論不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意判斷的時(shí)點(diǎn)

關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤 客觀善意時(shí)點(diǎn) 主觀善意時(shí)點(diǎn) 善意推定 注意義務(wù)

內(nèi)容提要: 不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)點(diǎn)應(yīng)區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的客觀時(shí)點(diǎn)和取得人善意的主觀時(shí)點(diǎn)，前者應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn)，后者一般情形下以提出登記申請(qǐng)時(shí)為準(zhǔn)，如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生在提出申請(qǐng)之后的，則以該時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意為推定善意，取得人應(yīng)負(fù)有必要注意義務(wù)。
 
 
    根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第106條規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，取得人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)為善意，且轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。如何理解這一規(guī)定中取得人善意的時(shí)點(diǎn)，受到學(xué)界和實(shí)務(wù)界的廣泛關(guān)注。主流學(xué)說和判例認(rèn)為，由于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記過戶手續(xù)是構(gòu)成善意取得的前提條件 ，因此取得人善意的判斷時(shí)點(diǎn)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn)。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的情形相當(dāng)復(fù)雜，有的案件取得人未及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，[1]也有的案件不動(dòng)產(chǎn)登記簿與實(shí)際權(quán)利不一致（以下簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤）的情形發(fā)生在取得人提出登記申請(qǐng)之后，在這些情況下，難以依據(jù)主流見解確定取得人善意的時(shí)點(diǎn)。本文擬立足于我國(guó)的立法和司法實(shí)踐，并參酌德國(guó)、瑞士的立法和判例，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行分析，從而為完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度提供建議。
    一、善意判斷時(shí)點(diǎn)的代表性觀點(diǎn)分析
    概括地講，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意時(shí)點(diǎn)，有登記說、申請(qǐng)說和受讓說三種代表性見解，以下結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行法對(duì)這些觀點(diǎn)進(jìn)行具體地分析。
    （一）代表性學(xué)說簡(jiǎn)述
    1、登記說。此說是目前的主流學(xué)說，得到多數(shù)學(xué)者和法官的支持。該說認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的時(shí)點(diǎn)，應(yīng)以取得人辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn)，法律依據(jù)為《物權(quán)法》第9條和第106條。該說有兩個(gè)主要論點(diǎn)：(1)登記是取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的生效要件，也是善意取得的構(gòu)成要件。以房屋買賣為例，根據(jù)《物權(quán)法》第9條第1款，房屋所有權(quán)以登記時(shí)為準(zhǔn)，不登記不能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而第106條也將已登記作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件。因此，買受人未辦理房屋登記的，不能構(gòu)成善意取得。有的法官將這種學(xué)說簡(jiǎn)化為：買受人辦理完不動(dòng)產(chǎn)登記的，取得房屋所有權(quán)，構(gòu)成善意取得；沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不能取得房屋所有權(quán)，不構(gòu)成善意取得。由于登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得及善意取得的構(gòu)成都有重要影響，有學(xué)者甚至認(rèn)為，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的前提條件，如果受讓人沒有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，則根本沒有善意取得適用的余地。[2](2)善意的時(shí)點(diǎn)以受讓時(shí)為準(zhǔn)。有學(xué)者認(rèn)為，由于《物權(quán)法》第106條將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)點(diǎn)規(guī)定為受讓時(shí)，因此，取得人必須在最后取得行為那一刻是善意的。