房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的淺議管理論文
【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于資金管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個(gè)方面:(1)資金預(yù)算的編制;(2)資金預(yù)算的執(zhí)行與控制;(3)預(yù)算分析調(diào)整;(4)預(yù)算考評(píng)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金 管理 預(yù)算
房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于資金管理。因利潤(rùn)低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少,大部分破產(chǎn)的企業(yè)是因?yàn)橘Y金管理出現(xiàn)問(wèn)題,導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以,很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個(gè)方面。
一、資金預(yù)算的編制
開(kāi)發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的關(guān)鍵點(diǎn)在于企業(yè)現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、開(kāi)發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接。企業(yè)應(yīng)通過(guò)不同的資金預(yù)算形式,將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同階段的資金流與企業(yè)非項(xiàng)目資金流進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃和平衡,為合理調(diào)配和使用資金服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目處在的不同階段,需要編制的資金預(yù)算有較大的區(qū)別,具體包括:
1.項(xiàng)目拓展階段
在項(xiàng)目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié),項(xiàng)目拓展部門(mén)應(yīng)組織策劃、研發(fā)、財(cái)務(wù)、工程等部門(mén),對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位、投資總額、分期投入資金的時(shí)間、投資節(jié)奏和投資金額等進(jìn)行測(cè)算,在此基礎(chǔ)上編制《項(xiàng)目投資匡算》和《項(xiàng)目啟動(dòng)資金預(yù)算》。根據(jù)項(xiàng)目需要投入的啟動(dòng)資金,以及企業(yè)自身可動(dòng)用的資金存量來(lái)決定是否投資該項(xiàng)目。項(xiàng)目所需啟動(dòng)資金金額與企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式,工程款支付方式有很大的關(guān)系。通常情況下,項(xiàng)目的啟動(dòng)資金主要包括土地款、土地取得相關(guān)稅費(fèi)和項(xiàng)目前期費(fèi)用。
2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃制定階段
企業(yè)已取得的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)計(jì)劃制定后,應(yīng)立即組織對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量進(jìn)行測(cè)算,并編制《項(xiàng)目資金流量預(yù)算》。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目投資匡算是編制項(xiàng)目資金流量預(yù)算的基礎(chǔ)資料,同時(shí)還需要公司明確項(xiàng)目的各項(xiàng)采購(gòu)付款政策。項(xiàng)目資金流量預(yù)算完整反映了項(xiàng)目在全開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各關(guān)鍵開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量情況,能夠幫助企業(yè)提前預(yù)判現(xiàn)金流量能否實(shí)現(xiàn)平衡。同時(shí),通過(guò)該預(yù)算的編制,能夠?yàn)槠髽I(yè)調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目投資匡算提供決策依據(jù)�！俄�(xiàng)目資金流量預(yù)算》最好按季度反映,也可按月反映。如果按月反映,則對(duì)企業(yè)的基礎(chǔ)資料要求很細(xì),對(duì)企業(yè)的計(jì)劃管理水平要求較高,否則會(huì)大大降低預(yù)算的準(zhǔn)確度。
項(xiàng)目資金流量預(yù)算并非一成不變,當(dāng)公司調(diào)整了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃,或者項(xiàng)目投資匡算進(jìn)行了調(diào)整,如遇到原材料價(jià)格上漲,項(xiàng)目重大設(shè)計(jì)方案變更等,項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。此外,如果企業(yè)的采購(gòu)付款政策發(fā)生了變化,資金流量預(yù)算也應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。
3.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段
對(duì)于多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段應(yīng)按季度或月度編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算。項(xiàng)目資金流量預(yù)算反映的是單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期的完整現(xiàn)金流量,它并未包括公司除該項(xiàng)目以外的其他項(xiàng)目的現(xiàn)金流,也未反映公司層面的資金收付,如對(duì)外融資、往來(lái)款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)、公司管理費(fèi)用等。
