土地使用權(quán)估價方法研究

時間：2024-07-30 18:38:11 論文范文我要投稿

土地使用權(quán)估價方法研究

　　摘要：假設(shè)開發(fā)法作為一種土地使用權(quán)科學(xué)而實用的估價方法，多用于房地產(chǎn)商在投資某個項目前，估算土地的價值。折現(xiàn)法通過估算出房地產(chǎn)開發(fā)后的價值，扣除建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、應(yīng)繳納稅費(fèi)等，推出土地使用權(quán)的價值。本文通過實際成交的地塊的各項費(fèi)用的分析，推出土地使用權(quán)價值。

　　關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)估價;假設(shè)開發(fā)法;折現(xiàn)法

　　假設(shè)開發(fā)法(hypothetical development method)是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法在操作過程中既應(yīng)用了市場法，又應(yīng)用了成本法，比如在預(yù)測待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值時要用到市場法，在估算開發(fā)費(fèi)用時要用到成本法。假設(shè)開發(fā)法的核心在于假設(shè)，其相關(guān)的數(shù)據(jù)都是通過預(yù)測得到的，需要對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)未來實現(xiàn)的銷售價格、開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)成本、銷售費(fèi)用等進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測。

　　在實踐中，開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個項目之前，必須首先估算出土地的價值。房地產(chǎn)公司常常采用市場比較法來預(yù)測房價，即通過對周邊類似的房地產(chǎn)成交價格進(jìn)行修正后來預(yù)估房地產(chǎn)的價值，再估算出建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下地價和利潤兩部分，如果地價高了，利潤就降低了，如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目，或者改變原來的設(shè)計預(yù)想而增加樓層、改變建筑物用途，使這個項目有利可圖。房地產(chǎn)商要想在競爭中取勝，必須仔細(xì)研究該地塊的地理位置，面積周圍環(huán)境，容積率等。然后再根據(jù)這些條件，分析該土地的開發(fā)方向，在此基礎(chǔ)上明確待開發(fā)土地的價格。

　　假設(shè)開發(fā)法評估土地使用權(quán)價值基本公式為：

　　待開發(fā)房地產(chǎn)價值=待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　以南京最近成交G75地塊為例，計算土地使用權(quán)的價值的步驟如下：

　　1調(diào)查評估對象的基本情況

　　G75 地塊為建鄴區(qū)興隆大街北側(cè)、南河西側(cè)A2地塊，東至規(guī)劃道路，南至興隆大街，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路。出讓面積為5752220平方米，出讓年限70 年。土地交付條件是凈地出讓，即地塊范圍內(nèi)房屋及建、構(gòu)筑物拆至室內(nèi)地坪，其余維持自然現(xiàn)狀。出讓范圍內(nèi)桿(高壓)管線由受讓人自行處置。外部條件(道路、水、電、氣等)均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。

　　2選擇最佳的開發(fā)經(jīng)營方式

　　G75地塊的規(guī)劃用途為住宅。

　　3估計完成開發(fā)經(jīng)營所需要的時間

　　開發(fā)經(jīng)營期可以分為開發(fā)期和經(jīng)營期，其中開發(fā)期又可分為開發(fā)前期和建設(shè)期，其關(guān)系如下圖所示。

　　根據(jù)周邊地塊的開發(fā)經(jīng)營狀況及市場需求，預(yù)計該地塊開發(fā)經(jīng)營期為四年，其中開發(fā)前期為05年，建設(shè)期為3年，經(jīng)營期為1年。

　　4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是開發(fā)商購買待開發(fā)房地產(chǎn)的核心因素，對這個指標(biāo)的準(zhǔn)確估計將會直接影響對估價對象價值的判斷，從而也決定了在待開發(fā)房產(chǎn)投標(biāo)中的報價是否合理，以及投標(biāo)是否能夠成功。

　　G75 地塊預(yù)計3年后進(jìn)入銷售期，根據(jù)《大中城市住宅銷售價格變動情況》，南京新建商品近三年住宅價格指數(shù)與去年同期相比為1003，989，1153。南京作為華東第二大城市、中國科教第三城、中國國家區(qū)域中心城市，南京房價呈上漲趨勢，預(yù)計年上漲幅度為51%。G75地塊位于建鄴區(qū)，是南京重點打造河西城市新中心，區(qū)域內(nèi)房價一直呈上漲趨勢。G75地塊周邊在售的樓盤有：鳳凰和熙，單價23500元/平方米，星雨華府，單價25000元/平方米，華潤悅府，單價27000元/平方米，均為高層住宅建筑，具有較好的參照性。預(yù)計G75地塊開發(fā)完成后的銷售單價為[(23500+25000+27000) /3]×(1+51%)3=29217元/平方米。

　　5預(yù)測后續(xù)成本費(fèi)用

　　后續(xù)成本費(fèi)用是將待開發(fā)房地產(chǎn)變成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必須付出的成本、費(fèi)用、稅金等，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法下具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。

　　取得稅費(fèi)是在拍得土地時應(yīng)由開發(fā)商繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，大約為地價的3%。

　　建設(shè)成本包括建筑安裝成本、小區(qū)配套費(fèi)用、前期費(fèi)用。G75地塊預(yù)計建設(shè)為高層住宅，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，南京高層住宅的建筑安裝成本為1865元/平方米，小區(qū)配套費(fèi)用為小區(qū)內(nèi)部環(huán)境改造、綠化、公用設(shè)施、景觀、智能化系統(tǒng)的費(fèi)用，前期費(fèi)用為可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計等前期工程所發(fā)生的費(fèi)用，二者合計約為建筑安裝成本的14%。

　　銷售費(fèi)用為銷售期為銷售開發(fā)的房地產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用，查閱拍得地塊的房地產(chǎn)上市公司的近年財務(wù)報表，銷售費(fèi)用為銷售收入的4%，假設(shè)整個開發(fā)經(jīng)營期均勻投入。

　　房地產(chǎn)交易中開發(fā)商應(yīng)繳納的營業(yè)稅為銷售價格的5%。

　　6確定折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率是采用假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，應(yīng)等同于市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。拍得G75地塊的是某上市公司，查閱該公司的財務(wù)報表知該公司的近三年的資產(chǎn)報酬率為：2012年1382%，2011年1816%，2010年1556%。由此可確定折現(xiàn)率= (1382%+1816%+1556)/3=1585%。

　　7估算待開發(fā)房地產(chǎn)的價格

　　估價基準(zhǔn)日為購買該地塊的日期，設(shè)該地價的總價為V，則：

　　住宅建筑總面積=5752220×3=1725666平方米

　　開發(fā)完后住宅的出售總價款的現(xiàn)值=29217×1725666/(1+1585%)35=301270萬元

　　該地塊取得稅費(fèi)=3%×V

　　建筑工程總費(fèi)用=(1865×14%×1725666)/(1+1585%)05/2+1865×1725666/(1+1585%)2=28323萬元

　　銷售費(fèi)用總額=29217×1725666×4%/(1+1585%)2=15027萬元

　　銷售稅費(fèi)=29217×1725666×5%/(1+1585%)35=15064萬元

　　則得到：V=301270-3%×V-28323-15027-15064

　　V=235783萬元

　　G75地塊的成交價格為293000萬元，高于以上求得的土地價值。房地產(chǎn)開發(fā)后的價值扣除成本、費(fèi)用、稅費(fèi)后剩下土地使用權(quán)價格和利潤，按開發(fā)商拍得地塊的價格，開發(fā)商的預(yù)期報酬率為10%～11%。

　　參考文獻(xiàn)：