)自身的發(fā)展。同時(shí)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控力度的不斷加大也促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理，以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠適應(yīng)市場(chǎng)的變化發(fā)展。有效的成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平提升，實(shí)現(xiàn)利益增長(zhǎng)的重要措施。

　　1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是主要的構(gòu)成。關(guān)系到對(duì)土地使用權(quán)、出讓以及征用等方面的問(wèn)題。同時(shí)也是用戶(hù)安置獲取補(bǔ)償?shù)闹匾�支出。前期工程費(fèi)用主要是對(duì)施工用地進(jìn)行的設(shè)計(jì)規(guī)劃、勘察測(cè)繪等方面的費(fèi)用支出。建筑安裝工程費(fèi)是對(duì)施工單位支付的建筑安裝費(fèi)用，同時(shí)也是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保證園區(qū)道路、供水、照明、綠化等方面的重要支出。公共配套設(shè)施費(fèi)用是對(duì)小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行的整修支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指直接組織&管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、修理費(fèi)、工程借款利息和周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)費(fèi)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與項(xiàng)目建設(shè)無(wú)直接關(guān)系，不能計(jì)入某個(gè)特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的費(fèi)用。這些費(fèi)用在其發(fā)生的會(huì)計(jì)期間直接進(jìn)入當(dāng)期損益，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行政管理部門(mén)為組織，管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為銷(xiāo)售產(chǎn)品或在提供勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息凈支出和金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供售后物業(yè)服務(wù)、銷(xiāo)售材料、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等。

　　2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題分析

　　2.1缺乏成本管理意識(shí)，忽視成本管理作用

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤(rùn)回報(bào)行業(yè)，資金較為集中。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注重資金的儲(chǔ)備以及項(xiàng)目質(zhì)量。這對(duì)于后期銷(xiāo)售有著重要的影響。因此對(duì)成本管理控制沒(méi)有采取足夠的認(rèn)識(shí)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中實(shí)行靜態(tài)成本管理方法，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行評(píng)估，這樣就造成了項(xiàng)目完成之后對(duì)成本的核算事后控制。但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及到的內(nèi)容較廣，在計(jì)劃設(shè)計(jì)以及實(shí)行階段都會(huì)受到各方面因素的影響，發(fā)生的成本變動(dòng)主要受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響。采取事后控制方式將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)產(chǎn)生不利的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏對(duì)成本管理的有效認(rèn)識(shí)，不能夠建立完善成本控制體系。因此在成本管理控制目標(biāo)并不明確。造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目性發(fā)展。

　　2.2影響因素的復(fù)雜性使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理效果較差

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)施工技術(shù)等并不明確，產(chǎn)生的項(xiàng)目效果將會(huì)對(duì)工程造價(jià)受到嚴(yán)重的影響，制約經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展。成本控制與經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為注重的關(guān)鍵。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中為了滿(mǎn)足市場(chǎng)的變化需求，盲目進(jìn)行工程建設(shè)施工，使工程質(zhì)量受到損害，同時(shí)還增加了項(xiàng)目建設(shè)的成本。工程合同簽訂的過(guò)程中存在較大的漏洞，嚴(yán)重的影響到了工程項(xiàng)目施工質(zhì)最。工程項(xiàng)目規(guī)模在擴(kuò)大的同時(shí)也增加了工程建設(shè)周期，造成工程合同不具備法律效應(yīng)，很難對(duì)成本進(jìn)行精淮化管理。合同中存在的漏洞同樣能夠使管理人員有跡可循，做出相應(yīng)的違法活動(dòng)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成不必要的損失。

　　3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理水平提升的重要措施

　　3.1完善成本管理體系促進(jìn)運(yùn)營(yíng)效果的提升

　　成本管理體系的建立應(yīng)該與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際情況相適應(yīng)。根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r，不斷充實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，設(shè)置專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)對(duì)自身的成本管理實(shí)際情況進(jìn)行確認(rèn)，完善成本管理組織構(gòu)架建設(shè)。優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)發(fā)展，使成本管理體系運(yùn)行效率不斷提升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展階段應(yīng)該選擇合適的運(yùn)行模式，這樣能夠提升成本的管理效果，實(shí)現(xiàn)資金的有效回籠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該注重運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新，保證成本管理績(jī)效水平。

　　3.2全過(guò)程成本管理體系

　　全過(guò)程成本管理體系是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的重要保障。也是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目成本管理控制的重要措施。完善的全過(guò)程成本管理體系不斷要進(jìn)行事后成本核算，同時(shí)在工程項(xiàng)目建設(shè)前期以及建設(shè)過(guò)程中都要發(fā)揮重要的作用，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)的有效完成。全過(guò)程成本管理體系能夠使成本控制每一個(gè)環(huán)節(jié)都受到嚴(yán)格的監(jiān)督，一旦出現(xiàn)問(wèn)題將會(huì)進(jìn)行責(zé)任追究。在完成項(xiàng)目成本控制的時(shí)候也是對(duì)在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題的預(yù)警。全過(guò)程成本管理體系的運(yùn)行應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)的變動(dòng)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本有效控制。這樣才會(huì)充分的發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理作用，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)具有現(xiàn)實(shí)影響意義。

　　3.3工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中成本有效管理控制

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理之前要充分的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行研究分析，及時(shí)的掌握市場(chǎng)的變化發(fā)展。成本管理設(shè)計(jì)階段要注重規(guī)劃方案的制定，只有保證設(shè)計(jì)質(zhì)最才能夠避免在實(shí)行過(guò)程中出現(xiàn)漏洞造成不必要成本的損失。注重施工圖紙質(zhì)最成本控制這是房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)成本管理的重點(diǎn)。在招投標(biāo)的過(guò)程中成本管理發(fā)揮著重要的作用，根據(jù)招投標(biāo)管理技術(shù)要求，對(duì)資金等方面要進(jìn)行合理的配置，嚴(yán)格按照招投標(biāo)規(guī)定進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)審核評(píng)價(jià)，這樣才能夠保證工程建設(shè)的質(zhì)最以及成本管理支出。對(duì)工程合同條款要進(jìn)行嚴(yán)格的審核，明確其中潛在的問(wèn)題，保證工程合同符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)工程項(xiàng)目實(shí)際情況核實(shí)工程量。同時(shí)在銷(xiāo)售階段應(yīng)該注重對(duì)現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用、回款等方面進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

　　4結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保證自身的經(jīng)濟(jì)效益，需要實(shí)行科學(xué)合理的成本管理，提升自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)行業(yè)有序健康的發(fā)展也是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益獲得的關(guān)鍵。為了能夠充分的應(yīng)用市場(chǎng)資金，需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展模式進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的理性提升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)建立科學(xué)合理的成本管理體系，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新，構(gòu)建合理的成本管理制度對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的成本管理控制，實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)效發(fā)展。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇3

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，傳統(tǒng)模式的粗放管理已經(jīng)難以繼續(xù)，在房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)水平下降的情況下，需要更為精細(xì)的管理來(lái)完成對(duì)成本的控制，房地產(chǎn)成本管理已經(jīng)成為其管理的核心，它制約著房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，在市場(chǎng)變化中不斷提升自身優(yōu)勢(shì)，采取有效辦法解決房地產(chǎn)管理中的突出問(wèn)題，進(jìn)一步做到企業(yè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)在急速發(fā)展的過(guò)程中，出現(xiàn)了很多問(wèn)題，其中在成本管理方面出現(xiàn)更多的影響因素，房地產(chǎn)管理層要根據(jù)實(shí)際的問(wèn)題，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)來(lái)不斷改正措施，這是推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，也是下一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展起到相當(dāng)重要的作用。

　　―、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

　　在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷一次高峰之后，行業(yè)整體水平進(jìn)入了下降趨勢(shì)，從管理角度來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)管理工作與國(guó)外先進(jìn)國(guó)家相比還比較落后，其成本管理方式往往過(guò)分注重于表面的形式管理，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層沒(méi)有將成本管理作為企業(yè)內(nèi)部的一項(xiàng)核心問(wèn)題來(lái)對(duì)待，一些管理工作往往是由于企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的需要而被動(dòng)進(jìn)行的，嚴(yán)重缺乏主動(dòng)性。許多企業(yè)內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)層沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到管理的重要作用，這是缺乏成本管理觀(guān)念和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體認(rèn)識(shí)缺失導(dǎo)致的，是一個(gè)行業(yè)綜合素質(zhì)不足的體現(xiàn)，能夠進(jìn)行科學(xué)有效的房地產(chǎn)管理，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部投入和產(chǎn)出的對(duì)比，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，低成本就意味著在市場(chǎng)中獲得更多的優(yōu)勢(shì)，但是從具體工作的角度來(lái)講，成本低并不代表效益高。在進(jìn)行成本管理時(shí)，還需要充分考慮到市場(chǎng)的實(shí)際情況，將管理手段跟市場(chǎng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，一切企業(yè)往往只是側(cè)重于成本控制，而不對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和消費(fèi)者需求進(jìn)行考量，導(dǎo)致產(chǎn)品銷(xiāo)售率地下。一些企業(yè)沒(méi)有及時(shí)更新企業(yè)成本管理觀(guān)念，傳統(tǒng)的管理觀(guān)念薄弱，成本預(yù)測(cè)和預(yù)算方面缺乏規(guī)范性和制度性，缺乏嚴(yán)肅性和科學(xué)性，造成實(shí)際工作中出現(xiàn)重重問(wèn)題。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)成本管理中的問(wèn)題

　�。ㄒ唬╉�(xiàng)目前期調(diào)研工作缺乏導(dǎo)玫成本浪費(fèi)

　　在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，無(wú)論項(xiàng)目規(guī)模大小，在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和拿地的時(shí)候，要充分進(jìn)行必不可少的房地產(chǎn)成本調(diào)研，充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和企業(yè)自身情況，對(duì)成本管理給與足夠的重視，前期的調(diào)研工作如果不夠細(xì)致充分，將直接造成土地信息失真，給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。由于缺乏調(diào)研，在生產(chǎn)過(guò)程中一些企業(yè)為了追趕工期，盲目地增加施工設(shè)備和人員，技術(shù)人員的現(xiàn)場(chǎng)工作缺乏準(zhǔn)確性，導(dǎo)致材料和各個(gè)方面的缺失，不但工程質(zhì)量沒(méi)有保證，而且還導(dǎo)致了大量的二次浪費(fèi)。

　　(二)信息反饋階段缺乏科學(xué)有效成本管理

　　在相關(guān)信息反饋后，一些企業(yè)不能及時(shí)有效地采取措施，做出正確決策，企業(yè)在管理中必須動(dòng)態(tài)有效的成本管理，一些已有的合同臺(tái)賬無(wú)法達(dá)到動(dòng)態(tài)管控的要求，對(duì)一些未簽訂合同的項(xiàng)目也無(wú)法完成資產(chǎn)評(píng)估，使企業(yè)內(nèi)部信息產(chǎn)生嚴(yán)重的滯后，導(dǎo)致成本管理低下。在具體成本管理中意識(shí)淡薄，沒(méi)有形成完備的事前預(yù)備，事中管控和事后核算的過(guò)程，重工期、重?cái)?shù)量的現(xiàn)象普遍存在，在信息上的缺失還導(dǎo)致企業(yè)與整個(gè)市場(chǎng)實(shí)際脫軌,產(chǎn)生投資過(guò)多，而利潤(rùn)反而相對(duì)減少的情況。

　　(三)缺少足夠經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)事后評(píng)估方面不足

　　房地產(chǎn)管理的事后評(píng)估主要指的是在驗(yàn)收完成階段對(duì)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行成本評(píng)估，對(duì)管理過(guò)程中出現(xiàn)的各個(gè)問(wèn)題采取有效的解決階段，得到科學(xué)合理的經(jīng)驗(yàn)。在這個(gè)過(guò)程中得出的數(shù)據(jù)作為事后項(xiàng)目研發(fā)的依據(jù)，如果缺少事后評(píng)估或是評(píng)估方面的工作不足，就不能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，從而造成房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題的出現(xiàn)。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏科學(xué)合理的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，不僅會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)員工的積極性，還會(huì)給后續(xù)的成本管理帶來(lái)?yè)p失，嚴(yán)重影響企業(yè)內(nèi)部的凝聚力。

　　三、房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的解決對(duì)策

　　(―)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部口，對(duì)成本進(jìn)行合理調(diào)研評(píng)估

　　增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間的配合，在項(xiàng)目進(jìn)行前期，各個(gè)部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，房地產(chǎn)公司要實(shí)現(xiàn)最終盈利不僅僅是一個(gè)部門(mén)的職責(zé)，需要企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)、市場(chǎng)、采購(gòu)和銷(xiāo)售等各個(gè)部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一合作，對(duì)項(xiàng)目和市場(chǎng)進(jìn)行充分合理的調(diào)研，保證調(diào)研成果客觀(guān)準(zhǔn)確，為后期的成本預(yù)算打下基礎(chǔ)。在調(diào)研過(guò)程中，要制定出科學(xué)合理的方案，對(duì)市場(chǎng)實(shí)際需求和未來(lái)變化進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，將不同部門(mén)提供的成本評(píng)估信息包括材料費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用和各項(xiàng)其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)行成本管理的有關(guān)部門(mén)根據(jù)實(shí)際工作準(zhǔn)則，整合各個(gè)部門(mén)的相關(guān)信息最后進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，再完成科學(xué)的評(píng)估報(bào)告，制定出詳細(xì)科學(xué)的評(píng)估方案，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層投資提供決策。

　　(二)科學(xué)運(yùn)用科學(xué)信息化管理系統(tǒng)，對(duì)成本進(jìn)行合理評(píng)估管理

　　在信息化模式高速發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在行業(yè)內(nèi)得到廣泛應(yīng)用，信息管理系統(tǒng)的使用有效解決了企業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，是房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率有了明顯體高，一些信息相對(duì)滯后，規(guī)范能力和執(zhí)行能力差等缺點(diǎn)得到有效解決。在具體工作中，房地產(chǎn)企業(yè)與軟件公司取得聯(lián)系，將IT軟件引用到公司管理內(nèi)部，在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)比較大的波動(dòng)情況下，有效保證企業(yè)內(nèi)部的穩(wěn)定和健康管理。在具體應(yīng)用用，房地產(chǎn)管理軟件要充分與企業(yè)內(nèi)部管理保持一致，它的主要職能是控制成本，在成本控制工作中，管理系統(tǒng)軟件需要和企業(yè)內(nèi)部的成本控制流程相匹配，并隨著成本控制流程的變化而做出改變。在具體的使用操作中房地產(chǎn)管理對(duì)企業(yè)工作的不同工作環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)，財(cái)務(wù)人員通過(guò)軟件操作，能夠有效的達(dá)到各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作，形成一個(gè)全員參與的系統(tǒng)，為了企業(yè)更方便進(jìn)行管理，軟件系統(tǒng)必須要貼合工作實(shí)際,在系統(tǒng)引入到實(shí)際工作中后，必須要在企業(yè)內(nèi)部嚴(yán)格推廣，真正在實(shí)際管理工作中發(fā)揮作用，避免一些系統(tǒng)外的成本管理事項(xiàng)，將企業(yè)所有的成本管理信息都納入到管理信息系統(tǒng)中，在企業(yè)內(nèi)部形成科學(xué)的動(dòng)態(tài)管控機(jī)制。

　　(三)充分做好成本管理事后評(píng)估，逐步積累有效的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

　　在企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本管理過(guò)程中，不但要進(jìn)行科學(xué)詳細(xì)的事前調(diào)研和過(guò)程管控，同時(shí)還要積極做好事后管控評(píng)估工作，將整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本管理進(jìn)行綜合評(píng)估，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)并查找工作不足，進(jìn)行深入細(xì)致的分類(lèi)總結(jié)和歸納，并形成財(cái)務(wù)管理檔案。在對(duì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的累積過(guò)程中，要注意做好各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格、技術(shù)和指標(biāo)等方面，為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)科學(xué)合理發(fā)展提供可靠數(shù)據(jù)，對(duì)不同項(xiàng)目組產(chǎn)生的經(jīng)驗(yàn)在進(jìn)行比對(duì)，找出其中的差異，這些數(shù)據(jù)在成本方面存在著很大不同，將各個(gè)項(xiàng)目中細(xì)項(xiàng)的價(jià)格進(jìn)行合理研究，對(duì)材料的采購(gòu)和選材工藝等深人分析，通過(guò)綜合運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，科學(xué)合理對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行總結(jié)，在后續(xù)經(jīng)營(yíng)中有針對(duì)性的開(kāi)展工作。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部經(jīng)營(yíng)成本管理是相當(dāng)必要的，經(jīng)營(yíng)成本管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，企業(yè)要對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行把握，在前期階段，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)單位要協(xié)同工作，對(duì)土地成本進(jìn)行調(diào)研，做出科學(xué)合理評(píng)估，在施工階段要應(yīng)用房地產(chǎn)系統(tǒng)管理體系，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，在后續(xù)階段，要對(duì)工作中的經(jīng)驗(yàn)和存在問(wèn)題進(jìn)行準(zhǔn)確總結(jié)，形成有效的經(jīng)驗(yàn),為企業(yè)后續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇4

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏先進(jìn)的成本管理方法，沒(méi)有系統(tǒng)的成本管理體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本管理效果不佳。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理意識(shí)、增強(qiáng)先進(jìn)成本管理技術(shù)的運(yùn)用、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的運(yùn)用，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)是復(fù)雜且綜合性強(qiáng)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中，因?yàn)槌杀竟芾眢w系不成熟，最終導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本無(wú)效。隨著科技的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中晉升的關(guān)鍵措施�，F(xiàn)如今，買(mǎi)方市場(chǎng)在市場(chǎng)中的比例較高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，每一個(gè)細(xì)化市場(chǎng)中都很激烈，但是大多數(shù)生產(chǎn)的都是相同質(zhì)量的產(chǎn)品，大同小異。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有更大成本優(yōu)勢(shì)，那么它將具有更強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義

　　所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中是一項(xiàng)重要工作，是一個(gè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個(gè)企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開(kāi)源節(jié)流、降低支出的口號(hào)。事實(shí)上，任何企業(yè)無(wú)論采取何種方法及措施，都無(wú)法取代成本預(yù)算控制管理這一項(xiàng)工作。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問(wèn)題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開(kāi)展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預(yù)算控制管理勢(shì)在必行，抓好這項(xiàng)管理工作可以帶動(dòng)全局。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問(wèn)題

　　1.對(duì)成本管理意識(shí)較弱

　　目前，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)成本的有效管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段的成本管理是重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本管理影響很小，部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只有原材料和設(shè)備的提供才是成本管理的關(guān)鍵，這種觀(guān)點(diǎn)是不全面的。成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的中樞，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確成本核算對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。領(lǐng)導(dǎo)要明確成本控制的目標(biāo)，堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專(zhuān)業(yè)性。如今房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)道路愈來(lái)愈精細(xì)化了，只有更精細(xì)的企業(yè)成本管理理念，才能促進(jìn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

　　2.缺乏先進(jìn)的成本管理方法

　　目標(biāo)成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的傳統(tǒng)方法。由于這種方法報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，所以這種核算方法無(wú)法充分發(fā)揮成本管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念，以節(jié)約并降低成本、節(jié)省用度為標(biāo)準(zhǔn)，以成本節(jié)省為主導(dǎo)的傳統(tǒng)成本管理方法，不便于合理計(jì)算成本，不利于全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在特定產(chǎn)品、間接費(fèi)用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計(jì)算分配標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)間接導(dǎo)致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產(chǎn)公司為未來(lái)業(yè)績(jī)支出一些短期看起來(lái)成本高昂費(fèi)用的積極性，從而影響房地產(chǎn)公司的技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品升級(jí)。生產(chǎn)管理缺乏全面考慮，沒(méi)有真正形成系統(tǒng)的成本管理方法，不利于對(duì)成本的宏觀(guān)調(diào)控。

　　3，沒(méi)有完善的成本管理制度體系

　　盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對(duì)完整的成本管理系統(tǒng)，但是，沒(méi)有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎(jiǎng)勵(lì)或獎(jiǎng)勵(lì)力度不夠，嚴(yán)重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業(yè)帶來(lái)間接影響。企業(yè)能否有效地將權(quán)利與責(zé)任相結(jié)合，是每一個(gè)員工所關(guān)心的。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，是一個(gè)涉及大量資本運(yùn)營(yíng)的發(fā)展過(guò)程，是一個(gè)資金運(yùn)營(yíng)成本較高的產(chǎn)業(yè)。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，但因?yàn)楣芾斫?jīng)驗(yàn)不足，沒(méi)能及時(shí)在公司內(nèi)部建立起標(biāo)準(zhǔn)的成本管理系統(tǒng)，包含規(guī)章制度、崗位職責(zé)和掌控流程等，許多房地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的成本管理部門(mén)。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略

　　1.樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識(shí)

　　大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹(shù)立良好的成本管理意識(shí)，提高員工的成本管理意識(shí)，提高員工專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強(qiáng)成本管理，充分認(rèn)識(shí)成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強(qiáng)宣傳教育，提高職工的成本意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識(shí)，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵(lì)機(jī)制，達(dá)成自主管理，從而有效降低成本。

　　2.加強(qiáng)成本管理技術(shù)運(yùn)用

　　全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過(guò)程之外也產(chǎn)生很多費(fèi)用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以?xún)r(jià)值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶(hù)之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)、各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過(guò)作業(yè)分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價(jià)值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過(guò)流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門(mén)之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

　　3，加強(qiáng)全面預(yù)算管理

　　先進(jìn)的信息技術(shù)現(xiàn)已被廣泛用于房地產(chǎn)企業(yè)管理領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資大、高風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)周期的行業(yè)，大部分都采用成本高、效率低的經(jīng)營(yíng)方式，為了改變這種經(jīng)營(yíng)方式，企業(yè)必須擴(kuò)展實(shí)時(shí)跟蹤信息管理系統(tǒng)，為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預(yù)算管理能夠進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理能力和水準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金聚集型行業(yè)，資本成本高，當(dāng)設(shè)定的預(yù)算方向可以反映為股東所創(chuàng)造的超過(guò)資本本金的價(jià)位時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效預(yù)算管理就顯得尤為重要，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都需要根據(jù)自身特點(diǎn)做出符合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況的全面預(yù)算。建立與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)相一致的預(yù)算指標(biāo)，主要體現(xiàn)為高度集中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要有一個(gè)準(zhǔn)確定位的成本管理責(zé)任。預(yù)算的編制一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫(xiě)，組織各部門(mén)編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實(shí)到各個(gè)部門(mén)、各個(gè)崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。成本管理主要做的是管理，不僅要做項(xiàng)目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強(qiáng)績(jī)效考核。由于建立成本控制是每個(gè)人的責(zé)任，因此，每個(gè)級(jí)別的組織都需要人員參與、合作，每個(gè)人都應(yīng)參與活動(dòng)和評(píng)估，對(duì)不合理的需要、不規(guī)則的設(shè)計(jì)等不同節(jié)點(diǎn)的控制，都是保證項(xiàng)目成本控制順利實(shí)現(xiàn)的重要條件。成本控制是通過(guò)項(xiàng)目載體，以及實(shí)現(xiàn)過(guò)程中涉及到所有相關(guān)部門(mén)來(lái)得以實(shí)現(xiàn)最終控制，這是相互匹配的問(wèn)題，通過(guò)有效合作，將項(xiàng)目進(jìn)度管理、成本管理和基金管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)利益最大化，提供良好的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

　　4.建立先進(jìn)的成本管理體系

　　目前，對(duì)影響成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管理體系的建立是以標(biāo)準(zhǔn)成本管理為基礎(chǔ)，采用系統(tǒng)管理的方法，確定定額管理的全過(guò)程，把所有產(chǎn)品的買(mǎi)賣(mài)情況作為投資和開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)策略，進(jìn)行成本動(dòng)因分析，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個(gè)崗位成本核算員工的具體職責(zé)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全面覆蓋，為房地產(chǎn)企業(yè)工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標(biāo)成本的考核機(jī)制與管理辦法，做到目標(biāo)明確、責(zé)任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機(jī)制，借助房地產(chǎn)企業(yè)的^管理系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性和準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高房地產(chǎn)作業(yè)成本法的運(yùn)用效率，降低實(shí)施難度，減少管理成本，增加企業(yè)的整體效益。

　　綜上所述，企業(yè)要在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷調(diào)整組織機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、加強(qiáng)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷提高業(yè)務(wù)水平來(lái)適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率。執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，明確目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系，建立行之有效的各種機(jī)制，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇5

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標(biāo)是獲取高額利潤(rùn)，使自身價(jià)值最大化因此成本管理越來(lái)越受到重視。但目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作存在著許多弊端成本管理的方法比較落后。本文對(duì)成本管理中存在問(wèn)題進(jìn)行了分析的同時(shí)提出了相應(yīng)的對(duì)策，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決其成本管理中的問(wèn)題，強(qiáng)化成本管理制度從而在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)使自身得到發(fā)展。

　　我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的環(huán)境下，獲得最大利潤(rùn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標(biāo)，價(jià)值最大化、增加股東財(cái)富，如何維持并擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得生存與發(fā)展所必需考慮的問(wèn)題，加大成本管理工作，提高成本管理質(zhì)量，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本是房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額利潤(rùn)的關(guān)鍵問(wèn)題，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)喪失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品市場(chǎng)萎縮、利潤(rùn)下降，最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)生存。因此，成本管理工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)企業(yè)要在日常的運(yùn)營(yíng)中十分重視成本管理，建立成本管理戰(zhàn)略，在不影響產(chǎn)品質(zhì)量的前提下盡大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。但我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有建立起現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中存在著諸多弊端。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的主要問(wèn)題

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理意識(shí)落后

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，存在著一種錯(cuò)誤的意識(shí):都把成本管理看成是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的職責(zé)，普通員工無(wú)關(guān)�，F(xiàn)代的管理人為，只有充分地調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性，使他們?cè)诔杀竟芾碇凶畲笙薅鹊匕l(fā)揮其自身作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作是有極大益處的。

　　2、成本管理觀(guān)念落后

　　許多房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)僅限于局限，認(rèn)為降低成本只存在于房屋建造過(guò)程中，全面成本管理的理念根本沒(méi)有樹(shù)立。另外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理也僅限于降低生產(chǎn)成本，沒(méi)有考慮到成本的效益問(wèn)題只是單純地求得成本的降低不能應(yīng)用成本效益原則，從而以一定的成本支出來(lái)實(shí)現(xiàn)更大的效益。

　　3、成本管理方法落后

　　盡管少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)采用了一些先進(jìn)的成本管理方法，并取得了很好的成績(jī)，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與成本管理方法仍舊是依賴(lài)于傳統(tǒng)的方法。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算采用的是品種法和分步法，這兩種方法使用的是大規(guī)模制造性的房地產(chǎn)企業(yè)，在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，這些成本核算方法比較準(zhǔn)確地反映了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的成本，但目前市場(chǎng)變化很快，消費(fèi)者的偏好又各不相同，單件小批生產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得市場(chǎng)、消費(fèi)者青睞的手段，只有不斷地迎合消費(fèi)者的口味，房地產(chǎn)企業(yè)才能擴(kuò)大市場(chǎng)，獲取高額利潤(rùn)，但分批法的成本核算方法還沒(méi)有被廣泛采用，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)組織還是比較粗放的。

　　4、成本管理戰(zhàn)略企業(yè)自身總體戰(zhàn)略差異性大

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略理論認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略主要可分為以下三個(gè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和目標(biāo)聚集戰(zhàn)略，成本管理戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略相融合和相匹配，而目前我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，其成本戰(zhàn)略?xún)H僅是著眼于降低成本，而沒(méi)有將其與房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略相聯(lián)系，在一定程度上可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略產(chǎn)生不利影響。

　　5、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部財(cái)務(wù)管理太重

　　對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管理僅僅涉及到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，很少有房地產(chǎn)企業(yè)將上游供應(yīng)商和下游銷(xiāo)售商之間的業(yè)務(wù)往來(lái)納入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中去，現(xiàn)代社會(huì)的信息技術(shù)高度發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)間的聯(lián)系也更為緊密和方便，房地產(chǎn)企業(yè)在與其他房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)過(guò)程中的成本在房地產(chǎn)企業(yè)的總成本中也占有很大的比例，因此，也應(yīng)將外部的成本納入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中進(jìn)行全面的分析與管理，以從更大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

　　二、提高成本管理工作對(duì)策

　　1、建立房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理制度

　　利用波特教授的價(jià)值鏈分析理論，全面、詳細(xì)、充分地分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生環(huán)節(jié)，加大房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境分析，了解房地產(chǎn)企業(yè)所處行業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)情況，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)有充分的認(rèn)識(shí)，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況和房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行價(jià)值鏈分析，達(dá)到知己知彼、洞察全局，并由此形成價(jià)值鏈的各種戰(zhàn)略。

　　2、更新先進(jìn)管理理念，加強(qiáng)成本管理

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中建立全方面、全過(guò)程的成本管理制度，詳細(xì)考察房地產(chǎn)企業(yè)成本發(fā)生過(guò)程和環(huán)節(jié)，針對(duì)每一項(xiàng)成本支出，都應(yīng)該有詳細(xì)的成本管理方法和成本管理責(zé)任制度將成本管理責(zé)任落實(shí)到具體的責(zé)任人促使房地產(chǎn)企業(yè)所有員工都參與到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中來(lái)“建立起一個(gè)從上到下，包括各層次、各部門(mén)以及個(gè)人在內(nèi)的組織體系。對(duì)各責(zé)任單位進(jìn)行嚴(yán)格考核，充分調(diào)動(dòng)各部門(mén)人員的積極性和創(chuàng)造性，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的成本管理意識(shí)”。建立房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程的成本管理制度，將傳統(tǒng)的只關(guān)注產(chǎn)品生產(chǎn)階段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采購(gòu)、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)階段，向后延伸至產(chǎn)品銷(xiāo)售階段和售后服務(wù)階段，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理包括了對(duì)土地成本、建材采購(gòu)成本、產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本、制造成本和營(yíng)銷(xiāo)、消費(fèi)者服務(wù)成本的管理。

