房地產(chǎn)市場需求特性與營銷關(guān)聯(lián)因素探析論文
在平時(shí)的學(xué)習(xí)、工作中，大家總少不了接觸論文吧，論文是討論某種問題或研究某種問題的文章。寫起論文來就毫無頭緒？下面是小編整理的房地產(chǎn)市場需求特性與營銷關(guān)聯(lián)因素探析論文，歡迎大家分享。
摘要：
隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速增長，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展壯大成為國民經(jīng)濟(jì)支住產(chǎn)業(yè)之一。近年來，我國房地產(chǎn)存在區(qū)域性過熱現(xiàn)象，因房價(jià)的不斷上漲，出現(xiàn)了部分炒房投機(jī)行為，使得局部區(qū)域呈現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生與其他國家的一些地區(qū)相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)著價(jià)格走高的趨勢。所以基于此類現(xiàn)象，中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控。在這樣的發(fā)展背景下，我國房地產(chǎn)銷售行業(yè)也發(fā)生了一定的改變。本文將以房地產(chǎn)銷售現(xiàn)代化背景為基礎(chǔ)，進(jìn)行環(huán)境及市場需求的簡單分析，希望能夠?yàn)槿蘸蠓康禺a(chǎn)營銷工作的開展，找到影響因素便提供一些簡單的借鑒。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；營銷策略；影響因素；分析探討；
引言
受到近些年我國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的影響，房地產(chǎn)市場行業(yè)中的競爭局面越發(fā)激烈。我國針對房地產(chǎn)行業(yè)銷售價(jià)格持續(xù)走高的趨勢，先后出臺了許多的政策來應(yīng)對，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控狀況，使得開發(fā)商對于營銷工作的重視程度逐漸提升，房地產(chǎn)市場營銷也是房地產(chǎn)經(jīng)營中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)行業(yè)營銷成為了房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，想要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)銷售行業(yè)的發(fā)展，需及時(shí)了解影響營銷因素，從而針對性進(jìn)行營銷方案改革，進(jìn)一步促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠適應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的營銷環(huán)境與市場需求
�。�一）房地產(chǎn)的營銷環(huán)境
房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行過程中，營銷環(huán)境是影響營銷方案制定的主要因素。宏觀的營銷環(huán)境實(shí)際上指的是經(jīng)濟(jì)、社會、法治、科技、人口、地理等因素，而對應(yīng)的微觀環(huán)境則包括施工、業(yè)主、物業(yè)、設(shè)計(jì)以及競爭等因素。無論是宏觀因素還是微觀環(huán)境，都能夠在日常發(fā)展過程中對房地產(chǎn)的營銷策略制定產(chǎn)生非常大的影響作用，同時(shí)會制約房地產(chǎn)營銷方案的運(yùn)行。與此同時(shí)，現(xiàn)代企業(yè)以銷售為主進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中想要制定合理的營銷策略和推廣方案，必須了解市場，按照市場需求開發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品、政策以及適宜的營銷方案。并且要充分考慮到營銷所處的現(xiàn)代市場環(huán)境，針對性進(jìn)行營銷手段的創(chuàng)新，在適應(yīng)現(xiàn)代化營銷環(huán)境的發(fā)展基礎(chǔ)上制定出最合理的營銷方案。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)業(yè)的市場需求
從現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的營銷現(xiàn)狀來看，發(fā)展特性對于消費(fèi)者的購買有著非常重要的影響。另外房地產(chǎn)企業(yè)所制定的營銷方案將是消費(fèi)者購買的主要引導(dǎo)因素。隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)市場的逐漸復(fù)雜化，消費(fèi)者在現(xiàn)代化發(fā)展過程中，其消費(fèi)心理以及素質(zhì)文化的需求也不斷提高，在對房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇的過程中增加了不同的需求。
二、房地產(chǎn)市場需求特性
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場需求的層次化多樣性
現(xiàn)代化房地產(chǎn)市場中呈現(xiàn)出多樣性和層次性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場中所呈現(xiàn)出的多樣性取決于房地產(chǎn)市場本來所有的層次性。又因?yàn)楝F(xiàn)在消費(fèi)者的社會地位以及生活環(huán)境的改變，使得對房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求也逐漸發(fā)生變化，也就促使了房地產(chǎn)項(xiàng)目的多樣化發(fā)展。這樣的時(shí)代發(fā)展背景下，就要求房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在營銷策略上遵循消費(fèi)市場環(huán)境尊重消費(fèi)的多樣性。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)市場需求復(fù)雜多變性
