全裝修商品住宅問(wèn)題的探討論文
摘要：
全裝修商品住宅是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。如何做好全裝修住宅是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)師及買(mǎi)房者所關(guān)心的問(wèn)題。本文就裝修住宅的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方法、成本控制、施工管理等方面的問(wèn)題進(jìn)行了研究和探討。
關(guān)鍵詞：全裝修住宅；產(chǎn)品定位；設(shè)計(jì)方法；成本控制；施工管理
幾年前，商品房帶全套裝修銷(xiāo)售還只是在一些城市的個(gè)別樓盤(pán)試探性地進(jìn)行。近來(lái)開(kāi)發(fā)商在向客戶交樓時(shí)提供全套住房裝修的比例不斷提高，這也是建設(shè)部大力倡導(dǎo)的發(fā)展方向。由于全國(guó)各地城市的情況不同，精裝修房占市場(chǎng)供應(yīng)商品房的比例也大不一樣。根據(jù)近期統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，北京、上海所占的比例大概為40~50%，廣州占70%以上，深圳還不到30%，其他二、三線城市所占的比例就更低了。隨著住宅建設(shè)科學(xué)技術(shù)含量不斷地提高，特別是住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)三年商品住宅含精裝修的比例將迅速增大。
比較專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商，例如萬(wàn)科地產(chǎn)，他們?cè)缇陀袑?zhuān)人研究住宅精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化體系。這種住宅精裝修的研究，不是簡(jiǎn)單研究在毛坯房的基礎(chǔ)上如何怎么再裝修一下，而是全面地提供整套家居解決方案。全面家居解決方案是從建筑設(shè)計(jì)方案開(kāi)始，對(duì)戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、廚房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、水電氣設(shè)計(jì)、收納及儲(chǔ)藏系統(tǒng)等多個(gè)細(xì)節(jié)統(tǒng)一研究，并注重系統(tǒng)的集成。這種做法比以往簡(jiǎn)單地在毛坯房上做裝修已經(jīng)有了很大的提升和進(jìn)步。
如何做好住宅的精裝修，是開(kāi)發(fā)商及設(shè)計(jì)師們所密切關(guān)注的問(wèn)題。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面對(duì)住宅精裝修問(wèn)題進(jìn)行探討。
1、關(guān)于住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)定位。
精裝修房設(shè)計(jì)的定位首先取決于樓盤(pán)的市場(chǎng)定位。裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)項(xiàng)目類(lèi)別、戶型特點(diǎn)、樓盤(pán)規(guī)模、銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)確定。一般來(lái)說(shuō)，中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤(pán)，裝修設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)會(huì)高些；中小戶型樓盤(pán)，裝修設(shè)計(jì)則應(yīng)該簡(jiǎn)潔、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)。為了讓客戶有更多的選擇性，開(kāi)發(fā)商可提供2~3個(gè)裝修方案供客戶選擇（特別是建設(shè)規(guī)模較大、戶型較多的樓盤(pán)）。對(duì)于別墅類(lèi)的高檔樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商可先制作幾套全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標(biāo)準(zhǔn)。
2、全裝修住宅的設(shè)計(jì)方法及設(shè)計(jì)范圍。
與傳統(tǒng)的，在毛坯房基礎(chǔ)上進(jìn)行再裝修設(shè)計(jì)不同，我們所提倡的全裝修住宅設(shè)計(jì)，應(yīng)該由建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師在住宅的方案設(shè)計(jì)階段就要共同開(kāi)展相關(guān)的設(shè)計(jì)。當(dāng)完成施工圖的時(shí)候，施工圖中應(yīng)該包含精裝修設(shè)計(jì)的內(nèi)容。具體做法建議如下，當(dāng)初步設(shè)計(jì)方案審批通過(guò)后，室內(nèi)設(shè)計(jì)師應(yīng)全面介入精裝修設(shè)計(jì)工作。精裝修設(shè)計(jì)方案經(jīng)甲方及建筑師確認(rèn)后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)、設(shè)備專(zhuān)業(yè)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。這樣一來(lái)，避免了已往裝修設(shè)計(jì)與原施工圖設(shè)計(jì)的脫節(jié)。