　　3、采取一定的措施保證成本信息的準(zhǔn)確性

　　建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，使房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出都能夠及時(shí)準(zhǔn)確地得到反映采取措施保證成本信息的可靠性，檢查相應(yīng)的會(huì)計(jì)資料以合適信息，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德，使其提供成本信息能夠有效地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略決策。加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查和信息反饋在成本管理中的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷地提高信息管理的質(zhì)量，使各項(xiàng)成本都能夠得到及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，以利于戰(zhàn)略決策。

　　4、借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引入先進(jìn)的成本管理方法

　　目前國(guó)際上比較先進(jìn)的成本管理方法是作業(yè)成本法，它適應(yīng)當(dāng)代高新科學(xué)技術(shù)的制造環(huán)境、同時(shí)也滿(mǎn)足了顧客日益多樣化的產(chǎn)品需求。在價(jià)值鏈理論的指導(dǎo)下，順應(yīng)顧客的需求，改造房地產(chǎn)企業(yè)的“作業(yè)”流程，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部的關(guān)系，從而形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的外部成本；從房地產(chǎn)企業(yè)的整體出發(fā)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的關(guān)系合理地安排各項(xiàng)作業(yè)，避免不必要的成本的發(fā)生口。整合作業(yè)流程，減少分工，在分析房地產(chǎn)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的情況下，確定房地產(chǎn)企業(yè)的核心任務(wù)，撤銷(xiāo)、改善部分作業(yè)流程，降低成本，獲得成本優(yōu)勢(shì)。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)只有獲得更大的利潤(rùn)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中球的發(fā)展，這就要求房產(chǎn)企業(yè)要建立一個(gè)良好的內(nèi)部管理制度才能適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，而良好的成本管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、獲取高額利潤(rùn)的前提條件。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，還有許多的弊端需要革除，只有持續(xù)地改進(jìn)自己成本管理工作，以先進(jìn)的成本理念來(lái)指導(dǎo)自己的成本管理工作，建立戰(zhàn)略成本制度，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得進(jìn)一步的發(fā)展，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擁有優(yōu)勢(shì)，獲取高額收益。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須在日常的成本管理工作中樹(shù)立戰(zhàn)略成本觀(guān)念，盡一切努力來(lái)避免不必要的成本發(fā)生，以最大限度地降低成本，在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，使房地產(chǎn)企業(yè)得到更進(jìn)一步的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇6

　　摘 要： 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，成本管理屬于核心環(huán)節(jié)，因此需要結(jié)合市場(chǎng)變化來(lái)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文對(duì)房地產(chǎn)成本管理存在的突出問(wèn)題進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)成本管理的對(duì)策，為提升房地產(chǎn)成本管理的有效性打下良好的基礎(chǔ)。

　　一、前言

　　作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)同人民的生活質(zhì)量、生活水平密切相關(guān)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度逐步加快，在投機(jī)性需求以及剛性需求的重大沖擊下，房?jī)r(jià)不斷上漲，整體呈現(xiàn)出居高不下的態(tài)勢(shì)。但受?chē)?guó)家宏觀(guān)政策發(fā)展更加精準(zhǔn)以及政府限購(gòu)政策等的影響，房地產(chǎn)行業(yè)日漸降溫。之前，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率比較高，并沒(méi)有真正體現(xiàn)成本管理的價(jià)值；目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格以及銷(xiāo)售量逐漸降低，開(kāi)發(fā)成本呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利化時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)成本管理的重要作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展具有非常大的影響。

　　二、房地產(chǎn)成本管理中的突出問(wèn)題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)拿地拓展中的成本問(wèn)題

　　作為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的始端，拿地拓展工作非常重要。成本管理工作人員需要結(jié)合土地屬性、招拍條件開(kāi)展成本信息的調(diào)研工作，通過(guò)粗略性成本測(cè)算，確定該項(xiàng)目的投資價(jià)值，投資預(yù)估后盈利情況以及現(xiàn)金流等。前期成本調(diào)研存在著嚴(yán)重的形式化或者是不充分。在投資研究時(shí)，往往直接套用原有的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)土地成本背后蘊(yùn)藏的信息。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合理化的投資體系與評(píng)估體系，可行性測(cè)算過(guò)于簡(jiǎn)單，主要關(guān)注土地屬性?xún)?nèi)容、項(xiàng)目盈利內(nèi)容、項(xiàng)目市場(chǎng)前景等，并沒(méi)有構(gòu)建有效、合理的投資評(píng)估體系。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的成本問(wèn)題

　　房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拿地后，需要做好市場(chǎng)定位工作、規(guī)劃審批以及概念設(shè)計(jì)等，有效控制成本管理中存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)的工程設(shè)計(jì)中普遍重視產(chǎn)品的性能，忽視了工程設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性，提升設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者是安全系數(shù)，并沒(méi)有考慮經(jīng)濟(jì)合理性，這對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制造成了非常大的影響。房地產(chǎn)的品質(zhì)要求與部件選擇方面，需要結(jié)合設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)結(jié)果做好成本測(cè)算，確定成本指標(biāo)，結(jié)合成本數(shù)據(jù)來(lái)提出合理化的成本建議。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本問(wèn)題

　　做好前期準(zhǔn)備工作后，房地產(chǎn)企業(yè)正式進(jìn)入房地產(chǎn)施工建設(shè)工作。房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)時(shí)，考慮到建設(shè)過(guò)程具有復(fù)雜性以及房地產(chǎn)管理屬于粗放型，這就使得房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更監(jiān)控與工程簽證控制的力度不足，無(wú)法將成本有效地控制在成本指標(biāo)合理化的范圍內(nèi)。同時(shí)，由于無(wú)法及時(shí)反饋施工建設(shè)的動(dòng)態(tài)成本，會(huì)極大地影響房地產(chǎn)成本管理的及時(shí)性。只有及時(shí)掌握成本管理的動(dòng)態(tài)，才能采取有效的補(bǔ)救措施，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌控制。若是已經(jīng)出現(xiàn)成本指標(biāo)超標(biāo)問(wèn)題，無(wú)法有效調(diào)整建設(shè)成本，動(dòng)態(tài)性成本管理就達(dá)不到理想的效果。

　　三、房地產(chǎn)成本管理的應(yīng)對(duì)策略

　�。ㄒ唬┳龊梅康禺a(chǎn)拿地拓展階段的成本控制工作

　　拿地成本對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有非常大的影響，考慮到目前成本管理存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)公司的相關(guān)工作部門(mén)需要構(gòu)建協(xié)同工作機(jī)制，開(kāi)展實(shí)地成本的調(diào)研工作，編制出更加合理、更加全面的成本測(cè)算方案，或者可以構(gòu)建聯(lián)合性科研小組，進(jìn)行協(xié)同性成本調(diào)研工作。在拿地過(guò)程中需要重視成本估算工作，成本管理工作人員、設(shè)計(jì)工作人員、市場(chǎng)工作人員等構(gòu)建聯(lián)合調(diào)研工作小組，更加全面、綜合性掌握調(diào)研項(xiàng)目的成本問(wèn)題，只有這樣，才能為后期進(jìn)行準(zhǔn)確成本估算打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。此外，結(jié)合公司的戰(zhàn)略導(dǎo)向和企業(yè)的實(shí)際情況制定合理化投資決策體系。投資決策指標(biāo)包含凈利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、投資的回收期等，優(yōu)秀的投資決策體系能夠提升房地產(chǎn)拿地的合理性與規(guī)劃性。因此，企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際需求組建專(zhuān)門(mén)化機(jī)構(gòu)，制定可行性方案。成本控制機(jī)構(gòu)的成員除了由工程造價(jià)師、土地開(kāi)發(fā)工作人員、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作人員等組成，還應(yīng)聘請(qǐng)高校專(zhuān)家給予指導(dǎo)，結(jié)合該機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)能更好地掌握項(xiàng)目資金情況，同時(shí)銀行也能夠了解企業(yè)的清償情況，考慮貸款的安全原則，確定合理化貸款數(shù)量。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)數(shù)據(jù)更加合理地安排資金，這樣能夠規(guī)避資金的不合理使用，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂。

　�。ǘ�）構(gòu)建合理化的招標(biāo)、投標(biāo)成本管理方式

　　房地產(chǎn)企業(yè)要緊抓合同簽訂的機(jī)會(huì)，采取有效的預(yù)防措施、解決方法等解決工程量清單中存在的不完善部分或者是不準(zhǔn)確部分，采取專(zhuān)用性合同條款對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行約定。合同履行時(shí)，人工價(jià)格、材料價(jià)格、機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格等方面的變化都可能造成合同價(jià)格發(fā)生變化，因此要通過(guò)調(diào)整工程量費(fèi)用來(lái)制定解決方案，諸如合約中約定一般情況下措施費(fèi)用不調(diào)整，工程量增減一定程度再進(jìn)行調(diào)整、根據(jù)分部分項(xiàng)工程量清單報(bào)價(jià)乘以一定系數(shù)進(jìn)行調(diào)整等，明確合同價(jià)款中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)范圍、價(jià)款可調(diào)整范圍。此外，還需要做好風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用計(jì)算方法約定，可以采取絕對(duì)值法，根據(jù)約定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)不斷調(diào)整費(fèi)用，詳細(xì)調(diào)整物價(jià)波動(dòng)范圍與調(diào)價(jià)規(guī)則對(duì)施工合同的影響。若是由于非承包方因?yàn)楣て谘娱L(zhǎng)產(chǎn)生設(shè)備、人工等市場(chǎng)價(jià)格變化，那么也需要在合同中解決這些問(wèn)題。一般來(lái)看，合同約定市場(chǎng)調(diào)整方法，若是工程延后則需要做好價(jià)格波動(dòng)說(shuō)明，避免出現(xiàn)爭(zhēng)議。

　　（三）構(gòu)建科學(xué)的房地產(chǎn)施工工作方案

　　房地產(chǎn)施工建設(shè)時(shí)期，建設(shè)成本所占比例非常大，直接成本所占比例達(dá)到95%，一旦出現(xiàn)細(xì)微化成本調(diào)整或者是細(xì)微化成本失控，可能產(chǎn)生非常大的成本變動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格控制工程簽證變更工作以及設(shè)計(jì)變更工作，盡可能減少成本的執(zhí)行差異，做好簽證與設(shè)計(jì)變更方面分類(lèi)工作，結(jié)合實(shí)際情況開(kāi)展針對(duì)性處理方式。在構(gòu)建工程簽證相關(guān)管理工作制度時(shí)，需要明確工程工作部門(mén)、造價(jià)工作部門(mén)等相關(guān)工作人員的職責(zé)分工，為簽證質(zhì)量提供保障，同時(shí)也能有效規(guī)避不實(shí)簽證或虛假簽證。重視成本管理的信息化系統(tǒng)建設(shè)工作，構(gòu)建動(dòng)態(tài)性成本管控體系。同時(shí)，還需要保證信息化系統(tǒng)與企業(yè)成本管理流程之間保持一致，成本管理操作界面與操作原理需要保持簡(jiǎn)單便捷，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)程序，提升成本管理的有效性。施工方案不僅影響施工質(zhì)量，還對(duì)工程造價(jià)具有非常大的影響。采取差異性項(xiàng)目施工方案，施工機(jī)具也存在差異，工期也有所差別，工程造價(jià)也有所不同。因此，需要重視施工方案的優(yōu)化工作，盡可能降低成本，做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，合理地控制支出，嚴(yán)格控制各個(gè)施工階段，提升工程造價(jià)控制的有效性。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國(guó)基礎(chǔ)性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平對(duì)人們的社會(huì)生產(chǎn)以及日常生活都具有非常大的影響，同人民群眾的利益密切相關(guān)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度逐漸加快，社會(huì)各界愈發(fā)關(guān)注成本問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著成本管理挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了非常大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過(guò)程中，需要?jiǎng)?chuàng)新工作方式，采取有效的對(duì)策來(lái)解決成本管理的突出問(wèn)題，有效地滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際需求。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇7

　　成本管理與控制是企業(yè)管理中的一個(gè)重要工作，同樣對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)成本控制也是必不可少的。雖然現(xiàn)在很多公司已經(jīng)注意到成本管理的重要性，并開(kāi)始進(jìn)行企業(yè)的成本管理。但是大多數(shù)企業(yè)的成本管理仍然處于初級(jí)階段，多數(shù)房地產(chǎn)公司僅僅從支出的角度進(jìn)行管理，企圖通過(guò)控制并降低大額支出的成本來(lái)進(jìn)行管理。但結(jié)果卻往往差強(qiáng)人意，在一番辛苦之后，卻發(fā)現(xiàn)成本并沒(méi)有節(jié)省下來(lái)。企業(yè)的成本管理是全方位的，需要隨著環(huán)境的變化不斷變化適應(yīng)的。企業(yè)成本管理需要從公司經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目運(yùn)行的角度，全方位立體化的進(jìn)行綜合管理，才能真正有效的進(jìn)行成本管理。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容

　　1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成。房地產(chǎn)作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)受到多方面的因素控制，造成了其成本影響因素也比較復(fù)雜，根據(jù)影響因素的情況可以分為內(nèi)部影響因素和外部影響因素，這些影響因素涉及到環(huán)境、經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理等各個(gè)方面。

　　1.1土地成本：土地成本是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的主要方面，主要包括國(guó)有土地使用全轉(zhuǎn)讓金，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、耕地占用費(fèi)用有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置動(dòng)遷用房支出等費(fèi)用，這些費(fèi)用的投入比例一般都比較大，往往會(huì)造成開(kāi)發(fā)商資金壓力，這就需要企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)，做好這方面的控制，將這種壓力降低到最低限度。

　　1.2前期成本：在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘査、測(cè)繪等工作，這些都需要進(jìn)行前期投入，當(dāng)這些問(wèn)題都解決后，還需要進(jìn)行市政公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用評(píng)估，這是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須考慮的費(fèi)用。

　　1.3建筑安裝工程成本：在建筑安裝施工中，如果需要承包給承包單位，這時(shí)就需要支付給承包單位建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，這些費(fèi)用一般根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制計(jì)算得到，在一定的建筑結(jié)構(gòu)特征下，這些費(fèi)用的支出比較固定，很少有變化。

　　1.4公共配套設(shè)施成本：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅僅是建筑施工這么簡(jiǎn)單，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工中往往涉及到房產(chǎn)周?chē)�的道路、供水、給電、排水管網(wǎng)等施工，這些都屬于公共配套設(shè)施成本。

　　1.5財(cái)務(wù)成本：財(cái)務(wù)成本主要是企業(yè)為了籌集資金所支付的費(fèi)用，一般包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌集資金中產(chǎn)生的其他費(fèi)用。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些費(fèi)用是影響投資成敗的關(guān)鍵，只要融資的成本低于銷(xiāo)售利潤(rùn)，就會(huì)適當(dāng)?shù)沫h(huán)節(jié)自有資金所帶來(lái)的壓力。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容。為了保證房產(chǎn)企業(yè)能夠正常的進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，防止管理不當(dāng)造成資金緊張等各種問(wèn)題，這就需要房產(chǎn)企業(yè)在以下幾個(gè)方面進(jìn)行項(xiàng)目成本控制：

　　2.1項(xiàng)目策劃階段：在項(xiàng)目的策劃階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該著重考慮到投資環(huán)境，考慮到投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)與項(xiàng)目的工程類(lèi)型與規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、交通條件、市政配套情況等都要了解清楚，并在開(kāi)發(fā)階段將成本結(jié)合起來(lái)，對(duì)與可能發(fā)生的項(xiàng)目成本起到總體控制的作用。

　　根據(jù)項(xiàng)目決策階段的工作性質(zhì)，可以認(rèn)為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資策劃階段是具有智力化或知識(shí)密集性的。在這個(gè)階段，往往出現(xiàn)的成本費(fèi)用是機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)用等，這個(gè)階段不會(huì)出現(xiàn)土地成本費(fèi)用，可見(jiàn)對(duì)于投資策劃階段的控制結(jié)果對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃，策劃的好壞將直接影響到整個(gè)成本控制。

　　2.2前期工作階段：當(dāng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)做出可行性研究和調(diào)研以后#方可進(jìn)行前期的準(zhǔn)備工作，這個(gè)時(shí)期的工作將涉及到與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的各種合同，因此管理人員應(yīng)該做好投資成本管理，保證投測(cè)成本管理成為這個(gè)階段的重點(diǎn)工作，開(kāi)發(fā)商要通過(guò)招標(biāo)方式選擇合適的設(shè)計(jì)單位，保證設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)之前對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的勘察，并制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)目標(biāo)，確保成本能有效的管理。設(shè)計(jì)單位應(yīng)該重視設(shè)計(jì)方案的選擇，保證提供多種設(shè)計(jì)方案，并由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行選擇，在運(yùn)用適當(dāng)技術(shù)設(shè)計(jì)手段的情況下對(duì)方案進(jìn)行合理優(yōu)化，達(dá)到成本控制的目的。在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段要保證限額能夠順利完成，主要是在批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)以及投資估算進(jìn)行控制，保證施工圖在設(shè)計(jì)中不能隨意更改，保證總投資限額不被突破。

　　2.3工程建設(shè)階段：工程建設(shè)階段應(yīng)該將計(jì)劃限額作為工程成本管理的目標(biāo)值，在工程施工階段將實(shí)際值和目標(biāo)值進(jìn)行合理的對(duì)比，找出其偏差并分析出現(xiàn)這種偏差的原因，并采取有效的措施進(jìn)行控制，確保工程成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

　　在工程開(kāi)工以后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該監(jiān)督承包單位嚴(yán)格按照工程合同進(jìn)行施工，并審核施工單位提交的申請(qǐng)支付表，綜合評(píng)定施工單位工作完成情況，在審核過(guò)程中應(yīng)該注意保留金的扣除以及退還預(yù)付款；開(kāi)發(fā)商應(yīng)該定期制定最終成本估價(jià)報(bào)告書(shū)，保證工程中出現(xiàn)的各種影響投資的問(wèn)題得以消除；為了保證成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該在施工階段嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，對(duì)于施工人員引起的工作變更，應(yīng)該做好控制；當(dāng)出現(xiàn)了工程索賠問(wèn)題，應(yīng)該嚴(yán)格按照簽訂的合同進(jìn)行索賠要求的反駁，防止承包商不能正確履行合同而提出索賠要求；當(dāng)工程竣工以后#應(yīng)該及時(shí)要求承包單位提供工程竣工報(bào)告，并根據(jù)竣工工程星認(rèn)真核算支付金額。

　　2.4租售階段：在房產(chǎn)租售階段進(jìn)行成本管理主要是管理房產(chǎn)的銷(xiāo)售費(fèi)用支出，因?yàn)樵诟?jìng)爭(zhēng)日益劇烈的房產(chǎn)市場(chǎng)中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售費(fèi)用呈逐漸上升的趨勢(shì)，一般在費(fèi)用數(shù)額較大的情況下，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)直接影響很大，這就需要管理人員控制好銷(xiāo)售成本，并做好銷(xiāo)售策劃，保證銷(xiāo)售費(fèi)用成本管理的目的。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理措施

　　1.建立有效的成本管理構(gòu)架及運(yùn)營(yíng)模式。為了保證房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本能夠順利進(jìn)行管理，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展的情況建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架與運(yùn)營(yíng)模式，并在組織結(jié)構(gòu)上進(jìn)行合理的控制，讓關(guān)鍵流程有專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)崗位完成，減少管理層級(jí)，提成管理的效果。

　　2.建立全過(guò)程的目標(biāo)成本管理制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在投資估算的基礎(chǔ)上由成本管理部門(mén)主導(dǎo)編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制基線(xiàn)。目標(biāo)成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門(mén)編制目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)#將項(xiàng)目的成本目標(biāo)分解到各職能部門(mén)，作為各責(zé)任部門(mén)作業(yè)的指導(dǎo)指標(biāo)。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，企業(yè)內(nèi)部成本管理部門(mén)及財(cái)務(wù)成本核算部門(mén)應(yīng)組建成本評(píng)估小組，對(duì)成本完成結(jié)果及時(shí)進(jìn)行分析、考核，以便總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高成本管理水平。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)復(fù)雜的、動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)工程，貫穿于項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物管等全過(guò)程，所以必須樹(shù)立全成本價(jià)值觀(guān)念。該過(guò)程要面向整個(gè)項(xiàng)目周期，不應(yīng)僅僅停留在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢并交付業(yè)主使用后，成本也還在發(fā)生（如維護(hù)、保修、運(yùn)營(yíng)），甚至還有法律風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須建立健全的成本控制體系，包括組織保障體系及制度保障體系；要充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的各個(gè)開(kāi)發(fā)階段與成本控制的關(guān)系。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇8

　　1、當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用管理現(xiàn)狀

　　1.1成本管理水平粗放，沒(méi)有形成系統(tǒng)的成本費(fèi)用管控組織體系

　　首先，缺少系統(tǒng)的組織架構(gòu)支撐成本費(fèi)用管理，成本管理意識(shí)欠缺。許多中小地產(chǎn)公司成本管理工作開(kāi)始之前沒(méi)有專(zhuān)職部門(mén)負(fù)責(zé)成本管理工作，有的地產(chǎn)公司由財(cái)務(wù)部“兼顧”成本管理，有的地產(chǎn)公司將成本簡(jiǎn)單定義為“工程造價(jià)成本”由工程造價(jià)（或者叫成控）部門(mén)負(fù)責(zé)。在組織架構(gòu)上這些地產(chǎn)公司難以滿(mǎn)足“項(xiàng)目全成本”管理要求，成本費(fèi)用管理上還沒(méi)有脫離“財(cái)務(wù)成本”、“工程造價(jià)成本”概念，沒(méi)有真正理解項(xiàng)目全過(guò)程、全成本管理思想，沒(méi)有形成系統(tǒng)的成本費(fèi)用管理組織體系。

　　其次成本費(fèi)用管理經(jīng)驗(yàn)與方法難沉淀與復(fù)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的獨(dú)特性和固定性使得每開(kāi)發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目都要重頭開(kāi)始，原有項(xiàng)目的成本管理經(jīng)驗(yàn)、手段與方法不一定完全適用新項(xiàng)目，加上人員的流動(dòng)使得成本管理難度加大、效率低下。

　　1.2合同管理不到位，變更難控制

　　首先，合同管理不規(guī)范。合同的規(guī)范管理包括合理的簽訂合同和合同的分類(lèi)授權(quán)與審批。有些地產(chǎn)公司喜歡簽大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地產(chǎn)公司簽訂合同與工程造價(jià)成本預(yù)算科目脫節(jié)，沒(méi)有把項(xiàng)目造價(jià)成本預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算有機(jī)結(jié)合起來(lái)。簽訂合同時(shí)只圖方便、省事，不為以后的成本管控、成本費(fèi)用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)著想。合同實(shí)際執(zhí)行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金額、成本費(fèi)用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確、不及時(shí)甚至難以統(tǒng)計(jì)。

　　其次，合同的分類(lèi)授權(quán)與審批機(jī)制缺乏或不合理。合同的分類(lèi)不同、金額不同，其負(fù)責(zé)的部門(mén)不同、授權(quán)不同，合同的分類(lèi)授權(quán)審批應(yīng)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和國(guó)家相關(guān)政策的變化作相應(yīng)修改完善。在這點(diǎn)上，不同的地產(chǎn)公司是參差不齊，中小地產(chǎn)公司更是做的不到位。

　　1.3資金管控缺乏手段與方法

　　資金是企業(yè)的血液，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)資金流入、流出的的統(tǒng)籌規(guī)劃和運(yùn)用。地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理以財(cái)務(wù)管理為中心，而財(cái)務(wù)管理又以資金管理為核心。目前地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要問(wèn)題是：第一，雖然編制了資金預(yù)算，但普遍存在資金預(yù)算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算、工程造價(jià)預(yù)算、營(yíng)銷(xiāo)策劃預(yù)算、合同管理融合的深度不夠，在很多細(xì)節(jié)問(wèn)題上沒(méi)有考慮到，編制預(yù)算時(shí)沒(méi)有吸收相關(guān)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人士的合理意見(jiàn)抑或是財(cái)務(wù)部門(mén)獨(dú)立編制，資金管控出現(xiàn)意外時(shí)調(diào)控不力、缺乏剛性和執(zhí)行力；第二，在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)不具備通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券、股票方式籌措資金，很多中小地產(chǎn)企業(yè)甚至通過(guò)小貸公司、擔(dān)保公司或民間融資，融資渠道單一、資金成本相當(dāng)高，個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)還出現(xiàn)了資金鏈斷裂、項(xiàng)目難以為繼帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

　　2、提升房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理質(zhì)量的有效途徑

　　2.1完善對(duì)工程成本管理工作的全程監(jiān)控

　　為了進(jìn)一步提升工程成本管理水平，降低資源的浪費(fèi)，必須要加強(qiáng)各部門(mén)之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)管理工作的全面監(jiān)控，并對(duì)建設(shè)資源進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，合理分配。首先，要加強(qiáng)工程初步預(yù)算和施工預(yù)算的工作，制定出詳細(xì)的資金、建筑材料以及人力等資源的利用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用。其次，在工程建設(shè)的決策階段，要重點(diǎn)重視對(duì)工程建設(shè)投資估算工作，并對(duì)項(xiàng)目的可行性報(bào)告進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)估，針對(duì)其中有爭(zhēng)議性的項(xiàng)目廣開(kāi)言路，吸取各方面的意見(jiàn)。最后，要對(duì)工程項(xiàng)目中的投資預(yù)算、施工預(yù)算、工程結(jié)算以及竣工結(jié)算等進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧、統(tǒng)一管理，有效推進(jìn)工程造價(jià)體系的改革與發(fā)展，實(shí)現(xiàn)各個(gè)工作環(huán)節(jié)的平穩(wěn)接軌。

　　2.2建立現(xiàn)實(shí)的工程成本管理咨詢(xún)市場(chǎng)

　　高效的工程造價(jià)管理效率需要建立自主經(jīng)營(yíng)的合伙制和有效責(zé)任制等多種組織形式相結(jié)合的工程造價(jià)咨詢(xún)市場(chǎng)，進(jìn)一步完善造價(jià)管理體系。建成現(xiàn)實(shí)的工程造價(jià)管理咨詢(xún)市場(chǎng)之后，工程造價(jià)的實(shí)際流程需要進(jìn)入該市場(chǎng)，并受市場(chǎng)監(jiān)督體制的監(jiān)督和制約。因此，市場(chǎng)監(jiān)督制度的監(jiān)督范圍需要進(jìn)一步擴(kuò)大，政府應(yīng)該致力于完善現(xiàn)有的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，當(dāng)出現(xiàn)企業(yè)的不自律行為時(shí)采取強(qiáng)硬手段給予相應(yīng)的處罰措施，增強(qiáng)政府的宏觀(guān)調(diào)控能力，并保證工作的準(zhǔn)確性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造價(jià)咨詢(xún)市場(chǎng)為工程企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的環(huán)境，并在一定程度上減小了不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.3逐步完善工程成本管理的制度

　　完善的工程成本管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作順利進(jìn)行的有力保障。在現(xiàn)有的市場(chǎng)發(fā)展條件和經(jīng)濟(jì)體制之下，企業(yè)必須完善相關(guān)工程成本管理制度，加強(qiáng)對(duì)工程成本管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，制定明確的企業(yè)規(guī)章制度規(guī)范工作人員的管理行為，保障成本管理數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，并落實(shí)資金日?qǐng)?bào)制度，出現(xiàn)賬目問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行核查，爭(zhēng)取在當(dāng)天內(nèi)得到解決。

　　2.4提升財(cái)會(huì)人員的職業(yè)素質(zhì)

　　財(cái)會(huì)人員作為企業(yè)工程造價(jià)管理的實(shí)際操作者，其工作能力和個(gè)人素質(zhì)直接關(guān)系著企業(yè)工程造價(jià)控制效率和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員工作能力、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)以及個(gè)人思想品質(zhì)的考核，提高準(zhǔn)入門(mén)檻，對(duì)應(yīng)聘者的教育經(jīng)歷、工作背景、個(gè)人犯罪經(jīng)歷等進(jìn)行嚴(yán)格審查，為企業(yè)篩選高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才。同時(shí)企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)造價(jià)工程師進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并建立嚴(yán)格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造價(jià)管理隊(duì)伍。

　　結(jié)語(yǔ)

　　工程成本管理是企業(yè)日常工作的關(guān)鍵內(nèi)容，企業(yè)管理人員加強(qiáng)對(duì)工程成本管理的監(jiān)管，了解市場(chǎng)環(huán)境的變化情況，完善相關(guān)工程成本管理制度，提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)。企業(yè)必須嚴(yán)格審核各項(xiàng)成本管理數(shù)據(jù)，及時(shí)處理存在的各種問(wèn)題，從而更好提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇9

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始越來(lái)越受到重視，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理也變得非常重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品有著一次性、多變性與不確定性的特點(diǎn)，其特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適用于一次性設(shè)計(jì)，而一些環(huán)境與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)相對(duì)較為多變。要想降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本，就要對(duì)造價(jià)成本進(jìn)行管理與控制，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)質(zhì)量不斷提升，為人民提供更為優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。

　　房地產(chǎn)幵發(fā)項(xiàng)目的成本管理直接決定了其發(fā)展方向與長(zhǎng)久性，其對(duì)成本進(jìn)行控制是為了在工程質(zhì)量良好、開(kāi)發(fā)期限可以保證的前提下，保證所完成建筑產(chǎn)品成本的合理性，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程管理、全方位的控制，將多種可以對(duì)成本進(jìn)行干擾的因素排除，要將激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建立起來(lái)，全員簽訂管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)，實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的良好發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理主要分為以下四個(gè)階段：