這一刻就動(dòng)產(chǎn)來(lái)說是指交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言則是登記。不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)的善意判斷，應(yīng)以受讓人在受讓時(shí)信賴不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易來(lái)說，只要買受人相信了登記而與出賣人發(fā)生了交易，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為買受人是善意的。反之，如果買受人在受讓之前，就知道登記是錯(cuò)誤的，則不構(gòu)成善意。[3]442從時(shí)間順序來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤應(yīng)發(fā)生在先，而不動(dòng)產(chǎn)交易行為及取得人的善意取得發(fā)生在后，買受人只有信賴了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記并進(jìn)行了交易才是善意的。
    2、申請(qǐng)說。[4]這種學(xué)說認(rèn)為，應(yīng)借鑒《德國(guó)民法典》第892條第2款的規(guī)定，(對(duì)于應(yīng)進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，取得人知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的時(shí)點(diǎn)以其提出登記申請(qǐng)時(shí)為準(zhǔn)。Bassenge. Palandt BGB.Muenchen:Verlag C. H. Beck, 2010:1449.)將不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意的時(shí)點(diǎn)確定為買受人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記從提出申請(qǐng)到被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿之間還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間間隔。登記申請(qǐng)人在提交登記申請(qǐng)后，對(duì)登記進(jìn)程不能施加實(shí)質(zhì)性的影響。我國(guó)的情況比較特殊，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書并行的體制。以房屋登記為例，買受人和出賣方提交了登記申請(qǐng)之后，房屋登記機(jī)構(gòu)就在房屋所有權(quán)證上做出備注，并注明時(shí)間。對(duì)于一般買受人而言，在拿到了加了備注的房產(chǎn)證之后很少會(huì)再關(guān)注房屋登記機(jī)關(guān)在登記簿上的記載。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作出登記后一般也不會(huì)再對(duì)申請(qǐng)人履行通知或告知義務(wù)。因此，要求買受人和出賣方在提交登記申請(qǐng)之后，仍負(fù)有注意義務(wù)也不符合實(shí)際。雖有學(xué)者以當(dāng)事人可以在申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載入房屋登記簿前撤回登記申請(qǐng)（《房屋登記辦法》第21條）為由否定申請(qǐng)說，[5]但是，撤回登記申請(qǐng)只意味著暫時(shí)終結(jié)了房屋登記程序，并不表示該撤回否定了善意的存在。
    3、受讓說。這一學(xué)說主張，受讓人只有從交易開始至變更登記完畢，整個(gè)時(shí)段均不知道無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，且對(duì)此沒有重大過失，才是善意的。[6]這一理論比登記說更進(jìn)一步，將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)間點(diǎn)轉(zhuǎn)化為了時(shí)間段。據(jù)此，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意時(shí)點(diǎn)應(yīng)從訂立不動(dòng)產(chǎn)交易合同開始持續(xù)到不動(dòng)產(chǎn)登記過戶完成時(shí)為止。依據(jù)受讓說，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，取得人只有在這種情況下才能受到保護(hù)：在訂立合同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的事實(shí)已存在，此時(shí)買受人不知道房屋登記不正確的事實(shí)且無(wú)重大過失，其善意一直保持到房屋過戶手續(xù)完成之時(shí)。缺少了這個(gè)環(huán)節(jié)中任何一個(gè)部分，不動(dòng)產(chǎn)善意取得都不能發(fā)生。與登記說一樣，受讓說也強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中三個(gè)組成部分的時(shí)間順序。
    （二）分析
    上述三個(gè)學(xué)說均希望為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意時(shí)點(diǎn)的確定構(gòu)造一個(gè)模式。然而，這種過于理想化和單一化的思路難以應(yīng)付復(fù)雜的交易狀況和繁瑣的法律糾紛。相比之下，申請(qǐng)說減輕了取得人的注意義務(wù)，對(duì)維護(hù)取得人的利益更為有利，但它和另兩種學(xué)說一樣存在共同的缺陷。這一缺陷就是：未考慮不動(dòng)產(chǎn)登記簿在提出登記申請(qǐng)后變得不正確以及未辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記的情形。依據(jù)上述三種學(xué)說，不動(dòng)產(chǎn)登記簿可能在提出登記申請(qǐng)后才變得不正確，或者前手登記和善意取得人的登記在同一天發(fā)生的情形均無(wú)法構(gòu)成善意取得。因?yàn)樵谶@種情況下，前手登記尚未完成，根本談不上取得人的善意問題。如果取得人未辦理過戶，或未支付房款，那么取得人也難以根據(jù)上述三種學(xué)說來(lái)主張其善意。
