共有人優(yōu)先購買權(quán)若干問題探究
摘要：共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)處于物權(quán)法中十分重要的位置，優(yōu)先購買權(quán)是解決利益沖突、實現(xiàn)利益平衡的主要解決依據(jù)的權(quán)利，在享有優(yōu)先購買權(quán)的共有人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，如何明確優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)的效力如何實現(xiàn)等問題，在審判實踐中尚存爭議。本文就共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)的概念特征、適用效力，以及優(yōu)先購買權(quán)競合等若干法律問題進(jìn)行探析。關(guān)鍵詞： 共有 優(yōu)先購買權(quán) 效力
一、共有人優(yōu)先購買權(quán)概念和特征的界定
�。ㄒ唬┕灿嘘P(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的概念
共有可分為按份共有和共同共有，共有關(guān)系中優(yōu)先購買的權(quán)利在我國《民法通則》、《民通意見》和《物權(quán)法》中均可見其規(guī)定，民法通則第78條第3款規(guī)定按份共有人出讓其共有財產(chǎn)份額時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；物權(quán)法第101條規(guī)定了按份共有人對轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)和不動產(chǎn)份額，其他共有人也享有優(yōu)先購買權(quán)；民通意見則規(guī)定了共同共有人出賣自己分割的共有財產(chǎn)時，對于其他共有人的主張購買時，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。上述規(guī)定明確了共有關(guān)系優(yōu)先購買權(quán)的法律適用。
對于共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的定義，一種觀點認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是指共有人在其他共有人有償轉(zhuǎn)讓其共有份額或者已經(jīng)分割的應(yīng)有部分時，所享有的在同等條件下優(yōu)先于其他第三人購買的權(quán)利�！�1而另一種觀點認(rèn)為，優(yōu)先承買權(quán)云者，謂特定人約定或法律規(guī)定，于所有人（義務(wù)人）出賣動產(chǎn)或不動產(chǎn)時，有依同樣條件優(yōu)先購買之權(quán)利�！�2這兩種觀點的不同之處在于共有人之間是否僅限于動產(chǎn)和不動產(chǎn)，其他的概念基本相同，結(jié)合上面的物權(quán)法條款中只規(guī)定了動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而物權(quán)法相對于民法通則來說是特別法，根據(jù)特別法由于一般法的原則，可以得出共有人的優(yōu)先購買權(quán)利的標(biāo)的財產(chǎn)是動產(chǎn)和不動產(chǎn)，因此，筆者認(rèn)為，共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共有人就轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)的不動產(chǎn)或動產(chǎn)的份額時，其他共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。
�。ǘ┕灿腥藘�(yōu)先購買權(quán)的特征
綜合分析以上優(yōu)先購買權(quán)的法律條文，以及優(yōu)先購買權(quán)的基本概念，從優(yōu)先購買權(quán)的主體、范圍和具體的內(nèi)容看，其特征應(yīng)當(dāng)是：
1.共有人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體是共有關(guān)系中特定的共有人，即除了出賣人之外的其他共有人，而相對于共有人之外的第三人，在同等條件下不能作為優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體。
2.共有人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利標(biāo)應(yīng)當(dāng)是民法上的物和共有關(guān)系中的特定財產(chǎn)，至于權(quán)利是否能作為標(biāo)的，物權(quán)法上沒有規(guī)定。此外，特定財產(chǎn)僅為動產(chǎn)和不動產(chǎn)，但是在實踐中主要是不動產(chǎn)交易。
3.共有人優(yōu)先購買權(quán)行使條件要求是同等條件，只有規(guī)定了其他共有人只能在與第三人購買的條件是同等的時候，才能存在優(yōu)先購買的問題，這樣嚴(yán)格的限定條件，才能夠體現(xiàn)利益公平公正，否則不利于交易的公平安全。
4.共有人優(yōu)先購買權(quán)效力特征是優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利，即排除他人購買的權(quán)利，這是優(yōu)先購買權(quán)的主要作用，也是法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的主要立法的目的。
二、共有人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和效力分析
�。ㄒ唬┕灿腥藘�(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)
有關(guān)優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，學(xué)者們有著不同的看法，例如有的主張“期待權(quán)”說，有的主張“物權(quán)”或“債權(quán)”說，還有的主張“形成權(quán)”說，具體的觀點如下：
1.優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)
主張“期待權(quán)”說的學(xué)者認(rèn)為，標(biāo)的物所有人即共有人、出租人等未將標(biāo)的物出賣，則優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利尚未實現(xiàn)化�！�3只有在出賣人出賣標(biāo)的物這一特定法律事實出現(xiàn)時，優(yōu)先購買權(quán)人才能行使優(yōu)先購買權(quán)，使此權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實性。因此說，優(yōu)先購買權(quán)為一種期待權(quán)。
2.優(yōu)先購買權(quán)是物權(quán)或者債權(quán)
而持“債權(quán)”說學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性。其理由是優(yōu)先購買權(quán)是由法律明文規(guī)定的，經(jīng)過不動產(chǎn)的登記具有公示效力，具備公信力。最后優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力，即十分明顯的物權(quán)效力，又說優(yōu)先購買權(quán)為債權(quán)者認(rèn)為，它是一種債權(quán)請求權(quán)，是相對于出賣人的請求權(quán)，并且優(yōu)先于第三人的效力。