　　一、策劃準(zhǔn)備階段

　　策劃準(zhǔn)備階段的成本管理與控制決定著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的成敗。相關(guān)調(diào)查表示：每個(gè)項(xiàng)目的策劃對(duì)成本和效益都有著35%的影響，策劃階段的成本管理是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行地段地塊的選擇和建設(shè)方案的設(shè)計(jì)。要對(duì)地價(jià)與出讓金進(jìn)行了解，對(duì)拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用的髙低進(jìn)行比較，配套設(shè)施的費(fèi)用要明確。然后經(jīng)過(guò)與銷(xiāo)售價(jià)格的平衡，選擇出最好的地塊。確定建設(shè)方案，在建設(shè)地點(diǎn)選擇完畢以后，方案的建設(shè)對(duì)開(kāi)發(fā)的成本和效益非常重要，利用建設(shè)方案進(jìn)行招標(biāo)。開(kāi)發(fā)商要對(duì)區(qū)域總體設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)，對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行招標(biāo)，對(duì)投資進(jìn)行估算。組成評(píng)審專(zhuān)家組對(duì)方案進(jìn)行評(píng)定，專(zhuān)家組包括技術(shù)專(zhuān)家和經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家。業(yè)主所選定的必須是技術(shù)指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最佳的中標(biāo)方案。如果選擇的是技術(shù)指標(biāo)最佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較差的方案，就要釆取有效的措施對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)學(xué)家要對(duì)投標(biāo)人評(píng)標(biāo)時(shí)的投資估算進(jìn)行審計(jì)與評(píng)估，保證投資估算的真實(shí)度與可靠度，減少實(shí)施中標(biāo)方案時(shí)估算值突破情況的發(fā)生。

　　二、設(shè)計(jì)定型階段

　　在設(shè)計(jì)定型階段中，對(duì)成本的管理與控制，是利用策劃批準(zhǔn)的方案，對(duì)初步的設(shè)計(jì)進(jìn)行整理與擴(kuò)大。相關(guān)調(diào)查表示，設(shè)計(jì)定型階段的工作效率直接影響了項(xiàng)目成本的管理，所以，加強(qiáng)對(duì)該階段工作的管理是非常重要的。因此，設(shè)計(jì)者或設(shè)計(jì)團(tuán)體必須是設(shè)計(jì)水平與專(zhuān)業(yè)水平較髙、具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、較強(qiáng)責(zé)任心的人或團(tuán)體。在設(shè)計(jì)開(kāi)展之前，業(yè)主與設(shè)計(jì)委托者雙方必須簽訂委托書(shū)與設(shè)計(jì)合同，合同條款要包括技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與監(jiān)督配合等，要對(duì)設(shè)計(jì)在實(shí)際運(yùn)用中所達(dá)到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行考核，要有獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰的考核制度。在設(shè)計(jì)開(kāi)展以后，業(yè)主應(yīng)利用專(zhuān)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行全過(guò)程跟蹤。在對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行擴(kuò)大時(shí)，要與設(shè)計(jì)人員對(duì)技術(shù)方案進(jìn)行研討，如建筑的基礎(chǔ)類(lèi)型、管道的選型等，對(duì)信息要大量搜集，對(duì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行市場(chǎng)行情的反饋，使其可以在項(xiàng)目中運(yùn)用新型技術(shù)與材料。這樣建筑產(chǎn)品的檔次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造價(jià)人員要對(duì)技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，使得成本的髙低顯露出來(lái)，更好的為業(yè)主的決策進(jìn)行參謀。在這個(gè)階段有兩個(gè)誤醫(yī)，必須都對(duì)其進(jìn)行防治：第一個(gè)誤區(qū)是對(duì)設(shè)計(jì)人員有著完全依靠的行為，從不對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行過(guò)問(wèn)；第二個(gè)誤區(qū)是對(duì)技術(shù)方案沒(méi)有進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)估、成本的分析。要利用經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家和造價(jià)師對(duì)設(shè)計(jì)院出示的設(shè)計(jì)概算進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，保證其真實(shí)性與可靠性，要查找出超出投資估算的原因。如果是技術(shù)方案原因，應(yīng)在施工設(shè)計(jì)的時(shí)候?qū)ζ溥M(jìn)行優(yōu)化，對(duì)設(shè)計(jì)人員優(yōu)化設(shè)計(jì)方案工作進(jìn)行配合。業(yè)主方的專(zhuān)業(yè)人員在施工設(shè)計(jì)應(yīng)該對(duì)技術(shù)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行督促，并對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)算的結(jié)果進(jìn)行了解，對(duì)單項(xiàng)設(shè)計(jì)加以重視，注意其經(jīng)濟(jì)性，對(duì)配筋數(shù)量隨意加大進(jìn)行預(yù)防。以期在設(shè)計(jì)階段強(qiáng)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理，從而有效降低工程成本。

　　三、施工實(shí)施階段

　　施工實(shí)施是設(shè)計(jì)階段成本管理的繼續(xù)，主要的特征是以下幾點(diǎn)：

　　1.較強(qiáng)的針對(duì)性

　　施工階段成本管理對(duì)象很明確，完成特定的產(chǎn)品所需成本，但是目前還存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，不確定性較強(qiáng)。

　　2.三個(gè)基本要素、一個(gè)指標(biāo)這個(gè)過(guò)程指標(biāo)的組成是利用三個(gè)基本要素與一個(gè)指標(biāo)完成的，要素是：項(xiàng)目成本、項(xiàng)目工期、項(xiàng)目質(zhì)量；指標(biāo)就是項(xiàng)目的安全性，必須將二者進(jìn)行統(tǒng)一，使之可以相互影響與促進(jìn)。

　　3.利益主體

　　施工實(shí)施階段會(huì)涉及到很多利益主體，這些利益主體是承包商、供應(yīng)商等，整個(gè)施工過(guò)程的完成都是由他們的合作來(lái)進(jìn)行的。在對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行確定以后，施工任務(wù)的完成多采用以下兩種方法：招標(biāo)發(fā)包法，承包商通過(guò)中標(biāo)獲得施工任務(wù)并將其完成；自營(yíng)施工法，在選擇施工材料時(shí)，要選擇質(zhì)量較好且價(jià)格較低的，要對(duì)不同廠(chǎng)家的材料進(jìn)行比對(duì)。

　　施工結(jié)束以后，要對(duì)工程竣工的決算和財(cái)務(wù)決算進(jìn)行編制，其對(duì)成本控制是非常重要的。利用竣工決算對(duì)成本目標(biāo)制定與貫徹情況進(jìn)行考査，査看其是否有偏差�？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)、得出教訓(xùn)，使企業(yè)管理的水平得到提高，成本控制能力得到加強(qiáng)。

　　四、保修服務(wù)階段

　　這個(gè)階段成本是由施工質(zhì)量決定的，所以要將工程質(zhì)量工作做好，降低保修費(fèi)用。要將商品房的使用說(shuō)明書(shū)和保修書(shū)做好，將開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理、用戶(hù)等在保修時(shí)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任與費(fèi)用分清，為開(kāi)發(fā)商減少不必要的保修支出。

　　在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，要對(duì)其業(yè)務(wù)水平的髙低、管理素質(zhì)的情況進(jìn)行了解，選擇業(yè)務(wù)水平較高、管理素質(zhì)良好的公司來(lái)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)管理工作進(jìn)行承擔(dān)，可以使開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)得到有效提髙。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)成本進(jìn)行全面地管理與控制，是綜合地管理與控制，但對(duì)經(jīng)濟(jì)造價(jià)進(jìn)行單一的管理不能達(dá)到項(xiàng)目成本控制的目的，因而其管理過(guò)程應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。利用各種手段將不確定的因素進(jìn)行優(yōu)化，成為了特定因素，從而更好的對(duì)成本進(jìn)行了控制和管理，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇10

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系的現(xiàn)狀

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)近幾年為了能夠獲得更多的利潤(rùn)，使企業(yè)得到更好的發(fā)展，都在積極的尋求發(fā)展之路。根據(jù)相應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用率的前十均值達(dá)到5。4%，銷(xiāo)售費(fèi)用率達(dá)到2。2%，管理費(fèi)用率達(dá)到2。4%，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)62。5%，由此看來(lái)在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績(jī)，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的構(gòu)建全面成本管理休系。雖然說(shuō)全面成本管理休系的構(gòu)建在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展得如火如荼，但是這并不意味著休系的建設(shè)卓有成效，在建設(shè)的過(guò)稈中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本管理休系的建設(shè)上都存在一些問(wèn)題，比如沒(méi)能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問(wèn)題嚴(yán)重的阻礙了全面成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)行，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展�？傮w來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理休系的現(xiàn)狀是有建設(shè)，也有問(wèn)題。

　　二、房地產(chǎn)全面成本管理體系的構(gòu)建及其問(wèn)題解決

　　（一）全員成本管理

　　實(shí)行全員成本管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手：第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標(biāo)和仟?jiǎng)?wù)落實(shí)到每個(gè)部門(mén)單位、工作小組及個(gè)人身上，使其與成本管理直接產(chǎn)牛聯(lián)系，將成本管理的考核指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，形成核算、責(zé)仟、利益緊密結(jié)合的全員成本管理系統(tǒng)；第二，提高全員成本意識(shí)以及相應(yīng)的素質(zhì)。首先，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要有較強(qiáng)的成本意識(shí)，認(rèn)識(shí)到成本管理意味著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，要將節(jié)約成本的意識(shí)落實(shí)日常的工作中，其次還要加強(qiáng)對(duì)下層工作人員成本意識(shí)的培養(yǎng)，并且進(jìn)行監(jiān)督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。

　�。ǘ�）全過(guò)程成本管理

　　與其他行業(yè)有所不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的成本較大，因此每一處的節(jié)約都會(huì)產(chǎn)牛較大的經(jīng)濟(jì)效益。全過(guò)稈成本管理的實(shí)施應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

　　第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過(guò)稈管理的前提，對(duì)于全過(guò)稈成本管理具有導(dǎo)向性，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本的事前管理可以將成本的浪費(fèi)消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預(yù)測(cè)和計(jì)劃工作，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)的成本形成之前，根據(jù)公司的基本情況，運(yùn)用科學(xué)的手段計(jì)算出公司運(yùn)營(yíng)可能需要的成本，并就相應(yīng)的情況制定出較為詳細(xì)的成本計(jì)劃，將詳細(xì)的成本計(jì)劃當(dāng)作企業(yè)正常運(yùn)行的參照。此后企業(yè)需要做的就是做好項(xiàng)目的選擇工作，在進(jìn)行項(xiàng)目的選擇時(shí)要實(shí)行三個(gè)重要的步驟：

　　選擇項(xiàng)目的定價(jià)。在選擇項(xiàng)目時(shí)要注意項(xiàng)目的定價(jià)與成本計(jì)劃是否符合；了解房地產(chǎn)企業(yè)所選項(xiàng)目的投資預(yù)案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)調(diào)杳；根據(jù)投資的預(yù)案杳找、收集相關(guān)的資料以及信息以便日后項(xiàng)目建設(shè)工作的開(kāi)展。

　　第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事：實(shí)施方案的選擇、融資成本的控制、項(xiàng)目實(shí)施和控制。

　　1、實(shí)施方案的選擇

　　在完成前期的淮備工作之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是選擇合適的實(shí)施方案。在選擇方案時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮很多的因素，尤其是成本問(wèn)題，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)采取一些方法對(duì)備選的實(shí)施方案進(jìn)行分析以尋找合適的實(shí)施方案。常用的分析方法有：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法等；

　　2、融資成本的控制

　　在選擇好實(shí)施的方案之后，房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是進(jìn)行融資。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)方案的實(shí)施資金過(guò)大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了企業(yè)的承擔(dān)能力，因此為了使方案能夠得到很好的實(shí)施，企業(yè)唯一的方法就是進(jìn)行融資。在進(jìn)行融資時(shí)，為了做好融資成本的控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)融資進(jìn)行決策時(shí)要充分的考慮其風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)相應(yīng)的情況進(jìn)行分析，考慮風(fēng)險(xiǎn)的稈度是否在企業(yè)的承擔(dān)能力之內(nèi)，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。

　　3、項(xiàng)目實(shí)施和控制

　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，并且該項(xiàng)資金的投人較長(zhǎng)難以在短時(shí)間內(nèi)收到經(jīng)濟(jì)效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段的管理和控制工作，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商人預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)效益有重要的意義。在該階段中，房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管部門(mén)要控制好投資、營(yíng)運(yùn)、利潤(rùn)、質(zhì)量、成本、開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，以助于實(shí)現(xiàn)全過(guò)稈成本管理的目的。

　　第三，成本的事后管理。在房地產(chǎn)建設(shè)完成之后，剩下的便是銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣要做好成本管理工作。要根據(jù)產(chǎn)品的建設(shè)成本、設(shè)計(jì)成本以及售后的維修成本來(lái)制定銷(xiāo)售的價(jià)格。此外在銷(xiāo)售中也要做到減少非行業(yè)運(yùn)行成本的浪費(fèi)，即銷(xiāo)售中因?yàn)殇N(xiāo)售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對(duì)于產(chǎn)品的反饋信息，做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品事后成本管理工作，考核成本計(jì)劃的實(shí)際完成情況，針對(duì)相應(yīng)的情況對(duì)相應(yīng)的人員實(shí)行獎(jiǎng)罰制度。

　�。ㄈ�）全方位成本管理

　　所謂的全方位成本管理即進(jìn)行市場(chǎng)、技術(shù)、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環(huán)節(jié)之一。

　　第一，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)壓力之下考慮成本管理。在進(jìn)行成本管理時(shí)，不能單純的思考如何進(jìn)行成本節(jié)約，而要將成本管理放在市場(chǎng)這個(gè)大背景之下進(jìn)行考慮。根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律制定相應(yīng)的成本目標(biāo)以及管理計(jì)劃，找到房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本的途徑，還要根據(jù)市場(chǎng)的需求對(duì)成本管理的方法進(jìn)行規(guī)范，制定符合市場(chǎng)的成本管理制度。將企業(yè)成本管理放在市場(chǎng)大環(huán)境下有利于企業(yè)的盈利經(jīng)營(yíng)以及企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)111占據(jù)較大的優(yōu)勢(shì)；

　　第二，認(rèn)識(shí)到技術(shù)對(duì)于成本管理的重要性。在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行中，很多成本浪費(fèi)的主要原因還是技術(shù)的缺乏，往往技術(shù)的不足便需要從其他方面來(lái)進(jìn)行補(bǔ)充，從而導(dǎo)致成本增大，因此要做好技術(shù)的引進(jìn)和學(xué)習(xí)，做到從技術(shù)上最大限度的減少成本。針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)不足的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)途徑進(jìn)行解決，首先工作人員要加強(qiáng)技術(shù)的學(xué)習(xí)；其次企業(yè)應(yīng)該要加大優(yōu)秀人才的引進(jìn)力度。

　　第三，重視人力資源的投人。房地產(chǎn)企業(yè)要重視人力資源的投入和價(jià)值的分析，使企業(yè)的人力資源能夠得到充分的發(fā)揮，從而做到從人力資源上節(jié)約成本，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的賦閑人員進(jìn)行精簡(jiǎn)，保證人力資源上的成本管理取得實(shí)效。

　　（四）全環(huán)節(jié)成本管理

　　房地產(chǎn)行業(yè)的全環(huán)節(jié)成本管理指的是預(yù)算、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核等各個(gè)環(huán)節(jié)，全面成本管理就需要從各個(gè)環(huán)節(jié)全面開(kāi)展成本的管理工作，只有這樣才能做到節(jié)約成本。

　　第一，做好成本預(yù)測(cè)。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售等工作之前，就應(yīng)該要做好相應(yīng)的成本預(yù)測(cè)工作。在進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，要緊密的結(jié)合企業(yè)與市場(chǎng)的實(shí)際情況，客觀(guān)進(jìn)行評(píng)價(jià)，合理的進(jìn)行預(yù)測(cè)。成本的預(yù)測(cè)可以使企業(yè)對(duì)于未來(lái)的發(fā)展和企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行做到心中有數(shù)，使未來(lái)工作的進(jìn)行有參照。

　　第二，做好成本計(jì)劃。在進(jìn)行成本預(yù)測(cè)之后，作為企業(yè)應(yīng)該要及時(shí)的進(jìn)行成本的計(jì)劃，根據(jù)成本的計(jì)劃做好各方面工作的成本計(jì)劃，這樣便于各方面工作的開(kāi)展，使其工作有依據(jù)進(jìn)行，以免出現(xiàn)工作成本過(guò)大的狀況，做到提高房地產(chǎn)質(zhì)量、降低成本輸入、增大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　第三，做好成本控制及核算工作。在房地產(chǎn)企業(yè)各方面工作進(jìn)行的時(shí)候，作為企業(yè)方面應(yīng)該要適時(shí)的進(jìn)行成本的控制、認(rèn)真的核算，保證各項(xiàng)工作的成本在計(jì)劃成本的上下進(jìn)行波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)超計(jì)劃過(guò)多的狀況。對(duì)于每一項(xiàng)耗費(fèi)要進(jìn)行逐個(gè)的核算、調(diào)節(jié)、監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)糾正。第四，認(rèn)真進(jìn)行成本分析和考核工作。成本分析是在建設(shè)后根據(jù)相關(guān)的成本核算資料對(duì)整個(gè)建設(shè)中成本的波動(dòng)情況進(jìn)行分析，找出波動(dòng)的原因進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，以便于后續(xù)的成本管理工作，推動(dòng)全面成本管理工作的開(kāi)展。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　對(duì)成本進(jìn)行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產(chǎn)企業(yè)贏得利潤(rùn)，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系具有重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)從全員、全過(guò)程、全環(huán)節(jié)、全方位的管理著手進(jìn)行體系的建設(shè)，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇11

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程系多維化管理過(guò)程，需要綜合全團(tuán)隊(duì)成本管理理論、縱橫向成本管理理論等內(nèi)容予以支撐，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的全面成本管理。多數(shù)企業(yè)尚未意識(shí)到成本管理全面性的重要意義，仍然依賴(lài)傳統(tǒng)成本管理方法治理企業(yè)項(xiàng)目，使得企業(yè)或多或少暴露出以下一些問(wèn)題：

　　1.成本管理體系有待進(jìn)一步健全

　　企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)將焦點(diǎn)聚集在了項(xiàng)目投建期間的成本核算，而忽視了各環(huán)節(jié)不同時(shí)點(diǎn)的成本管理全過(guò)程，這就使得企業(yè)在項(xiàng)目成本管理過(guò)程中難度不斷加大，成本控制的效果也不甚明顯。各部門(mén)在成本控制問(wèn)題上缺乏有效溝通，成本管理體制中權(quán)責(zé)的劃分不夠明晰，一旦發(fā)生成本超標(biāo)等事件，各部門(mén)及人員相互推諉責(zé)任的情況也時(shí)有發(fā)生。

　　2.缺乏詳盡的項(xiàng)目可行性分析

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)所制定的發(fā)展戰(zhàn)略與其實(shí)際開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目缺乏銜接性，盲目追逐超額利潤(rùn)而忽視自身實(shí)際的資金能力與可用資源，尚未全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行性前就對(duì)項(xiàng)目成本做出項(xiàng)目預(yù)算或成本估算，使得成本控制過(guò)程顯得過(guò)于隨意，成本管理精確性也有所不足，在一定程度上造成資源浪費(fèi)。3.成本管理過(guò)程連貫性不足不能點(diǎn)面結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程應(yīng)是一個(gè)點(diǎn)面結(jié)合縱向橫向相結(jié)合的連貫性過(guò)程，部分企業(yè)忽視了項(xiàng)目要素及風(fēng)險(xiǎn)管理，還有些企業(yè)則對(duì)人力資源及項(xiàng)目周期管理的重視程度不足。只重視點(diǎn)的管理而沒(méi)有真正意識(shí)到成本管理鏈條的重要性，即成本管理不夠全面。4.反饋效率有待提升形式主義在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算部門(mén)中表現(xiàn)的較為普遍，多數(shù)企業(yè)尚未形成完善的成本分析體系，且未對(duì)項(xiàng)目后期所反饋出來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的反饋、分析和總結(jié)。核算與管理方法因循守舊，項(xiàng)目組不能具體問(wèn)題具體分析，成本管理質(zhì)量不足效率不高，這又直接導(dǎo)致了企業(yè)項(xiàng)目工期加長(zhǎng)，進(jìn)而造成了不必要的項(xiàng)目成本。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的“5W1H”分析法

　　關(guān)于項(xiàng)目成本管理的理論有項(xiàng)目全生命周期成本管理理論、項(xiàng)目全風(fēng)險(xiǎn)成本管理理論、項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量與成本之間的協(xié)調(diào)理論等。但成本管理方法論中較為普遍的模式是“5W1H”分析法，房地產(chǎn)企業(yè)在立項(xiàng)、施工、竣工結(jié)算等各操作步驟中都要可以分解為這“5W1H”。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，“5W”指的是Why(形成成本的原因)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的所有成本都要有依據(jù)，成本明細(xì)賬應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地記錄成本動(dòng)因，以作為成本控制考評(píng)體系的重要組成部分，為市場(chǎng)選擇補(bǔ)充信息庫(kù)；What(成本的明細(xì)組成項(xiàng)目)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)容包含成本控制目標(biāo)考核、成本核算對(duì)象、成本公攤項(xiàng)目等；Where(成本管理需要在哪些節(jié)點(diǎn)上展開(kāi))。具體節(jié)點(diǎn)如合同節(jié)點(diǎn)、圖紙變更設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)值拆分節(jié)點(diǎn)、成本產(chǎn)生節(jié)點(diǎn)等，只有切實(shí)把握好成本控制的節(jié)點(diǎn)，才能恰到好處地實(shí)施成本控制措施；When(成本管理進(jìn)行的時(shí)間或時(shí)點(diǎn))。即有關(guān)制單時(shí)間、合同時(shí)間的管理；Who(具體由誰(shuí)管理成本)。要確定由誰(shuí)管理成本，就要先明確票據(jù)與合同的相互的管理職責(zé)，建立明晰的權(quán)責(zé)體制，將績(jī)效考評(píng)與崗位責(zé)任制密切結(jié)合。此外“，1H”指的是How(即成本該如何管理)。總的來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)切實(shí)遵照法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，合理安排崗位分工，完善績(jī)效考評(píng)體制，進(jìn)一步規(guī)劃信息化成本管理流程。這一“5W1H”方法貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的每個(gè)環(huán)節(jié)。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理優(yōu)化措施分析

　　1.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理責(zé)任體制

　　可考評(píng)性和可預(yù)測(cè)性好是成本管理責(zé)任制的兩大主要特征，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)詳細(xì)而準(zhǔn)確地劃分具體成本管理責(zé)任中心、部門(mén)及個(gè)人，以切實(shí)落實(shí)好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的權(quán)責(zé)匹配制度，確保各責(zé)任中心對(duì)其各自責(zé)任成本中的可控成本負(fù)有自始至終不可推卸的責(zé)任。具體來(lái)說(shuō)，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段可能發(fā)生的成本與費(fèi)用具體分配到各有關(guān)責(zé)任部門(mén)及個(gè)人，將項(xiàng)目成本歸集到各成本責(zé)任中心，所涵蓋的責(zé)任范圍以責(zé)任中心的可控成本為依據(jù)，確保項(xiàng)目成本能得到各有關(guān)責(zé)任部門(mén)或人員的負(fù)責(zé)與監(jiān)控。細(xì)分成本責(zé)任至具體的責(zé)任落實(shí)單位，使房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的目標(biāo)層層分解至具體部門(mén)及個(gè)人，有利于成本管理的有效展開(kāi)。

　　2.切實(shí)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理績(jī)效考評(píng)工作

　　全面成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，全面成本管理過(guò)程中一個(gè)不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是對(duì)各有關(guān)責(zé)任部門(mén)及個(gè)人的成本管理績(jī)效進(jìn)行科學(xué)評(píng)估與考核，只有考核與管理密切結(jié)合，才能真正激發(fā)員工進(jìn)行成本管理的積極性，使其為企業(yè)成本管理工作作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理績(jī)效考評(píng)工作的開(kāi)展不僅能為項(xiàng)目下一步驟的項(xiàng)目成本管理決策提供直接有效的依據(jù)，更能督促有關(guān)責(zé)任部門(mén)及人員及時(shí)反饋其在成本管理中遇到的問(wèn)題或可能面臨的困難，及時(shí)總結(jié)項(xiàng)目成本管理措施的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)，將卓有成效的成本管理經(jīng)驗(yàn)推而廣之，持續(xù)豐富房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理方法體系。為確保成本管理績(jī)效考評(píng)的合理與公平，企業(yè)應(yīng)科學(xué)制定考評(píng)方法，使項(xiàng)目組全員都能切實(shí)從中獲得激勵(lì)或吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以期最終有效提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

　　3.積極開(kāi)展項(xiàng)目督察以確保成本管理措施持續(xù)有效

　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)督察是確保項(xiàng)目成本處于預(yù)期合理范圍內(nèi)的必要手段。不能僅關(guān)注項(xiàng)目所涉各項(xiàng)成本發(fā)生的結(jié)果，而要實(shí)時(shí)督察成本發(fā)生的過(guò)程，以使成本管理處于一種實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)控制之中。尤其要注意項(xiàng)目施工中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，這是整個(gè)成本管理的核心所在。只有項(xiàng)目成本切實(shí)得到動(dòng)態(tài)控制才能順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的全面控制。

　　4.提升員工綜合素養(yǎng)強(qiáng)化成本管理理念

　　房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的高效益與員工的良好的管理經(jīng)驗(yàn)與綜合素養(yǎng)緊密相關(guān)，高層戰(zhàn)略制定者的成本管理知識(shí)尤為關(guān)鍵。為培育員工良好的職業(yè)素養(yǎng)，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極加強(qiáng)有關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，引入新的行之有效的理念與方法，提升其成本管理技能強(qiáng)化其成本管理理念，科學(xué)安排項(xiàng)目計(jì)劃、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。

　　5.進(jìn)一步充實(shí)項(xiàng)目成本管理方法

　　技術(shù)分析方法的欠缺使得現(xiàn)有的一些成本管理理論與實(shí)踐相互脫節(jié)。為切實(shí)提升成本管理水平，使這些方法理論真正發(fā)揮實(shí)效，企業(yè)有必要認(rèn)證好主要施工方案，通過(guò)嘗試新方法、新工藝等，做到在技術(shù)上控制好項(xiàng)目投資的成本。信息技術(shù)和成本模型的發(fā)展為成本管理人員進(jìn)行決策提供了參考，但現(xiàn)存的模型與方法不一定符合工程預(yù)期，這時(shí)就要依靠成本管理工作人員自身的經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇12

　　目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為全國(guó)性話(huà)題，其成本管理也引起了越來(lái)越多的關(guān)注，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下，企業(yè)無(wú)論是用何種競(jìng)爭(zhēng)手段，控制成本都是最基礎(chǔ)的保證，做好房地產(chǎn)成本管理關(guān)系到企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了可靠的基礎(chǔ)，這樣才能更好地保證在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成研究

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理，首先應(yīng)當(dāng)先弄清房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的基本構(gòu)成。所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括以下幾個(gè)方面：前期工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。

　　前期工程費(fèi)包括市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)可行性研究費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)等相關(guān)費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括兩個(gè)方面：一是國(guó)家作為土地所有者向開(kāi)發(fā)商收取的一定年限的土地使用費(fèi)用；二是給予被拆除房屋所有人和使用人的補(bǔ)償；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括項(xiàng)目建筑區(qū)內(nèi)供電、供水、綠化、道路、排污、環(huán)衛(wèi)、通訊等支出；管理費(fèi)包括人員的辦公費(fèi)、工資福利、差旅費(fèi)等；公共配套設(shè)施費(fèi)指建筑區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施產(chǎn)生的支出；建筑安裝工程費(fèi)是指土建、裝飾、安裝等工程費(fèi)，以及在房屋建造過(guò)程中建造的房屋周邊的綠化、水池、圍墻等附屬工程所發(fā)生的費(fèi)用。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理普遍存在的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初期預(yù)算應(yīng)該在制定合同之前就進(jìn)行，其開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)是在合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。然而，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行決策過(guò)程中，對(duì)于成本的控制沒(méi)有明確的方向，對(duì)建設(shè)資本的投入以及后期的銷(xiāo)售，往往只考慮相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在控制成本上沒(méi)有給予相應(yīng)的重視，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的人員資本，如此以往，往往就不能使企業(yè)的預(yù)算達(dá)到最好效果，其根本原因就是成本控制的缺失。

　　1、任意設(shè)立成本核算對(duì)象。對(duì)于成本控制來(lái)說(shuō)，做好成本核算工作有著重要的意義，成本核算對(duì)象是控制成本的重要內(nèi)容。對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)明確成本的核算對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。但是，目前我國(guó)多數(shù)企業(yè)在成本核算過(guò)程中的目標(biāo)往往都不是很明確，只是隨意的設(shè)立成本核算對(duì)象，從而影響了成本的控制，造成了一定程度的混亂。

　　2、對(duì)成本進(jìn)行隨意分?jǐn)偦蛭催M(jìn)行分?jǐn)�。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中，眾所周知，成本的分?jǐn)倢?duì)成本的控制通常有著很大的幫助，成本的分?jǐn)偸浅杀究刂频闹饕�途徑，合理的成本分�(jǐn)偪梢酝ㄟ^(guò)控制項(xiàng)目成本達(dá)到增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。但是，目前我國(guó)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)分?jǐn)偟牟糠譀](méi)有認(rèn)真審核，在分?jǐn)偝杀具^(guò)程中過(guò)于隨意，從而出現(xiàn)在項(xiàng)目后期企業(yè)成本控制過(guò)程中不能進(jìn)行合理分配的情況，這不僅會(huì)影響到項(xiàng)目的順利進(jìn)行，也會(huì)影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　3、工程實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)成本結(jié)算不一致。在自建或者購(gòu)買(mǎi)商品房、拆遷用房時(shí)，由于管理上的混亂，使成本管理不具有可靠性，成本核算不真實(shí)，如拆遷差價(jià)中的調(diào)房收入直接沖減拆遷成本等，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部劃賬面或調(diào)撥與實(shí)物的數(shù)量嚴(yán)重不符現(xiàn)象。

