論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的區(qū)分
關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力；不動(dòng)產(chǎn)善意取得；無(wú)權(quán)處分；制度性信賴；誘因原則
內(nèi)容提要: 對(duì)從無(wú)權(quán)利人處善意取得不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)采取何種善意保護(hù)制度，需結(jié)合物權(quán)法的立法思想、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行綜合評(píng)判�！段餀�(quán)法》第106條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和德國(guó)、瑞士法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度在前提條件、理論基礎(chǔ)、法律效力方面均存在明顯差異，不宜盲目照搬德國(guó)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力的規(guī)定來(lái)解釋我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。
在《物權(quán)法》頒布以前，我國(guó)大陸地區(qū)的學(xué)者多將善意取得視為一項(xiàng)關(guān)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得的特殊制度。學(xué)者們通常從兩個(gè)角度來(lái)闡述該制度：一是認(rèn)為其前提條件是無(wú)權(quán)占有，取得人的善意體現(xiàn)為其不知道無(wú)權(quán)處分人無(wú)處分權(quán)；[1]二是從物權(quán)公信原則出發(fā)，主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿和占有均具有公信力，信賴登記簿與信賴占有的善意第三人，其所得利益皆受法律保護(hù)。[2]上述不同見(jiàn)解之所以能夠共存且未引起爭(zhēng)議，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度一直被視為兩種不同的制度。在《物權(quán)法》制定過(guò)程中，這兩種見(jiàn)解曾同時(shí)得到過(guò)立法者的認(rèn)可。例如，《物權(quán)法》（第四次審議稿）第22條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力制度，[3]而第110條規(guī)定了適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。然而，正是這兩個(gè)法條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意保護(hù)的分別規(guī)定，凸顯了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度之間長(zhǎng)期隱而未現(xiàn)的矛盾：是用善意取得制度還是不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度來(lái)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得及其相關(guān)權(quán)利。
《物權(quán)法》頒布以后，有些學(xué)者敏銳地意識(shí)到，《物權(quán)法》第106條用一個(gè)條文對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，不免給動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件的判定帶來(lái)不便。[4]如何解決不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的關(guān)系便成為把握第106條的關(guān)鍵。對(duì)此，學(xué)者們提出了兩種解決方案：其一，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度無(wú)實(shí)質(zhì)差異，《物權(quán)法》第106條包括了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。[5]以往認(rèn)為應(yīng)否定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得，而采取不動(dòng)產(chǎn)公信力制度是一種誤解。[6]有學(xué)者在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提出借鑒德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的規(guī)定，來(lái)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件。[7]其二，應(yīng)區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，單獨(dú)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。[8]究竟上述哪種方案更切合我國(guó)實(shí)際，德國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度具有多大的借鑒意義，非常值得深入探究。本文將以我國(guó)的立法和司法實(shí)踐為基礎(chǔ)，并參酌德國(guó)、瑞士關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力及善意取得制度的立法和學(xué)說(shuō)，從制度建立的前提條件、理論基礎(chǔ)等方面分析我國(guó)法上的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與德、瑞兩國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度之間的關(guān)系，以更好地理解與適用《物權(quán)法》第106條的規(guī)定。
一、制度建立的前提條件