住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實(shí)際的交樓標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移動(dòng)家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計(jì)主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計(jì)、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計(jì)。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器（爐灶、油煙機(jī)、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點(diǎn)提出的是櫥柜的設(shè)計(jì)。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。很多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計(jì)，把它丟給室內(nèi)設(shè)計(jì)師去處理。實(shí)際上，廚房、衛(wèi)生間的布置如果在建筑設(shè)計(jì)方案階段考慮不周，室內(nèi)設(shè)計(jì)師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無(wú)法做出理想的布置。對(duì)于門(mén)庭入口玄關(guān)的鞋柜、臥室的固定壁櫥、衛(wèi)生間的步入式衣櫥也應(yīng)該由建筑師事先做好預(yù)留或者給出設(shè)計(jì)指引，否則后期的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)很難順利地進(jìn)行。
精裝修房屋的設(shè)計(jì)要求是能給未來(lái)住戶一個(gè)先進(jìn)居家生活方式的指引，并沒(méi)有限制住戶的個(gè)性化需求。在交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修的基礎(chǔ)上，住戶可通過(guò)裝飾設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)不同風(fēng)格的居家布置，體現(xiàn)不同的生活情調(diào)。
3、與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
住宅精裝修的部品主要是廚房櫥柜、潔具、壁櫥等。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化分工的進(jìn)一步細(xì)化，建筑部品制造商有著更專(zhuān)業(yè)、更接近市場(chǎng)需求的設(shè)計(jì)和制造。比如廚房櫥柜的設(shè)計(jì)，除了滿足傳統(tǒng)的洗、切、炒流程和物料收納功能外，還要滿足新型廚房電器的布置。廚房系統(tǒng)的整合，目前主要還是由櫥柜制造商的設(shè)計(jì)師根據(jù)已經(jīng)成型的廚房尺寸來(lái)安排、布置。因此讓住宅部品制造商的設(shè)計(jì)師提前介入住宅的精裝修設(shè)計(jì)就顯得非常必要。當(dāng)然，產(chǎn)品設(shè)計(jì)總的統(tǒng)籌還是由開(kāi)發(fā)商來(lái)組織。開(kāi)發(fā)商需要同時(shí)組織建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、部品制造商共同完善精裝修住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。
如果說(shuō)衛(wèi)生潔具在完成采購(gòu)后，可以直接讓裝修施工單位按設(shè)計(jì)圖紙安裝的話，那么固定衣櫥、室內(nèi)門(mén)及門(mén)套等部品的安裝就不能簡(jiǎn)單地讓普通的裝修施工單位來(lái)施工、制作了。這同樣應(yīng)該由專(zhuān)業(yè)的家具制造商來(lái)完成設(shè)計(jì)和施工安裝。因?yàn)橐粋�(gè)樓盤(pán)，少則幾百套房子，多則幾千套房子，一種住宅裝修部品的數(shù)量可能就成千上萬(wàn)，只有由專(zhuān)業(yè)的部品制造商才能保質(zhì)保量、按時(shí)完成施工任務(wù)，并達(dá)到設(shè)計(jì)要求。
4、成本控制與采購(gòu)招標(biāo)。
精裝修住宅的設(shè)計(jì)完成之后，接下來(lái)就是要做好成本控制工作。精裝修住宅的成本控制一般按以下工作步驟來(lái)進(jìn)行。
�。�1）根據(jù)樓盤(pán)市場(chǎng)定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價(jià)。一般室內(nèi)裝修成本標(biāo)準(zhǔn)可在300~1000元/m2范圍選擇和確定。
（2）按所確定的裝修造價(jià)進(jìn)行精裝修住宅的設(shè)計(jì)深化、調(diào)整及完善，編制符合市場(chǎng)定位的精裝修預(yù)算。
�。�3）按確定的裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行主要部品的采購(gòu)招標(biāo)工作。主要部品包括：入戶門(mén)、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開(kāi)關(guān)插座、家用電器、墻面磁磚、涂料等。