　　4、獲取工程成本核算的依據(jù)不及時(shí)。獲取施工企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程成本的核算基礎(chǔ)和前提。施工承包單位必須納稅后才可以開(kāi)出發(fā)票，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)在完工后不能及時(shí)付清工程款，施工單位就不給開(kāi)具發(fā)票。由于不能及時(shí)取得正式發(fā)票，導(dǎo)致成本核算真實(shí)性受到影響，在此種情況下，成本核算的意義不大，長(zhǎng)此以往，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策也會(huì)帶來(lái)影響。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

　　1、建立成本管理構(gòu)架。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)所處階段和發(fā)展情況建立起成本管理構(gòu)架。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，為了使組織構(gòu)架更加合理化和高效化，關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量由專(zhuān)業(yè)人員完成。從成本管理考慮，如果企業(yè)在同一地區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，可以各個(gè)項(xiàng)目成立單獨(dú)的項(xiàng)目管理部門(mén)，即采用矩陣制運(yùn)營(yíng)，在成本管理方面，成本管理人員一方面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各個(gè)項(xiàng)目之間的工作，一方面負(fù)責(zé)各個(gè)項(xiàng)目的成本管理；如果企業(yè)只是開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，所有部門(mén)應(yīng)當(dāng)接受單一指令，即采用職能制運(yùn)營(yíng)模式；如果企業(yè)在不同地區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，各分公司獨(dú)立管理成本，即采用分公司運(yùn)營(yíng)模式，項(xiàng)目完工時(shí)組織匯總。

　　2、建立目標(biāo)成本管理制度。投資估算應(yīng)在項(xiàng)目策劃階段就進(jìn)行編制，它是房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)。大型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都在制定投資估算基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目目標(biāo)成本，并且為了防止出現(xiàn)目標(biāo)成本失控的現(xiàn)象，企業(yè)在項(xiàng)目生產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中將目標(biāo)成本與實(shí)際成本隨時(shí)進(jìn)行對(duì)比。所謂目標(biāo)成本，主要由以下幾個(gè)方面組成：準(zhǔn)備費(fèi)、土地價(jià)款、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、管理費(fèi)、間接費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)組成。以上各項(xiàng)費(fèi)用可以指定成本科目，房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的任何一筆費(fèi)用都需要?dú)w類(lèi)到相應(yīng)科目中去。根據(jù)科目成本制定出目標(biāo)成本后交予公司的決策層進(jìn)行審核，通過(guò)后，將項(xiàng)目的目標(biāo)成本分解到各職能部門(mén)，制定出目標(biāo)成本控制書(shū)。成本部門(mén)需要負(fù)責(zé)檢查各部門(mén)項(xiàng)目責(zé)任成本的執(zhí)行情況，同時(shí)需要負(fù)責(zé)成本責(zé)任制度的制定、修改和指導(dǎo)工作，對(duì)出問(wèn)題人員，及時(shí)提出警告。在項(xiàng)目竣工后，需要統(tǒng)計(jì)目標(biāo)成本與實(shí)際成本的偏差，主要由成本管理部門(mén)和財(cái)務(wù)核算部門(mén)進(jìn)行核算，從而分析出造成目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的原因，并提出修改方案。

　　3、建立企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。由于設(shè)計(jì)師或者設(shè)計(jì)單位不同，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，某項(xiàng)目同一分項(xiàng)或同一部位的設(shè)計(jì)發(fā)生變化，致使設(shè)計(jì)和材料的選擇也隨之改變，這就需要大量的人力和物力，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過(guò)程中不斷對(duì)材料進(jìn)行重新采購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定階段，可以對(duì)不同住宅的建筑方法、裝修標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)性能以及安裝材料的檔次等作出具體要求，即根據(jù)市場(chǎng)建立企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，但是在這里需要強(qiáng)調(diào)的是，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需要符合、滿(mǎn)足我國(guó)強(qiáng)制性設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、企業(yè)內(nèi)部貫徹全面預(yù)算管理理念。預(yù)算的編制一定要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫(xiě)，可以組織各部門(mén)編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實(shí)到各個(gè)部門(mén)、各個(gè)崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。在編制預(yù)算的時(shí)候，要本著實(shí)事求是的原則，通過(guò)分散預(yù)算來(lái)保證年度預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將年度預(yù)算細(xì)分為季度或月度預(yù)算，與此同時(shí)，為了保證預(yù)算的可行性，需按照“分級(jí)編制、上下結(jié)合、逐級(jí)匯總”的程序來(lái)編制預(yù)算。在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，各個(gè)部門(mén)需要定期匯總預(yù)算執(zhí)行情況，將其中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行研究分析，迅速將其解決。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視項(xiàng)目的成本控制，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對(duì)等的位置上，領(lǐng)導(dǎo)也要明確成本控制的目標(biāo)，要堅(jiān)持培養(yǎng)成本控制人員的專(zhuān)業(yè)性，在實(shí)際操作上真正有所改變。減少一些不切實(shí)際的工作，明確目標(biāo)，加強(qiáng)成本控制的思想建設(shè)，從而使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇13

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，而且在成本管理控制中會(huì)受到多因素的影響，所以必須首先建立相對(duì)全面的成本管理系統(tǒng)理念，只有對(duì)其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠走上可持續(xù)發(fā)展道路。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。它具有如下特征：1.資金密集。因?yàn)橐粋�(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來(lái)用于自己的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會(huì)資源包括項(xiàng)目評(píng)估公司、策劃代理公司、設(shè)計(jì)公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)投資評(píng)估、營(yíng)銷(xiāo)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過(guò)程控制。4.投資風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資項(xiàng)目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，當(dāng)他們?cè)谖粗�結(jié)果中尋求利益的時(shí)，會(huì)受到市場(chǎng)和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強(qiáng)前期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)預(yù)控和規(guī)避。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現(xiàn)存問(wèn)題

　　1.成本管理理念不夠全面

　　當(dāng)前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受?chē)?guó)家的政策影響大、建筑原材料受市場(chǎng)變化波動(dòng)大、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力不穩(wěn)定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。

　　2.成本控制體系不健全

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的環(huán)節(jié)有：策劃準(zhǔn)備→設(shè)計(jì)定型→組織施工→竣工驗(yàn)收。成本控制管理，除了建設(shè)費(fèi)用貫穿整個(gè)過(guò)程，還涉及竣工后的銷(xiāo)售成本的支出。而當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)多陷入成本管理與實(shí)際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。

　　3.成本控制管理只停留在表面功夫

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的新形勢(shì)下，多數(shù)企業(yè)都開(kāi)始注重成本管理，并設(shè)置了專(zhuān)門(mén)的職能部門(mén)，如成本控制部或?qū)徲?jì)部，但由于前期管理的不到位，造成過(guò)程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專(zhuān)業(yè)的職能部門(mén)只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實(shí)效。而那些擁有較為規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槌杀绢A(yù)測(cè)、成本決策和成本控制制度沒(méi)能及時(shí)跟上，而少了有效解決復(fù)雜問(wèn)題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。

　　三、有效改善企業(yè)成本管理問(wèn)題的對(duì)策

　　1.施工前的控制對(duì)策

　　首先，投資決策控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門(mén)要研究政策盡量為企業(yè)爭(zhēng)取利益，工程、預(yù)算部門(mén)則應(yīng)與其配合對(duì)過(guò)程成本做出合理預(yù)測(cè)，以便服務(wù)于決策層的投資決策。其次，利用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇承包團(tuán)隊(duì)�！拔逋ㄒ黄健币惨�如此，目的就是確保工程質(zhì)量、降低費(fèi)用、縮短工期。第三，嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專(zhuān)門(mén)的工程設(shè)計(jì)管理部來(lái)細(xì)化設(shè)計(jì)規(guī)范要求、審核設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，全面評(píng)估工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等。

　　2.施工中的控制對(duì)策

　　首先，嚴(yán)把施工單位資質(zhì)關(guān)，實(shí)地考察不能省。它是決定工程造價(jià)控制成敗的關(guān)鍵，信譽(yù)好、資金雄厚、技術(shù)過(guò)硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場(chǎng)管理，減少浪費(fèi)。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標(biāo)方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)的需求和市場(chǎng)定位來(lái)確定配套設(shè)施的檔次，原則上項(xiàng)目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。

　　3.后期的控制對(duì)策

　　一項(xiàng)工程的竣工并不表示成本控制的結(jié)束，相關(guān)人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：一，已結(jié)算工程需全部達(dá)到設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具備竣工驗(yàn)收合格手續(xù)，對(duì)甩項(xiàng)部分應(yīng)標(biāo)注在驗(yàn)收單中，并在結(jié)算時(shí)扣除該部分費(fèi)用；二，對(duì)工程洽商簽證及預(yù)算增減賬進(jìn)行最后清理，重視材料價(jià)差和竣工調(diào)價(jià)的相應(yīng)審計(jì)；三，通過(guò)結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、設(shè)計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)減少結(jié)算中可能出現(xiàn)主觀(guān)失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結(jié)算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]蘇蓉.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理思考[J].中國(guó)市場(chǎng)，2015，（17）.

　　[2]張錦萍.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理觀(guān)念的創(chuàng)新[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2015，（10）.

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇14

　　房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)是復(fù)雜且綜合性強(qiáng)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中，因?yàn)槌杀竟芾眢w系不成熟，最終導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本無(wú)效。隨著科技的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中晉升的關(guān)鍵措施。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有更大成本優(yōu)勢(shì)，那么它將具有更強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　一、引言。

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間逐步縮小，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)家重要的物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，其成本管理的好壞已成為衡量企業(yè)管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，必須轉(zhuǎn)變成本管理理念，完善目標(biāo)成本管理，加強(qiáng)工程成本控制，實(shí)行全面預(yù)算管理，才能降低經(jīng)營(yíng)成本，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義。

　　所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆迀補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中是一項(xiàng)重要工作，是一個(gè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個(gè)企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開(kāi)源節(jié)流、降低支出的口號(hào)。

　　事實(shí)上，任何企業(yè)無(wú)論采取何種方法及措施，都無(wú)法取代成本預(yù)算控制管理這一項(xiàng)工作。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問(wèn)題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開(kāi)展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預(yù)算控制管理勢(shì)在必行，抓好這項(xiàng)管理工作可以帶動(dòng)全局。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題。

　　1、成本管理體系缺乏全面的、全方位的控制。

　　從價(jià)值鏈的角度來(lái)看，企業(yè)沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行深入分析，僅僅局限于對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的控制，把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理看成一項(xiàng)成本控制工作，沒(méi)有從根本上控制開(kāi)發(fā)成本的消耗，忽視了對(duì)影響開(kāi)發(fā)成本因素的控制。其次，僅僅局限于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的節(jié)約模式，往往忽視潛在的成本損失，對(duì)于每用一筆款都要進(jìn)行成本控制，雖然在某一方面將成本控制到一個(gè)最低點(diǎn)，但是在后期的施工和銷(xiāo)售的過(guò)程中，由于缺乏對(duì)成本進(jìn)行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐漸凸顯出來(lái)，需要不時(shí)地填補(bǔ)成本控制造成的一些漏洞。

　　2、成本控制管理忽視重點(diǎn)成本控制。

　　只重視土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購(gòu)、招投標(biāo)等“顯性成本”的控制，忽視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制、項(xiàng)目資金收支計(jì)劃管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中固化的成本預(yù)控、合同管理等“隱性成本”的控制。成本控制往往忽視前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用階段。通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段的“事中”成本控制，缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營(yíng)階段“事前”成本控制的足夠重視。把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開(kāi)支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開(kāi)支成本大大增加，利潤(rùn)降低，增加了項(xiàng)目后期的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、未將成本管理與工程項(xiàng)目質(zhì)量有效結(jié)合。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的大多是施工成本怎樣控制在預(yù)算內(nèi)，而對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的要求并不高，甚至在兩者發(fā)生矛盾時(shí)傾向于前者。輕視工程項(xiàng)目質(zhì)量所帶來(lái)的品牌影響、返工成本等有時(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)難以承受的。

　　四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略。

　　1、加強(qiáng)企業(yè)成本管理意識(shí)，實(shí)行全面成本管理。

　　大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹(shù)立良好的成本管理意識(shí)，提高員工的成本管理意識(shí)，提高員工專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強(qiáng)成本管理，充分認(rèn)識(shí)成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強(qiáng)宣傳教育，提高職工的成本意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識(shí)，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵(lì)機(jī)制，達(dá)成自主管理，從而有效降低成本。

　　2、加強(qiáng)成本管理技術(shù)運(yùn)用。

　　全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過(guò)程之外也產(chǎn)生很多費(fèi)用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以?xún)r(jià)值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶(hù)之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)、各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。

　　通過(guò)作業(yè)分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價(jià)值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過(guò)流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門(mén)之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

　　五、結(jié)語(yǔ)。

　　綜上所述，企業(yè)要在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷調(diào)整組織機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、加強(qiáng)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷提高業(yè)務(wù)水平來(lái)適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率。執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，明確目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系，建立行之有效的各種機(jī)制，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇15

　　一、 房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本構(gòu)成

　　房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),涉稅的范圍很廣,目前的稅制中涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅項(xiàng)主要有十種，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)生命周期劃分為三大類(lèi)：

　　(一) 取得房地產(chǎn)項(xiàng)目繳納的稅種

　　1、 契稅：國(guó)家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價(jià)格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅，本稅種只有房屋的買(mǎi)方交納，賣(mài)方不交。

　　2、 耕地占用稅：我國(guó)對(duì)占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人所征收的一種稅收。

　　(二) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的稅種

　　1、營(yíng)業(yè)稅：提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營(yíng)業(yè)收入額(銷(xiāo)售額)征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅主要是，建筑業(yè)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。

　　2、 城市維護(hù)建設(shè)稅：對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加稅。其作用是加強(qiáng)城市維護(hù)建設(shè)、擴(kuò)大城市維護(hù)建設(shè)資金來(lái)源。

　　3、 教育費(fèi)附加：對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)。其作用是發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來(lái)源

　　4、土地增值稅：對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

　　5、 企業(yè)所得稅：以企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅，它是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍開(kāi)征的一個(gè)重要稅種。

　　6、 印花稅：對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。房地產(chǎn)企業(yè)訂立的各種經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)(如房產(chǎn)證)、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照等，都需繳納印花稅。

　　(三) 持有階段繳納的稅種

　　1、房產(chǎn)稅：以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)管理人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　2、城鎮(zhèn)土地使用稅：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理遵循的原則

　　(一) 合法性原則

　　我國(guó)是法治社會(huì)，在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理中一定要遵守國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)制定的各項(xiàng)有關(guān)稅務(wù)方面的法律、法規(guī)、規(guī)章、制度等，否則就不是進(jìn)行稅負(fù)成本管理，而是偷稅、漏稅、騙稅行為。

　　(二) 前瞻性原則

　　企業(yè)的納稅行為具有滯后性，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理時(shí)要進(jìn)行事前的籌劃。比如說(shuō)開(kāi)展一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，首先應(yīng)該想到它涉及的納稅環(huán)節(jié)，稅種，有無(wú)稅收優(yōu)惠等，利用稅收法律制度給我們的空間，合理籌劃。

　　(三) 全局性原則

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本管理要綜合考慮企業(yè)的整體利益，任何事物都有兩面性，當(dāng)我們選擇最低稅負(fù)方案時(shí)，勢(shì)必要為該方案付出額外的費(fèi)用。因此不能只考慮方案的本身，而應(yīng)從企業(yè)的整體出發(fā)，籌劃收益大于籌劃支出，才能做為可行性方案。

　　(四) 有效性原則

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)稅負(fù)成本管理的人才相對(duì)較少，要保證房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理有效進(jìn)行，需要任用高素質(zhì)的稅收管理人才，他們既要懂稅務(wù)，還要懂會(huì)計(jì)、法律等國(guó)家各方面的財(cái)稅政策。利用他們的綜合知識(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)出有效的稅負(fù)成本管理方案，通過(guò)全體員工的共同努力，使房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)，節(jié)約成本的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

　　三、 房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理的的有效方法稅務(wù)籌劃

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)階段的稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般建設(shè)周期長(zhǎng)，需要資金量大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)階段的稅務(wù)籌劃主要涉及的是籌資方式的選擇。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式主要有權(quán)益性籌資和債務(wù)性籌資兩種。對(duì)于權(quán)益性籌資的優(yōu)勢(shì)是沒(méi)有到期日，不需要償還，還能提升企業(yè)的償債能力，但權(quán)益性籌資的缺點(diǎn)也是相當(dāng)明顯，容易分散房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán);對(duì)于債務(wù)性籌資的優(yōu)勢(shì)是資金成本低，不分散公司的控制權(quán)，而且利息還具的抵稅的作用，但債務(wù)性籌資的缺點(diǎn)也不容小覷，需要到期償債，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的籌資稅務(wù)籌劃，不僅要考慮利息的抵稅效用，還應(yīng)綜合考慮，選擇資金成本最低的方案作為最佳方案。

　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

　　在房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃主要有

　　1、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種大部分來(lái)自于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，例如對(duì)于房屋交易，就是以轉(zhuǎn)讓收入作為依據(jù)，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，交了營(yíng)業(yè)稅就必定會(huì)涉及到城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。如果房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)與個(gè)人，企業(yè)與企業(yè)之間轉(zhuǎn)上的次數(shù)越多，繳納的稅金也就越多，因此在房地產(chǎn)交易過(guò)程中要盡量減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。

　　2、收入分解法

　　房地產(chǎn)企業(yè)的交易不僅是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，還可提供其它應(yīng)稅勞務(wù)，其適用的稅率是不同的。例如，房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售精裝修房，精裝修的房屋售價(jià)包括裝修費(fèi)用及裝修利潤(rùn)在內(nèi)。如果不進(jìn)行收入分解，那么按房屋的總售價(jià)適用于5%的營(yíng)業(yè)稅稅率。但是進(jìn)行收入分解后，對(duì)于裝修部分的收入單獨(dú)開(kāi)發(fā)票，這部分收入適用的稅率為3%的營(yíng)業(yè)稅，而且裝修收入是不用交土地增值稅的。用收入分解法可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)成本，但是用這種方法要注意一個(gè)問(wèn)題就是在應(yīng)用前要設(shè)立兩家以上公司，一家為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，另一家為裝飾公司。這樣才能在不違反稅法的情況下達(dá)到節(jié)約稅負(fù)的目的。

　　(三)房地產(chǎn)企業(yè)持有期間的稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)在持有期間主要涉及的稅種是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計(jì)算分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法。從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值，從租計(jì)征的依據(jù)是租金收入。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，有些老房子，地處鬧市，房子的租金很高而房子的房產(chǎn)原值很少。如果按從租計(jì)價(jià)，勢(shì)必要多交房產(chǎn)稅。如果是這種情況，改變業(yè)務(wù)的性質(zhì)則不失為一種好的稅務(wù)籌劃方法。例如，把房屋出租的業(yè)務(wù)改變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)。以自己的名義辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等，然后承包出去，收取管理費(fèi)。這樣房產(chǎn)稅就可從價(jià)計(jì)征，應(yīng)該繳的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也可避免交納。

　　總之，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理，進(jìn)行有效的稅務(wù)籌劃，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，提高效益，在日益低迷的房地產(chǎn)行業(yè)中，走出自已特色，走出自己的風(fēng)采。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇16

　　成本管理是眾多企業(yè)極為關(guān)注的課題，因?yàn)檫@會(huì)對(duì)企業(yè)日后的經(jīng)營(yíng)方向及對(duì)策有著莫大的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理就是其中一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的作用。

　　前言

　　企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高獲利能力。企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與財(cái)務(wù)成本管理有著重要的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存并發(fā)展壯大，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)出能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需要或提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的產(chǎn)品和服務(wù)，也只有這樣，才能更好地滿(mǎn)足消費(fèi)需求、贏得客戶(hù)、占領(lǐng)市場(chǎng)，并在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　1企業(yè)要實(shí)行成本管理的意義

　　1.1成本管理是保護(hù)股東權(quán)益的重要手段

　　企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤(rùn)，這也是所有股東投資的目的。沒(méi)有人會(huì)希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細(xì)算，通過(guò)一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營(yíng)成本，減少很多不必要的費(fèi)用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤(rùn)水平，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個(gè)更好的回報(bào)。

　　1.2成本分析是成本控制的基礎(chǔ)

　　古諺語(yǔ)提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報(bào)。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)的必要條件。成本管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，沒(méi)有成本管理提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無(wú)法完成的。

　　1.3成本管理是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保證

　　成本管理不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看待付出的成本對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對(duì)自身情況進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)估，通過(guò)制定一系列的包括產(chǎn)並鏈分析、原材料加工及銷(xiāo)售控制等手段，從企業(yè)整體對(duì)成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長(zhǎng)期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開(kāi)源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當(dāng)今世界500強(qiáng)企業(yè)，都是通過(guò)完善的管理制度，實(shí)現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀(guān)一些微小私人企業(yè)，成本管控意識(shí)不強(qiáng)，遇到不景氣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，則無(wú)法依靠管理制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

　　2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的幾個(gè)階段

　　2.1項(xiàng)目投資階段的成本管理

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，項(xiàng)目投資是成本管理的首要環(huán)節(jié)。每個(gè)房地產(chǎn)公司在投資之前都會(huì)有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實(shí)施能力等等同時(shí)也需要對(duì)項(xiàng)目自身進(jìn)行分析，例如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)率等等。另外，還有一個(gè)因素是不得不考慮的，那就是當(dāng)?shù)卣�府的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，選擇建設(shè)符合大眾要求和市場(chǎng)要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說(shuō)的項(xiàng)目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，只有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)才能獲得更全面投資評(píng)估。這一階段的成本控制水平會(huì)直接影響項(xiàng)目的最終回報(bào)情況。這就類(lèi)似于做一件事情先要找對(duì)方向，如果方向錯(cuò)了，之后投入的越多損失越大。這一階段項(xiàng)目決策需要各部門(mén)人員的共同分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從項(xiàng)目投資的客觀(guān)環(huán)境、工程項(xiàng)目的類(lèi)型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行考察；企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求、市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析；數(shù)據(jù)分析人員要立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性；項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。這就進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理。

　　2.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理

　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行必要的設(shè)計(jì)，以確保后期項(xiàng)目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的企業(yè)成本，包括設(shè)計(jì)規(guī)劃人員的人工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)，另外還可以降低工程項(xiàng)目建設(shè)所需要的設(shè)備、原材料、安裝費(fèi)、施工費(fèi)等。此階段一般是房地產(chǎn)公司自行設(shè)計(jì)，考慮到個(gè)人容易受思維定勢(shì)的影響，適當(dāng)?shù)囊�入招�?biāo)制度是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，這樣可以得到最優(yōu)化的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，同時(shí)可以極大程度的節(jié)約房地產(chǎn)公司的企業(yè)成本。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，必須要合理科學(xué)的進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，否則就會(huì)造成投資成本過(guò)高、建設(shè)周期更長(zhǎng)、回收資金更慢，最終影響項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)效益最大化。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行周密細(xì)致的分析，確保成本管理有效實(shí)現(xiàn)。

　　2.3項(xiàng)目施工階段的成本管理

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段其實(shí)就是項(xiàng)目投資的實(shí)施階段。這個(gè)階段的復(fù)雜性超過(guò)其他的幾個(gè)環(huán)節(jié)，是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)。這個(gè)階段既要對(duì)質(zhì)量把好關(guān)又要盡可能的節(jié)約工程成本，找到兩方面的平衡點(diǎn)。質(zhì)量好、成本少這是兩個(gè)相互矛盾的方面。雙方的統(tǒng)一方面是能保證按時(shí)按質(zhì)的完成。在保證質(zhì)量的同時(shí)降低人力、財(cái)力及物力的支出。通過(guò)對(duì)大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的研究，施工過(guò)程中的成本控制措施一般從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

　　2.3.1企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設(shè)計(jì)

　　這項(xiàng)工作看似對(duì)成本管理沒(méi)有什么幫助，其實(shí)不然。因?yàn)槭┕そM織設(shè)計(jì)體現(xiàn)了承包方和發(fā)包方相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)也是雙方處理分歧的依據(jù)。施工組織設(shè)計(jì)一般都會(huì)包含項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)度、建設(shè)成本控制目標(biāo)、處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問(wèn)題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對(duì)后期的工程施工會(huì)起到極大的推動(dòng)作用，避免出現(xiàn)問(wèn)題相互推諉扯皮的情況出現(xiàn)。這從某種意義上講是對(duì)施工工程成本進(jìn)行了管理。

　　2.3.2物資采購(gòu)方面要做到比價(jià)

　　物資采購(gòu)對(duì)工程的成本及質(zhì)量有相當(dāng)大的影響作用。物資采購(gòu)過(guò)程對(duì)質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面進(jìn)行把關(guān)，同時(shí)對(duì)不同的供應(yīng)商進(jìn)行此價(jià)。這樣才能做到物美價(jià)廉，保證質(zhì)量的同時(shí)降低成本。

　　2.3.3嚴(yán)格管理工程變更

　　工程出現(xiàn)變更必然會(huì)造成預(yù)算成本的增加，所以應(yīng)盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，管理好設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙。

　　2.3.4加強(qiáng)管理相關(guān)合同，做到有章可循

　　這樣可以避免以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛等隱患的出現(xiàn)。這樣也可以為項(xiàng)目結(jié)算階段的成本管理提供相關(guān)的保障。

　　2.4引入價(jià)值鏈管理理念，樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理思想

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目實(shí)施離不開(kāi)資金流轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金預(yù)算往往根據(jù)工程預(yù)算結(jié)合進(jìn)度節(jié)點(diǎn)安排使用計(jì)劃，在實(shí)際操作中還會(huì)脫離預(yù)算被動(dòng)支付，超預(yù)算付款經(jīng)常發(fā)生。引入價(jià)值鏈管理，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高對(duì)消費(fèi)者（業(yè)主）提供滿(mǎn)意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對(duì)象，制定和提供與企業(yè)品牌和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目周期內(nèi)任何一個(gè)階段、任何一個(gè)單位都能采用統(tǒng)一的管理、技術(shù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行并得到有效控制，最終滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。

　　3結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，成本管理對(duì)于企業(yè)而言有著非常重大的意義，為了保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)決策的科學(xué)化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇17

　　如今房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的利潤(rùn)，就要有效控制成本，科學(xué)地進(jìn)行成本管理。本文首先簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，然后指出目前房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題，最后著重提出科學(xué)進(jìn)行成本管理的方法。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。通常包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理銷(xiāo)售費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，國(guó)家也不斷整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理顯得尤為重要，只有控制好成本，才有進(jìn)一步取得利潤(rùn)的空間。

　　二、房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┤狈ο到y(tǒng)的成本管理體系

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，策劃、施工和運(yùn)行各階段參與者只負(fù)責(zé)本階段的成本管理，不能形成良好的溝通與交接，造成脫節(jié)，不利于項(xiàng)目總周期的成本管理。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及人員多，面臨的不確定性大，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等，在各細(xì)節(jié)方面不能有效地進(jìn)行成本管理，需要在進(jìn)程、人員、設(shè)施等方面建立系統(tǒng)的成本管理體系。

　�。ǘ�）忽視前期策劃和設(shè)計(jì)階段的成本控制

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)為了加快項(xiàng)目開(kāi)工，簡(jiǎn)化甚至忽略項(xiàng)目前期策劃工作，或者僅僅為了降低設(shè)計(jì)費(fèi)用，直接采用報(bào)價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案，這些都會(huì)導(dǎo)致無(wú)法彌補(bǔ)的損失。雖然項(xiàng)目的前期費(fèi)用投人較少，但項(xiàng)目前期策劃決定著整個(gè)項(xiàng)目的方向，對(duì)工程壽命期的影響最大，項(xiàng)目前期策劃階段的失誤，往往會(huì)導(dǎo)致工程運(yùn)行費(fèi)用高、建設(shè)過(guò)程中不斷變動(dòng)等問(wèn)題。而采用報(bào)價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案，在施工過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案不可行而不斷修改的現(xiàn)象，反而增加了設(shè)計(jì)成本。

　�。ㄈ�）成本管理有待信息化

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本沒(méi)有成熟的信息化管理系統(tǒng)，信息往往滯后、遺漏、失真，影響企業(yè)決策。項(xiàng)目各階段的信息、各利益相關(guān)方的要求不能進(jìn)行整合，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能根據(jù)書(shū)面或口頭信息進(jìn)行決策，導(dǎo)致成本增加、風(fēng)險(xiǎn)加大等諸多問(wèn)題。

　�。ㄋ模┻^(guò)度強(qiáng)調(diào)成本管理忽視工程質(zhì)量

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求降低成本而偷工減料，敷衍質(zhì)檢，降低了工程質(zhì)量。上�！吧徎ê优暇霸贰毙�區(qū)一住宅樓倒塌便與開(kāi)發(fā)商盲目追趕工期、降低成本有關(guān)系，其主要負(fù)責(zé)人被判3-5年有期徒刑，不僅該住宅樓的業(yè)主要求索賠，其他住宅樓的業(yè)主也要求退房退款�？梢�(jiàn)，如果盲目地追求降低成本而忽視工程質(zhì)量，反而會(huì)增加后期維護(hù)或賠償費(fèi)用，得不償失。