關(guān)于《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提條件，我國(guó)學(xué)者有兩種不同的意見(jiàn)：第一，無(wú)權(quán)處分說(shuō)。鑒于《物權(quán)法》第106條規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的……”，因此該說(shuō)將法條中“無(wú)權(quán)處分人”解釋為在無(wú)權(quán)處分情況下沒(méi)有處分權(quán)的人，從而得出不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提條件為無(wú)權(quán)處分。這種學(xué)說(shuō)得到了立法者的贊同，他們也提出，善意取得的前提條件是受讓人不知道讓與人無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，[9]即無(wú)權(quán)處分，取得人信賴的客體是處分人的處分權(quán)。第二，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤說(shuō)。[10]此說(shuō)認(rèn)為可借鑒德國(guó)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的規(guī)定，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提條件。不過(guò)，“不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度保護(hù)的不是取得人對(duì)登記簿的信賴，而是對(duì)處分權(quán)人有無(wú)權(quán)利的事實(shí)的信賴�！盵11]這表明，在這位學(xué)者看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度保護(hù)的不是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴，而是對(duì)處分權(quán)人為有權(quán)處分人的信賴。這無(wú)異于將登記簿錯(cuò)誤等同于將無(wú)處分權(quán)人登記為有處分權(quán)人，實(shí)際上是無(wú)權(quán)處分說(shuō)的另一種表達(dá)方式而已。
在德國(guó)和瑞士學(xué)者看來(lái)，德國(guó)和瑞士民法不是將無(wú)權(quán)處分，而是將不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的前提條件。[12]他們所講的不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確并非來(lái)源于法條本身，而是從不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制中推導(dǎo)而來(lái)，并非從對(duì)無(wú)權(quán)處分人的處分權(quán)中演繹得來(lái)。例如，《德國(guó)民法典》第892條第1款規(guī)定：“為有利于根據(jù)法律行為取得一項(xiàng)權(quán)利或者取得該項(xiàng)權(quán)利上的權(quán)利的人，土地登記簿中所記載的內(nèi)容應(yīng)視為是正確的……”。又如，《瑞士民法典》第973條第1款則規(guī)定，“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人……”。由上述規(guī)定可知，德國(guó)和瑞士皆將不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容擬制為正確，并要求取得人善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，這樣就在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記與善意保護(hù)之間建立起了聯(lián)系。取得人信賴的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容而非處分人的處分權(quán)。[13]與此不同，在動(dòng)產(chǎn)善意取得中，取得人信賴的是無(wú)權(quán)處分人的處分權(quán)，占有在這里起到了體現(xiàn)處分權(quán)的權(quán)利外觀的作用。[14]是故，德國(guó)和瑞士均在不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度之外，對(duì)動(dòng)產(chǎn)的善意取得另行作出了規(guī)定（《德國(guó)民法典》第932條，《瑞士民法典》第933條）。
我國(guó)之所以將無(wú)權(quán)處分作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提條件，與《物權(quán)法》第106條將善意取得制度統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和《合同法》第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定有關(guān)。善意取得制度以善意作為補(bǔ)正無(wú)權(quán)處分人處分權(quán)瑕疵的正當(dāng)性根據(jù)。由此可知，盡管轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效這個(gè)要件最終未被規(guī)定為善意取得制度的構(gòu)成要件，實(shí)踐中法院通常不會(huì)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，而是依據(jù)善意取得制度判定受讓人取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這依然是一種以債權(quán)合同和意思主義為中心的物權(quán)變動(dòng)模式，僅在受讓人的善意和無(wú)權(quán)處分人的行為之間建立起了邏輯聯(lián)系，并未直接涉及不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確或不正確的狀況，忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的作用。
相比之下，德國(guó)、瑞士將不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確而非無(wú)權(quán)處分視為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的前提條件，這一方面與它們?cè)诹⒎夹g(shù)上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性擬制有關(guān)，[15]另一方面與它們將從無(wú)權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)分別予以規(guī)定的做法相關(guān)。值得注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的擬制作用與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定作用之間存在顯著不同。這一點(diǎn)并未引起我國(guó)學(xué)者的足夠注意。甚至有學(xué)者將《物權(quán)法》第16條不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定看做不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。