土地使用權(quán)租賃制度發(fā)展研究
集體土地使用權(quán)包括農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(又稱農(nóng)地使用權(quán))、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。以下是yjbys小編為您搜集整理的土地使用權(quán)租賃制度發(fā)展研究論文,希望能對(duì)您有所幫助。
摘要:土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,從而為土地租賃制的實(shí)行解開(kāi)了禁錮。同年,根據(jù)《憲法修正案》,又對(duì)《土地管理法》相應(yīng)修改,將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”,并明確規(guī)定:“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定:“國(guó)有土地有償使用的方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股”,從而正式將土地租賃確定為國(guó)有土地使用權(quán)取得方式之一。
關(guān)鍵詞:土地有償使用,土地使用權(quán)出讓,土地租賃
一、我國(guó)土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展
(一)1988 年前,我國(guó)《憲法》第10條第4款規(guī)定:“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”?萍颊撐。 1988年《憲法修正案》,將上述條款修改為 “任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,從而為土地租賃制的實(shí)行解開(kāi)了禁錮。同年,根據(jù)《憲法修正案》,又對(duì)《土地管理法》相應(yīng)修改,將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”,并明確規(guī)定:“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定:“國(guó)有土地有償使用的方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股”,從而正式將土地租賃確定為國(guó)有土地使用權(quán)取得方式之一。
(二)1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定:“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定:“土地使用權(quán)出租,是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用,由他人向其支付租金的行為。”
二、集體土地使用權(quán)的出租
集體土地使用權(quán)包括農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(又稱農(nóng)地使用權(quán))、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租,我國(guó)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》均有詳細(xì)規(guī)定,至于公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地,因不具有營(yíng)利性,實(shí)踐中相關(guān)糾紛不多,所以本文不再述及二者的出租問(wèn)題。下面主要分析一下宅基地使用權(quán)、企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問(wèn)題。
(一)宅基地使用權(quán)的出租。
關(guān)于此,目前只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。”從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的,但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢?從實(shí)務(wù)上看,因農(nóng)民建住宅完全可以申請(qǐng)到免費(fèi)的宅基地,從而很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性;從法理上看,既然法無(wú)禁止,應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的,而且允許出租不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更,從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定?萍颊撐。
宅基地使用權(quán)的出租,是否也應(yīng)參照國(guó)有土地使用權(quán)出租規(guī)定而必須達(dá)到一定開(kāi)發(fā)程度呢?如前所述,本人還是認(rèn)為,土地使用權(quán)的出租與承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同,前者并不改變土地使用權(quán)的權(quán)屬主體,因此,不宜對(duì)土地使用權(quán)出租時(shí)的開(kāi)發(fā)程度過(guò)多限制。
至于農(nóng)村居民出租住房,從上述規(guī)定中看不出對(duì)承租人資格條件的任何限制,從現(xiàn)實(shí)看,農(nóng)民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現(xiàn)象大量存在,其于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人流與物流中,扮演著重要的角色,而且農(nóng)村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變更,因此,本人認(rèn)為應(yīng)予以肯定和鼓勵(lì)農(nóng)村居民出租住房。
(二)關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問(wèn)題。
相對(duì)于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán),鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)則更具有市場(chǎng)性,它對(duì)農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展起了重大作用,但關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出租的法律規(guī)定,僅有《土地管理法》第六十三條,且對(duì)于該條款的理解,有眾多分歧。
三、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
首先,必須弄清租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租二者之間的區(qū)別。所謂租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,是指原土地租賃合同的承租人,將其承租取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與第三人,由第三人享有原土地租賃合同的權(quán)利義務(wù),轉(zhuǎn)讓人喪失土地使用權(quán)?萍颊撐。而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權(quán)的權(quán)利在原租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租與次承租人,且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區(qū)別:前者的轉(zhuǎn)讓人要退出原租賃合同關(guān)系,經(jīng)過(guò)原土地行政主管部門(mén)變更登記后,受讓人成為原土地租賃合同的承租人,直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務(wù),同時(shí)享有轉(zhuǎn)讓人在原租賃合同約定的權(quán)利。后者的轉(zhuǎn)租人不退出原租賃合同關(guān)系,仍然是原租賃合同的承租人,仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務(wù),接受轉(zhuǎn)租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關(guān)系。
四、土地使用權(quán)租賃登記
《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定:“ 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的,出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi),持租賃合同及有關(guān)文件申請(qǐng)土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記,并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。”可見(jiàn)該項(xiàng)登記為他項(xiàng)權(quán)利登記。
五、關(guān)于土地使用權(quán)出租期限
土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢?可否適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢?
我國(guó)合同法規(guī)定,租賃期限不得超過(guò)20年,超過(guò)部分無(wú)效,我國(guó)政策規(guī)定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期,即已超過(guò)20年,但該規(guī)定僅限于部門(mén)規(guī)章,并未上升到法律層面上,值得立法界進(jìn)一步明確。
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