　　三、科學(xué)進(jìn)行成本管理的對(duì)策

　�。ㄒ唬┙∪�成本管理體系

　　成本管理體系應(yīng)確立項(xiàng)目流程，在各流程的結(jié)點(diǎn)明確負(fù)責(zé)人的交接工作，比如要求負(fù)責(zé)人說(shuō)明該流程具體成本、目標(biāo)完成情況、接下來(lái)需要注意的地方等。成本管理體系應(yīng)包括成本核算體系，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算、控制、核算、分析及考核，對(duì)項(xiàng)目全周期成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，保證成本管理的及時(shí)性及精確性，便于負(fù)責(zé)人決策，提髙企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。其次，還應(yīng)包括成本責(zé)任體系，明確各階段工程內(nèi)容、負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)部門(mén)，并要求負(fù)責(zé)人就項(xiàng)目執(zhí)行或總結(jié)情況進(jìn)行及時(shí)反饋；建立考核指標(biāo)及評(píng)價(jià)機(jī)制，及時(shí)記錄考核情況并嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲機(jī)制。另外，成本管理體系還要做到統(tǒng)籌成本、進(jìn)度、質(zhì)量的關(guān)系，忽視任一因素都會(huì)影響項(xiàng)目的執(zhí)行情況。

　�。ǘ�）完善各階段成本控制

　　項(xiàng)目的每個(gè)階段都對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生影響，因此要完善項(xiàng)目各階段成本控制工作。在前期策劃階段，要做好市場(chǎng)調(diào)査，了解市場(chǎng)供求情況；做好項(xiàng)目構(gòu)思與規(guī)劃，包括確立建筑密度、容積率、綠地率等；確立項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，初步確立成本目標(biāo)。在設(shè)計(jì)階段，由于設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量決定了后期的成本、費(fèi)用、工期、質(zhì)量等的髙低，因此要重視設(shè)計(jì)方案的選擇，不僅要考慮設(shè)計(jì)費(fèi)用，還要綜合項(xiàng)目總的投資預(yù)算進(jìn)行選擇。

　　施工階段是項(xiàng)目投資最大、工期最長(zhǎng)的階段，由于設(shè)計(jì)方案已定，企業(yè)往往不能通過(guò)減少或改變施工量來(lái)降低成本，企業(yè)要做的成本管理工作主要有：1.廣泛了解市場(chǎng)行情，在保證材料滿(mǎn)足建筑要求的條件下盡量降低采購(gòu)成本；1按照成本管理體系的規(guī)劃對(duì)成本進(jìn)行控制；3，嚴(yán)格控制合同變更，減少項(xiàng)目修改或返工的次數(shù)；4.嚴(yán)格審核工程索賠，加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，減少索賠發(fā)生。

　　項(xiàng)目運(yùn)行階段要進(jìn)行項(xiàng)目的銷(xiāo)售，要結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況選擇銷(xiāo)售形式、確定銷(xiāo)售費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用與項(xiàng)目將來(lái)的銷(xiāo)售情況密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好銷(xiāo)售費(fèi)用的管理控制。

　�。ㄈ�）提高成本管理信息化水平

　　提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的信息化水平就是要建立成本管理系統(tǒng)，它本質(zhì)上是成本管理核算體系的軟件表現(xiàn)形式。成本管理系統(tǒng)用于核算項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)管理的結(jié)合；整合成本信息，反映目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異，為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供決策依據(jù)，保證決策的及時(shí)性及科學(xué)性，提髙項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

　�。ㄋ模┖侠斫档唾Y金成本

　　合理利用多種融資渠道，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的作用；充分利用稅收優(yōu)惠，制定合理避稅措施，可減少稅費(fèi)以降低成本；嚴(yán)格按照成本計(jì)劃撥付資金，對(duì)計(jì)劃中未提及的撥款要求，要嚴(yán)格審査，再做出撥款與否的決定；盡快回收應(yīng)收賬款，保證現(xiàn)金流，提髙資金利用率及流動(dòng)比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)；同時(shí)，提升企業(yè)品牌，擴(kuò)大影響力，與政蒔、銀行等金融機(jī)構(gòu)建立良好關(guān)系，也有利于企業(yè)的融資及項(xiàng)目的批準(zhǔn)與實(shí)施，在一定程度上也降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金成本。

　　四、總結(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理涉及項(xiàng)目的各個(gè)階段及各個(gè)人員，要建立成本管理體系，完善各階段的成本管理控制，提髙成本管理人員的綜合素質(zhì)，建立人員考評(píng)及獎(jiǎng)懲機(jī)制，全員、全過(guò)程的管理才是成本管理的關(guān)鍵。此外，規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)流程、提髙成本管理信息化水平、降低資金成本等也能加強(qiáng)成本管理。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，才能提髙企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)處于不敗之地。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇18

　　自2010年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了新一輪調(diào)控開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌,成交量萎縮等現(xiàn)象,企業(yè)也隨之陷入資金壓力大的困境,為此房地產(chǎn)企業(yè)必須全面分析、掌握社會(huì)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展,及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整,以提高自身的應(yīng)變和競(jìng)爭(zhēng)能力。實(shí)施和加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高生存能力的關(guān)鍵措施之一。

　　1.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本也就是直接成本,它包括土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等[1]。其他費(fèi)用主要是指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用三項(xiàng)。項(xiàng)目成本管理是指根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和項(xiàng)目的具體要求,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效組織、控制、分析和考核等管理活動(dòng),以達(dá)到強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理,完善成本管理制度,提高成本核算水平[2]。

　　2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法

　　2.1以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程為導(dǎo)向的項(xiàng)目成本管理方法

　　以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程為主導(dǎo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理首先通過(guò)招拍掛等途徑拿到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的土地;其次進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的基礎(chǔ)上編制成本計(jì)劃工作;然后是在估算造價(jià)成本,管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等三大費(fèi)用及其它花費(fèi)的基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目成本預(yù)算;最后再分解成本指標(biāo)至各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行控制考核。這種成本管理方法的主要落腳點(diǎn)是建安工程費(fèi)用的控制,關(guān)鍵點(diǎn)是設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制(見(jiàn)圖1)。

　　以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程為主導(dǎo)的房地產(chǎn)成本管理方法存在以下幾方面缺點(diǎn):1)土地成本難以納入成本管理,在實(shí)際操作中土地成本多被忽略出成本管理;2)售價(jià)與市場(chǎng)脫節(jié),由于這種方法首先確定的是成本因素,因而在確定項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)往往參考成本因素的多,參考市場(chǎng)因素少,比較容易形成售價(jià)與市場(chǎng)脫節(jié)的尷尬現(xiàn)象,最終使整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)難以保證。

　　2.2 以市場(chǎng)為導(dǎo)向的項(xiàng)目成本管理方法

　　以市場(chǎng)為導(dǎo)向的項(xiàng)目成本管理方法,就是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司先根據(jù)市場(chǎng)需求定位擬開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品,確定產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格,再分解成具體的土地、造價(jià)及其它費(fèi)用成本計(jì)劃,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中以此為參考,形成成本預(yù)算,通過(guò)貫徹執(zhí)行,達(dá)到項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(見(jiàn)圖2)。

　　以市場(chǎng)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn):①將項(xiàng)目成本中占較大比重的土地成本納入整個(gè)成本管理之中,力求成本管理沒(méi)漏洞;②以市場(chǎng)為導(dǎo)向,尤其是以市場(chǎng)可接受的售價(jià)為導(dǎo)向,確定產(chǎn)品定位,市場(chǎng)對(duì)成本管理的指導(dǎo)作用更積極;③反推倒算更容易讓全員形成成本管理控制的理念。

　　3.以市場(chǎng)為導(dǎo)向的項(xiàng)目成本管理方法的實(shí)施

　　3.1市場(chǎng)導(dǎo)向下項(xiàng)目成本管理應(yīng)遵循的原則

　　全過(guò)程全員控制原則、動(dòng)態(tài)控制原則、目標(biāo)控制原則、制度和組織保障原則是成本管理過(guò)程中經(jīng)常遵循的原則,除此之外還有2個(gè)原則比較重要:

　　3.1.1成本和品質(zhì)兼顧的原則

　　過(guò)渡的提高項(xiàng)目品質(zhì)會(huì)造成不必要的投入。所以在項(xiàng)目定位時(shí)不能過(guò)渡突出品質(zhì),忽視市場(chǎng)現(xiàn)狀。設(shè)計(jì)階段,要秉承項(xiàng)目是產(chǎn)品,不是藝術(shù)品的理念,做到品質(zhì)適度和可實(shí)施性。同時(shí)避免過(guò)渡節(jié)儉而影響品質(zhì),從而影響銷(xiāo)售,加大維護(hù)成本,甚至返工,實(shí)際增加了成本。

　　3.1.2工期安排兼顧成本的原則

　　成本和工期是相互制約和影響的關(guān)系,工期越短,單位時(shí)間內(nèi)的投入越大,成本必然加大;工期越長(zhǎng),人力成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用都會(huì)增加,也導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加。因此項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要安排合理的工期。

　　3.2市場(chǎng)導(dǎo)向下項(xiàng)目成本管理的做法

　　3.2.1 項(xiàng)目定位階段

　　本階段解決的主要問(wèn)題是產(chǎn)品定位和價(jià)格定位,企業(yè)應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向,確定擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目定位,并通過(guò)預(yù)測(cè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格,測(cè)算顧客愿意接受的價(jià)格,再根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積確定目標(biāo)銷(xiāo)售收入。目標(biāo)利潤(rùn)的確定可采以下方法:用先進(jìn)企業(yè)或企業(yè)歷史最高水平的銷(xiāo)售利潤(rùn)率乘以預(yù)測(cè)的銷(xiāo)售收入;用先進(jìn)的資產(chǎn)利潤(rùn)率乘以預(yù)計(jì)的資產(chǎn)平均占用額;用先進(jìn)的成本利潤(rùn)率乘以預(yù)計(jì)的成本總額[3]。

　　3.2.2計(jì)劃成本分解階段

　　該階段是以售價(jià)為基礎(chǔ),分解目標(biāo)利潤(rùn)、稅費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用(管理、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù))、報(bào)建報(bào)批相關(guān)費(fèi)用,反推出土地成本、建安費(fèi)用等成本,并編制成項(xiàng)目成本計(jì)劃。

　　3.2.3土地獲取

　　依據(jù)項(xiàng)目定位和計(jì)劃土地成本,尋找兩者結(jié)合的最佳平衡點(diǎn)。土地的價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占的比重較大,因此土地價(jià)格和獲取方式對(duì)項(xiàng)目達(dá)到成本管理目標(biāo)至關(guān)重要。

　　3.2.4施工圖設(shè)計(jì)和會(huì)審

　　設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安成本控制的關(guān)鍵,所以在這一階段要對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理、戶(hù)型結(jié)構(gòu)進(jìn)行反復(fù)論證會(huì)審,以求獲得最佳方案,將工程造價(jià)控制在項(xiàng)目的成本計(jì)劃目標(biāo)之內(nèi)。

　　3.2.5 編制項(xiàng)目成本預(yù)算

　　在正式施工圖出來(lái)之后,就可以編制項(xiàng)目的成本預(yù)算,可以較詳細(xì)的列出項(xiàng)目建設(shè)施工階段、銷(xiāo)售階段所發(fā)生的所有成本。項(xiàng)目成本預(yù)算相對(duì)項(xiàng)目成本計(jì)劃操作性、指導(dǎo)性更強(qiáng),也以此制定項(xiàng)目成本管理的考核措施。

　　3.2.6項(xiàng)目建設(shè)階段

　　項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。通過(guò)招投標(biāo)盡量降低工程造價(jià)、縮短工期,保證工程質(zhì)量。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中建設(shè)施工階段的一個(gè)重點(diǎn)。

　　3.2.7 其次還有前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的其它費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。

　　4.結(jié)語(yǔ)

　　總之,房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是整個(gè)管理的核心任務(wù),通過(guò)成本控制手段的加強(qiáng),能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象,對(duì)促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。以市場(chǎng)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法是一種管理上的創(chuàng)新,以期房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步適應(yīng)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,增強(qiáng)市場(chǎng)生存能力。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇19

　　房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中必不可少的一個(gè)行業(yè)，也是與人們生活質(zhì)量與水平密切相關(guān)的行業(yè)之一，更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。按照當(dāng)前的情況來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房?jī)r(jià)的一路走高，使得政府分布了許多限制房?jī)r(jià)的政策，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益起到了限制作用，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小，但與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)卻沒(méi)有減少。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提高，就要對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理的力度，從源頭上進(jìn)行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及對(duì)策作為研究對(duì)象是有一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義的。

　　1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題分析

　　在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，不同房地產(chǎn)行業(yè)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)程度也提高，在這些房地產(chǎn)公司之之中，如何加強(qiáng)成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國(guó)的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問(wèn)題，這引起了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士的高度重視。下面，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析：

　　1.1 財(cái)務(wù)成本管理重視力度不足

　　我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒(méi)有給予財(cái)務(wù)成本管理工作重視，管理意識(shí)較低，沒(méi)有利用正確的態(tài)度來(lái)對(duì)待財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)管理關(guān)注的財(cái)務(wù)成本管理，但沒(méi)有重視財(cái)務(wù)成本管理的實(shí)際實(shí)施。按照相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，建筑企業(yè)大部分的財(cái)務(wù)成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，但實(shí)際上財(cái)務(wù)人員對(duì)于建筑工程的施工成本控制管理工作沒(méi)有進(jìn)行落實(shí)。還有一些財(cái)務(wù)人員認(rèn)為只有建筑施工的材料以及機(jī)械設(shè)備才是財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)，所以對(duì)其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門(mén)以及財(cái)務(wù)工作人員沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人以及財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)部門(mén)的工作人員加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作的重視，才能使財(cái)務(wù)成本管理工作合理性得到提高。

　　1.2 財(cái)務(wù)成本管理體系不健全

　　一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現(xiàn)存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與方向不盡相符，這對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的具體實(shí)施有著阻礙作有和，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度都不盡健全，這是一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理粗放的重要原因。對(duì)于那些具有較全面的財(cái)務(wù)管理制度的房地產(chǎn)企業(yè)，其制度大多流于形式，沒(méi)有對(duì)企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個(gè)崗位的責(zé)任不明確，科學(xué)度較低，財(cái)務(wù)管理與成本管理的責(zé)任不明，獎(jiǎng)懲力度不足，都會(huì)影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方法過(guò)于傳統(tǒng)，不能跟上時(shí)代的步伐，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理效率下降。

　　1.3 建筑工程的預(yù)結(jié)算管理不足

　　工程預(yù)結(jié)算對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作有著直接的影響，工程預(yù)結(jié)算工作的不足會(huì)影響到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理。首先，工程的預(yù)結(jié)算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經(jīng)不能對(duì)工程的預(yù)結(jié)算工作的真實(shí)性與準(zhǔn)確性進(jìn)行保證，繁瑣的計(jì)算會(huì)影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項(xiàng)目管理中的不足，會(huì)得建筑的施工與設(shè)計(jì)等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預(yù)結(jié)算款大幅度提升，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預(yù)結(jié)算問(wèn)題上弄虛作假，使預(yù)算高出實(shí)際花費(fèi)很多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

　　2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理對(duì)策分析

　　面對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的許多問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來(lái)越意識(shí)到企業(yè)成本管理問(wèn)題是何等重要。下面，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策進(jìn)行分析：

　　2.1 建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理體系的建立與健全，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)講是極為重要的。加強(qiáng)預(yù)算的考核與分析，重視預(yù)算的編制與執(zhí)行，建立全面的預(yù)算體制是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容。首先，要加強(qiáng)三級(jí)責(zé)任中心在企業(yè)內(nèi)部的建立，就是在企業(yè)內(nèi)部建立起成本中心與投資中心、利潤(rùn)中心，建立起財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算的工作，確立內(nèi)部的年度以及季度成本管理目標(biāo)。對(duì)于已經(jīng)完成的工作與正在完成中的計(jì)劃要進(jìn)行分層審批與執(zhí)行，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理體系的精細(xì)化。其次，在進(jìn)行預(yù)算的編制之時(shí)，企業(yè)內(nèi)部的上級(jí)與下級(jí)要進(jìn)行積極的溝通，將每一個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)進(jìn)行明確，制定完善的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)內(nèi)部要以月度為單位進(jìn)行分析，以季度為單位進(jìn)行成本管理考核，以年度為單位進(jìn)行成本管理的總結(jié)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題才能得到解決。

　　2.2 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金管理體系的建立

　　資金管理體系的建立與健全對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作效率的促進(jìn)作用，加強(qiáng)資金的預(yù)算管理以及信息化管理，對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內(nèi)容。在進(jìn)行資金的預(yù)算管理以及信息化管理之時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作人員要對(duì)企業(yè)內(nèi)資金的收支以及納入情況進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，將每日的現(xiàn)金流量以及月迤邐的資金預(yù)算進(jìn)行核對(duì)，將日常管理工作與年度財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行結(jié)合。另外，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作者應(yīng)該以網(wǎng)上電子銀行以及相關(guān)的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立起一個(gè)符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)際的資金預(yù)算控制與結(jié)算控制、決策控制，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的全程預(yù)警體系。

　　2.3 對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行升級(jí)

　　加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的改革和推廣，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)費(fèi)用審計(jì)制度的提高。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)成本管理每一個(gè)層次的人員進(jìn)行授權(quán)，只有財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)具有合理的權(quán)利，才能對(duì)成本費(fèi)用的支付以及資金合同的評(píng)審進(jìn)行合理飄轉(zhuǎn)。第二，要對(duì)每一個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的記錄與科學(xué)的收集，使成本管理人員的結(jié)賬以及報(bào)表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會(huì)計(jì)的科目設(shè)置與造價(jià)會(huì)計(jì)的科目設(shè)置相一致。第三，要將全面的預(yù)算體系與核算體系進(jìn)行結(jié)合，使每一個(gè)會(huì)計(jì)主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)升級(jí)是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理解決的關(guān)鍵，也是關(guān)鍵一環(huán)。

　　3 結(jié) 語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)提高社會(huì)和公共生活滿(mǎn)意度的發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作是房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容，筆者從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)優(yōu)化對(duì)策。希望以此引起房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理工作的重視，加強(qiáng)成本管理力度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)安全提供一個(gè)有力的保障，為社會(huì)和諧發(fā)展服務(wù)。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2] 余玉欽。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題及策略[J]新西部（下旬。理論版），2011,（3）。

　　[3] 王其霞。淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010,（19）。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇20

　　受越來(lái)越復(fù)雜的社會(huì)發(fā)展環(huán)境和越來(lái)越激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標(biāo)成本管理的方式在各個(gè)行業(yè)的管理中得到了一定的應(yīng)用和認(rèn)可。雖然在具體的實(shí)施過(guò)程中存在著較多需要改進(jìn)的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析探究，并結(jié)合實(shí)際情況提出相應(yīng)的管理方法和對(duì)策來(lái)進(jìn)行完善，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，并得到了越來(lái)越廣泛的關(guān)注，而有效地目標(biāo)成本管理工作對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，并促進(jìn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理

　　1.1目標(biāo)成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，目標(biāo)成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿(mǎn)足企業(yè)利益目標(biāo)和方案決策要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，有效把控企業(yè)項(xiàng)目的控制、考評(píng)以及評(píng)價(jià)和分解等管理工作。在企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展過(guò)程中，目標(biāo)成本的管理工作對(duì)企業(yè)成本管理的主動(dòng)性進(jìn)行了充分的發(fā)揮，并在對(duì)目標(biāo)成本管理體系構(gòu)建的同時(shí)，對(duì)合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進(jìn)行了一定程度的調(diào)動(dòng)，從而有效地對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的事前和事后管理工作進(jìn)行充分的落實(shí)，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)相應(yīng)的目標(biāo)成本進(jìn)行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設(shè)計(jì)管理以及施工結(jié)算管理等，以此來(lái)提高目標(biāo)成本的經(jīng)濟(jì)效益。

　　1.2目標(biāo)成本管理的相關(guān)功能

　　第一，目標(biāo)成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)發(fā)展階段，將目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應(yīng)的成本控制范圍。充分準(zhǔn)確地了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)財(cái)務(wù)情況與實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況與相應(yīng)的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點(diǎn)以及促使中高層領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目決策更加合理和具有可行性；第二，目標(biāo)成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對(duì)成本進(jìn)行分配，同時(shí)對(duì)企業(yè)的方案以及相關(guān)計(jì)劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學(xué)性；第三，目標(biāo)成本管理在一定程度上具有約束功能，并對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的成本配置提供了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和限制，減少了不必要的成本浪費(fèi)，使全員參與到各個(gè)項(xiàng)目管理中去，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標(biāo)成本項(xiàng)目的管理工作，在具體的項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，具有一定的激勵(lì)功能，并對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時(shí)將目標(biāo)成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵(lì)相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的問(wèn)題

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理過(guò)程中，相應(yīng)的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項(xiàng)目自身成本利益而忽視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無(wú)法滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，主要存在這樣一些問(wèn)題：

　�。�1）缺乏全過(guò)程和全費(fèi)用的成本管理意識(shí)。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)來(lái)對(duì)成本管理工作進(jìn)行有效地開(kāi)展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門(mén)代替的局面，并且沒(méi)有合理的進(jìn)行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時(shí)，由于沒(méi)有健全的成本管理體制，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。

　　(2）在項(xiàng)目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時(shí)間和成本管理觀(guān)念的影響對(duì)前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項(xiàng)目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒(méi)有對(duì)工程的實(shí)際成本情況進(jìn)行考察，從而使得預(yù)算的結(jié)果與實(shí)際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。

　　（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的需求。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的工作中，市場(chǎng)觀(guān)念比較淡薄，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分的考察，過(guò)多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟(jì)的合理性，從而造成了成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無(wú)法對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際成本情況進(jìn)行準(zhǔn)確反映，故而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作造成了一定的影響。

　�。�4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒(méi)有對(duì)相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行充分的積累，從而造成實(shí)際的結(jié)算成本與施工階段的目標(biāo)成本之間存在較大的差異，造成相應(yīng)的損失浪費(fèi)、無(wú)效地投資以及成本超標(biāo)等情況。另外，在成本管理工作過(guò)程中，沒(méi)有及時(shí)地對(duì)不斷變化的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行反饋，并及時(shí)地發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目的超支和浪費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)因素，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進(jìn)展，影響了成本管理工作的有效性。

　　3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的優(yōu)化措施

　　⑴重視目標(biāo)成本管理的調(diào)研階段和制定階段，從而有效地對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行進(jìn)行預(yù)測(cè)和估算，并根據(jù)相關(guān)的調(diào)研情況對(duì)相關(guān)的方案設(shè)計(jì)工作以及目標(biāo)成本進(jìn)行考察和修訂，減少目標(biāo)成本與實(shí)際成本之間的差異，進(jìn)而有效地減少成本超支和成本浪費(fèi)的不良情況。

　　（2）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)制定好的目標(biāo)成本進(jìn)行嚴(yán)格的落實(shí)，并在具體的招標(biāo)過(guò)程中，將目標(biāo)成本與投標(biāo)的價(jià)格進(jìn)行對(duì)照分析，根據(jù)具體情況來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)的方案，有效保證目標(biāo)成本低于項(xiàng)目的總價(jià)，從而更好地保證相關(guān)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在這個(gè)過(guò)程中要及時(shí)地根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化和相關(guān)政策的改變等各種因素進(jìn)行及時(shí)的匯報(bào)和采取相關(guān)措施，有效減低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并為目標(biāo)成本的充分落實(shí)提供保證。

　　（3）在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理工作進(jìn)行優(yōu)化的過(guò)程中，構(gòu)建信息化平臺(tái)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)是非常有必要的。這樣不僅可以及時(shí)地發(fā)現(xiàn)操作過(guò)程中的所產(chǎn)生的疏忽以及其他人為因素所造成的成本信息偏差和錯(cuò)誤的現(xiàn)象，同時(shí)，可及時(shí)采取相應(yīng)的方法對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)救。另外，還可通過(guò)對(duì)信息平臺(tái)與數(shù)據(jù)庫(kù)的分析，更為準(zhǔn)確地了解到相關(guān)成本管理的情況，從而使得相關(guān)人員可有效控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高目標(biāo)成本管理水平。然而，由于信息平臺(tái)與數(shù)據(jù)庫(kù)的構(gòu)建是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作任務(wù)，且需要及時(shí)給予落實(shí)，相關(guān)的信息和數(shù)據(jù)也需要及時(shí)的更新。

　　（4）在完善目標(biāo)成本管理工作的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)管理人員的培訓(xùn)以及企業(yè)文化的創(chuàng)建。目標(biāo)成本管理工作的要求非常高，不僅要求相關(guān)人員操作規(guī)范，充分掌握相關(guān)技術(shù)，還要具備對(duì)成本管理工作相關(guān)知識(shí)有一定程度的了解。由于目標(biāo)成本管理工作非常復(fù)雜，且相關(guān)人員的流動(dòng)性大，因而加強(qiáng)建設(shè)人力資源并完善相關(guān)目標(biāo)成本的管理制度，可有效避免各種因素造成的成本管理工作的失誤。另外，創(chuàng)建企業(yè)文化并對(duì)相關(guān)人員的責(zé)任感和成本管理意識(shí)予以加強(qiáng)，在一定程度上能有效提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)管理水平，從而推動(dòng)相關(guān)企業(yè)的順利發(fā)展。

　　4結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在不斷的穩(wěn)定，相關(guān)的成本管理工作也越來(lái)越精細(xì)化。同時(shí)，有效的目標(biāo)成本管理體系，不僅保證了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，也對(duì)有效地控制成本和提高經(jīng)濟(jì)利益提供了保證。但就目前情況了解，在具體的目標(biāo)成本管理工作中還是存在著一定的缺陷，帶來(lái)了不利的影響。因此，需要不斷地探索實(shí)踐，并采取有效措施加以改進(jìn)，推動(dòng)目標(biāo)成本管理水平的提升，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇21

　　成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)重要管理手段。在快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)將運(yùn)用全成本管理思路，以便適應(yīng)市場(chǎng)的快速發(fā)展。全成本管理需對(duì)管理職權(quán)、管理專(zhuān)業(yè)能力進(jìn)行全面控制。僅靠成本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不能起到成本監(jiān)督作用。但是，隨著計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)的成本管理模式已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足日常的要求，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)信息化平臺(tái)建設(shè)。加強(qiáng)成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　1房地產(chǎn)全成本管理重要作用

　　首先，成本管理是房地產(chǎn)生存的核心，有效的成本管理可以提高企業(yè)總體管理水平。成本管理是指在房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行的各項(xiàng)成本核算、分析、決策和控制等一系列管理行為的統(tǒng)稱(chēng)，成本控制主要包括成本預(yù)算、成本決算、成本分析、成本控制和成本考核。成本管理是企業(yè)管理的重要組成部分，要做好成本事前控制，利潤(rùn)的保證，它對(duì)于控制房地產(chǎn)成本、減少各項(xiàng)費(fèi)用、提高財(cái)務(wù)核算水平、完善成本管理起到非要重要作用。

　　其次，全成本管理可以提高財(cái)務(wù)核算信息的準(zhǔn)確性。通過(guò)全成本數(shù)據(jù)歸集整理，將數(shù)據(jù)建立信息平臺(tái)，在平臺(tái)中數(shù)據(jù)共享，有利于成本數(shù)據(jù)的及時(shí)有效分析出關(guān)鍵指標(biāo)。建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開(kāi)支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，以便尋求降低成本的途徑。

　　最后，加強(qiáng)目標(biāo)成本管理是實(shí)現(xiàn)全成本管理的關(guān)鍵，目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目定位和客戶(hù)價(jià)值的分析結(jié)論，以項(xiàng)目規(guī)劃或設(shè)計(jì)方案為依據(jù)，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格行情以及對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估，制定的管理后續(xù)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、項(xiàng)目管理、銷(xiāo)售等各過(guò)程成本支出的管理文件，目標(biāo)成本按照項(xiàng)目不同設(shè)計(jì)階段分為啟動(dòng)版、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)版和方案版。把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

　　國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管控日趨嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)中求生存，成本管理在企業(yè)中的作用日益顯著。近年來(lái)，隨著我國(guó)企業(yè)管理機(jī)制的改革的不斷深入，成本管理工作取得了很大進(jìn)展，管理水平有了一定提高。但是，目前而言仍然存著一定問(wèn)題，阻礙了企業(yè)的發(fā)展，綜合起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面。

　　對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其他階段對(duì)成本控制的影響不大，施工過(guò)程中材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來(lái)越精細(xì)化，成本管理范圍中應(yīng)納入任何微小的成本和任何的成本要素。

　　選擇的成本管理方法較為落后。房地產(chǎn)企業(yè)以傳統(tǒng)成本控制方法為主，將工作重點(diǎn)局限于成本確認(rèn)與計(jì)量，而對(duì)成本計(jì)劃、預(yù)算、決算、分析和考核關(guān)注較少。成本管理手段以手工為主，工作效率較低，管理水平也受到限制。信息化平臺(tái)建立落后，成本數(shù)據(jù)不能及時(shí)共享，大量的成本數(shù)據(jù)還停留在手工編織表格階段。更有甚者為了完成部分目標(biāo)指標(biāo)，人工編制財(cái)務(wù)報(bào)表，工作量大，準(zhǔn)去性交底，大大降低了成本信息的可靠性和相關(guān)性，對(duì)使用者進(jìn)行決策提供了誤導(dǎo)信息。同時(shí)難免因人員素質(zhì)問(wèn)題，造成成本數(shù)據(jù)失真。

　　房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理不到位，目標(biāo)成本編制不及時(shí)，數(shù)據(jù)來(lái)源及科目劃分不能和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)一，造成成本不能及時(shí)匯總。目標(biāo)成本不能得到有效控制。其中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算未能按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況設(shè)置成本項(xiàng)目。目標(biāo)成本關(guān)鍵的費(fèi)用指標(biāo)不明確，土地成本、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)、主體建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)勾稽關(guān)系復(fù)雜，且不能真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本。