[16]其實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定體現(xiàn)的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿形式上的公示作用（formelle Publizitaet），而不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力顯現(xiàn)的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的實(shí)質(zhì)公示作用（materielle Publizitaet）[17]權(quán)利推定僅具有程序法上的意義，旨在免除登記權(quán)利人對(duì)自己享有物權(quán)的證明負(fù)擔(dān)，而并不能產(chǎn)生實(shí)體法上的法律效果。該推定效力僅有利于不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利人，善意第三人并不能依據(jù)該權(quán)利推定獲得實(shí)體法上的保護(hù)。就效力范圍而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定作用只具有積極公示（positive Publizitaet）的效力，即推定已登記的物權(quán)存在，已注銷(xiāo)的物權(quán)不存在，并不涉及未登記的權(quán)利和處分權(quán)限制。可見(jiàn)，權(quán)利推定作用并不能解決不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利負(fù)擔(dān)問(wèn)題。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定作用和占有的權(quán)利推定作用一樣，不具有完整性推定即消極公示（negative Publizitaet）的作用。占有作為權(quán)利外觀只具有表征物權(quán)歸屬的作用，而不可能表征物上的負(fù)擔(dān)，因此，占有的權(quán)利推定效力并不涉及物上的負(fù)擔(dān)。在動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)，物上的負(fù)擔(dān)是否消滅必須另行規(guī)定�！段餀�(quán)法》第108條解決了動(dòng)產(chǎn)善意取得的物上負(fù)擔(dān)問(wèn)題，該條規(guī)定，“善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外�！比欢�，《物權(quán)法》并未規(guī)定，善意受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)后，該不動(dòng)產(chǎn)上未登記的權(quán)利或權(quán)利限制是否消滅。實(shí)踐中許多問(wèn)題與此相關(guān)，例如，不動(dòng)產(chǎn)之上未登記的共有物權(quán)在善意取得時(shí)是否當(dāng)然消滅的問(wèn)題。這不能不說(shuō)是一個(gè)缺憾。
與《物權(quán)法》的上述欠缺不同，德國(guó)和瑞士通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的擬制作用解決了不動(dòng)產(chǎn)之上未登記的權(quán)利和權(quán)利限制是否消滅的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力具有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的完整性擬制效力，除了已登記的物權(quán)的存在，還包括未登記的物權(quán)和未登記的處分權(quán)限制不存在。這便從效力范圍上超越了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定作用。不同于權(quán)利推定效力的程序法作用，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的擬制作用將不正確的不動(dòng)產(chǎn)登記與實(shí)體法律效果相聯(lián)系，從而產(chǎn)生實(shí)體法上善意保護(hù)的法律效果。從舉證的角度看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定可以通過(guò)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確或存在可疑之處而被推翻，而不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力的正確性和完整性推定是不可推翻的。不論對(duì)于確實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，還是可能存在的不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，取得人均可依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力受到善意保護(hù)。由此可知，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力在實(shí)體法上的效力排除了反證權(quán)利取得有瑕疵從而推翻善意保護(hù)的可能性，取得人不能夠放棄所受到的善意保護(hù)。[18]因此，德國(guó)主流學(xué)說(shuō)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力視為法律的擬制，而非不可推翻的推定。[19]這種對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿完整性的擬制不僅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的客觀事實(shí)和善意保護(hù)的法律效果之間建立了邏輯銜接，而且實(shí)現(xiàn)了對(duì)取得人善意的推定。這樣一來(lái)，善意在不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度之下是排除善意保護(hù)的消極要件。取得人受善意保護(hù)既無(wú)須證明自己不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確，也無(wú)須證明自己已知不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。可見(jiàn)，德國(guó)法和瑞士法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的主觀善意均體現(xiàn)為善意推定，這是基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的一種可以推翻的假定，而不是從實(shí)體法上對(duì)取得人提出的善意要求�？梢哉f(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的擬制功能既實(shí)現(xiàn)了對(duì)善意的推定，又完成了將不動(dòng)產(chǎn)登記簿的程序法推定作用向?qū)嶓w法保護(hù)功能的超越。[20]