現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)市場中具有非常復(fù)雜的多變性特點(diǎn)。隨著社會不斷地發(fā)展，消費(fèi)者的人數(shù)以及層次也不斷豐富，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目要求也不盡相同。這就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的購買選擇在現(xiàn)代市場中變得逐漸復(fù)雜起來。隨著社會生產(chǎn)力的不斷更新，消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，在現(xiàn)代生活過程中，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇也逐漸提出了更多的要求。房地產(chǎn)企業(yè)必須要適應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中增強(qiáng)營銷效率來滿足消費(fèi)者的使用需求以及多變性需求。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場需求可誘導(dǎo)性
房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)來源是消費(fèi)者對房地產(chǎn)項(xiàng)目的購買需求，而在購買過程中消費(fèi)者經(jīng)常會以企業(yè)的銷售方案為引導(dǎo)性因素而選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目。也就是說消費(fèi)者的購買欲望很可能受到房地產(chǎn)宣傳或相關(guān)營銷影響策略的引導(dǎo)而產(chǎn)生購買欲望。所以房地產(chǎn)營銷過程中，營銷策略會極大地引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行項(xiàng)目購買，在此過程中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極適應(yīng)現(xiàn)代化市場的消費(fèi)者需求心理，根據(jù)外在資源需求來更新營銷策略。
三、房地產(chǎn)營銷策略的影響因素
�。ㄒ唬┫M(fèi)者購買行為
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的營銷策略制定受消費(fèi)者購買行為的影響非常大，實(shí)際上對于房地產(chǎn)市場而言，最主要的目的也就是激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行為，所以對于消費(fèi)者的消費(fèi)行為而言，屬于個(gè)體消費(fèi)也是能夠影響房地產(chǎn)銷售行業(yè)制定營銷策略的主要因素。對于消費(fèi)者而言，要購買房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中會包括感覺、知覺以及心理偏好，或?qū)υ擁?xiàng)目的概念預(yù)知的內(nèi)容。對房地產(chǎn)經(jīng)項(xiàng)目來說，營銷策略的制定必須要符合現(xiàn)代消費(fèi)者的消費(fèi)發(fā)展心理，適應(yīng)消費(fèi)者所處的生命周期以及生活環(huán)境，以適宜的方式來吸引消費(fèi)者的購買目光。與此同時(shí)，按照消費(fèi)者個(gè)人習(xí)慣以及相關(guān)行為來制定營銷策略時(shí)，采取適應(yīng)的營銷方式來對每一位消費(fèi)者起到概念引導(dǎo)作用，無論是從宣傳還是從產(chǎn)品包裝上來說，最主要的目的都是吸引消費(fèi)者的目光，使其產(chǎn)生對產(chǎn)品的偏好心理，在刺激因素的引導(dǎo)下，使消費(fèi)者在有條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的產(chǎn)品選擇，堅(jiān)持因地制宜的方式來制定銷售策略。
（二）市場環(huán)境因素
就房地產(chǎn)的營銷項(xiàng)目而言，不僅僅受到消費(fèi)者的購買心理影響，在日常銷售過程中，市場環(huán)境的外在因素也對相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷方案制定起著非常關(guān)鍵的影響作用。
就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，外部環(huán)境也就是社會文化氛圍以及當(dāng)代發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平或政策制度的比較關(guān)鍵的外在因素。也就是說，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷策略時(shí)，必須要以現(xiàn)代環(huán)境為基礎(chǔ)進(jìn)行方案的合理更新，適應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展的基礎(chǔ)上，適應(yīng)政府的銷售政策引導(dǎo)銷售方案的科學(xué)制定，保證能夠在適應(yīng)現(xiàn)代化環(huán)境發(fā)展的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新的觀念來制定營銷方案。對于現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)來說，營銷策略是引導(dǎo)消費(fèi)者購買的主要發(fā)展因素，所以營銷方案的設(shè)計(jì)必須要在盡可能豐富條件下適應(yīng)現(xiàn)代市場發(fā)展需求。充分考慮營銷過程中所產(chǎn)生的產(chǎn)品價(jià)格和品質(zhì)等問題，保證能夠因地制宜的考慮消費(fèi)者對產(chǎn)品的渴望，并且滿足品質(zhì)需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)行個(gè)性化銷售方案選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目還可以根據(jù)市場需求進(jìn)行促銷性引導(dǎo)，在此過程中可以提供一定的外部條件，利用產(chǎn)品的價(jià)格競爭優(yōu)勢或產(chǎn)品所具有的特性等因素來吸引消費(fèi)者，在此過程中對營銷方案進(jìn)行合理的制定針對性進(jìn)行價(jià)格定位，在保證合理科學(xué)售賣的基礎(chǔ)上提高營銷策略的有效性。
�。ㄈ﹨^(qū)位因素