　　3完善成本管理的措施

　　第一，提高管理層成本管理意識(shí)。將成本管理提升到企業(yè)戰(zhàn)略管理層面，實(shí)行全員成本管理，樹(shù)立企業(yè)成本控制的意識(shí)，形成良好的成本文化。明確成本管理的重要性的同時(shí)，更要完善對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，擴(kuò)大成本管理范圍，制定涵蓋成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、分析、決策以及考核等全方位的現(xiàn)代成本管理制度。在市場(chǎng)上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能立于不敗之地。

　　第二，全成本控制概念引入，全成本管理是關(guān)于企業(yè)在一定的時(shí)期內(nèi)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)、財(cái)務(wù)表現(xiàn)等方面的總體預(yù)測(cè)。全面成本是一種管理工具，也是一套系統(tǒng)的管理方法。全面預(yù)算通過(guò)合理分配企業(yè)人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，并與相應(yīng)的績(jī)效管理配合以監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，控制費(fèi)用支出，并預(yù)測(cè)資金需求、利潤(rùn)和期末財(cái)務(wù)狀況等。

　　第三，房地產(chǎn)目標(biāo)成本是全成本控制的重要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段，需對(duì)市場(chǎng)定位進(jìn)行目標(biāo)成本進(jìn)行初步測(cè)算。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，目標(biāo)成本得以體現(xiàn)，通過(guò)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化，保證工程造價(jià)在目標(biāo)成本控制內(nèi)設(shè)計(jì)完成最終施工圖，從而最終確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本確定后，房地產(chǎn)企業(yè)需在競(jìng)爭(zhēng)激烈下取得最大盈利，期間成本的發(fā)生，設(shè)計(jì)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期，合理安排建設(shè)周期并將目標(biāo)成本準(zhǔn)確分解到各階段按節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。

　　第四，信息平臺(tái)的建立，是全成本控制數(shù)據(jù)管理的重要途徑，加強(qiáng)計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在成本管理中的運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)咨詢(xún)公司，建立一套完整的成本信息管理系統(tǒng)。通過(guò)設(shè)定權(quán)限和資源共享等方式實(shí)現(xiàn)不同崗位的相互制約與監(jiān)督，通過(guò)管理層賬戶(hù)實(shí)現(xiàn)對(duì)部門(mén)、機(jī)構(gòu)和員工的實(shí)時(shí)監(jiān)控，以便及時(shí)了解成本執(zhí)行狀況，發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題并及時(shí)進(jìn)行解決。實(shí)現(xiàn)成本管理的信息化、電子化和網(wǎng)絡(luò)化，提高管理效率和管理水平。

　　綜上，全成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中起著重要作用，成本管理水平可關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，影響到企業(yè)的利潤(rùn)以及企業(yè)的生存發(fā)展。全成本控制是全員和全過(guò)程的控制，是牽一發(fā)而動(dòng)全身的系統(tǒng)工作。加強(qiáng)全成本控制能使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。由于筆者水平有限，僅從上述幾方面簡(jiǎn)要闡述了如何加強(qiáng)全成本控制。望各位同事多批評(píng)指點(diǎn)，相互交流。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇22

　　文章探討了建筑經(jīng)濟(jì)成本管理在房地產(chǎn)中的作用，提出了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)成本管理存在的問(wèn)題，分析了如何發(fā)揮建筑經(jīng)濟(jì)成本控制管理在房地產(chǎn)中的作用，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，保障我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

　　1建筑經(jīng)濟(jì)成本管理內(nèi)容分析

　　建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的目標(biāo)就是用最小的支出取得最大的收益。施工企業(yè)在管理施工過(guò)程中所涉及的范圍很廣，相互之間管理關(guān)系復(fù)雜，建筑經(jīng)濟(jì)成本管理質(zhì)量直接影響企業(yè)創(chuàng)造的利潤(rùn)，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　2建筑經(jīng)濟(jì)成本管理在房地產(chǎn)中的作用分析

　　現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，國(guó)家房地產(chǎn)政策深入改革，給房地產(chǎn)企業(yè)都帶來(lái)較大挑戰(zhàn)。通過(guò)控制成本就成為房地產(chǎn)企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)是銷(xiāo)售收入與成本費(fèi)用的差額。

　　我國(guó)正通過(guò)多種手段來(lái)控制市場(chǎng)房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過(guò)銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑，有效的成本控制可以為企業(yè)減少費(fèi)用支出，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提供重要保證。

　　2.1房地產(chǎn)實(shí)行成本控制保證其生存和發(fā)展

　　房地產(chǎn)首先要在充滿(mǎn)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中生存下去，然后才能謀求發(fā)展，這是任何企業(yè)要解決的首要問(wèn)題，企業(yè)的“收”和“支”大體平衡，支出可由收入彌補(bǔ)。支出得到節(jié)約，企業(yè)積累相應(yīng)增加，這是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行現(xiàn)代成本控制要達(dá)到的新要求，它能促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　2.2房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵是成本控制

　　在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取勝，其重要武器是低成本，而企業(yè)降低成本的最有效途徑是實(shí)行成本控制。

　　2.3可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提髙

　　在企業(yè)管理中，成本控制能保障有效控制企業(yè)的成本，對(duì)改進(jìn)和提髙企業(yè)其它方面的管理工作有很好的促進(jìn)作用。

　　3現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)建筑經(jīng)濟(jì)成本管理存在問(wèn)題分析

　　3.1對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)

　　我們只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全要素、全過(guò)程和全方位的全面成本控制，其它大部分企業(yè)都還沒(méi)有實(shí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其它階段對(duì)成本控制的影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。

　　3.2缺乏先進(jìn)的成本控制方法

　　根據(jù)財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制在企業(yè)成本控制中相對(duì)缺乏，成本控制中存在的問(wèn)題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對(duì)癥下藥，應(yīng)采取有效的措施控制企業(yè)成本。

　　3.3沒(méi)有完善的成本控制制度體系

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻形同虛設(shè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的部門(mén)崗位職責(zé)與權(quán)利，即使兌現(xiàn)了也是受獎(jiǎng)不公，受罰不服。有關(guān)人員的積極性受到嚴(yán)重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來(lái)不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任權(quán)利相結(jié)合是否有力是職工所關(guān)心的。

　　4如何發(fā)揮建筑經(jīng)濟(jì)成本管理在房地產(chǎn)中的作用分析

　　4.1實(shí)行全員成本管理，樹(shù)立企業(yè)成本控制意識(shí)

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，內(nèi)涵要由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，在市場(chǎng)上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能立于不敗之地。

　　4.2加強(qiáng)先進(jìn)的成本控制技術(shù)的運(yùn)用

　　房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平體現(xiàn)在清單報(bào)價(jià)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際消耗成本是定額模式下的預(yù)算成本，可由分部分項(xiàng)反映得到；工程量清單是一種計(jì)價(jià)模式，它與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)和與國(guó)際慣例接軌。

　　各單位對(duì)于工程數(shù)量相同的同一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，具有的價(jià)格卻不相同，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平差異有充分的反映，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制必須加強(qiáng)，成本控制水平充分提高，才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的清單計(jì)價(jià)模式。

　　4.3實(shí)施全過(guò)程的項(xiàng)目成本控制

　　決策階段，策劃書(shū)的關(guān)鍵內(nèi)容就是項(xiàng)目成本的控制方案。對(duì)整個(gè)投資的全過(guò)程進(jìn)行分析，做出充奮分析和判斷，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、土地開(kāi)發(fā)支出、前期工程預(yù)算、建筑安裝工程造價(jià)成本以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等多個(gè)方面。

　　設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)就是降低建筑安裝成本。完善工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。

　　招投標(biāo)階段，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)工作各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，避免決策失誤。嚴(yán)格、審核單位的經(jīng)濟(jì)狀況，避免魚(yú)目混珠行為，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核，避免一些投標(biāo)單位盲目低價(jià)給工程結(jié)算帶來(lái)的困難。在施工階段應(yīng)主要是控制建筑材料和設(shè)備的成本，按設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)規(guī)定施工，節(jié)省施工成本。

　　4.4加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的預(yù)算管理和集中管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的全面預(yù)算管理，要求追蹤和監(jiān)督項(xiàng)目各環(huán)節(jié)發(fā)生的各項(xiàng)支出，分析預(yù)算與實(shí)際的差異，以利于預(yù)算部門(mén)掌握整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行情況，便于及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題提出改進(jìn)措施或建議，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　4.5加強(qiáng)合同管理

　　加強(qiáng)合同管理的目的在于增強(qiáng)合同的嚴(yán)密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。應(yīng)嚴(yán)格控制合同的變更，如施工條件變更或進(jìn)度的變更等，即使有變更也應(yīng)按變更合同程序辦事，及時(shí)辦理增減預(yù)算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，盡量減少索賠事件的發(fā)生，嚴(yán)格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產(chǎn)生投資失控。

　　5結(jié)語(yǔ)

　　總的來(lái)說(shuō)，建筑企業(yè)本身帶有盈利性質(zhì)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革，企業(yè)在不斷地進(jìn)行改革發(fā)展，面臨著競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。建筑企業(yè)實(shí)行經(jīng)濟(jì)成本管理制度，對(duì)建筑企業(yè)的發(fā)展有著非常重要的意義，在建筑企業(yè)內(nèi)部的整體管理上，建筑經(jīng)濟(jì)成本管理制度也其具有重要的作用，良好的經(jīng)濟(jì)成本管理能使建筑企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰，我國(guó)建筑企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)建筑經(jīng)濟(jì)成本管理，這樣才能保障我國(guó)建筑企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇23

　　目前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，也使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較大的發(fā)展，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了有關(guān)政策用以引導(dǎo)規(guī)范其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的加強(qiáng)和房?jī)r(jià)的日趨合理，但面對(duì)土地的獲得成本越來(lái)越髙、市場(chǎng)日益規(guī)范的現(xiàn)實(shí)情況，各開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模小、管理粗放等問(wèn)題開(kāi)始明顯暴露出來(lái)。特別是成本管理水平低下的問(wèn)題在利潤(rùn)水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從粗曠的管理向精細(xì)化管理模式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)要獲得最大限度的'經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，降低企業(yè)相關(guān)的成本是一條重要的渠道，而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，建立科學(xué)合理的成本管理體系則成了企業(yè)發(fā)展的重中之重。

　　一、企業(yè)成本管理體系概述

　　所謂企業(yè)成本管理，就是以企業(yè)的全局為工作對(duì)象，緊密結(jié)合企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，在理論到實(shí)用的層面所制定的規(guī)范和準(zhǔn)則也要從企業(yè)全局出發(fā)。在目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進(jìn)的地方，在管理上不規(guī)范的地方也很多，在這些企業(yè)中，構(gòu)建一套完整的成本管理體系已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)的基本思路

　　無(wú)論是大型的比較成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是管理相對(duì)不太完善的中小型企業(yè)，都要構(gòu)建突出本企業(yè)特色的成本管理體系。在成本管理體系的設(shè)計(jì)上，要牢牢把握步驟，緊密結(jié)合自身實(shí)際。這是因?yàn)�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)就是涉及范圍廣，投資規(guī)模大，只有加強(qiáng)成本管理，才能取得比較理想的經(jīng)營(yíng)效果。

　　一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理包括目標(biāo)成本、責(zé)任成本、動(dòng)態(tài)成本和事后評(píng)估等幾個(gè)方面的內(nèi)容，這些內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，既有時(shí)間上的全覆蓋，也有部門(mén)和項(xiàng)目上的全體性。通俗地說(shuō)，在設(shè)計(jì)成本管理體系時(shí)，要考慮到具體每個(gè)項(xiàng)目的事前、事中、事后和長(zhǎng)效跟蹤，也要考慮到每個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)具體步驟，還要考慮到執(zhí)行項(xiàng)目的每個(gè)部門(mén)的具體動(dòng)作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質(zhì)量和時(shí)間的前提下切實(shí)降低成本，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)成本的有效運(yùn)作，取得經(jīng)營(yíng)上的主動(dòng)權(quán)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)成本管理體系時(shí)，要注意下面幾個(gè)問(wèn)題。一是完善制度。要建立健全與成本運(yùn)作有關(guān)的各項(xiàng)規(guī)章制度，如財(cái)務(wù)制度、月報(bào)制度等，同時(shí)要建立制約機(jī)制，確保這些規(guī)章制度能夠得以順利施行。實(shí)踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時(shí)也是前提條件；二是完善合同。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，除了要考慮相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)以外，還要把成本管理作為基本內(nèi)容，凡是與成本管理有關(guān)的內(nèi)容，都要在合同中有所體現(xiàn)，只有這樣才能真正保障自身的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，規(guī)避在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因合同完善而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)失誤和隱性風(fēng)險(xiǎn)；三是完善流程。在企業(yè)中執(zhí)行一套體系，一定要設(shè)計(jì)出嚴(yán)格完善的流程，按照流程操作，可以方便執(zhí)行，也可以方便責(zé)任到人，便于加強(qiáng)對(duì)體系的執(zhí)行力。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具體的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一定要規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規(guī)經(jīng)營(yíng)，如真正需要技術(shù)處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進(jìn)行，不能轉(zhuǎn)漏洞，違反相關(guān)的政策和法律規(guī)定。也就是說(shuō)，要加強(qiáng)成本管理，必須保證經(jīng)營(yíng)行為的有序，只有在有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，才能使自己的經(jīng)營(yíng)行為變得越來(lái)越規(guī)范和科學(xué)，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這是因?yàn)椋�隨著國(guó)家法制的逐步完善和健全，惡意的競(jìng)爭(zhēng)最終會(huì)失去市場(chǎng)，通過(guò)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)也終究會(huì)受到法律的嚴(yán)格制裁；四是要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，要汲取大眾所長(zhǎng)，吸收他人的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標(biāo)成本之后，就需要通過(guò)責(zé)任成本將目標(biāo)成本進(jìn)行層層分解，明確各責(zé)任部門(mén)的成本管理職責(zé)，并依據(jù)規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估、反饋，評(píng)價(jià)其成本職責(zé)履行情況，從而起到加強(qiáng)成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個(gè)復(fù)雜和系統(tǒng)，各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同，具體的內(nèi)容和環(huán)節(jié)也有所區(qū)別，因此要做到有所區(qū)別，具體問(wèn)題具體分析。而且最主要的，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，情況是千變?nèi)f化的，企業(yè)所面臨的環(huán)境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項(xiàng)目和不同的情況時(shí)要做相應(yīng)的調(diào)整和補(bǔ)充完善，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要善于積累經(jīng)驗(yàn)和不斷的學(xué)習(xí)，包括數(shù)據(jù)的積累、方法的積累等。

　　總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要企業(yè)的全員努力才能實(shí)現(xiàn)，也需要企業(yè)的管理層足夠的重視，如果領(lǐng)導(dǎo)不重視注定是行不通的。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)初探

　　（一）加強(qiáng)目標(biāo)成本管理

　　目標(biāo)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)依照現(xiàn)有信息對(duì)不同階段的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容作出的成本計(jì)劃，它是成本管理體系中的重要內(nèi)容，是成本管理的重要依據(jù)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難像其它工業(yè)企業(yè)一樣把成本目標(biāo)定額做得很細(xì)，但“事前做細(xì)”總比“事后補(bǔ)救”效果要好。

　　目標(biāo)成本是獲得利潤(rùn)的基本要素，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本管理的基本內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從項(xiàng)目論證階段就要對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)致的分析，通過(guò)周密的研究，精心設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，盡量減少和消除經(jīng)營(yíng)中的非增值成分的內(nèi)容，把成本降到最低。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要考慮運(yùn)用新工藝、新產(chǎn)品、新能源，增加項(xiàng)目實(shí)施的科技含量。另外，還要考慮到與市場(chǎng)接軌，與國(guó)家的政策和大形勢(shì)掛鉤，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，一定要關(guān)注國(guó)家相關(guān)的政策法規(guī)，認(rèn)真分析當(dāng)前面臨的市場(chǎng)情況，明確企業(yè)自身面臨的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，自身企業(yè)的機(jī)會(huì)和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤(rùn)收益。

　　實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的有效手段是要進(jìn)行細(xì)致的目標(biāo)分解。要把目標(biāo)成本落實(shí)到項(xiàng)目的每個(gè)分支和部門(mén)的每個(gè)人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細(xì)算，減少浪費(fèi)；從部門(mén)的角度，不論是項(xiàng)目經(jīng)理，還是具體施作人員，都要有嚴(yán)格的指標(biāo)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)人盡其才，才盡其用。在具體實(shí)施中，要密切注意項(xiàng)目進(jìn)展階段與階段之間的銜接，對(duì)目標(biāo)成本實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，而這種動(dòng)態(tài)往往要在可行性研究的時(shí)候就要盡量考慮周全，估算要力求準(zhǔn)確貼近。進(jìn)行目標(biāo)成本管理的過(guò)程就是企業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)觀(guān)念不新、意識(shí)不強(qiáng)、方法不多，是目前急需完善和優(yōu)化的問(wèn)題。在實(shí)際的操作中，最關(guān)鍵的東西就是要把目標(biāo)成本管理與企業(yè)財(cái)務(wù)很好地銜接，達(dá)到財(cái)務(wù)與成本核算科目的統(tǒng)一、付款項(xiàng)目與總帳的統(tǒng)一、總帳與分支結(jié)算的統(tǒng)一、動(dòng)態(tài)成本與核算成本的統(tǒng)一等等。

　�。ǘ�）加強(qiáng)責(zé)任成本管理

　　在完善的目標(biāo)成本管理概念下，加強(qiáng)責(zé)任管理體系建設(shè)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本目標(biāo)管理的重中之重。因?yàn)檫@是完成目標(biāo)成本分解的必要手段，只有加強(qiáng)各部門(mén)的責(zé)任成本管理，才能使被分解的指標(biāo)得以完成。在設(shè)計(jì)責(zé)任成本體系時(shí)要包含四個(gè)方面內(nèi)容，也就是對(duì)責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)部門(mén)要進(jìn)行劃分和界定，要做到項(xiàng)目的每個(gè)子項(xiàng)都有責(zé)任部門(mén)，對(duì)于需要多個(gè)部門(mén)共同完成的項(xiàng)目子項(xiàng)，要確定重點(diǎn)部門(mén)，明確成本責(zé)任分工，解決好誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。責(zé)任成本管理的重要因素是實(shí)施人員的責(zé)任意識(shí)和責(zé)任心，要保證責(zé)任成本管理的順利實(shí)現(xiàn)，除了要加強(qiáng)教育、增強(qiáng)以人為本的觀(guān)念以外，還要完善制約和激勵(lì)機(jī)制，如向部門(mén)下發(fā)目標(biāo)成本管理責(zé)任書(shū)、制定部門(mén)責(zé)任成本管理要點(diǎn)等，依照責(zé)任成本管理清單對(duì)部門(mén)實(shí)行成本管理，做到責(zé)權(quán)明晰，有據(jù)可依。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是千變?nèi)f化的，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)政策的變化、客戶(hù)需求的變化、市場(chǎng)行情的變化等不確定因素都會(huì)對(duì)事前所做的目標(biāo)成本管理進(jìn)行沖擊和挑戰(zhàn)，因此，動(dòng)態(tài)成本的管理成為成本管理體系中的重要一環(huán)。實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理可以保證項(xiàng)目成本處于可控狀態(tài)，為成本決策提供可靠依據(jù)，同時(shí)可以滿(mǎn)足融資的需要，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的目的。實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理要把握好實(shí)時(shí)性這個(gè)核心內(nèi)容，隨時(shí)能掌握項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中最新的成本狀態(tài)，并嚴(yán)格按照合同的內(nèi)容規(guī)范動(dòng)態(tài)成本管理。從目前經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，實(shí)行項(xiàng)目進(jìn)展月報(bào)或周報(bào)制是一種比較成功的做法。動(dòng)態(tài)成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本和實(shí)付成本的因素，如果說(shuō)目標(biāo)成本是考慮周全，責(zé)任成本是做到周全，那么，動(dòng)砠成本要體現(xiàn)管理周全，具體體現(xiàn)在項(xiàng)目的任意時(shí)段、整體進(jìn)度、執(zhí)行效果等各個(gè)方面。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)成本評(píng)估

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程完工、樓盤(pán)售凈并不是終極目的，而積累經(jīng)驗(yàn)和建立數(shù)據(jù)庫(kù)則是保證企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的必由之路。這時(shí)，成本評(píng)估就顯得尤其重要了。成本評(píng)估的主要內(nèi)容包括，通過(guò)最終成本與目標(biāo)成本的比較，可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理水平；通過(guò)對(duì)實(shí)際完成指標(biāo)與責(zé)任成本體系中的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行比較，可以對(duì)各部門(mén)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)定等。在進(jìn)行成本評(píng)估時(shí)，要具體總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的得與失，建立科學(xué)實(shí)用的成本管理數(shù)據(jù)系統(tǒng)，在后續(xù)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮重要作用。事后評(píng)估是提高成本預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性的有效方法，同時(shí)也可以有效地加強(qiáng)成本管理，是成本管理體系建設(shè)的重要內(nèi)容，在進(jìn)行成本管理體系設(shè)計(jì)時(shí)要進(jìn)行通盤(pán)考慮。

　　綜上所述，成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得經(jīng)營(yíng)成功的重要保障，而成本管理體系的設(shè)計(jì)又包含著諸多的內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有不斷轉(zhuǎn)變觀(guān)念、更新理念，并切實(shí)把成本管理納人重要日程，改變管理方式，重視企業(yè)的成本管理和控制，完善自身財(cái)務(wù)制度的建立，才能幫助企業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地，幫助企業(yè)穩(wěn)定、快速發(fā)展。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇24

　　開(kāi)發(fā)成本管理是開(kāi)發(fā)單位的基本組成部分，對(duì)合理使用資金有著決定性作用。但是，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理本身復(fù)雜和綜合，結(jié)合工程活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)測(cè)性，這帶來(lái)了實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理上的困難，如何保證工程質(zhì)量的前提下，以最低的成本管理開(kāi)發(fā)成本是核心內(nèi)容。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度尚不完善，成本管理并沒(méi)有形成統(tǒng)一的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的施工單位還需要從多方面來(lái)改善。筆暑認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理決定基本施工單位的發(fā)展方向，對(duì)其進(jìn)行全面的分析具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的基本內(nèi)容

　　全面分析可能增加開(kāi)發(fā)成本的各類(lèi)因素是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的核心任務(wù)，并提出了控制措施。只要能保證工程質(zhì)量的前提下,可能知話(huà)，減少浪費(fèi)，提高地產(chǎn)項(xiàng)目的利用率，從而有效地提供開(kāi)發(fā)成本預(yù)算和成本。對(duì)于基本的建設(shè)單位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的基本內(nèi)容，包括以下內(nèi)容:

　�。�1)對(duì)可能會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本的各種因素進(jìn)行綜合分析。

　�。�2)當(dāng)建設(shè)單位、客戶(hù)和工程監(jiān)理單位有該項(xiàng)目的共同意見(jiàn)時(shí)，確定一個(gè)具有法律約束力的合同，為后期工程爭(zhēng)議提供依據(jù)。

　�。�3)如果房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要修改設(shè)計(jì)方案過(guò)大時(shí)，就要通過(guò)控制成本的變化來(lái)調(diào)整成本，確保項(xiàng)目投資的使用率最高。

　�。�4)開(kāi)發(fā)成本需要進(jìn)行定期核査，確保動(dòng)態(tài)超額現(xiàn)象在成本支出中不出現(xiàn)。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理面臨的主要問(wèn)題

　　(1)預(yù)算編制。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)分強(qiáng)調(diào)在施工過(guò)程中成本控制的基本施工單位，而忽略了預(yù)算編制工作的重要性，從兩個(gè)方面導(dǎo)致在預(yù)算編制方面問(wèn)題:一是在預(yù)算方面的工程計(jì)算預(yù)算是不準(zhǔn)確的。施工圖設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性是工程建設(shè)的基礎(chǔ)上，由于不準(zhǔn)確的預(yù)算計(jì)算，通常會(huì)造成工程建筑材料購(gòu)買(mǎi)的錯(cuò)誤，增加了開(kāi)發(fā)成本管理?yè)p失和負(fù)面影響的成本。二是綜合單價(jià)表錯(cuò)誤。由于我國(guó)建筑市場(chǎng)管理混亂，在原材料價(jià)格，等級(jí)，稅金和利潤(rùn)的標(biāo)準(zhǔn)方面是不統(tǒng)一的，但在預(yù)算編制過(guò)程中依靠綜合單價(jià)套用，造成設(shè)備價(jià)格編譯錯(cuò)誤。

　　(2)變更造價(jià)控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，由于施工條件的限制，預(yù)計(jì)規(guī)劃的疏忽，導(dǎo)致施工條件和設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)，材料，設(shè)備和人員編制等內(nèi)容脫離計(jì)劃方案，必須進(jìn)行工程變更,因此開(kāi)發(fā)成本管理是必要的調(diào)整，變更的成本控制就是為了解決這樣的問(wèn)題。在控制成本的變化現(xiàn)階段施工單位反應(yīng)遲鈍，不按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃變更及時(shí)控制成本的變化，甚至還在使用原始資金投資項(xiàng)目變更項(xiàng)目，這將不可避免地導(dǎo)致的資金損失。

　　(3)簽證控制。首先，簽證較弱。根據(jù)個(gè)人的想法，許多業(yè)主干預(yù)建設(shè)工程中，臨時(shí)對(duì)施工做出變化，而且沒(méi)有要求變化的手續(xù),也沒(méi)有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患，甚至有的單位甚至不知道哪些是處理與簽證必須要收費(fèi)。其次，缺乏規(guī)范的簽證要求。現(xiàn)場(chǎng)簽證的處理必須得到業(yè)主和工程項(xiàng)目業(yè)主，監(jiān)理部門(mén)聯(lián)合簽署，才有合法權(quán)益。但是在簽證辦理的實(shí)際過(guò)程，不是按照相關(guān)程序執(zhí)行。最后，過(guò)分強(qiáng)調(diào)了簽證的作用,而沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況靈活變化。各施工單位嚴(yán)格卡簽證辦理程序，導(dǎo)致在注冊(cè)末期嚴(yán)格遵守的原則，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)先級(jí)不區(qū)分，必須等待簽證的處理，在漫長(zhǎng)的等待的過(guò)程中必然浪費(fèi)錢(qián)。

　　(4)結(jié)算控制。后期結(jié)算控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的重要組成部分，但是，在實(shí)際的工程中，因?yàn)榇蟛糠质┕�單位認(rèn)為項(xiàng)目已完成，那么結(jié)算控制可有可無(wú)，誤以為后期費(fèi)用結(jié)算相當(dāng)于所有的工程造價(jià)的合成，這將會(huì)導(dǎo)致失去了應(yīng)用的開(kāi)發(fā)成本管理的有效性。此外，工程結(jié)算控制方面由于建設(shè)單位的監(jiān)管力度不夠，使其后期結(jié)算費(fèi)用的問(wèn)題缺乏明確的反饋渠道，容易造成巨大的損失，對(duì)成本管理的發(fā)展直接造成的不利影響。

　　3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的措施

　　3.1制定合理的預(yù)算編制

　　建設(shè)單位要加強(qiáng)日常管理，確保所有員工能工作踏實(shí)，不會(huì)受外部因素影響預(yù)算計(jì)劃。在充分熟悉了解配額的內(nèi)涵，項(xiàng)目進(jìn)度，輔助工程內(nèi)容，工程量計(jì)算的基礎(chǔ)上，還要做深人的市場(chǎng)調(diào)查，以掌握最準(zhǔn)確的材料，設(shè)備，積極的探索施工現(xiàn)場(chǎng)條件，控制施工圖預(yù)算調(diào)整建設(shè)內(nèi)容，以確保數(shù)據(jù)來(lái)源于實(shí)踐的基礎(chǔ)上，以避免所有預(yù)算來(lái)自理論計(jì)算值。由于工程建設(shè)都在動(dòng)態(tài)變化過(guò)程中的時(shí)間，因此，預(yù)算必須從實(shí)際出發(fā)遵守，確保預(yù)算以后充分發(fā)揮成本管理的價(jià)值。

　　3.2強(qiáng)化變更造價(jià)控制

　　(1）設(shè)計(jì)變更。首先，由于那些設(shè)計(jì)部門(mén)的錯(cuò)誤或缺陷引起的變更費(fèi)，以及采取的補(bǔ)救措施，如維修，加固，拆遷成本，由監(jiān)理單位業(yè)主和設(shè)計(jì)部門(mén)協(xié)商是否賠償;其次，設(shè)計(jì)變更應(yīng)當(dāng)被視為原施工圖的一部分，所有的費(fèi)用應(yīng)該是一致的，并根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策的承包費(fèi)調(diào)整條款;最后，造成設(shè)計(jì)變更的延誤，由監(jiān)理工程師按照有關(guān)規(guī)定辦理。

　�。�2)材料變更。首先，按設(shè)計(jì)變更無(wú)論是否已全面實(shí)施，以確定是否發(fā)生重大變化，如果原設(shè)計(jì)巳經(jīng)落實(shí)，才要改變，應(yīng)該明確標(biāo)注，而且對(duì)材料成本做出相應(yīng)調(diào)整;其次,在拆遷,拆除的材料，設(shè)備的情況下，或已完成，半成品加工是好的，但沒(méi)有安裝，監(jiān)督人員負(fù)責(zé)組織建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)回收利用;最后，材料和采購(gòu)范圍，供應(yīng)應(yīng)該完全符合原合同的內(nèi)容。

　　3.3健全簽證控制

　　簽證控制，不僅可以保證成本控制是合理的，還可以為以后的糾紛成本的參考，它是開(kāi)發(fā)成本管理的重要組成部分。因此，提高了簽證控制具有現(xiàn)實(shí)意義。為了保證簽證管制體現(xiàn)了實(shí)用性和合理性，必須實(shí)現(xiàn)以下幾點(diǎn)：