由上述分析可以看出，德國(guó)和瑞士對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力和動(dòng)產(chǎn)善意取得分別進(jìn)行規(guī)定有兩個(gè)立法技術(shù)上的原因：一是不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度解決了實(shí)體法上的正確性和完整性的推定問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了實(shí)體法上的保護(hù)效果，而善意取得制度并不具有這樣的功能。因此，不論是我國(guó)，還是德國(guó)和瑞士，均需要對(duì)實(shí)體法上的物上負(fù)擔(dān)問(wèn)題做出特別規(guī)定；二是不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容不正確的情形不限于處分人無(wú)處分權(quán)，還包括其他如預(yù)告登記等非物權(quán)的權(quán)利限制情形。無(wú)權(quán)處分不足以成為概括德國(guó)法和瑞士法上從無(wú)權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的前提條件，取得人僅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定效力也不能實(shí)現(xiàn)實(shí)體法上的法律效果。
德國(guó)和瑞士的學(xué)者多認(rèn)為，善意保護(hù)的立法技術(shù)不是一項(xiàng)一般性的法律原則，而是一種例外性規(guī)則�；谝欢�(quán)利外觀而受到保護(hù)的當(dāng)事人的地位必須符合法律規(guī)定的要求。在缺乏特別規(guī)定的情況下，應(yīng)根據(jù)實(shí)際法律狀況來(lái)判斷法律效果。[21]因此，不論是動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度還是不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，皆應(yīng)以法律的特別規(guī)定或者通過(guò)法律解釋不至于引發(fā)異議為前提。善意保護(hù)不僅涉及到法律交易中原權(quán)利人與第三人的利益平衡問(wèn)題，更涉及到交易安全的保護(hù)問(wèn)題，因此，不論在何種限度內(nèi)對(duì)善意第三人的利益進(jìn)行保護(hù)， 必然以犧牲原權(quán)利人的利益為代價(jià)。是故，各國(guó)在立法和法律解釋上均對(duì)善意保護(hù)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度而言，法律規(guī)定善意保護(hù)只適用于無(wú)權(quán)處分的情形，而未規(guī)定由其他原因引起的不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確時(shí)的善意保護(hù)。由于《物權(quán)法》未規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的消極權(quán)利推定效力（未登記的物權(quán)不存在）和完整性推定效力（未登記的處分權(quán)限制不存在）難以依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件來(lái)確定其實(shí)體法上的法律效果。因此，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確替代無(wú)權(quán)處分作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度前提條件的做法并不符合善意保護(hù)的理論。
二、制度構(gòu)造的理論基礎(chǔ)
從權(quán)利外觀理論的角度來(lái)看，無(wú)權(quán)處分和不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確分別構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的權(quán)利外觀，但二者并不具有互相替代的基礎(chǔ)。原因在于，權(quán)利外觀理論不是一個(gè)統(tǒng)一性的原則，一般認(rèn)為，它只能作為解釋法律制度的基礎(chǔ)，而不能作為法律制度產(chǎn)生的依據(jù)。雖然可以依照權(quán)利外觀理論來(lái)理解不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，但并不能由這一理論推出兩個(gè)制度適用的前提條件及理論基礎(chǔ)。適用權(quán)利外觀理論的各種制度雖均以保護(hù)交易安全為目的，但是它們各自的法律構(gòu)造和法律后果卻存在諸多不同。因此，權(quán)利外觀原則沒(méi)有統(tǒng)一的表述。[22]我國(guó)和德國(guó)、瑞士在立法上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的不同規(guī)定，正反映了權(quán)利外觀理論的上述特點(diǎn)。
無(wú)權(quán)處分中權(quán)利外觀事實(shí)的形成以不違背原權(quán)利人意思為前提，且權(quán)利外觀的形成是由原權(quán)利人的行為引起，其行為的可歸責(zé)性是權(quán)利外觀形成的要件之一。據(jù)此，誘因原則被視為無(wú)權(quán)處分的理論基礎(chǔ)。不具有處分權(quán)這個(gè)事實(shí)是由原權(quán)利人的行為而引起的，正是由于原權(quán)利人行為的可歸責(zé)性導(dǎo)致了其相對(duì)于取得人而言不值得保護(hù)。可見(jiàn)，原權(quán)利人的行為與權(quán)利外觀的形成之間存在必然聯(lián)系，原權(quán)利人在權(quán)利外觀形成中的可歸責(zé)性構(gòu)成信賴保護(hù)的條件。與此相比，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記錯(cuò)誤并不一定與原權(quán)利人的行為有關(guān)，不論不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤是否由原權(quán)利人的行為直接引起，皆不影響取得人受到善意保護(hù)。[23]不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記錯(cuò)誤這個(gè)權(quán)利外觀的形成既不考慮原權(quán)利人的意思，也不考慮原權(quán)利人的行為與權(quán)利外觀形成之間的關(guān)系。相對(duì)于誘因原則，德國(guó)學(xué)者將不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的理論基礎(chǔ)稱為純粹權(quán)利外觀原則。[24]