對于房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目產(chǎn)品的所處位置關(guān)系到項(xiàng)目的營銷效果，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷政策再進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該及時(shí)考慮到一些人為因素或區(qū)位因素。對房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目來講，樓盤所處的地理環(huán)境以及社會氛圍、交通配套等設(shè)施將會主要吸引消費(fèi)者的購買目光。也就是說，房地產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目在進(jìn)行營銷的過程中，消費(fèi)者會對產(chǎn)品所處的區(qū)域或者其功能性質(zhì)以及其交通便利程度進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑u分，在滿足日常生活的基礎(chǔ)上，還會對其周圍環(huán)境和配套設(shè)施進(jìn)行心理評價(jià)。所以房地產(chǎn)銷售企業(yè)應(yīng)該在滿足自然和社會環(huán)境的同時(shí)制定合理的營銷策略，適當(dāng)?shù)膹V告宣傳，同時(shí)突出樓盤的地理位置優(yōu)勢，積極引導(dǎo)消費(fèi)者做出適宜的選擇。
（四）房地產(chǎn)附加因素
眾所周知，房地產(chǎn)在本質(zhì)上屬于特殊性質(zhì)的商品，它主要是對房屋使用過程，以及相關(guān)企業(yè)品牌塑造等過程進(jìn)行體現(xiàn)，并非單指某一所房屋建筑，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的過程中，同時(shí)設(shè)置附加因素，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的品牌知名度，同時(shí)營造出更加優(yōu)質(zhì)的企業(yè)形象，以此來吸引到更多消費(fèi)者的目光，進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)行為，由此體現(xiàn)出附加因素對房地產(chǎn)營銷策略所造成的影響。
�。ㄎ澹I銷方面的因素
在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，為了保障營銷效率與質(zhì)量，相關(guān)人員會采用大量不同的市場策略與方式，經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在日常營銷的過程中，大多會涉及到以下幾方面，分別是：
1.價(jià)格因素：通過加強(qiáng)對價(jià)格因素的控制，以此來對消費(fèi)者進(jìn)行吸引。
2.促銷因素：通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行包裝與宣傳，并配置一定的優(yōu)惠等，以此來對消費(fèi)者進(jìn)行誘導(dǎo)，引導(dǎo)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為。
3.產(chǎn)品因素：所謂的產(chǎn)品因素又由房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)、樣式、特點(diǎn)及功能等內(nèi)容所組成，提升消費(fèi)者的興趣，進(jìn)而引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行購買。
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除上述影響因素以外，房地產(chǎn)項(xiàng)目中還包括一些禮儀、風(fēng)俗、風(fēng)土、宗教文化或者社會發(fā)展趨勢等因素的影響。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，功能服務(wù)層面對于消費(fèi)者的消費(fèi)行為會起到非常重要的引導(dǎo)作用，但與此同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所涉及的人文和建筑因素將會是對消費(fèi)者的購買行為產(chǎn)生更大的調(diào)動(dòng)作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行營銷方案設(shè)計(jì)時(shí)針對房地產(chǎn)所處地區(qū)的風(fēng)土人情以及人文氛圍，可以制定以人為本的銷售理念，大力宣傳當(dāng)?shù)氐奈幕厣�，將建筑所涵蓋的社會文化因素逐漸放大，使得消費(fèi)者的目光被更多的吸引，與此同時(shí)銷售工作人員還可以在服務(wù)設(shè)計(jì)以及外觀等理念上進(jìn)行技術(shù)支持，幫助消費(fèi)者提升對房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的滿意度同時(shí)激發(fā)消費(fèi)者主動(dòng)購買房屋的欲望，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷效率。
四、結(jié)語
綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也逐漸呈現(xiàn)出價(jià)格走高趨勢。房地產(chǎn)營銷企業(yè)想要做好營銷策略的方案制定，就必須針對企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行營銷方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)代發(fā)展過程中所使用的房地產(chǎn)營銷方案能夠適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展步伐，在考慮消費(fèi)者以及市場的影響因素的前提下，進(jìn)一步創(chuàng)新營銷方案。在發(fā)展過程中及時(shí)關(guān)注消費(fèi)市場的消費(fèi)狀態(tài)，從消費(fèi)者的角度出發(fā)進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和研發(fā)，逐漸把握市場的發(fā)展動(dòng)態(tài)，以適應(yīng)性的創(chuàng)新理念來改變營銷方案，使得營銷方案變得更加科學(xué)有效，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康積極發(fā)展。
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