　　（1)簽證必須實(shí)現(xiàn)書(shū)寫(xiě)，所有的程序通過(guò)正常渠道獲得。

　　(2)簽證內(nèi)容必須明確，項(xiàng)目必須明確，用量要準(zhǔn)確，價(jià)格應(yīng)該是合理。

　　(3)簽證要領(lǐng)先現(xiàn)場(chǎng)施工，保證簽證的時(shí)效性，避免等待簽證而延誤項(xiàng)目進(jìn)度。

　�。�4)簽證直接負(fù)責(zé)人要給予足夠的重視，遇到簽證問(wèn)題要進(jìn)行協(xié)商處理，可以保證簽怔內(nèi)容一一落實(shí)。

　　3.4建立評(píng)標(biāo)機(jī)制

　　建立有效準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)機(jī)制是評(píng)標(biāo)方式中很重要的一個(gè)組成部分，且對(duì)業(yè)主選擇合適的承包方有著很大的作用，招標(biāo)方制定合理的評(píng)價(jià)方法,會(huì)對(duì)自己有較好的優(yōu)勢(shì)。目前中國(guó)常用的招標(biāo)方法有:綜合評(píng)價(jià)方法和評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)。

　　3.5確立合同形式

　　合同的形式及其內(nèi)容的嚴(yán)密確立是控制造價(jià)的一個(gè)重要因素，建設(shè)工程施工合同的功能之一是明確雙方的利益分配和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)建設(shè)，雙方必須明確合同的類(lèi)型及合同結(jié)算方法，合同價(jià)格的調(diào)整方法，計(jì)量和支付條款，以及責(zé)任的規(guī)定等方面的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該指出的是，合同應(yīng)以?xún)r(jià)格，單價(jià)和成本的不同分為三種合同，通過(guò)綜合項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的深度、復(fù)雜程度、規(guī)模項(xiàng)目等特點(diǎn)，選擇合同的適當(dāng)形式，對(duì)確保順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)有著重要的影響。

　　4.結(jié)語(yǔ)

　　總之，招標(biāo)造價(jià)管理對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理具有重要的作用。通過(guò)對(duì)造價(jià)的控制，它能夠更合理的降低項(xiàng)目成本，提高項(xiàng)目管理水平，提高建設(shè)工程質(zhì)量，確保施工安全，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益提供了有力保障。加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目成本控制不僅是企業(yè)積極適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境的要求，同時(shí)對(duì)提高企業(yè)的內(nèi)在管理有很大幫助。企業(yè)想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，只有不斷的加強(qiáng)自我完善，提升企業(yè)的內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)力，才能使企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、健康和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　5.結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，本文對(duì)建筑工程項(xiàng)目索賠管理的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的分析，解說(shuō)，通過(guò)論述相關(guān)問(wèn)題的預(yù)防與處理方法，表明我國(guó)建筑工程項(xiàng)目的索賠管理問(wèn)題已經(jīng)逐漸趨于成熟，希望各位同仁能夠通過(guò)本文得到啟示，做好建筑工程項(xiàng)目索賠管理工作。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇25

　　隨著房地產(chǎn)一輪又一輪調(diào)控的展開(kāi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展下去，成本管理是一個(gè)關(guān)鍵性因素。在學(xué)習(xí)并參考標(biāo)桿房地產(chǎn)成本管理體系的前提下，本文結(jié)合上海旭輝自身的成本管理積淀的流程方法，構(gòu)建了上海旭輝成本管理體系。

　　企業(yè)管理體系保證了企業(yè)的運(yùn)作，成本管理體系只是管理體系下的一個(gè)分支，與其他體系共同匹配，支撐體系運(yùn)作，關(guān)于體系的分類(lèi)，參考了ISO管理體系的概念，也結(jié)合現(xiàn)實(shí)中上海旭輝對(duì)于專(zhuān)業(yè)化職能部門(mén)的分工而定。成本管理體系的管理對(duì)象是前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)，其他的企業(yè)成本分屬于其他的體系直控，成本管理體系對(duì)于其他成本費(fèi)用有協(xié)控的義務(wù)。

　　本文所謂的成本管理體系是狹義的成本管理體系，管理的對(duì)象主要是四項(xiàng)費(fèi)，因四項(xiàng)費(fèi)在總成本中占比40%-50%，加上土地成本拿地時(shí)已確定金額，土地成本加四項(xiàng)費(fèi)中占比90%左右，所以狹義的成本管理體系也代表了企業(yè)對(duì)于核心成本管理的理念。以ISO體系四要素為參照物，搭建成本管理體系。

　　一、組織架構(gòu)

　　按照集團(tuán)的地區(qū)管控模式結(jié)合上海目前13個(gè)項(xiàng)目的片區(qū)管理現(xiàn)狀，上海由弱矩陣往強(qiáng)矩陣管理模式轉(zhuǎn)變，成本部的架構(gòu)也根據(jù)片區(qū)管理進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。在成本部的組織架構(gòu)明確之后，再明確組織架構(gòu)中的職責(zé)與權(quán)限，集團(tuán)成本部負(fù)責(zé)制度流程的修訂及解釋?zhuān)�跟蹤地區(qū)成本的動(dòng)態(tài)執(zhí)行，推進(jìn)價(jià)值成本研究。地區(qū)成本部負(fù)責(zé)目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本的編制，配合合約采購(gòu)部進(jìn)行招投標(biāo)中的商務(wù)分析工作等。部門(mén)與部門(mén)之間的責(zé)任與權(quán)限是明確的，部門(mén)內(nèi)部則實(shí)行差異化授權(quán)，針對(duì)不同的頂目成本代表，依據(jù)個(gè)人專(zhuān)業(yè)能力，實(shí)行差異化授權(quán)，充分發(fā)揮每個(gè)人員的能力。

　　對(duì)于企業(yè)四項(xiàng)費(fèi)成本的管理，由于旭輝集團(tuán)的集團(tuán)管控模式，以上海旭輝成本管理部為成本管理第一方陣，集團(tuán)成本部作為后臺(tái)監(jiān)管部門(mén)，負(fù)責(zé)相關(guān)制度流程數(shù)據(jù)指標(biāo)的指引。

　　二、方法流程

　　方法流程是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的核心，貫穿整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，旭輝成本管理的核心方法流程里涉及的目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本、責(zé)任成本、招投標(biāo)、結(jié)轉(zhuǎn)成本及后評(píng)估貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)流程。

　　1.目標(biāo)成本

　　項(xiàng)目成本的落地是以合同簽訂為起始點(diǎn)的，目標(biāo)成本即以合同為單位，對(duì)于合同的清單進(jìn)行大項(xiàng)分類(lèi)，提取關(guān)鍵性指標(biāo)，以面積及相關(guān)配置為基數(shù)，參考企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)，形成成本的目標(biāo)數(shù)值，作為成本控制紅線(xiàn)，不得突破。不同階段測(cè)算算目標(biāo)成本的依據(jù)不同，會(huì)牽扯到多部門(mén)提供的資料數(shù)據(jù)，成本部不僅要依據(jù)資料測(cè)算，也需要依據(jù)測(cè)算反饋資料的問(wèn)題。

　　2、合約規(guī)劃

　　合約規(guī)劃即將目標(biāo)成本中能拼裝為一個(gè)合同的指標(biāo)數(shù)據(jù)整合，形成合同框架，更直接有效的指導(dǎo)招投標(biāo)工作；合約規(guī)劃可以理解為目標(biāo)成本的整合，更直觀(guān)的指導(dǎo)成本工作。合約規(guī)劃主要分為六個(gè)模塊：合同簽訂控制目標(biāo)、工程標(biāo)段劃分、工程與材料供應(yīng)合約劃分、采購(gòu)方式、采購(gòu)計(jì)劃、合同界面計(jì)劃。

　　3.動(dòng)態(tài)成本

　　動(dòng)態(tài)成本即在合約規(guī)劃基礎(chǔ)上，隨著每個(gè)合同的簽訂、簽證變更發(fā)生、政策變化、結(jié)算帶來(lái)的該合同預(yù)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)成本的變化，動(dòng)態(tài)成本正如它的名稱(chēng)一樣是動(dòng)態(tài)變化的，指導(dǎo)成本管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本的風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)拿出對(duì)策解決成本風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)成本在合同簽訂后，主要受以下因素的影響：簽證變更、產(chǎn)品配置變化、政策變化、人才材料的市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)、工程量變化。合同未簽訂時(shí)，動(dòng)態(tài)成本二目標(biāo)成本；合同簽訂后：動(dòng)態(tài)成本=合同金額+簽證變更+預(yù)估合同變更+結(jié)算調(diào)整。

　　4.責(zé)任成本

　　成本數(shù)據(jù)是由成本部編制，但是數(shù)據(jù)的落地往往取決于設(shè)計(jì)部的方案、項(xiàng)目部的現(xiàn)場(chǎng)管理等，所以引入責(zé)任成本加強(qiáng)其他相關(guān)部門(mén)的成本管控意識(shí)，從源頭上控制成本。

　　5.招投標(biāo)

　　企業(yè)常規(guī)的簽訂合同方式，在招投標(biāo)基礎(chǔ)上，企業(yè)形成戰(zhàn)略采購(gòu)的較低成本策略，同時(shí)招投標(biāo)中的聯(lián)合審圖對(duì)于成本管理也至關(guān)重要。

　　隨著項(xiàng)目的不斷階段的推進(jìn)，項(xiàng)目相關(guān)的方案、數(shù)據(jù)、節(jié)點(diǎn)不斷清晰的前提下，項(xiàng)目的四項(xiàng)費(fèi)成本越發(fā)清晰。

　　三、管理資源

　　管理資源跟組織架構(gòu)一樣，是成本管理的基礎(chǔ)，主要分為以下模塊：

　　1.制度模塊

　　制度模塊由成本管理制度、流程、作業(yè)指引構(gòu)成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)制度、流程及作業(yè)指引的制定可以指引成本管理活動(dòng)的有效運(yùn)行，同時(shí)有針對(duì)性地對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行約定，從制度上把關(guān)，確保成本管理活動(dòng)杜絕或減少問(wèn)題的出現(xiàn)。成本管理的運(yùn)行需要相關(guān)部門(mén)及員工的配合與支持。企業(yè)的各個(gè)部門(mén)需要承擔(dān)起組織系統(tǒng)賦予其的責(zé)任、權(quán)限，并且按照制度文件的指引來(lái)作業(yè)。

　�。�1）制度文件

　　制度文件是成本管理的綱領(lǐng)性文件，通常包含企業(yè)大力推行的一些成本理念及大力推行的管理手段。

　�。�2）流程文件

　　流程文件是指導(dǎo)日常成本管理工作的工作流程，是對(duì)制度文件的細(xì)化，把制度轉(zhuǎn)變?yōu)榫唧w的工作流程。

　　（3）作業(yè)指引

　　作業(yè)指引是成本管理操作層面進(jìn)行作業(yè)的指引文件，是對(duì)流程文件的細(xì)化，把流程中的具體事務(wù)分解為每個(gè)日常事務(wù)。

　�。�4）工具模板

　　工具模板是進(jìn)行成本管理過(guò)程中需要記錄并流轉(zhuǎn)的文件表格模板、標(biāo)準(zhǔn)格式等要求。

　　2.信息模塊

　　信息模塊由成本數(shù)據(jù)庫(kù)構(gòu)成。建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)往往需要滿(mǎn)足三個(gè)前提：建筑做法標(biāo)準(zhǔn)化、合約分判界面標(biāo)準(zhǔn)化、總分包界面標(biāo)準(zhǔn)化。

　　3.培訓(xùn)模塊

　　培訓(xùn)針對(duì)一個(gè)企業(yè)制度、流程對(duì)于本部門(mén)及其他部門(mén)包括合作伙伴需要做長(zhǎng)期地推進(jìn)學(xué)習(xí)，針對(duì)以上部門(mén)形成內(nèi)部培訓(xùn)手冊(cè)和外部培訓(xùn)手冊(cè)。培訓(xùn)是聯(lián)動(dòng)其他其他體系的關(guān)鍵動(dòng)作，涉及到簽證變更、一月一清、結(jié)算、認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)等。

　　4.案例模塊

　　通過(guò)多項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)累積及兄弟公司的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)累積，形成優(yōu)秀案例，在集團(tuán)、公司內(nèi)部得以推廣，案例模塊主要是成本優(yōu)化、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、政策解讀和成本對(duì)標(biāo)。

　　四、過(guò)程管控

　　過(guò)程管控串聯(lián)起組織架構(gòu)、流程方法、管理資源，讓整個(gè)體系得以循環(huán)運(yùn)作，項(xiàng)目歷經(jīng)投資決策階段、策劃定位、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工階段、竣工交房、后期運(yùn)營(yíng)七個(gè)階段，每個(gè)階段成本管控的重點(diǎn)不盡相同，需要對(duì)癥下藥。

　　1.投資決策階段成本管理

　　拿到合適的土地，是成本控制的第一步，土地成本對(duì)成本的影響至關(guān)重要。投資決策階段主要關(guān)注項(xiàng)目以下幾點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境及消費(fèi)群體進(jìn)行調(diào)查，以明確項(xiàng)目規(guī)劃的主要方向；對(duì)項(xiàng)目周邊進(jìn)行具體分析，盡可能與自然環(huán)境條件相結(jié)合；對(duì)項(xiàng)目的配置及性能標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行方向研究，多層次研究，并不斷優(yōu)化；對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)格進(jìn)行差異化分析，使其全面體現(xiàn)出定位策劃的全部?jī)?nèi)容，從而減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.策劃定位階段成本管理

　　該環(huán)節(jié)往往易被忽視，往往更偏向產(chǎn)品、市場(chǎng)和客戶(hù)的事情，但又對(duì)后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)起到輸入條件，故是非常重要階段�；�本原則上保證產(chǎn)品售價(jià)的前提下，如何做好產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比，做好有效的價(jià)值點(diǎn)投入，策劃定位階段主要關(guān)注項(xiàng)目以下幾點(diǎn)：周邊競(jìng)品配置及售價(jià)，結(jié)合產(chǎn)品線(xiàn)形成合理配置標(biāo)準(zhǔn)；示范區(qū)與售樓處方案。

　　3.方案、施工圖設(shè)計(jì)階段成本管理

　　成本控制權(quán)重最大，是實(shí)現(xiàn)成本事前控制和價(jià)值創(chuàng)造的關(guān)鍵階段，可減少設(shè)計(jì)變更的關(guān)鍵階段。控制內(nèi)容多且復(fù)雜，運(yùn)用工具周密規(guī)劃、設(shè)定目標(biāo)、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批。該階段主要關(guān)注項(xiàng)目以下幾點(diǎn)：限額設(shè)計(jì)的落地；設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制；外立面材料的選擇；保溫及門(mén)窗規(guī)范的執(zhí)行；土方及標(biāo)高的測(cè)量，減少后期隱患；地下車(chē)位的布置及車(chē)庫(kù)面積的變化。

　　4.施工階段成本管理

　　該階段管好對(duì)成本的貢獻(xiàn)不大，但管不好影響總額也較大，且會(huì)造成管理的混亂，影響運(yùn)營(yíng)效率和造成風(fēng)險(xiǎn)，故必須嚴(yán)格遵循各項(xiàng)業(yè)務(wù)程序。該階段主要關(guān)注項(xiàng)目以下幾點(diǎn)：施工方案和施工組織設(shè)計(jì)，生活區(qū)及辦公區(qū)的布置；現(xiàn)場(chǎng)簽證及一月一清的管理；動(dòng)態(tài)成本的編制，對(duì)于招標(biāo)結(jié)余金額過(guò)大的分析、成本風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

　　5.竣工交房階段成本管理

　　主要對(duì)合同管理的總結(jié)，涉部門(mén)多、時(shí)間長(zhǎng)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)規(guī)范性的要求，要做好合同、清單、圖紙、現(xiàn)場(chǎng)四個(gè)核對(duì)工作，找出管理的偏差，制定后續(xù)的避免措施。該階段主要關(guān)注項(xiàng)目以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目的聯(lián)合驗(yàn)收，成本部需參與其中；竣工圖的管理;結(jié)算的審核；材料的調(diào)差等。

　　6.后期運(yùn)營(yíng)階段成本管理后期運(yùn)營(yíng)階段，會(huì)騰出時(shí)間出來(lái)對(duì)項(xiàng)目做一個(gè)全方位的后評(píng)估。后評(píng)估對(duì)于后期拿地項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)至關(guān)重要，成本后評(píng)估應(yīng)緊密關(guān)聯(lián)其他專(zhuān)業(yè)的后評(píng)估，從全項(xiàng)目維度去評(píng)判成本的執(zhí)行情況。

　　五、結(jié)語(yǔ)

　　隨著一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，上海旭輝意識(shí)到只有加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)，才能在政策調(diào)控中、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。同時(shí)也意味著公司未來(lái)的發(fā)展走向是精細(xì)化管理，標(biāo)準(zhǔn)化管理。企業(yè)想要站穩(wěn)就得把好成本關(guān)，只有控制了成本，才能控制利潤(rùn)，才能控制市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇26

　　一、問(wèn)題的提出

　　近年來(lái)，我國(guó)政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和購(gòu)房政策進(jìn)行了多次宏觀(guān)調(diào)控，但房?jī)r(jià)依然居高不下，尤其在上海、北京、深圳、廣州等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高的驚人。這背后是房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求決定的，但也不乏由于房地產(chǎn)行業(yè)自身成本管控不足所導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。面對(duì)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管控是實(shí)現(xiàn)盈利的必要舉措。因此，研究我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前成本管控中存在的問(wèn)題及有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

　　學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)成本管控做了持續(xù)和必要的研究。如任宏等（2013）基于責(zé)任成本理論，研究了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施責(zé)任成本管理中應(yīng)建立的組織體系、責(zé)任成本體系以及在組織、制度、信息化等方面的措施，并提出了對(duì)應(yīng)用合同的管理和精細(xì)化的流程管理對(duì)責(zé)任成本的過(guò)程控制；蔡運(yùn)媚（2014）研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還存在財(cái)務(wù)成本管理重視程度不高，管理體系不健全以及工程結(jié)預(yù)算不足的問(wèn)題；趙締和徐慶紅（2014）則發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在事前開(kāi)發(fā)成本管控、事中成本管理意識(shí)不強(qiáng)以及事后缺乏成本管理考核等方面存在較大的問(wèn)題，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程的成本管控；李小敏（2016）則將全成本管理體系運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段以及項(xiàng)目施工階段和銷(xiāo)售服務(wù)階段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的管理具有重要的意義。綜上可見(jiàn)，已有文獻(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行了一定的研究，但是還不夠深入，需要進(jìn)一步探討和研究。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)成本管控重視程度不足

　　當(dāng)前，在房地產(chǎn)企業(yè)中還尚未建立起全員、全要素、全部門(mén)和全過(guò)程的成本管控的機(jī)制。在房地產(chǎn)企業(yè)中企業(yè)職工甚至有關(guān)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)尚未就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本管控樹(shù)立正確的節(jié)約理念。各部門(mén)和成員尚未就房地產(chǎn)生產(chǎn)的土地購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)、建筑材料、人工成本、施工費(fèi)用以及后期配套實(shí)施安裝費(fèi)用和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等費(fèi)用進(jìn)行必要的管控，尤其是在建造過(guò)程中施工建材的浪費(fèi)，未能建立起流程成本控制，沒(méi)有意識(shí)到從房地產(chǎn)建造的整個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化管理，節(jié)約生產(chǎn)成本。成本管控必須從人的思維意識(shí)和重視程度上進(jìn)行著手，只有全員樹(shù)立成本管控的理念，才能更好的節(jié)約生產(chǎn)成本。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控缺乏系統(tǒng)與科學(xué)的方法

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控是一項(xiàng)系統(tǒng)的多環(huán)節(jié)控制活動(dòng)，需要全過(guò)程和全部門(mén)采用科學(xué)的方法加以控制。然而，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)成本管控缺乏系統(tǒng)性，沒(méi)有很好地從成本中心、投資中心以及利潤(rùn)中心進(jìn)行成本的有效控制，也沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)建造的全過(guò)程或全流程實(shí)施必要的成本管控。

　　此外，在成本管控的方法方面缺乏創(chuàng)新的技術(shù)方法，對(duì)于房地產(chǎn)建造的各個(gè)環(huán)節(jié)缺乏精細(xì)化的科學(xué)方法度量和計(jì)算成本的大小，難以對(duì)整個(gè)流程中的成本做到有效地管控，從而不能降低不必要的生產(chǎn)成本。如在房地產(chǎn)建造過(guò)程中以什么方法核算人工成本、材料成本等都沒(méi)有進(jìn)行必要的評(píng)估。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須立足于開(kāi)發(fā)建造的整個(gè)流程，運(yùn)用科學(xué)嚴(yán)密的方法最大限度地降低成本，實(shí)施有效的成本管控。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控面臨重大政策風(fēng)險(xiǎn)

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定，然而近年來(lái)過(guò)高的房產(chǎn)價(jià)格飽受詬病。因此，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格調(diào)控一直都沒(méi)有停止過(guò)，多次的限購(gòu)令用于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，但似乎并沒(méi)有從根本上改變居高不下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)忽視國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本管控帶來(lái)的影響，國(guó)家限購(gòu)令等宏觀(guān)調(diào)控讓房地產(chǎn)的選址和建造有了更高的要求，市場(chǎng)的供需會(huì)受到一定的影響，房產(chǎn)企業(yè)必然需要花費(fèi)更高的營(yíng)銷(xiāo)成本來(lái)獲得市場(chǎng)份額。

　　近年來(lái)的“爛尾樓“”鬼城“”空城”等問(wèn)題，從某些層面反映出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與成本控制并沒(méi)有得到很好地規(guī)劃與控制。面對(duì)經(jīng)常調(diào)整的國(guó)家宏觀(guān)政策并沒(méi)有積極采取有效地應(yīng)對(duì)措施來(lái)降低成本，對(duì)成本缺乏相應(yīng)的管控措施。

　　三、實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本有效管控的對(duì)策

　　（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的意識(shí)

　　面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控意識(shí)不足的問(wèn)題，需要從全員、全過(guò)程、全部門(mén)、全要素、全流程進(jìn)行必要的成本管控，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)降低生產(chǎn)成本，提升利潤(rùn)空間和獲取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)必須從最頂層的管理層、部門(mén)經(jīng)理、業(yè)務(wù)經(jīng)理到一線(xiàn)職工樹(shù)立起成本節(jié)約的意識(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和施工的每一個(gè)流程或過(guò)程中，對(duì)每一項(xiàng)生產(chǎn)要素做精細(xì)化的預(yù)算與規(guī)劃，對(duì)每一項(xiàng)耗材都應(yīng)做最詳細(xì)的控制，必須從根本上引導(dǎo)企業(yè)全員進(jìn)行成本節(jié)約。當(dāng)然，這種節(jié)約意識(shí)的建立需要企業(yè)對(duì)各部門(mén)、全職工進(jìn)行必要的崗前培訓(xùn)和繼續(xù)教育，對(duì)每一個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的控制，了解最低成本的生產(chǎn)方式和用料方案等。

　�。ǘ�）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控方法的系統(tǒng)性和科學(xué)性

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控必須做到從最開(kāi)始的土地購(gòu)買(mǎi)和審批、施工方案設(shè)計(jì)、建筑施工到最后市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)建立全過(guò)程的成本控制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以積極采用作業(yè)成本法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造過(guò)程中的每一單位作業(yè)成本進(jìn)行精細(xì)化的控制，同時(shí)還可以采用目標(biāo)成本法，依據(jù)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)，按照目標(biāo)成本安排房地產(chǎn)生產(chǎn)建造的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以最低的成本實(shí)施每一項(xiàng)活動(dòng)。此外，將房地產(chǎn)生產(chǎn)成本和營(yíng)銷(xiāo)成本落實(shí)到每一個(gè)責(zé)任中心，同時(shí)采用作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法以及責(zé)任中心相結(jié)合對(duì)企業(yè)成本加以控制。

　　（三）積極有效應(yīng)對(duì)政策變更帶來(lái)的成本

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和建造成本的高昂性，加之房地產(chǎn)行業(yè)供需扭曲，既存在“爛尾樓”“鬼城”“空城”，又存在“廉租房“”公租房”，更有人們買(mǎi)不起房“蝸居”地下通道等等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極、合理地預(yù)判國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策走向，通過(guò)必要的方案，調(diào)整房地產(chǎn)的供給，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建造應(yīng)適合政府城區(qū)規(guī)劃，真正適應(yīng)客戶(hù)需求。以高度的市場(chǎng)敏感性和政策預(yù)判能力避免由于政策變更帶來(lái)的建造成本無(wú)法收回等問(wèn)題的出現(xiàn)。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)行業(yè)與一般的企業(yè)生產(chǎn)不同，其建造成本較高，生產(chǎn)周期也比較長(zhǎng)；作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，加強(qiáng)其成本的管控有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居民“住得起房”具有良好的意義。研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控重視程度不足、缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)方法、面臨重大的政策風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，需要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的意識(shí)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的系統(tǒng)性，創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的方法，積極有效應(yīng)對(duì)政策變更帶來(lái)的成本。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇27

　　前言

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，成本控制的過(guò)程是一個(gè)發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，挖掘內(nèi)部潛力，降低成本途徑的過(guò)程。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，有利于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大。為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,科學(xué)地組織實(shí)施成本控制勢(shì)在必行。如何以最低的成本，實(shí)施合理的成本控制方案，提高企業(yè)的投資效益,成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，研究房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。鑒于此，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制做了相關(guān)探討。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問(wèn)題

　　在企業(yè)管理中，成本控制是非常重要的一項(xiàng)工作，房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容是成本控制。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理還存在著諸多亟待解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：

　　1.成本控制意識(shí)淡薄

　　企業(yè)成本是企業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售產(chǎn)品所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。目前在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理受各種傳統(tǒng)因素的影響，對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，參與成本控制主體只有財(cái)務(wù)人員，主要以產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程為中心，僅僅靠擴(kuò)大投資規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)，沒(méi)有考慮到企業(yè)內(nèi)部其他非生產(chǎn)部門(mén)對(duì)成本費(fèi)用的影響，甚至認(rèn)為其它階段對(duì)成本控制的影響不大，不能把生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)相統(tǒng)一，對(duì)企業(yè)外部的價(jià)值鏈更是視而不見(jiàn)。這種企業(yè)成本管理觀(guān)念不能控制全過(guò)程項(xiàng)目的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，更削弱了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，嚴(yán)重影響資金的周轉(zhuǎn)和生產(chǎn)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　2.成本監(jiān)督控制欠缺

　　在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中,很多企業(yè)并沒(méi)有有效控制和監(jiān)督開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本狀況,很多企業(yè)往往十幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā),而財(cái)務(wù)部門(mén)和經(jīng)營(yíng)部門(mén)只是計(jì)算季度和年度的經(jīng)營(yíng)收支情況,將所有的資本運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一考慮，監(jiān)督的管理模式已越來(lái)越不適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。對(duì)于項(xiàng)目期間的費(fèi)用比如管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用的支出情況則沒(méi)有做具體分?jǐn)傆涗?單個(gè)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的記錄和考察只是一個(gè)大概的情況。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督管理中，監(jiān)督手段滯后于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，僅停留在對(duì)紙制傳票、報(bào)表、賬薄的事后監(jiān)督，對(duì)事前監(jiān)督和事中監(jiān)督缺乏實(shí)時(shí)有效的監(jiān)督，這種方式對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成了很大問(wèn)題。

　　3.成本控制方法落后

　　許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在成本控制管理的方法落后的現(xiàn)象，對(duì)成本控制分析方法過(guò)于簡(jiǎn)單，主要根據(jù)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告，忽略了對(duì)其他相關(guān)企業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域成本行為的管理，企業(yè)成本管理的目的局限于降低成本，過(guò)于依賴(lài)目前的成本管理系統(tǒng)，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用，使企業(yè)在生產(chǎn)發(fā)展中受到嚴(yán)重的局限。成本控制的方法落后，使得成本控制中所存在的根本問(wèn)題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，目前的成本控制方法與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離，已經(jīng)不能適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，采取有效的措施控制企業(yè)成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的迫切要求。

　　4會(huì)計(jì)核算方式有限

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，涉及到設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，會(huì)計(jì)核算方式十分有限。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的手工會(huì)計(jì)核算方式,具有較大的隨意性，存在著控制功能不足的風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算方式不能涵蓋核算業(yè)務(wù)的全過(guò)程，往往不能夠?qū)Τ杀局С鰶](méi)有一個(gè)很好的監(jiān)控和管理作用，會(huì)計(jì)核算制度滯后于會(huì)計(jì)電算化建設(shè)的步伐，加之有些企業(yè)的會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素養(yǎng)不夠高,會(huì)計(jì)核算水平參差不齊，控制環(huán)境比較薄弱，嚴(yán)重地阻礙了企業(yè)現(xiàn)代化管理方式的進(jìn)程，給以后的成本控制工作帶來(lái)不可估量的損失。

　　二、解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問(wèn)題的對(duì)策

　　隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理提出了更高的要求，為了加強(qiáng)成本控制管理，下文針對(duì)上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，提出了以下幾點(diǎn)解決房地產(chǎn)企業(yè)成本控制問(wèn)題的對(duì)策。

　　1.樹(shù)立成本控制意識(shí)

　　現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營(yíng)必須要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制管理也要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，高度重視成本控制的實(shí)際工作,在意識(shí)上充分認(rèn)識(shí)到良好的成本控制給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，要樹(shù)立成本控制意識(shí)，充分重視成本的控制與管理，以適應(yīng)社會(huì)主市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，成本控制的觀(guān)念貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的始終，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，增強(qiáng)企業(yè)的成本效應(yīng)。積極開(kāi)展培養(yǎng)全員參與控制企業(yè)成本的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)成本專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能立于不敗之地。