    此外，登記說和受讓說還存在其他明顯的不足。登記說雖嚴(yán)格遵循了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義，但其將不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的善意時(shí)點(diǎn)僵化地依賴于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，忽視了對(duì)取得人注意義務(wù)的要求。不同于德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度采取的客觀善意標(biāo)準(zhǔn)，[7]我國(guó)《物權(quán)法》和司法實(shí)踐仍采取了主觀善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這就要求取得人要盡到交易所要求的必要的注意義務(wù)。當(dāng)房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，或者根據(jù)一般交易常識(shí)即可看出房屋登記存在瑕疵的情況下，應(yīng)當(dāng)排除取得人的善意。受讓說同樣對(duì)未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的案件考慮不足，不僅如此，它還忽視了從合同訂立到履行期間屆滿，及至其后辦理登記過程中復(fù)雜多變的實(shí)際情況，人為地拉長(zhǎng)了善意的時(shí)間跨度。這難免使得取得人自邁入不動(dòng)產(chǎn)交易的圈子起，就要處處留心，時(shí)時(shí)在意，否則其善意將被否定，這實(shí)際上是對(duì)取得人提出了過高的、不必要的注意義務(wù)。
    二、對(duì)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的分析
    在對(duì)我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得中判斷善意的時(shí)點(diǎn)的主要觀點(diǎn)做出相關(guān)分析之后，以下擬結(jié)合德國(guó)和瑞士關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的規(guī)定，詳細(xì)分析《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定。
    （一）關(guān)于善意推定
    對(duì)訴訟過程而言，善意時(shí)點(diǎn)的確定固然重要，但善意的舉證尤為關(guān)鍵。舉證責(zé)任的一般規(guī)則是，誰(shuí)主張誰(shuí)舉證。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)的舉證責(zé)任問題，我國(guó)法律沒有進(jìn)行明確規(guī)定。學(xué)者們多認(rèn)為，應(yīng)由對(duì)善意持有異議的人進(jìn)行舉證。從判例的情況來(lái)看，持登記說的法官也基本上采取了舉證責(zé)任倒置的做法，即當(dāng)沒有明顯的情況表明取得人為惡意時(shí)，推定取得人為善意�！段餀�(quán)法》第106條并沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)是否實(shí)行善意推定做出明確規(guī)定。2010年《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》）第19條明確規(guī)定，房屋原權(quán)利人對(duì)于買受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任。這一規(guī)定無(wú)疑為善意取得中取得人善意的舉證和善意時(shí)點(diǎn)的推定提供了極為可貴的參考意見。
    德國(guó)和瑞士法律皆明確地規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意推定。德國(guó)運(yùn)用法律擬制的方法，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容視為正確，從而實(shí)現(xiàn)了對(duì)善意取得人善意的推定（《德國(guó)民法典》第892條）。瑞士則以一般條款的方式規(guī)定了善意推定，《瑞士民法典》第3條第2款規(guī)定，當(dāng)法律將法律效果與當(dāng)事人的善意聯(lián)系在一起時(shí)，應(yīng)推定該善意存在。善意推定的主要作用是解決對(duì)善意的證明責(zé)任歸屬問題。根據(jù)善意推定，對(duì)取得人的善意持有異議的人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任�！吨笇�(dǎo)意見》僅對(duì)房屋買賣合同糾紛中善意取得的善意進(jìn)行了推定，這一規(guī)定應(yīng)對(duì)其他情況下的善意具有類推適用的作用。取得人無(wú)須證明自己在訂立合同時(shí)為善意，這大大降低了其對(duì)主觀善意舉證不能的風(fēng)險(xiǎn)。
    （二）客觀善意時(shí)點(diǎn)和主觀善意時(shí)點(diǎn)的區(qū)分