結(jié)合《物權(quán)法》第106條和第107條的規(guī)定來(lái)看，動(dòng)產(chǎn)善意取得制度貫徹了誘因原則，排除了非因權(quán)利人行為導(dǎo)致的對(duì)遺失物的無(wú)權(quán)處分。無(wú)權(quán)處分作為動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提條件，應(yīng)當(dāng)在不違背原權(quán)利人的意思的情況下形成，而物的遺失行為并不符合原權(quán)利人的意思，因此對(duì)于遺失物不適用善意取得。《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是否適用誘因原則。德國(guó)和瑞士學(xué)者多認(rèn)為，誘因原則并不適用于不動(dòng)產(chǎn)交易。理由是，誘因原則旨在從原權(quán)利人的行為中找到善意保護(hù)的正當(dāng)性根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)交易中善意保護(hù)的正當(dāng)性根據(jù)難以從原權(quán)利人的行為或過(guò)失中得出。在動(dòng)產(chǎn)交易中，原權(quán)利人的行為直接導(dǎo)致了占有這一權(quán)利外觀的形成。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿處于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的掌控之下、原權(quán)利人在被登記入不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，不可能發(fā)生委托他人管理等可歸責(zé)于原權(quán)利人的行為。因此， 不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程的設(shè)置決定了原權(quán)利人的行為難以成為登記這個(gè)權(quán)利外觀形成的原因，從原權(quán)利人的過(guò)錯(cuò)中同樣也難以找到善意取得的正當(dāng)性根據(jù)。相反，不動(dòng)產(chǎn)登記制度可能造成不利于原權(quán)利人的后果。由于原權(quán)利人不可能時(shí)時(shí)刻刻對(duì)自己的權(quán)利盡到詢問(wèn)和監(jiān)督的義務(wù)，對(duì)登記簿的變化了如指掌，因此，他難以防范他人欺詐登記機(jī)構(gòu)而進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記或在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定負(fù)擔(dān)，而由原權(quán)利人的行為造成不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的情形是不多見(jiàn)的。[25]總之，無(wú)權(quán)處分本身和誘因原則相伴而生，但誘因原則又不適用于不動(dòng)產(chǎn)交易。因此，從誘因原則理論的角度來(lái)看，將無(wú)權(quán)處分作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提條件是難以成立的。
無(wú)權(quán)處分與不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤中，取得人信賴的客體不同。如前所述，在無(wú)權(quán)處分情形下，取得人信賴的客體是處分人的處分權(quán)。[26]權(quán)利外觀由原權(quán)利人的行為引起，取得人基于對(duì)處分權(quán)的信賴而從事了法律行為。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確情況下，取得人信賴的客體是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。取得人不負(fù)有探知并信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿所表明的真實(shí)法律狀況的義務(wù)。處分人是否有處分權(quán)，屬于對(duì)真實(shí)法律關(guān)系的一種價(jià)值判斷，與取得人的信賴之間并無(wú)直接關(guān)系。有學(xué)者指出，在采登記生效主義的國(guó)家，如德國(guó)、瑞士等，皆規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，而非善意取得制度，因此，我國(guó)不宜用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度代替不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。[27]這個(gè)觀點(diǎn)值得贊同。原因在于，采登記生效主義的國(guó)家，均建立了一套完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。正是這一制度體系構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力制度的基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立的目的在于，以國(guó)家登記機(jī)關(guān)代表的國(guó)家信用作為當(dāng)事人從事不動(dòng)產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，善意取得人可以信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，而不是像羅馬法時(shí)代信賴讓與人的個(gè)人信用或處分權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公開(kāi)性、可信賴性，這就減少和降低了取得人的交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)。在一定程度上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度可看作是一種對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的制度性的信賴。[28]就我國(guó)而言，從不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的設(shè)置與功能來(lái)講，將無(wú)權(quán)處分看做不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論基礎(chǔ)也不恰當(dāng)。這恐怕就是前面認(rèn)同不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度同一性的學(xué)者，也還要通過(guò)解釋《物權(quán)法》第16條來(lái)得出不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的重要原因。[29]