　　2.加強(qiáng)成本控制監(jiān)督

　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的建設(shè)過(guò)程是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)的工作,對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際工作的環(huán)節(jié),成本控制監(jiān)督直接影響財(cái)政資金使用效益的好壞。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)工作人員應(yīng)設(shè)置一個(gè)科學(xué)合理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督成本控制體系，統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目的成本控制，將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。成本控制管理通過(guò)該體系揭示存在的問(wèn)題、分析研究原因、提出解決問(wèn)題的建議意見(jiàn)，起到嚴(yán)格控制成本的作用。同時(shí)還應(yīng)積極推廣應(yīng)用先進(jìn)的檢測(cè)手段和顯示監(jiān)控裝置，堵塞管理漏洞，加強(qiáng)對(duì)物資消耗和流向的控制，努力降低成本。此外，充分調(diào)動(dòng)各相關(guān)部門(mén)工作的積極性，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)且互相監(jiān)督與制約，有利于為成本核算和控制創(chuàng)造條件，從而達(dá)到降低企業(yè)成本的目的。

　　3改善成本管理方法

　　由于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制方法，不能適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的需要，因此，改善成本控制方法是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制管理的有效途徑之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)，一是建立健全成本管理系統(tǒng)，通過(guò)合理分配企業(yè)人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源控制費(fèi)用支出，擴(kuò)大成本管理的范圍，實(shí)施全過(guò)程成本控制。二是根據(jù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略確定成本管理的重點(diǎn)，運(yùn)用價(jià)值鏈分析，進(jìn)行全方位的成本管理。三是借鑒國(guó)外的管理方法，健全成本管理方法體系。根據(jù)每個(gè)企業(yè)的不同情況靈活地、適當(dāng)?shù)丶右越梃b和運(yùn)用，極大地豐富和健全企業(yè)的成本管理方法體系。

　　4實(shí)施信息管理系統(tǒng)

　　現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個(gè)全面信息化管理系統(tǒng),房地產(chǎn)企業(yè)為擺脫高成本和低效率的粗放式經(jīng)營(yíng)方式，在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域應(yīng)運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)進(jìn)行企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理。充分利用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行成本控制，推進(jìn)企業(yè)成本管理信息化工作，建立以財(cái)務(wù)部門(mén)為中心，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，人力資源，監(jiān)察審計(jì)等相關(guān)部門(mén)一起參與成本管理信息系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)高效率地運(yùn)作。當(dāng)前，ERP成本管理系統(tǒng)是進(jìn)行成本控制的較理想的信息化管理系統(tǒng)。它建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，以系統(tǒng)化的管理思想，為企業(yè)決策層及員工提供決策運(yùn)行手段的管理平臺(tái)，對(duì)于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有顯著作用。

　　結(jié)語(yǔ)

　　總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本因素眾多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要結(jié)合自身的實(shí)際，正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用。只有把握好項(xiàng)目成本控制是的實(shí)施和管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，是提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，不斷加強(qiáng)企業(yè)的成本控制管理，減低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，才能提高投資回報(bào)率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本�？刂品康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)的意義重大。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇28

　　一、價(jià)值鏈成本管理概述

　�。ㄒ唬﹥r(jià)值鏈成本管理的定義

　　價(jià)值鏈?zhǔn)降某杀竟芾硎且勒�體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為目的的綜合平衡成本管理，具有全局性、長(zhǎng)期性、動(dòng)態(tài)性、競(jìng)爭(zhēng)性、外延性等特點(diǎn)。克服了審算型成本管理，只以結(jié)算、審計(jì)為管理重點(diǎn)和控制型，強(qiáng)調(diào)控制成本上限的缺陷。而傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)流程和資料并沒(méi)有提供足夠的信息去對(duì)成本進(jìn)行有效的管理，基于企業(yè)價(jià)值鏈的成本管理思想則能有效的避免這些缺陷。為了能夠幫助企業(yè)有效降低成本，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通�？梢越柚�企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析，進(jìn)而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的關(guān)鍵部分作出改進(jìn)；為了保證企業(yè)在整個(gè)行業(yè)的價(jià)值鏈中處于比較優(yōu)勢(shì)的位置，優(yōu)化與價(jià)值鏈上其他企業(yè)的關(guān)系，通過(guò)還會(huì)進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析；為了能夠和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比有更有效的成本管理措施和競(jìng)爭(zhēng)策略，通常還會(huì)進(jìn)行對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈分析。

　�。ǘ�）價(jià)值鏈成本管理的作用

　　首先，壓縮無(wú)效價(jià)值，尋找適合自己的核心價(jià)值。每個(gè)企業(yè)里總存在著幾個(gè)不符合價(jià)值鏈增值要求東西存在，如：工程費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。通過(guò)價(jià)值鏈的分析，我們還能夠判斷一樣?xùn)|西對(duì)企業(yè)而言是否具有真正的價(jià)值，比如對(duì)于固定資產(chǎn)，能夠?qū)ζ髽I(yè)產(chǎn)生關(guān)鍵性影響的還是一部分固定資產(chǎn)，而不是整體的固定資產(chǎn)；類(lèi)似于這樣的價(jià)值，我們需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行壓縮，挖掘潛在的核心價(jià)值。各個(gè)行業(yè)都具有不同的特點(diǎn)，行業(yè)中的企業(yè)又各自不同，其經(jīng)營(yíng)范圍，盈利模式往往差距很大，在供應(yīng)鏈、技術(shù)、渠道、產(chǎn)品、品牌以及組織管理等等方面都存在各自的特點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用自身資源，壓縮無(wú)效價(jià)值，尋找核心價(jià)值。

　　其次，更好的將企業(yè)優(yōu)勢(shì)財(cái)務(wù)資源用于企業(yè)核心價(jià)值鏈，并進(jìn)行整體性的成本管理�？v觀(guān)成功企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，并不完全都是事無(wú)巨細(xì)的將每一件事情都做好，但卻都有自己的核心增值業(yè)務(wù)，將企業(yè)的一些優(yōu)勢(shì)資源，比如財(cái)務(wù)上、人力上都最大限度的應(yīng)用到核心增值業(yè)務(wù)上，讓核心增值業(yè)務(wù)最大化的為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，從而取得事半功倍的效果。另外，雖然我們進(jìn)行的是價(jià)值鏈成本管理，但是對(duì)于一些基礎(chǔ)性工作仍然不能忽視，雖然核心業(yè)務(wù)處于價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但是對(duì)于價(jià)值鏈上的其他環(huán)節(jié)也應(yīng)該給予重視，因?yàn)閮r(jià)值鏈?zhǔn)且粋�(gè)整體，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的缺失都有可能導(dǎo)致價(jià)值鏈的鍛煉。

　　二、價(jià)值鏈成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成及分析

　　對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成主要分為四個(gè)部分——目標(biāo)成本的制定、崗位職責(zé)的確定、成本的有效控制以及績(jī)效評(píng)估。其中，成本的有效控制是指由于動(dòng)態(tài)成本是由合同性成本和無(wú)合同成本兩部分構(gòu)成，為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本，就需要通過(guò)估算這兩項(xiàng)成本來(lái)確定當(dāng)前的動(dòng)態(tài)成本，進(jìn)而與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，從而實(shí)現(xiàn)有效成本控制的目標(biāo)。通過(guò)上面的分析可以看出，在項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程的動(dòng)態(tài)控制中，招標(biāo)、變更、結(jié)算都是控制的重要環(huán)節(jié)。實(shí)時(shí)性是動(dòng)態(tài)成本最大的特征，所謂動(dòng)態(tài)，是要求在項(xiàng)目的整個(gè)生命周期中，無(wú)論是在哪一個(gè)時(shí)點(diǎn)，我們都能對(duì)項(xiàng)目的實(shí)時(shí)狀態(tài)有所把握和估算。我們之所以強(qiáng)調(diào)這種實(shí)時(shí)性測(cè)算就是為了控制成本，進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)決策。反之，如果成本的相關(guān)數(shù)據(jù)在整個(gè)項(xiàng)目完工時(shí)才能取得，那么我們只是完成了簡(jiǎn)單的核算工作，并沒(méi)有進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)行中的控制。此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，再想改變什么已經(jīng)為時(shí)已晚。那么怎么才能實(shí)現(xiàn)對(duì)動(dòng)態(tài)成本的核算呢？在下面的結(jié)構(gòu)圖中已經(jīng)表明，動(dòng)態(tài)成本事實(shí)上是由合同成本，非合同成本以及待發(fā)生成本三項(xiàng)構(gòu)成的。其中合同性成本變動(dòng)性比較大，也成為了成本控制的關(guān)鍵，二非合同性成本，例如政府的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，則比較容易控制。也正是因?yàn)楹贤�性成本充滿(mǎn)不確定性，才讓動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算具有復(fù)雜性。

　　（二）基于價(jià)值鏈的成本管理

　　通過(guò)前文的分析可以看到，由于動(dòng)態(tài)成本的控制中合同性成本是關(guān)鍵部分，所以必須建立以合同為中心的價(jià)值鏈成本管理體系，同時(shí)還要兼顧實(shí)際發(fā)生成本以及實(shí)付成本兩條線(xiàn)路。動(dòng)態(tài)成本主要指在項(xiàng)目生命周期任何時(shí)間點(diǎn)項(xiàng)目的綜合成本構(gòu)成，實(shí)際成本主要是指至項(xiàng)目整個(gè)生命周期結(jié)束所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用的綜合，它與動(dòng)態(tài)成本之間的對(duì)比可以看出項(xiàng)目的進(jìn)行程度。實(shí)付成本是指在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，已經(jīng)實(shí)際支付的款項(xiàng)，此項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本的比較可以看出項(xiàng)目相關(guān)款項(xiàng)的支付進(jìn)度。這三項(xiàng)是基于價(jià)值鏈的成本管理的關(guān)鍵部分，也是控制工程成本最有效的方法。市場(chǎng)是變化的，工程成本也在時(shí)刻的變化過(guò)程中，所以，坐在辦公室研究定額是控制不了成本的，應(yīng)加強(qiáng)社會(huì)工程資源的考察、選用、評(píng)估與管理。

　�。ㄈ�）建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)

　　我們將項(xiàng)目的最終動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平。已經(jīng)成本控制的結(jié)果，按照重要性、可比性、一貫性以及實(shí)際發(fā)生原則建立成本資料數(shù)據(jù)庫(kù)。在掌握市場(chǎng)信息前提下，為合理確定后續(xù)項(xiàng)目的目標(biāo)成本做數(shù)據(jù)支持，實(shí)現(xiàn)公司的成本控制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性。對(duì)于項(xiàng)目整個(gè)生命周期中的成本控制還要進(jìn)行分析和總結(jié)，讓成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與績(jī)效評(píng)估兩項(xiàng)工作同時(shí)開(kāi)展，此時(shí)的分析總結(jié)要注意與項(xiàng)目最初提出的目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，過(guò)去的成本管理僅僅是成本的控制，難以覆蓋和貫穿項(xiàng)目的全周期（目標(biāo)成本制定、招標(biāo)采購(gòu)、合同簽訂、工程變更、合同付款、項(xiàng)目結(jié)算等)。但是基于價(jià)值鏈的成本管理，能夠有效的對(duì)比目標(biāo)成本、預(yù)算成本、實(shí)際成本和結(jié)算成本這四項(xiàng)內(nèi)容，保證在項(xiàng)目開(kāi)始前進(jìn)行管控、在進(jìn)行中實(shí)時(shí)反應(yīng)、在結(jié)束后分析匯總；通過(guò)成本結(jié)轉(zhuǎn)，可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目、子項(xiàng)目任務(wù)、項(xiàng)目要素、責(zé)任中心之間數(shù)據(jù)的靈活結(jié)轉(zhuǎn)。我們可以看到，將基于價(jià)值鏈的成本管理應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，能夠挖掘成本降低的潛力，實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，項(xiàng)目的定位和領(lǐng)導(dǎo)決策更加準(zhǔn)確。同時(shí)加強(qiáng)了資金的使用效率，最大程度控制企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)融入價(jià)值鏈的成本管理的先進(jìn)理論思想。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇29

　　受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本控制就顯得尤為重要了。本文簡(jiǎn)單的介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的必要性，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中的問(wèn)題，并提出了有效加強(qiáng)成本管理的對(duì)策，以供參考。

　　目前，由于許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅只重視建筑產(chǎn)品的成本控制卻沒(méi)有考慮市場(chǎng)究竟需要什么樣的產(chǎn)品以及建筑產(chǎn)品的投入及產(chǎn)出比。另外，還有許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于事前的成本管理不夠，成本的預(yù)測(cè)和成本的決策缺乏一定的規(guī)范性和制度性，成本的計(jì)劃也缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，整個(gè)成本管理中存在很大的盲目性。同時(shí)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理中缺乏現(xiàn)代化的管理手段，許多成本的信息不能夠反映企業(yè)成本的真實(shí)情況，要么是因?yàn)槌杀竞怂悴灰?guī)范導(dǎo)致成本信息嚴(yán)重扭曲，要么就是成本信息的傳遞渠道順暢進(jìn)而導(dǎo)致成本信息的丟失，從而是成本管理偏離了最初的方向。針對(duì)房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)成本管理中存在的這一系列的問(wèn)題，需要立即采取相關(guān)的措施來(lái)加強(qiáng)企業(yè)的成本管理。

　　1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的必要性

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷壯大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。企業(yè)為了生存和發(fā)展，就要適當(dāng)?shù)目刂坪徒档烷_(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本一般都需要事先預(yù)估好，如果在事先沒(méi)有確定好的情況下就開(kāi)始銷(xiāo)售工作，這樣會(huì)降低企業(yè)的利潤(rùn)。而且現(xiàn)在的消費(fèi)者越來(lái)越理性，所以，一旦成本管理出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)直接造成企業(yè)利潤(rùn)的損失，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)成本控制的管理，要提高管理人員的意識(shí)，在企業(yè)的內(nèi)部樹(shù)立節(jié)約成本的思想，努力營(yíng)造一個(gè)良好的企業(yè)文化氛圍，從而不斷提高其管理水平，進(jìn)而提髙經(jīng)濟(jì)效益。

　　2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

　　2.1企業(yè)內(nèi)部管理控制薄弱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理中，尤其是在規(guī)劃階段就缺少對(duì)成本的預(yù)測(cè)；對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的具體業(yè)務(wù)也不做好規(guī)劃，都是事后發(fā)現(xiàn)成本超支以后，才去控制。

　　2.2企業(yè)缺乏規(guī)范的成本管理體系和控制機(jī)制。許多房地產(chǎn)企業(yè)都特別重視成本管理，但是由于經(jīng)驗(yàn)不足，公司的內(nèi)部始終不能建立一個(gè)規(guī)范的成本管理體系，許多企業(yè)甚至連專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)成本管理的部門(mén)都沒(méi)有。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了一套比較完整的成本管理制度，但是在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中卻形同虛設(shè)，不能夠真正的發(fā)揮作用。

　　2.3企業(yè)對(duì)項(xiàng)目決策階段重視不夠。在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的決策階段，成本費(fèi)用較少，但是它在整個(gè)項(xiàng)目成本控制中起著關(guān)鍵的作用，直接影響著項(xiàng)目的成敗。目前的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有幾個(gè)愿意在這方面投入資金，一些房地產(chǎn)商做策劃也只是為了籌集資金而已，這就導(dǎo)致策劃拫告的實(shí)際可操作性很低，起不到真正的決策作用。

　　2.4企業(yè)管理的信息化水平有待提高。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理的信息化水平還不是很高，對(duì)于項(xiàng)目自身的管理缺乏合理有效的信息手段。這當(dāng)中最突出的問(wèn)題就是在項(xiàng)目管理的大量信息處理工作中基本上是由手工來(lái)完成的，這就很容易造成信息失真、遺漏或滯后，從而造成項(xiàng)目管理上出現(xiàn)諸多問(wèn)題。

　　3 如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理

　　3.1完善成本管理制度。形成成本管理責(zé)任制

　　我們?cè)诠こ涕_(kāi)始施工前，要對(duì)工程管理和成本管理進(jìn)行明確的分工，形成一個(gè)完善的成本責(zé)任制，從而使成本管理體制更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。項(xiàng)目經(jīng)理及施工隊(duì)長(zhǎng)是施工成本管理的主體，需要把成本進(jìn)行合理的分解和細(xì)化，認(rèn)真落實(shí)到每一個(gè)管理人員和施工人員的身上，保證每一項(xiàng)工作都有專(zhuān)人來(lái)負(fù)責(zé)，從而使成本管理可以形成一個(gè)責(zé)任分明、目的明確、分工合理的責(zé)任體系。所以，企業(yè)要每一個(gè)部門(mén)、每一個(gè)員工的職責(zé)和他們的工作范疇都進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，賦予他們一定的權(quán)力，能夠讓他們更好地履行責(zé)任，合理的實(shí)施獎(jiǎng)罰制度，對(duì)那些表現(xiàn)優(yōu)秀的員工一定要給予獎(jiǎng)勵(lì)，從而提高員工的積極性，進(jìn)一步增強(qiáng)他們的責(zé)任感。

　　3.2建立工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，控制工程造價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方案時(shí)，就應(yīng)該建立設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)資任制，從而來(lái)更好的控制工程造價(jià)。建立設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制可以進(jìn)一步提高工程設(shè)計(jì)人員的成本意識(shí)，從而既保證設(shè)計(jì)質(zhì)量還可以有效的控制成本。在這里，需要設(shè)計(jì)人員對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算定額、費(fèi)用定額以及建筑材料的預(yù)算價(jià)格進(jìn)行充分的了解，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算合理的來(lái)控制工程的初步設(shè)計(jì)和概算，進(jìn)而通過(guò)對(duì)工程的初步設(shè)計(jì)和概算來(lái)有效控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)以及概算，進(jìn)而可以做到合理的限制投資金額。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理部門(mén)要配合設(shè)計(jì)部門(mén)的工作，能夠?yàn)樵O(shè)計(jì)部門(mén)提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料，還要與設(shè)計(jì)人員一起優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，限制投資的金額，提供可靠的財(cái)政數(shù)據(jù)，從而可以有效的降低工程造價(jià)。

　　3.3要大力加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，完善員工激勵(lì)制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)是由很多專(zhuān)業(yè)組合而成的，只有各個(gè)團(tuán)隊(duì)之間相互合作，才可以有效地避免工程中那些常見(jiàn)的問(wèn)題的出現(xiàn)，從而降低開(kāi)發(fā)的成本。此外，人員的素質(zhì)對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分重要，所以要加強(qiáng)對(duì)團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)。由于每一個(gè)人都有自己獨(dú)特的想法，同樣技術(shù)服務(wù)企業(yè)亦如此，如果想要在付出很少的前提下，獲得最大的收益，這樣的話(huà)肯定就會(huì)大大的降低服務(wù)的質(zhì)景。所以，這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)團(tuán)隊(duì)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，只有這樣才能有效的避免投資浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。況且一旦員工的素質(zhì)得到了提高，還能夠促進(jìn)企業(yè)成本控制思想的落實(shí)工作的進(jìn)行。根據(jù)實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，如果只是空洞的說(shuō)教或者釆用強(qiáng)迫的方式來(lái)灌輸這一思想的話(huà)，并不會(huì)取得很好的效果。員工成本思想需要靠激勵(lì)的管理制度和管理模式來(lái)進(jìn)一步得到提高。

　　4 結(jié)語(yǔ)

　　成本控制是一項(xiàng)綜合性的工程，它需要各個(gè)部門(mén)人員的共同合作，齊心協(xié)力才能夠順利的完成。所以，在今后的工作中，企業(yè)要落實(shí)“以人為本”，給全體員工樹(shù)立成本意識(shí)，還要落實(shí)成本管理責(zé)任制，制定好收入和支出的分配，按照成本費(fèi)用來(lái)進(jìn)行管理。此外，還有制定相關(guān)的考核標(biāo)準(zhǔn)，把工資和績(jī)效結(jié)合起來(lái)，按照規(guī)定獎(jiǎng)罰，有效的成本費(fèi)用管理目標(biāo)責(zé)任通過(guò)企業(yè)管理的控制系統(tǒng)落到實(shí)處，從而進(jìn)一步降低工程的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　房地產(chǎn)成本管理問(wèn)題及措施論文 篇30

　　文章通過(guò)筆者在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程工作的實(shí)踐和總結(jié)，主要就房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理及動(dòng)態(tài)成本管理進(jìn)行了分析與探討，旨在為了加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理力度，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。

　　引言

　　近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，而有些企業(yè)為了提高企業(yè)效益，需要做好企業(yè)管理工作，靠管理出效益已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要手段，而目標(biāo)成本管理則是一項(xiàng)貫穿于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與管理全過(guò)程的系統(tǒng)工程，它一般包括成本估算、任務(wù)分解、成本控制、成本核算、成本分析、考核六個(gè)環(huán)節(jié)。實(shí)行目標(biāo)成本管理及動(dòng)態(tài)成本管理，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)人力，物力，財(cái)力等資源合理利用，降低成本、提高效益的有效途徑。因此，本文主要就如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理及動(dòng)態(tài)成本管理進(jìn)行論述。

　　1 項(xiàng)目目標(biāo)成本管理及動(dòng)態(tài)成本控制概述

　　目標(biāo)成本管理是指產(chǎn)品方案基本完成、在施工之前預(yù)先定下一個(gè)符合規(guī)劃方案、品質(zhì)要求、效益要求的成本目標(biāo)。目標(biāo)確立之后便成為一個(gè)有效的管理手段：現(xiàn)實(shí)發(fā)生的成本要盡力與之相符，管理者需要系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)、及時(shí)地對(duì)成本進(jìn)行全程監(jiān)控，在出現(xiàn)差異的時(shí)候立即在其它地方找到彌補(bǔ)和調(diào)整的空間。

　　投資的動(dòng)態(tài)控制是指投資開(kāi)發(fā)過(guò)程的全過(guò)程控制，運(yùn)用動(dòng)態(tài)控制原理進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)控制將有利于項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中主客觀(guān)條件的變化是絕對(duì)的，不變則是相對(duì)的;在項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中平衡是暫時(shí)的，不平衡則是永恒的，因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中必須隨著情況的變化進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)的動(dòng)態(tài)控制。

　　2 項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定

　　在房地產(chǎn)投資決策階段，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上就要對(duì)所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，并對(duì)項(xiàng)目成本有個(gè)初步的測(cè)算。而且成本的初步測(cè)算應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中予以體現(xiàn)。根據(jù)項(xiàng)目的形象品質(zhì)、配套檔次、投資規(guī)模、市場(chǎng)定位、客戶(hù)定位、營(yíng)銷(xiāo)定位等來(lái)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，此階段對(duì)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵在于設(shè)定投資總額、項(xiàng)目檔次、設(shè)備設(shè)施檔次、景觀(guān)綠化檔次以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，各階段成本控制工作必須以此為考核目標(biāo)，限額預(yù)算。而目標(biāo)成本確定后，進(jìn)行分解，從設(shè)計(jì)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工，以此為考核目標(biāo)，不得突破。

　　3 設(shè)計(jì)階段的成本動(dòng)態(tài)控制

　　根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度75%～95%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%～35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%～12%。可見(jiàn)，設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)控制是非常重要的。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本控制要做到如下幾點(diǎn)：

　　(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

　　(2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽，可以同過(guò)對(duì)一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程優(yōu)選方案。

　　(3)推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下，按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證目標(biāo)成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

　　(4)推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。

　　(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)，以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。

　　例如：某房地產(chǎn)項(xiàng)目在推行目標(biāo)成本管理體系后，成本控制部門(mén)對(duì)前期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，18層住宅鋼筋含量平均為58kg/m2，成本部門(mén)會(huì)同設(shè)計(jì)研發(fā)部門(mén)經(jīng)過(guò)同類(lèi)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及參考造價(jià)站發(fā)布的同類(lèi)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，認(rèn)為含鋼量調(diào)整為42～45之間較為理想，設(shè)計(jì)研發(fā)部門(mén)與設(shè)計(jì)院共同進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計(jì)后，含鋼量降為42kg/m2，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)50萬(wàn)平方米建筑面積住宅，經(jīng)此一項(xiàng)就可降低成本三千多萬(wàn)元。

　　4 實(shí)施階段的成本動(dòng)態(tài)控制

　　施工階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期中耗時(shí)最長(zhǎng)的一個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)，所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視對(duì)施工階段成本的管理。項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)周期，項(xiàng)目成本形成的全過(guò)程。因此，成本管理 要伴隨項(xiàng)目施工的每一階段，包括事前管理、事中控制、事后分析及后成熟期成本管理，同時(shí)在項(xiàng)目的全過(guò)程中，堅(jiān)持實(shí)行動(dòng)態(tài)控制。

　　4.1 實(shí)行招投標(biāo)與合同管理

　　推行工程量清單招標(biāo)，事前定價(jià)，把成本控制工作重心前移。對(duì)承包商進(jìn)行考察摸底，尋找潛在的有實(shí)力的承包商，以獲得競(jìng)爭(zhēng)性合理低價(jià)。編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)可能發(fā)生的情況要有提前的預(yù)計(jì)，對(duì)施工中可能產(chǎn)生的職責(zé)不清、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，盡量減少承包商在工程實(shí)施過(guò)程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。

　　合同簽訂后對(duì)合同進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理：首先劃分已發(fā)生成本和待發(fā)生成本，一個(gè)項(xiàng)目剛開(kāi)發(fā)時(shí)的已發(fā)生成本較小到完全竣工后待發(fā)生成本較小的狀態(tài)，體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)進(jìn)度;已發(fā)生成本中分為合同性成本和非合同性成本，而前者又可進(jìn)一步分為未結(jié)算成本和已結(jié)算成本，未結(jié)算成本指合同正在執(zhí)行當(dāng)中，沒(méi)有定案。目標(biāo)成本進(jìn)行逐層分解，管理者在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)、及時(shí)地全程監(jiān)控，對(duì)發(fā)生的實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，當(dāng)某一分部發(fā)生的實(shí)際成本超過(guò)目標(biāo)成本時(shí)，就要及時(shí)采取相應(yīng)的糾偏措施進(jìn)行糾偏。如：采取限額設(shè)計(jì)的方法、調(diào)整投資控制的方法和手段、采用價(jià)值工程的方法、制定節(jié)約投資的獎(jiǎng)勵(lì)措施、優(yōu)化設(shè)計(jì)、優(yōu)化施工方法等。

　　例如，某房地產(chǎn)項(xiàng)目，在工程動(dòng)工后，因有關(guān)部門(mén)對(duì)渣土外運(yùn)嚴(yán)格管理，渣土外運(yùn)單價(jià)上漲較大幅度，成本部門(mén)測(cè)算土方工程將突破目標(biāo)成本，成本部門(mén)提出樁基工程采用包清工，管樁材料甲供，有效降低了樁基工程成本;設(shè)計(jì)研發(fā)部門(mén)與設(shè)計(jì)院配合，對(duì)地下室基坑支護(hù)工程進(jìn)行了設(shè)計(jì)優(yōu)化;采取以上措施后，該項(xiàng)目正負(fù)零以下工程總價(jià)低于目標(biāo)成本。

　　合理控制工程變更：工程變更分為施工技術(shù)方案的變更;設(shè)計(jì)缺陷造成的變更、材料和設(shè)備的品牌、性能、規(guī)格參數(shù)的變更;工程規(guī)模的變更;功能定位的變更;為了保證投資的有效性、功能的合理性和技術(shù)的可行性，應(yīng)建立工程變更管理制度，明確工程、設(shè)計(jì)成本等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，對(duì)工程變更的合理性、必要性、可行性作出符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的判斷。變更發(fā)生后，應(yīng)及時(shí)辦理簽證，特別是隱蔽工程，尤其要強(qiáng)調(diào)簽證的時(shí)效性，造價(jià)人員要根據(jù)施工合同及時(shí)認(rèn)真審核。

　　4.2 嚴(yán)格控制材料和設(shè)備成本

　　材料設(shè)備費(fèi)用在工程建安造價(jià)中約占70%，控制材料設(shè)備成本十分重要。在目標(biāo)成本確定階段，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)定位，對(duì)材料設(shè)備已經(jīng)有了大致的檔次定位及成本 估算，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)確保不突破前期預(yù)算。成本控制部門(mén)應(yīng)建立材料數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)大宗材料設(shè)備訂貨應(yīng)采用招標(biāo)形式，采用集團(tuán)采購(gòu)，以獲得競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)。此外成本控制部門(mén)還 應(yīng)了解新材料、新工藝，尋找可替代材料，在不影響質(zhì)量及功能的前提下降低成本。

　　4.3 做好竣工階段的結(jié)算審核

　　造價(jià)人員在施工過(guò)程中，要堅(jiān)持到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，了解施工單位落實(shí)施工措施情況，了解材料使用情況，及時(shí)審核變更簽證情況，及時(shí)取樣，及時(shí)搜集相關(guān)的文字材料，掌握證據(jù)。提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性，合理性。辦理竣工結(jié)算時(shí)除了依據(jù)合同、竣工圖紙，現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算以外，還要堅(jiān)持竣工資料和現(xiàn)場(chǎng)勘查相結(jié)合的原則進(jìn)行決算審核，對(duì)竣工圖上標(biāo)識(shí)的尺寸，材料設(shè)備型號(hào)品牌要進(jìn)行核對(duì)抽查，以確�？⒐べY料的真實(shí)性、合理性。

　　5 結(jié)束語(yǔ)

　　總之，項(xiàng)目目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容，目標(biāo)成本管理的有效推行，有利于管理人員成本意識(shí)的增強(qiáng)和項(xiàng)目投入產(chǎn)出的全局把握，以及從根本上保證項(xiàng)目成本的過(guò)程控制，更好的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本。在今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有更好的掌握和理解項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的含義，重視項(xiàng)目成本管理的有效實(shí)施，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題和強(qiáng)化措施論文08-20