    德國(guó)和瑞士均建立了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。根據(jù)該制度，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤是取得人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的前提條件。這一前提條件雖不一定從當(dāng)事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)就存在，但至少應(yīng)當(dāng)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)存在，否則，取得人就沒有了信賴的對(duì)象，善意取得也失去了適用的可能性。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的時(shí)點(diǎn)可稱為客觀善意的時(shí)點(diǎn)，以與取得人主觀上知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的主觀善意時(shí)點(diǎn)相區(qū)別。德國(guó)法和瑞士法均將不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)點(diǎn)作為客觀善意的時(shí)點(diǎn)。
    就主觀善意時(shí)點(diǎn)而言，德國(guó)法和瑞士法的規(guī)定有所不同。一般情況下，兩國(guó)均要求取得人在提交登記申請(qǐng)時(shí)為善意，但是兩國(guó)對(duì)時(shí)點(diǎn)的規(guī)定方式并不相同。德國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中規(guī)定了主觀善意的時(shí)點(diǎn)。根據(jù)《德國(guó)民法典》第892條第2款，如果取得權(quán)利必須進(jìn)行登記的，那么善意的時(shí)點(diǎn)以提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)為準(zhǔn)。瑞士則通過不動(dòng)產(chǎn)登記的溯及力實(shí)現(xiàn)了對(duì)主觀善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定。[8]《瑞士民法典》第972條第2款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力可以追溯到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的日記簿上登記的日期，即取得人提出登記申請(qǐng)的日期。
    此外，德國(guó)還通過判例，對(duì)取得人提出登記申請(qǐng)后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤時(shí)的善意時(shí)點(diǎn)提出了特別的要求。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生在取得人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之前，但有時(shí)也可能發(fā)生在取得人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之后。例如，不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，如優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等有可能在買受人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后被錯(cuò)誤注銷。那么，對(duì)于買受人而言，其善意的時(shí)點(diǎn)既不是提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之時(shí)，也不是已經(jīng)辦理完登記申請(qǐng)時(shí)，而是該權(quán)利負(fù)擔(dān)被不當(dāng)注銷之時(shí)。對(duì)于申請(qǐng)人提出申請(qǐng)后，不動(dòng)產(chǎn)登記簿變得不正確的情形，德國(guó)法將不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生的時(shí)點(diǎn)作為判斷取得人善意的時(shí)點(diǎn)。[9]
    從德國(guó)和瑞士的規(guī)定來(lái)看，區(qū)分客觀善意時(shí)點(diǎn)和主觀善意時(shí)點(diǎn)的最大作用在于：區(qū)分善意取得的客觀條件和主觀要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤必須在登記時(shí)存在，這是構(gòu)成善意取得的客觀條件，因此，法官必須在登記之時(shí)對(duì)這一客觀條件進(jìn)行審查。這一客觀條件在德國(guó)法和瑞士法中的含義是不同的。在德國(guó)，具備了這種客觀條件就足夠了，即德國(guó)法不要求取得人負(fù)任何注意義務(wù)；在瑞士，僅具備不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤還不夠，取得人還必須對(duì)可能引起登記簿錯(cuò)誤的情況進(jìn)行調(diào)查，以盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，否則其主觀善意將被排除。因此，雖然德國(guó)和瑞士對(duì)善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定基本相同，但主觀善意的意義在兩國(guó)法上是完全不同的。
    與德國(guó)法和瑞士法相比，我國(guó)《物權(quán)法》第106條對(duì)善意的時(shí)點(diǎn)規(guī)定并不明確，三種代表性學(xué)說也未區(qū)分客觀的善意時(shí)點(diǎn)和主觀的善意時(shí)點(diǎn)。不僅如此，法院關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)各不相同。有的判例僅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤事實(shí)，即判定取得人構(gòu)成善意取得，并不考慮取得人主觀善意，且將不動(dòng)產(chǎn)登記作為善意取得的唯一判斷依據(jù)，[10]也有的判例僅以交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)作為否定善意取得的依據(jù)，根據(jù)此種判案思路，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定非常困難，因此也難以確定取得人主觀善意的時(shí)點(diǎn)，[11]還有的判例將未登記過戶的善意取得時(shí)點(diǎn)認(rèn)定為合同訂立時(shí)。[1]