對(duì)同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),公司短期內(nèi)的資金能否在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和公司之間進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào),需要通過(guò)編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算來(lái)平衡。因此,編制短期公司整體的資金執(zhí)行預(yù)算,既能夠解決項(xiàng)目資金流量預(yù)算和其他長(zhǎng)期預(yù)算準(zhǔn)確度不高的問(wèn)題,又能為公司短期資金收付,以及資金使用情況的考核提供直接的依據(jù)。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視的預(yù)算。
資金執(zhí)行預(yù)算編制的周期可以為季、月或周。如果采用季度編制方式,最好在月度進(jìn)行調(diào)整和修訂,以提高執(zhí)行預(yù)算的準(zhǔn)確度。按月度編制執(zhí)行預(yù)算相對(duì)來(lái)說(shuō)比較科學(xué)和合理,既保證了預(yù)算相對(duì)比較準(zhǔn)確,又避免因預(yù)算期過(guò)短導(dǎo)致企業(yè)各部門(mén)整天陷于預(yù)算之中,從而產(chǎn)生對(duì)預(yù)算管理的逆反心理。
二、資金預(yù)算的執(zhí)行與控制
資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算編制完成后,各部門(mén)在進(jìn)行具體的資金收付時(shí),應(yīng)以預(yù)算作為實(shí)施的依據(jù)。財(cái)務(wù)部門(mén)在審核資金支付時(shí),除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外,還應(yīng)將資金預(yù)算作為控制的依據(jù),設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié),重點(diǎn)審核該筆支付是否符合預(yù)算。對(duì)符合資金預(yù)算的款項(xiàng),及時(shí)安排支付;對(duì)不符合資金預(yù)算的款項(xiàng),包括無(wú)此預(yù)算的款項(xiàng),以及實(shí)際支付金額大于預(yù)算金額的款項(xiàng),應(yīng)先與承辦部門(mén)進(jìn)行溝通,確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付,則應(yīng)作為預(yù)算外支出,履行特殊的審批程序。
三、預(yù)算分析調(diào)整
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立資金預(yù)算執(zhí)行情況的動(dòng)態(tài)反映體系。通過(guò)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的動(dòng)態(tài)反映,財(cái)務(wù)部門(mén)才能準(zhǔn)確審核款項(xiàng)支付是否符合預(yù)算,為預(yù)算控制提供及時(shí)和準(zhǔn)確的信息,同時(shí)為預(yù)算分析提供基礎(chǔ)信息。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),在開(kāi)發(fā)過(guò)程中還受到國(guó)家宏觀調(diào)控、市場(chǎng)變化等諸多因素影響,這些因素的變化都會(huì)導(dǎo)致原先編制的資金預(yù)算不準(zhǔn)確。因此,在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中,企業(yè)還應(yīng)建立預(yù)算調(diào)整制度,對(duì)臨時(shí)發(fā)生的、影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重大事項(xiàng)對(duì)預(yù)算的影響進(jìn)行調(diào)整,以提高預(yù)算的準(zhǔn)確度。
四、預(yù)算考評(píng)
為了提高資金預(yù)算的執(zhí)行率,充分發(fā)揮預(yù)算的控制作用,企業(yè)應(yīng)將資金預(yù)算的執(zhí)行情況與績(jī)效考核掛鉤。在確定各相關(guān)部門(mén)的關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)(KPI)時(shí),應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為KPI之一,通�？勺鳛椴块T(mén)KPI的預(yù)算考核指標(biāo)有“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等。
在企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度不高的階段,可將“超資金預(yù)算率”指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)各部門(mén)發(fā)生的預(yù)算外支出進(jìn)行統(tǒng)計(jì),并計(jì)算出考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”,提交人力資源部門(mén)作為考核依據(jù)。對(duì)非部門(mén)自身原因的各項(xiàng)超預(yù)算支出,如宏觀政策變化、公司開(kāi)發(fā)計(jì)劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算支出,應(yīng)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整,不納入部門(mén)的考核。對(duì)部門(mén)自身原因?qū)е碌某A(yù)算支出,如工作計(jì)劃性不夠、預(yù)算編制不準(zhǔn)確等發(fā)生的支出,應(yīng)作為部門(mén)的超預(yù)算支出。
當(dāng)企業(yè)涉及到多項(xiàng)目開(kāi)發(fā),對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行率要求很高的時(shí)候,可將“預(yù)算執(zhí)行率”作為關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo),以此不斷提高各部門(mén)對(duì)預(yù)算編制準(zhǔn)確度的重視程度,同時(shí)提高預(yù)算的執(zhí)行率。
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