不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度并不具有一成不變的模式，僅就在大陸法系具有重要影響的德國(guó)和瑞士的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的法律效力存在顯著區(qū)別。在德國(guó)學(xué)者看來(lái)，受不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力保護(hù)的物權(quán)變動(dòng)過(guò)程包括了導(dǎo)致權(quán)利取得的處分行為和其他處分行為。這些處分行為的共同特征是，均為以法律行為方式產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，并且這個(gè)物權(quán)變動(dòng)包含對(duì)權(quán)利的處分。這些處分行為分別體現(xiàn)在《德國(guó)民法典》第892條和第893條的規(guī)定中。德國(guó)學(xué)者雖然也將這兩個(gè)條款并稱為善意取得的法律依據(jù)，但其所使用的善意取得，并非指善意取得制度，而是指善意取得效力。如鮑爾和施蒂爾納認(rèn)為，《德國(guó)民法典》第892條、第893條列明了可以進(jìn)行善意取得（redlicher Erwerb）的物權(quán)變動(dòng)過(guò)程，這里的善意取得包含的物權(quán)變動(dòng)過(guò)程，不僅包括土地權(quán)利或土地之上的權(quán)利之取得（《德國(guó)民法典》第892條），也包括了對(duì)登記權(quán)利人為給付和與登記人所為的所有其他處分行為（《德國(guó)民法典》第893條）。由此看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的善意效力（Gutglaubenwirkung）較之動(dòng)產(chǎn)善意取得的效力范圍更為廣泛，適用依據(jù)也更為統(tǒng)一。[30]
值得注意的是，德國(guó)學(xué)者對(duì)《德國(guó)民法典》第892條和第893條的規(guī)范功能也進(jìn)行了區(qū)分。第892條的范圍僅局限于能導(dǎo)致權(quán)利取得的處分行為，不適用于除此之外的其他處分行為；而第893條則適用于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人所為的給付、其他包含對(duì)權(quán)利的處分但不屬于第892條的法律行為，例如，預(yù)告登記、權(quán)利的廢止（《德國(guó)民法典》第875條、第1183條）、權(quán)利內(nèi)容的變更（《德國(guó)民法典》第877條、第1116條第2款）、順位變更（《德國(guó)民法典》第880條）等。[31]《德國(guó)民法典》通過(guò)第893條的一般性規(guī)定，使基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的善意取得效力不僅適用于權(quán)利取得行為，也適用于權(quán)利取得以外的其他處分行為。通過(guò)這兩個(gè)條款，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度成為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行善意保護(hù)的具有普遍適用意義的制度。
較之德國(guó)法，瑞士法雖規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，但未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的法律效力做出一般性規(guī)定。依《瑞士民法典》第973條，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力只發(fā)生以權(quán)利取得為限的善意取得效果。就權(quán)利的范圍來(lái)看，該效果包括取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和限制物權(quán)。由于缺乏像《德國(guó)民法典》第893條那樣的一般條款，因此，《瑞士民法典》第973條的規(guī)定不能適用于向不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人為給付的處分行為。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的善意效力能否擴(kuò)展到權(quán)利取得以外的其他處分行為，學(xué)者間存有爭(zhēng)議。[32]較為一致的看法是，根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力可以擴(kuò)展至債券債權(quán)（Schuldbrief）和定期金債權(quán)（Guelt）（《瑞士民法典》第865 -867條）。[33]雖然《瑞士民法典》第973條未明確將預(yù)告登記列入善意保護(hù)的效力范圍之內(nèi)，但是由于《瑞士債法典》第216條第2款、第216條a、第216條b第2款對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、買(mǎi)回權(quán)和選擇權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，而這些權(quán)利可以在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中進(jìn)行登記，因此，對(duì)于這些權(quán)利的順位可以適用不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力進(jìn)行善意取得。[34]
我國(guó)有些學(xué)者認(rèn)為可以借鑒德國(guó)法的規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記適用善意取得的觀點(diǎn)明顯不符合善意保護(hù)的一般法理。預(yù)告登記既非一項(xiàng)物權(quán)，又非處分限制，因此，依據(jù)《德國(guó)民法典》第892條的規(guī)定，很難納入善意保護(hù)的規(guī)則之中。因預(yù)告登記而引起的不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，德國(guó)法是依據(jù)第893條，將其視為權(quán)利取得之外的其它處分行為進(jìn)行善意保護(hù)的。[35]《瑞士民法典》則通過(guò)特別條款有限制地承認(rèn)了對(duì)預(yù)告登記的善意保護(hù)。我國(guó)既不像德國(guó)法那樣對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利取得之外的其他處分行為設(shè)有一般性規(guī)定，又缺乏瑞士法中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、買(mǎi)回權(quán)及選擇權(quán)的制度基礎(chǔ)，司法實(shí)踐中也并沒(méi)有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記適用善意取得的案例，因此，這種對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度法律效力的擴(kuò)張解釋缺乏必要的法律依據(jù)。