    （三）地方審判意見對(duì)主觀善意時(shí)點(diǎn)和客觀善意時(shí)點(diǎn)的區(qū)分
    盡管上述判例對(duì)主觀善意的認(rèn)識(shí)和善意時(shí)點(diǎn)的判斷各不相同，而且未明確客觀善意的時(shí)點(diǎn)，但一些地方法院的審判指導(dǎo)意見仍區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的主觀善意時(shí)點(diǎn)和客觀善意時(shí)點(diǎn)。例如，《指導(dǎo)意見》第19條規(guī)定，取得人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯(cuò)誤或者登記簿中存在異議登記的，不構(gòu)成善意。這充分表明了取得人主觀善意的重要性，由此，取得人應(yīng)履行必要的注意義務(wù)。雖然該意見將房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件，但這一規(guī)定不應(yīng)理解為善意取得的生效要件，而應(yīng)理解為對(duì)客觀善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定。如果取得人在登記完成前撤回了登記申請(qǐng)，或者他人申請(qǐng)了更正登記，那么不發(fā)生善意取得。這說明，善意取得的客觀時(shí)點(diǎn)應(yīng)以過戶時(shí)為準(zhǔn)。該指導(dǎo)意見雖未明確主觀善意的時(shí)點(diǎn)，結(jié)合《北京市房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書》的格式文本來(lái)看，交易雙方都必須在該申請(qǐng)書上簽字確認(rèn)，該申請(qǐng)書可視為雙方就房屋權(quán)屬處分達(dá)成的合意，故應(yīng)將提交登記申請(qǐng)的時(shí)點(diǎn)作為主觀善意的時(shí)點(diǎn)。
    再如，上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第2條規(guī)定，“房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效�！边@種解答仍然僅解決了合同的效力問題，并沒有解決善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)。眾所周知，善意取得不是根據(jù)合同而發(fā)生的取得，其法律效果取決于取得人是否為善意。實(shí)踐中，由于認(rèn)定取得人的善意頗為困難，因此，多數(shù)善意取得的案件均是按合同有效，從而實(shí)現(xiàn)善意取得。[12]
    不過，這種做法也說明了，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生取決于債權(quán)行為的效力，而《指導(dǎo)意見》第17條和第19條均以買受人知道前手登記的錯(cuò)誤為否定善意的依據(jù)。這表明，我國(guó)實(shí)際上采取的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要因性原則，如果取得人知道了不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的原因，那么他不能被認(rèn)定為善意。可見，我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的判斷和時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定更接近瑞士法的模式。因此，認(rèn)為我國(guó)采取了登記的絕對(duì)公信力，不必考慮取得人主觀善意的觀點(diǎn)是站不住腳的。

    三、善意取得時(shí)點(diǎn)的類型化分析
    雖然就司法實(shí)踐而言，我國(guó)關(guān)于善意取得時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)與瑞士法較為接近，但是，德國(guó)法關(guān)于事后不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤時(shí)善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定也有一定的借鑒意義。結(jié)合我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的一些特殊案例，可將不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)歸納為如下類型：
    （一）客觀的善意時(shí)點(diǎn)
    不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)存在，這是構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得必不可少的前提條件。這種關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的客觀標(biāo)準(zhǔn)不僅為德國(guó)法和瑞士法所采用，而且對(duì)于解決不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?zhí)峤缓蟀l(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤時(shí)善意時(shí)點(diǎn)的判斷有至關(guān)重要的作用。然而，這一標(biāo)準(zhǔn)并未引起我國(guó)學(xué)界的足夠重視。不少學(xué)者認(rèn)為，既然《物權(quán)法》第106條使用了“無(wú)權(quán)處分人”的表述方式，那么理所當(dāng)然應(yīng)將無(wú)權(quán)處分視為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提條件，對(duì)善意時(shí)點(diǎn)的判斷也應(yīng)與這一條件相結(jié)合。雖然就文義解釋的角度而言，這種看法尚有可取之處，但若從不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法宗旨、法律解釋的體系解釋和目的解釋的角度來(lái)看，此種觀點(diǎn)難以應(yīng)對(duì)善意時(shí)點(diǎn)判斷的復(fù)雜情形，更無(wú)法為善意取得人提供周全的保護(hù)。