很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有嚴(yán)格按上述工作程序進(jìn)行精裝修住宅的技術(shù)準(zhǔn)備工作。一些開(kāi)發(fā)商僅有一個(gè)樣板房的設(shè)計(jì)，然后就交給施工隊(duì)去參照施工了。很多住宅部品、裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)和品牌的確定是在施工過(guò)程中確定的。這樣就很難控制精裝修住宅的成本和施工質(zhì)量。
5、精裝修住宅的施工管理。
對(duì)于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤(pán)，建議在進(jìn)行大規(guī)模精裝修之前，先進(jìn)行樣板房的施工。因?yàn)闃影宸坎粌H是樓盤(pán)銷(xiāo)售工作的需要，而且還要通過(guò)樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時(shí)進(jìn)行修正。如果所裝修的樣板房是交樓標(biāo)準(zhǔn)，那么任何同一類(lèi)型的缺陷如果不能得到及時(shí)的改正，將會(huì)對(duì)未來(lái)大面積的裝修帶來(lái)巨大的遺憾，甚至造成巨額的直接經(jīng)濟(jì)損失。精裝修住宅的施工要注意處理好以下幾個(gè)問(wèn)題。
�。�1）做好精裝修施工單位的招標(biāo)工作。
建議選擇有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的裝修隊(duì)伍參與投標(biāo)，并做好標(biāo)段的劃分。一般家居裝修隊(duì)伍的人數(shù)是有限的，很少有裝修公司一次能夠派出幾百人在同一個(gè)工地施工。如果能派出足夠工人的話，那也是一幫臨時(shí)招募的散兵游勇，很難保證未來(lái)的施工質(zhì)量和進(jìn)度。因此，科學(xué)合理地劃分標(biāo)段，根據(jù)實(shí)際情況選擇施工隊(duì)伍是未來(lái)工程順利進(jìn)行的關(guān)鍵。
�。�2）做好原施工圖與裝修設(shè)計(jì)的技術(shù)對(duì)接。
目前大部分建筑設(shè)計(jì)院的施工圖設(shè)計(jì)深度不夠，裝修是進(jìn)一步深化和修正施工圖設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)。
（3）協(xié)調(diào)好主體施工單位和裝修施工單位的工作關(guān)系。
在樓盤(pán)建設(shè)期間，裝修施工單位一般會(huì)與主體施工單位產(chǎn)生交叉作業(yè)。建設(shè)單位如果不處理好二者的關(guān)系就會(huì)對(duì)整個(gè)工程帶來(lái)不利影響。有時(shí)主體施工單位沒(méi)有給裝修單位提供足夠的工作面和施工條件，影響了裝修單位的施工進(jìn)度；有時(shí)裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)會(huì)對(duì)主體施工產(chǎn)生干擾，從而影響主體施工的進(jìn)度。因此，必須詳細(xì)做好整個(gè)工程的施工計(jì)劃。
�。�4）明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍和責(zé)任分工。
在施工中，如果施工工序交接不清楚，就會(huì)出現(xiàn)推諉扯皮的現(xiàn)象，施工質(zhì)量就無(wú)法得到保證。
�。�5）要做好主體施工單位與裝修施工單位各自的成品保護(hù)工作。
6、精裝修住宅的產(chǎn)品售后服務(wù)。
開(kāi)發(fā)商向客戶提供精裝修商品房之后，如何做好產(chǎn)品的售后服務(wù)是體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信與否的關(guān)鍵。要做好裝修房的售后服務(wù)，須做好以下幾個(gè)方面的工作。
�。�1）在建筑材料、住房部品采購(gòu)、施工安裝之前，開(kāi)發(fā)商要與供應(yīng)商、施工單位明確產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任。
在明確這些責(zé)任的前提下，開(kāi)發(fā)商才能明確向客戶承擔(dān)責(zé)任。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的期限、范圍，應(yīng)與供應(yīng)商或者施工單位所承諾的內(nèi)容一致。
�。�2）建立產(chǎn)品售后服務(wù)機(jī)制。
開(kāi)發(fā)商除利用自身的客戶服務(wù)機(jī)構(gòu)處理產(chǎn)品售后服務(wù)問(wèn)題之外，還可以與物業(yè)管理公司、供應(yīng)商的產(chǎn)品售后服務(wù)中心、施工單位等建立共同的售后服務(wù)機(jī)制或者聯(lián)盟。這樣就能夠更加快速、便捷、高效率地處理客戶投訴、產(chǎn)品維修等問(wèn)題。
�。�3）認(rèn)真做好客戶信息反饋處理。
由于精裝修房屋在目前畢竟是一個(gè)比較新鮮的事物，許多開(kāi)發(fā)商對(duì)此還在摸索之中。應(yīng)該在認(rèn)真學(xué)習(xí)成熟、專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商的基礎(chǔ)上，做好自身樓盤(pán)的客戶信息反饋處理，是提升未來(lái)項(xiàng)目運(yùn)作水平的重要方法和途徑。
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