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房地產(chǎn)項(xiàng)目施工風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范措施論文
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摘要：
本文通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理方法在實(shí)踐中的切實(shí)應(yīng)用,以達(dá)到減少項(xiàng)目施工階段成本的目的。通過(guò)使用風(fēng)險(xiǎn)管理的研究方法,對(duì)多個(gè)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段情況進(jìn)行研究,對(duì)項(xiàng)目施工階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估并給出處理對(duì)策。
關(guān)鍵詞：
施工階段；風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目；
一、施工階段風(fēng)險(xiǎn)管理必要性
施工風(fēng)險(xiǎn)在不同的階段有不同的表現(xiàn)，如施工拆遷風(fēng)險(xiǎn)，方案不能交底、施工方投標(biāo)文件與實(shí)際實(shí)力不匹配等，這些風(fēng)險(xiǎn)一方面需要涉及的相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)部門高度重視，也需要從心里上認(rèn)識(shí)施工階段風(fēng)險(xiǎn)防范的必要性和重要性，從而保證施工階段的順利完成。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
(一)安全和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
在施工階段涉及的公司、人員較多，在設(shè)備操作和高空施工階段容易出現(xiàn)安全隱患。施工過(guò)程中，不同公司之間項(xiàng)目管理方式不同，技術(shù)指標(biāo)不同，給后期存檔、報(bào)竣帶來(lái)困擾。
(二)工期和索賠風(fēng)險(xiǎn)
每個(gè)項(xiàng)目施工階段持續(xù)時(shí)間短則幾個(gè)月長(zhǎng)則幾年，較長(zhǎng)的時(shí)間跨度會(huì)出現(xiàn)較多不確定因素，施工過(guò)程中如有一個(gè)環(huán)節(jié)不能按期完成，就會(huì)影響整個(gè)工期出現(xiàn)延期風(fēng)險(xiǎn)。工程延期不僅直接影響到交房時(shí)間導(dǎo)致小業(yè)主向項(xiàng)目索賠，還會(huì)影響資金回籠增加財(cái)務(wù)成本。
(三)成本和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)延期、安全隱患等都會(huì)造成成本增加，這種不確定的成本波動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期銷售帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，所以不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在成本控制上要求都很高。但這不意味著房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目施工過(guò)程中就可以重成本輕質(zhì)量，存在質(zhì)量瑕疵的物業(yè)，就算能及時(shí)移交給小業(yè)主，后期的質(zhì)保維護(hù)成本也會(huì)大大增加，所以這就要求房地產(chǎn)公司在控制成本的同時(shí)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對(duì)總包及各個(gè)分包單位做好監(jiān)督工作。
綜上，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別發(fā)現(xiàn)，上述六類風(fēng)險(xiǎn)是相互影響的，其中工期和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是不可調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響較大。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略
(一)安全和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略
房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工時(shí)面臨的安全風(fēng)險(xiǎn)主要有施工人員安全意識(shí)不夠，應(yīng)急預(yù)案不完備，保護(hù)設(shè)備不到位，以及高空墜物等，房地產(chǎn)公司在面對(duì)前述安全風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可以選擇風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，如將施工過(guò)程中的安全風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)相結(jié)合，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。也可以通過(guò)將風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)文件如合同進(jìn)行再分配的方式降低風(fēng)險(xiǎn)。施工階段面臨的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要是工人的作業(yè)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，或在施工階段發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在缺陷等，對(duì)于此階段的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，一方面要求施工單位有針對(duì)性的對(duì)作業(yè)人員開展技能培訓(xùn)；另一方面，對(duì)于危險(xiǎn)性大、專業(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目分包給專業(yè)的技術(shù)公司，并杜絕層層轉(zhuǎn)包的現(xiàn)象，確保施工階段不發(fā)生意外事故。
(二)工期和索賠風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略
除不可抗力因素外，確保工期不延誤最重要的就是保持溝通的及時(shí)性和有效性，建立定時(shí)的匯報(bào)制度，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中匯報(bào)工期進(jìn)度、資金使用以及安全情況從而降低工期延誤風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中需要跟政府建立良好的關(guān)系，一方面由專人與政府相關(guān)部門溝通，保持溝通順暢以提高遞送材料的準(zhǔn)確性與通過(guò)率；另一方面，密切關(guān)注地方政府政策動(dòng)態(tài)，能對(duì)新出臺(tái)的政策及時(shí)做出應(yīng)對(duì)方案，爭(zhēng)取政府支持確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
(三)成本和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略
成本和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制從根本上說(shuō)是對(duì)施工工序和施工標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求，在不延長(zhǎng)工期，不減少工序，不降低標(biāo)準(zhǔn)的前提下可以更好的控制成本。可在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中設(shè)置進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上及時(shí)監(jiān)測(cè)和反饋各個(gè)節(jié)點(diǎn)的成本消耗和質(zhì)量控制。如項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在工期緊不能確保按時(shí)完工推售的節(jié)點(diǎn)，可適當(dāng)給予總包和分包獎(jiǎng)勵(lì)要求其搶工，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)金融的過(guò)度依賴，如項(xiàng)目不能及時(shí)竣工驗(yàn)收銷售，資金就不能及時(shí)回籠，資金成本往往要大大高于搶工所付出的代價(jià)。
四、結(jié)束語(yǔ)
本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中實(shí)際面臨的風(fēng)險(xiǎn)為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)施工過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，給出應(yīng)對(duì)措施，如轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)給專業(yè)施工公司和保險(xiǎn)公司，加強(qiáng)項(xiàng)目之間溝通及時(shí)了解項(xiàng)目進(jìn)度，建立與政府之間的良好關(guān)系等等。
參考文獻(xiàn)
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