    在立法過程中，“物權(quán)法草案”曾同時(shí)規(guī)定過不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度兩個(gè)制度，[13]后來(lái)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的規(guī)定被刪除。這并不表示我國(guó)否認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，相反，不少學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第106條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度即不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。[3]434雖然從構(gòu)成要件等方面來(lái)看，這兩個(gè)制度之間存在重大差異，但就立法目的而言，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度實(shí)際上承載了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的制度價(jià)值。從法律解釋學(xué)的角度來(lái)講，不宜將“無(wú)權(quán)處分人”一語(yǔ)與“無(wú)權(quán)處分”進(jìn)行簡(jiǎn)單等同，其理由不妨由兩個(gè)方面進(jìn)行分析：一方面，在德國(guó)法和瑞士法上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度也被學(xué)者看作從無(wú)權(quán)利人處取得制度的表現(xiàn)形式之一，并且這兩個(gè)國(guó)家均以不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤作為客觀善意的時(shí)點(diǎn)。這表明，無(wú)（處分）權(quán)利人并不是無(wú)權(quán)處分的同義語(yǔ)。另一方面，無(wú)權(quán)處分的內(nèi)涵十分有限，其難以涵蓋不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤所能包含的全部?jī)?nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤是客觀事實(shí)，包括了各種原因引起的不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的法律關(guān)系與真實(shí)法律關(guān)系不一致的情形；而無(wú)權(quán)處分則屬主觀判斷，這一判斷只有在取得人能夠控制的范疇內(nèi)才有意義。如果取得人已經(jīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，而之后發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的事實(shí)，那么根據(jù)無(wú)權(quán)處分的理論，此時(shí)根本沒有適用善意取得制度的可能性。
    由上可知，《物權(quán)法》第106條的目的在于囊括不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度之功能，以此作為理解和適用該條規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)，無(wú)疑有助于更充分地探求不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之立法趣旨。[14]因此，為了更好地以類型化的視角來(lái)解析善意時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)法和瑞士法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于客觀善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的前提條件。鑒于這一做法已在實(shí)踐中成為不少法院判案的共識(shí)，并為地方法院審判指導(dǎo)意見所接受，因此，未來(lái)可考慮由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法對(duì)其予以明確規(guī)定，以取代無(wú)權(quán)處分。
    （二）主觀的善意時(shí)點(diǎn)
    一般來(lái)說，對(duì)于已發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記的善意取得，可參考申請(qǐng)說的觀點(diǎn)，將取得人善意的時(shí)點(diǎn)認(rèn)定為提出登記申請(qǐng)時(shí)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)以雙方申請(qǐng)為原則，因此，在提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表時(shí)，雙方還有可能就物權(quán)意思表示的真實(shí)性等問題重新進(jìn)行確認(rèn)。故將提出登記申請(qǐng)的時(shí)間作為主觀的善意時(shí)點(diǎn)極為必要。對(duì)于在不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?zhí)岢龊蟀l(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤，如不動(dòng)產(chǎn)之上的負(fù)擔(dān)被不當(dāng)注銷等情形，這種情況如前所述從內(nèi)涵上雖然難以被《物權(quán)法》第106條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分的含義所容納，但在有關(guān)司法解釋和法律未做出相關(guān)規(guī)定前，應(yīng)準(zhǔn)予類推適用關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，使取得人取得沒有負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。此種情形下，取得人善意的時(shí)點(diǎn)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生時(shí)為準(zhǔn)。