四、結(jié)論
通過(guò)對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和德國(guó)、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的上述分析可知，這兩種制度間存在顯著差異。我國(guó)法律缺乏關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿完整性擬制的規(guī)定，因此難以將不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提條件。如以無(wú)權(quán)處分作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提條件，不僅不符合我國(guó)采取的實(shí)質(zhì)主義的不動(dòng)產(chǎn)登記模式和信賴保護(hù)的誘因原則，而且僅根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定作用難以解決未登記的權(quán)利和權(quán)利限制的善意保護(hù)問(wèn)題。德國(guó)、瑞士關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的法律效力范圍并不相同，相比之下，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)善意保護(hù)的范圍極為有限�？傊�，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的前提條件、理論基礎(chǔ)和法律效力不論從法律理論上，還是從法律技術(shù)上均是相互聯(lián)系、密不可分的整體。
注釋:
[1]參見(jiàn)王利明、郭明瑞、方流芳：《民法新論》（下），中國(guó)政法大學(xué)出版社1988年版，第71頁(yè)以下；彭萬(wàn)林主編：《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第300頁(yè)。
[2]參見(jiàn)梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第75 - 77頁(yè)；江平主編：《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第340-342頁(yè)。
[3]“基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿享有的物權(quán)受法律保護(hù)，但記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人在取得權(quán)利時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利有瑕疵的除外�！�
[4]參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2009年版，第68頁(yè)；朱廣新：《不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度的限度》，《法學(xué)研究》2009年第7期，第59頁(yè)。
[5]參見(jiàn)王利明：《物權(quán)法研究》（上卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第437頁(yè)以下；程嘯：《論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件——＜中華人民共和國(guó)物權(quán)法＞第106條釋義》，《法商研究》2010年第5期，第83頁(yè)。
[6]參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)主編：《物權(quán)法》，清華大學(xué)出版社2008年版，第55頁(yè)。
[7]參見(jiàn)前引[5]，程嘯文，第75頁(yè)以下。
[8]參見(jiàn)梁慧星：《對(duì)物權(quán)法草案（第四次審議稿）的修改意見(jiàn)》，《中國(guó)民事立法評(píng)說(shuō)—民法典、物權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法》，法律出版社2010年版，第208 -211頁(yè)；孫憲忠：《我國(guó)物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的法理評(píng)述》，《法學(xué)研究》2008年第3期，第42-51頁(yè)。
[9]參見(jiàn)全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳秘書(shū)局編：《中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議文件匯編》，中國(guó)民主法制出版社2007年版，第177頁(yè)；全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室編：《＜中華人民共和國(guó)物權(quán)法＞條文說(shuō)明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第193頁(yè)。
[10]前引[7]，第76頁(yè)。
[11]同上文，第76頁(yè)。
[12]Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， Bern： Staempfli Verlag AG， 2007，S. 388.
[13]參見(jiàn)Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht， Muenchen： Verlag C. H. Beck， 2009， S. 294； Karl-Heinz Gursky（Bearb.），J. von Staudingers Kommentar zum Buergerlichen Gesetzbuch mit Einfuehrungsgesetz und Nebengesetzen， Band 3，Berlin：Seiller de-Gruyter， 2008，S. 441.
