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住宅小區(qū)車庫權(quán)屬分析及法律完善
摘要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，新式住宅小區(qū)已經(jīng)成為城市居民的主要住宅形式。由于家庭汽車數(shù)量不斷增加，住宅小區(qū)的車庫顯現(xiàn)出了稀缺性特點(diǎn)，因車庫權(quán)屬問題而引發(fā)的糾紛時有發(fā)生。而我國目前既有的法律、法規(guī)對這一問題的規(guī)定卻存在不足，無法有效解決車庫權(quán)屬問題。因此，對住宅小區(qū)車庫權(quán)屬問題進(jìn)行分析，有助于找到完善相關(guān)法律的思路和對策。
關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)車庫權(quán)屬；區(qū)分所有權(quán)；相關(guān)規(guī)定；法理分析；法律完善。
一、住宅小區(qū)車庫權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定。
《物權(quán)法》在第74條中將住宅小區(qū)車庫與停車位一同做出了規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。
按照實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，小區(qū)車庫的建設(shè)方式多為兩種：
一種是地下車庫，一種則是興建于地上的車庫。因此，不同的建筑方式，就決定了其不同的權(quán)利歸屬。如果開發(fā)商獨(dú)立建造了地上的車庫，那么由于其自身所具有的構(gòu)造上的獨(dú)立性特征，在出售之前它們的所有權(quán)是可以歸開發(fā)商所有的。因此開發(fā)商也就有權(quán)通過出售、附贈或者出租的方式對其進(jìn)行處置，而區(qū)分所有人則可以通過購買、租賃等方式獲得車庫的專有所有權(quán)或者使用權(quán)。
但是，這里必須還要有一個前提，就是開發(fā)商在修建車庫時并沒有將車庫的修建成本計入售房成本中。如果開發(fā)商將這一成本計入了售房成本，那么毫無疑問此時該車庫就應(yīng)屬于全體業(yè)主所共有了，這是與停車位的權(quán)屬問題相類似的一個情況，只不過停車位的權(quán)屬是要看其占用土地是否被計入公攤面積，而車庫看的是其建設(shè)成本是否計入業(yè)主的購房價金之中。因此針對這一問題，只是憑《物權(quán)法》的74條的規(guī)定，是不能對其權(quán)屬進(jìn)行明確的規(guī)制的。
另一種情況是針對地下車庫而言。在我國，盡管在取得土地使用權(quán)之后，還可以對土地上的空間進(jìn)行利用。
但是土地下方的地下部分，是否也可以當(dāng)然的取得使用權(quán)，這取決于行政規(guī)劃。因此，業(yè)主在對建筑物區(qū)分所有后，實(shí)際上其取得的土地使用權(quán)就包含了地上的空間利用權(quán)或地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來界定。因此，地下的空間使用權(quán)的權(quán)利是不確定的，而我國法律對此也并沒有明確的相關(guān)規(guī)定。這一問題在實(shí)務(wù)中存在著比較普遍的糾紛現(xiàn)象。
二、小區(qū)車庫權(quán)屬糾紛的法理分析。
在現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)樽≌^(qū)車庫權(quán)屬問題引發(fā)的糾紛很多，例如南京市某小區(qū)業(yè)主訴求車庫所有權(quán)案（引自江蘇法制報2007年9月13日第2版）。南京市某小區(qū)的地下車庫被開發(fā)商出租給他人作為倉庫使用，小區(qū)四十六戶業(yè)主集體將開發(fā)商告上法庭，要求討回車庫所有權(quán)并恢復(fù)原狀供業(yè)主使用。南京市白下區(qū)人民法院對該案進(jìn)行了審理并作出判決：一審駁回四十六戶業(yè)主的訴訟請求。
從這一起關(guān)于小區(qū)車庫的實(shí)務(wù)糾紛可以看出，從其產(chǎn)生到最后法院的判決，小區(qū)業(yè)主一直處于不利的地位，其權(quán)益最終沒有得到保護(hù)。那么，之所以會有這樣的糾紛發(fā)生，其根源還是在于《物權(quán)法》第74條對小區(qū)車庫的權(quán)屬規(guī)定不明確造成的。該條對車庫的權(quán)屬做出了“約定”的法律規(guī)定。但正是此“約定”方式，有可能給實(shí)務(wù)中的當(dāng)事人的一方造成利益上的損失。地下車庫是作為業(yè)主專有部分的配套設(shè)施。只有作為共有財產(chǎn)的話，才能作為業(yè)主專有部分的配套設(shè)施；如果約定的結(jié)果是由開發(fā)商保留所有權(quán)的話，車庫的所有權(quán)會和專有部分的所有權(quán)發(fā)生分離，這就會嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益；但是如果約定車庫的所有權(quán)歸業(yè)主所有，那么就不利于鼓勵開發(fā)商建更多的車庫。如果車庫建得少，停車難的問題不能得到緩解，那么最終還是業(yè)主的利益受到損害。
如果《物權(quán)法》能夠?qū)噹斓臋?quán)屬有一個清晰明了的規(guī)定，使得業(yè)主們在購房之初就能明白自己小區(qū)的車庫到底是歸誰所有的，那么開發(fā)商就不敢對其進(jìn)行任意處分了。因此，法律對這一問題如何進(jìn)行協(xié)調(diào)，有待于具體之規(guī)定出臺，而現(xiàn)有法律規(guī)定明顯不能很好地解決車庫權(quán)屬問題。