    （三）例外情形：未過戶登記如何判斷善意的時(shí)點(diǎn)
    如果無(wú)權(quán)處分時(shí)，還涉及到一房多賣的情形，可參照《指導(dǎo)意見》第13條(“出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。”)進(jìn)行處理：辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的買受人構(gòu)成善意取得，未辦理登記的其他買受人不構(gòu)成善意取得。從這個(gè)意義上來(lái)看，《物權(quán)法》將不動(dòng)產(chǎn)登記作為善意取得的構(gòu)成要件是有道理的。然而，實(shí)踐中，法院并沒有嚴(yán)格地恪守以不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)判定善意取得的情形。早在《物權(quán)法》頒布之前，就發(fā)生過將已發(fā)生事實(shí)居住、而未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的買受人認(rèn)定為善意取得人，并令其補(bǔ)辦登記的案例[15]。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干問題的意見（修改稿）》第96條規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)或者非所有權(quán)人擅自處分所占有的財(cái)產(chǎn)，如果第三人是善意、有償、依法定手續(xù)取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的，第三人不負(fù)返還義務(wù)。但如何理解這一解釋中的合法手續(xù)不無(wú)疑問。在《物權(quán)法》頒布后，對(duì)于既未辦理過戶但實(shí)際合法占有房屋的買受人，以及未辦理過戶也未合法占有房屋，僅訂立了合同，并交付了一定定金或價(jià)款的情形是否構(gòu)成善意取得，此時(shí)，主觀善意時(shí)點(diǎn)的重要性便凸現(xiàn)出來(lái)了。實(shí)踐中，有法院判決未過戶的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同，辦理過戶手續(xù)。這一判決的正當(dāng)性值得推敲。[16]。因?yàn)橐坏┌l(fā)生訴訟，取得人實(shí)際便知道了無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，那么取得人即不應(yīng)再被視為善意。不過，鑒于此種情形法律并未進(jìn)行明確規(guī)定，且若買受人已經(jīng)實(shí)際居住，又認(rèn)定不構(gòu)成善意取得對(duì)買受人十分不利，因此，建議司法解釋對(duì)此類情形應(yīng)進(jìn)一步予以明確。
 
 
 
注釋:
[1]黃平，肖祥丹．老公瞞妻賣別墅，法院判有效[N]．重慶商報(bào)，2010-12-16.
[2]康俊亮．物權(quán)法亮點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度[N]．檢察日?qǐng)?bào)，2007-04-03.
[3]王利明．物權(quán)法研究（上卷）[M]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.
[4]王澤鑒．通則•所有權(quán)[M]．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001:124.
[5]程嘯．論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件[J]．法商研究，2010,(5).
[6]崔建遠(yuǎn)．物權(quán)法[M]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009:86.
[7]Karl-Heinz Gursky. Staudinger BGB Band：Buch 3 Sachenrecht§' 883-902[M]．Ber-lin : Sellier-de Gruyter,2008:439.
[8]Heinz Rey. Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum［M］．Bern：Staempfli Verlag AG. 2007:389.
[9]Juergen F. Baur, Rolf Stuerner. Sachenrecht[M]．Muenchen: Verlag C. H. Beck ,2009 ;301．
[10]金鎰．丈夫瞞妻把房賣妻子反悔也無(wú)奈[N]．哈爾濱日?qǐng)?bào)，2010-01-10.
[11]張蕾．“老實(shí)人”瞞妻女賣房無(wú)效[N]．北京晚報(bào)，2010-12-03.
[12]蔣春燕，孫慧麗．女方開單身證明賣掉夫妻共有房法院判合同有效[N]．法制日?qǐng)?bào)，2007-04-28.
[13]梁慧星．對(duì)物權(quán)法草案（第四次審議稿）的修改意見[C]//．梁慧星．中國(guó)民事立法評(píng)說．北京：法律出版社，2010:202,208.
[14]梁慧星．民法解釋學(xué)[M]．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1995 :226 -227.
[15]鄔科．瞞妻低價(jià)賣房騙說出租，買主狀告售房丈夫贏官司[N]．信息時(shí)報(bào)，2005-11-15．
[16]陳珊珊．丈夫賣房過戶時(shí)老婆卻要求解約[N]．揚(yáng)子晚報(bào)，2010-09-04.

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