3.優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)
“形成權(quán)”說在我國得到了大多數(shù)學(xué)者的認(rèn)同，如江平教授認(rèn)為：優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)為形成權(quán)。按份共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，在該按份共有人與出賣人之間即按照出賣人與第三人之間的交易條件成立的買賣合同�！�4當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)即可依法排除出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人的可能，使其與出賣人形成買賣標(biāo)的物合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。
筆者同意上述第三種形成權(quán)的觀點，因為共有人主張優(yōu)先購買權(quán)，就是依照其一方的意思表示，和出賣人形成一種合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是這種關(guān)系必須依據(jù)同等的條件為前提，因此可以說是一種附條件的形成權(quán)。（二）共有人優(yōu)先購買權(quán)的適用效力
優(yōu)先購買權(quán)具有對抗其他一般約定的效力，出賣人如果與其他第三人簽訂了買賣合同，除非共有人放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的，這種約定對于共有人應(yīng)當(dāng)是無效的。其次優(yōu)先購買權(quán)具有及于轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的權(quán)利，就是對于處分的動產(chǎn)和不動產(chǎn)份額，其效力及于特定財產(chǎn)的全部。
但也有的學(xué)者主張，優(yōu)先購買權(quán)的效力除了上述的一般效力以外，還具有債權(quán)和物權(quán)的特殊效力，債權(quán)效力即優(yōu)先購買權(quán)具有債的效力，不能影響出賣人和第三人的買賣合同的效力。物權(quán)的效力是指優(yōu)先購買權(quán)具有對世性效力，可以對抗任何人，即使出賣人有和第三人買賣合同，對于共有人仍不具效力。
三、優(yōu)先購買權(quán)競合問題探析
�。ㄒ唬┕灿腥藘�(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)優(yōu)先購買權(quán)的競合
民通意見第118條規(guī)定了出租人出賣出租房屋的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；而合同法第230條也規(guī)定了出租人租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這就產(chǎn)生了共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的情形，在這種情況下，筆者認(rèn)為處理的原則應(yīng)該是，在同等的價格條件下，共有人優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，其理由有：其一，共有人本來就是共有財產(chǎn)的所有人，與共有財產(chǎn)的聯(lián)系較為密切，有利于其他共有人對接受者的信任，其二，共有關(guān)系先于租賃關(guān)系的發(fā)生，即是先發(fā)生的物權(quán)相對于承租人的物權(quán)較先，根據(jù)國外立法的一般規(guī)則—物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，共有關(guān)系的購買權(quán)屬于物權(quán)范疇，而承租人的購買權(quán)屬于債權(quán)范疇，可見共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于債權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)；其三，依“買賣不破租賃”的原則，承租人不會因沒有行使優(yōu)先購買權(quán)而使原有租賃合同受到影響，其權(quán)利也不會受到影響和損害。
�。ǘ⿲灿腥说膬�(yōu)先購買權(quán)立法上的檢討完善
我國對于共有的優(yōu)先購買權(quán)的立法規(guī)定，只是在諸部法律的若干條文中規(guī)定了優(yōu)先購買的權(quán)利，特別是物權(quán)法僅以一條法律條文規(guī)定了共有關(guān)系中按份共有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)利，而物權(quán)法對于共同共有的優(yōu)先購買權(quán)沒有規(guī)定，因此物權(quán)法未能夠形成一個統(tǒng)一完整的體系，如上面闡述的與承租人優(yōu)先購買權(quán)的分歧問題，以及對于優(yōu)先購買權(quán)的具體范圍、效力和順序以及行使權(quán)利的條件期限、違反這一制度的救濟等沒有詳細(xì)的規(guī)定。這樣會增加在實務(wù)操作中的實行的困難度，對于規(guī)范交易秩序沒有強有力的作用。
針對于上述不足，筆者認(rèn)為，在立法和實踐之中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善優(yōu)先共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)制度，特別是統(tǒng)一按份共有和共同共有的規(guī)定，盡量克服制度上的缺陷，避免法律條文之間的沖突，建立具體的優(yōu)先購買權(quán)制度，通過對優(yōu)先購買權(quán)制度的范圍、效力、行使的條件，地點，期限、競合的優(yōu)先順序、解決沖突的途徑等方面制定優(yōu)先購買權(quán)制度。
綜上所述，共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共有人在共有財產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時，就可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)和其他優(yōu)先購買權(quán)競合時具有較強的效力。雖然對于我國法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)利不夠完善，但是我國法律將來亦會制定優(yōu)先購買權(quán)制度，使它有利于共有財產(chǎn)的管理，以實現(xiàn)物盡其用。
注釋
○1楊立新：《共有權(quán)研究》，高等教育出版社2003年版，第405頁.
○2王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁.
○3張新榮：《試論“優(yōu)先購買權(quán)”及其法律保護(hù)》，法學(xué)1989年第9期.
○4江平：《中國物權(quán)法教程》，知識產(chǎn)權(quán)出版社2007年版，第224頁.
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