[14]參見(jiàn)前引[13]，S. 438； W. Siebert， Juergen F. Baur， Soergel Kommentar， 13. Aufl.，Stuttgart：Kohlhammer， 1999，S. 506.
[15]Marc Amstutz， Handkommentar zum Schweizer Privatrecht， Zurich， Basel， Genf：Schulthess， 2007，S. 1146.
[16]參見(jiàn)前引[4]，崔建遠(yuǎn)書(shū)，第49頁(yè)以下。
[17]同上書(shū)。
[18]參見(jiàn)Walter Erman（Hrsg），Erman Buergerliches Gesetzbuch， Band II， Koeln： Verlag Dr. Otto Schmidt， 2008， S. 3648；Josef Alpmann（Bearb.），Juris-Praxnskommentar BGB， Band 3，Sachenrecht， Saarbruecken： Juris GmbH， 2009，S. 162.
[19]Manfred Eberhard Rinne， Muenchener. Kommentar zum Buergerlichen Gesetzbuch Band 6， Muenchen： C. H. Beck Verlag，2004，S. 293.
[20]同上書(shū)。
[21]參見(jiàn)Harry Westermann， Die Grundlagen des Gutglaubensschutzes， JuS， 1963，S. 2； Heinrich Honsell（Hrsg.），Basler Kommentar Zivilgesetzbuch， Band I， Basel： Helbing＆Lichtenhahn， 2006， S. 67.
[22]Enneccerus， Nipperdey， Allgemeiner Teil des Buergerlichen Rechts， Tuebingen： J. C. B. Mohr， 1959， S. 470.
[23]Westermann， Gursky， Eickmann， Westermann Sachenrecht， Heidelberg： C. F. Mueller Verlag， 1998，S， 647.
[24]參見(jiàn)前引[22]，Harry Westermann文，S. 6.
[25]Franz Jenny， Der Oeffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizerischen ZGB， Bern： Druck von Staempfli＆Cie，1926，S.9.
[26]Peter Bassenge， Palandt Buergerliches Gesetzbuch， Muenchen： Verlag C. H. Beck， 2010， S. 1498.
[27]參見(jiàn)前引[8]，梁慧星文，第208-209頁(yè)。
[28]Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen， Pnvatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutz des Vertrauens， Tuebingen：J. C. B. Mohr (Paul Siebeck)，1950， S. 97-98.
[29]參見(jiàn)前引[4]，崔建遠(yuǎn)書(shū)，第50頁(yè)。
[30]參見(jiàn)[德]鮑爾／施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，第494 - 495頁(yè)。
[31]Michael Martinek. Juris-Praxiskommentar BGB Sachenrecht[M]．Saarbruecken ： Juris GmbH， 2009，S. 174.
[32]Henri Deschenaux， SPR V/3 II Das Grundbuch， Basel und Frankfurt am Main： Helbing＆Lichtenhahn Verlag， 1989. S.799.
[33]同上，S. 774； Heinrich Honsell（Hrsg）， Basler Kommentar Zivilgesetzhuch， Band 2， Basel： Helbing＆Lichtenhahn，2007，S. 2366， 2368.
[34]Dieter Zobl， Grundbuchrecht， Zuerich， Basel， Genf： Schulthess， 2004，S. 77.
[35]參見(jiàn)前引[14]，Baur書(shū)，S. 294， 259.
【論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的區(qū)分】相關(guān)文章：
論不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意判斷的時(shí)點(diǎn)11-20
論物權(quán)善意取得、公示公信力制度與物權(quán)行為理論11-16
論善意取得制度無(wú)法取代物權(quán)行為理論11-15
淺析如何改進(jìn)與完善物權(quán)法中的善意取得制度論文03-05
公示公信力制度與物權(quán)行為理論02-21
不動(dòng)產(chǎn)一物二賣(mài)問(wèn)題研究（下）03-06
關(guān)于我國(guó)票據(jù)善意取得的適用范圍的研究12-10
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的性質(zhì)與形態(tài)（下）12-09
- 相關(guān)推薦