三、小區(qū)車庫權(quán)屬的法律完善。
要明確車庫的權(quán)屬，首先需要分清現(xiàn)在的住宅小區(qū)中普遍存在的車庫的類型。按照車庫修建的位置和建筑方式的不同，可以將其分為地上車庫和地下車庫。即使是地上車庫，也可以分為獨(dú)立建造的地上車庫或者是利用區(qū)分建筑物而建造的地上車庫（利用建筑物的某一樓層建造車庫）。
面對實(shí)際生活中如此復(fù)雜的情況，僅僅靠《物權(quán)法》
第74條這簡單的一個條文是不能完全夠滿足對現(xiàn)實(shí)糾紛的解決需要的。該條法律規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”顯然，該條規(guī)定對于車庫權(quán)屬的規(guī)定是非常不明確的。該規(guī)定沒有考慮到不同類型的車庫，其權(quán)屬可能不同。
（一）根據(jù)土地使用權(quán)確定車庫歸屬。
無論是將車庫修建于地上還是地下，或是建于區(qū)分建筑物之內(nèi)，其都與土地使用權(quán)權(quán)屬具有當(dāng)然聯(lián)系，在車庫發(fā)生權(quán)屬爭議的情況下，是否可以通過土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況確定車庫的權(quán)屬狀況？在我國房地產(chǎn)法律中，“地隨房走”是非常重要的一個原則，土地使用權(quán)在訂立房屋買賣合同時就已經(jīng)確定，那么是否可以據(jù)此原則就認(rèn)為，一旦業(yè)主購買了區(qū)分建筑物的專有部分，則房屋所占的土地使用權(quán)，就相應(yīng)地移轉(zhuǎn)給業(yè)主，因而，車庫也應(yīng)當(dāng)確定為業(yè)主所有？筆者認(rèn)為，以此來確定車庫的權(quán)屬不妥。首先，地下車庫的問題就無法通過這一標(biāo)準(zhǔn)使得其權(quán)屬得到解決。在我國，盡管空間利用是包含在土地使用權(quán)之中，但是其又是按規(guī)劃來確定的，因而土地使用權(quán)又可以分為地上的空間利用權(quán)或地下的空間利用權(quán)。業(yè)主購買了專有部分之后，實(shí)際上已經(jīng)擁有了地上的空間利用權(quán)或地表的空間利用權(quán)，而地下的空間利用權(quán)要根據(jù)規(guī)劃來界定。所以，對地下空間利用權(quán)所占的土地使用權(quán)，既不能說都?xì)w屬于開發(fā)商，也不能說都?xì)w屬于業(yè)主，這與當(dāng)時的土地規(guī)劃有直接關(guān)系，因此，如果用土地使用權(quán)作為確定車庫權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)，還是會使車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬處于一種不確定的狀態(tài)之中。
（二）根據(jù)主物和從物理論確定車庫歸屬。
所謂從物是指在經(jīng)濟(jì)功能上服務(wù)于主物并且與主物不可分離的物。如果將車庫定位為建筑物的從物，那么，依據(jù)主物與從物的一般原理，車庫的所有權(quán)當(dāng)然地依據(jù)建筑物的所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)移。如果商品房已經(jīng)全部銷售給業(yè)主，則可以推定為全體業(yè)主共有。但是，這一標(biāo)準(zhǔn)存在著明顯的局限性。在實(shí)際中，很多情況下車庫都是單獨(dú)銷售的，而并沒有作為區(qū)分所有的建筑物的附屬物，同區(qū)分所有建筑物的專有部分一并出售。二者之間也沒有聯(lián)系。因此，不能簡單地把車庫看作是區(qū)分所有建筑物的從物，因此，也就不能用主物和從物的理論來對車庫的權(quán)屬作劃分。
（三）根據(jù)出資情況確定車庫歸屬。
“誰投資，誰受益”是物權(quán)法中的關(guān)于解決產(chǎn)權(quán)糾紛的一個重要原則。無論小區(qū)的車庫是屬于建造于地上、地下還是利用區(qū)分所有的建筑物而建造，要確定其權(quán)屬，則只需要分清楚是誰對車庫的建造進(jìn)行了投資。這里面有兩種情況：第一種情況是，車庫由開發(fā)商建好之后，開發(fā)商并沒有把建造車庫所用成本計入房屋銷售面積的均價之中，也就是通常所說的沒有將建造車庫的成本計入公攤面積。那么，在這種情況下，車庫理應(yīng)屬于開發(fā)商所有，車庫也可以由開發(fā)商在銷售房屋時單獨(dú)處置，或者銷售、或者出租，由開發(fā)商行使其物權(quán)。第二種情況是，開發(fā)商在建造好車庫以后，將建造車庫的成本算入了房屋銷售的價格之中，即計入了小區(qū)房屋的公攤面積。毫無疑問，在此種情況之下，車庫實(shí)際上就是由小區(qū)的業(yè)主所共同購買，那么，車庫的權(quán)屬就應(yīng)確定為歸業(yè)主共有。
這樣的一種“誰出資、誰受益”的確定權(quán)屬標(biāo)準(zhǔn)，能夠很好地適應(yīng)小區(qū)車庫建造情況類型多而復(fù)雜的這一特點(diǎn)，很好地解決了權(quán)屬規(guī)定不明所給業(yè)主帶來的種種問題，應(yīng)是一種有效防范、解決小區(qū)車庫權(quán)屬糾紛的途徑。
綜上所述，關(guān)于住宅小區(qū)車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)以該車庫的造價是否被計入業(yè)主購房時的價格而確定。如果車庫的造價沒有被計入公攤，則車庫歸開發(fā)商所有，由開發(fā)商行使對車庫的所有權(quán)；相反，則車庫歸全體業(yè)主所有。
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