對公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)營的幾點(diǎn)思考論文

　　摘要：

　　隨著保障性住房建設(shè)運(yùn)營工作的不斷推進(jìn)，多類別房源及多層次保障對象看似設(shè)計(jì)科學(xué)的供應(yīng)體系也凸顯出一些問題。比如，保障對象支付能力的變化直接引起住房類型的變化。怎樣簡單而方便地給予不同保障對象動(dòng)態(tài)的保障，成為各地探索的課題�！岸�房和一”、“三房合一”、“四房和一”應(yīng)運(yùn)而生，目前得到國家認(rèn)可的公廉并軌正進(jìn)行推廣。新舊政策的交替需要銜接好、過渡好，一些不成熟的建議，或許可為公廉并軌工作助一臂之力。

　　關(guān)鍵詞：保障性安居工程：保障性住房；公廉并軌；差別化租金

　　從2010年開始大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程以來，隨著國家支持力度的不斷加大和各級(jí)政府對項(xiàng)目建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，保障性住房房源數(shù)量不斷增加，形成了廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房多類別、多層次的“四位一體”保障性住房供給模式。為城鎮(zhèn)中低收入家庭和外來務(wù)工人員及新就業(yè)無房職工解決了不少住房困難問題。但，由于住房保障需求和供應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，而且目前的房源種類多和保障家庭層次多，所以在保障性住房配租配售過程中，常常造成政策上的交叉和界限上的不清晰。加之收入財(cái)產(chǎn)認(rèn)定受信息共享機(jī)制尚未完全建立的制約，導(dǎo)致保障對象認(rèn)定難，準(zhǔn)入退出管理難，甚至出現(xiàn)一些尋租現(xiàn)象，對保障性住房公平有效分配造成了影響。

　　為此，不少地方在2013年底前就嘗試通過保障性住房并軌運(yùn)行來解決此類問題。如，湖南株洲、河南漯河的“二房合一”；江西南昌、河南鄭州的“三房合一”；河北、北京的“四房合一”。雖然從房源到保障家庭，合并內(nèi)容不盡相同，但目的不外乎于讓保障性住房的分配運(yùn)行更加有效公平。2013年底，這種并軌模式在一定程度上得到了上層的認(rèn)可。2013年12月2日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建�！�20131178號(hào)，以下簡稱《通知》），提出從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。至此，公廉并軌在全國范圍內(nèi)拉開帷幕。那么，在《通知》的大框架下，如何具體實(shí)施好這項(xiàng)工作呢？有幾點(diǎn)建議，供參考。

　　一、整合政策機(jī)構(gòu)，理順體制機(jī)制。

　　在并軌前，作為保障性住房的兩個(gè)重要組成部分，公共租賃住房和廉租住房在不同的政策規(guī)范下及不同的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)（如廉租辦、公租辦等）操作下平行運(yùn)行，都發(fā)揮著重要的保障作用。并軌后，原先不同的政策需要銜接統(tǒng)一，如補(bǔ)助資金撥付使用、戶型面積設(shè)計(jì)控制、租賃補(bǔ)貼分檔分級(jí)、準(zhǔn)入退出管理、后期物業(yè)服務(wù)等，都需要先整合再細(xì)化，特別是市以下政府應(yīng)在《通知》的框架下合并修改原有的實(shí)施細(xì)則等制度，以利于實(shí)際操作機(jī)構(gòu)便于操作。同時(shí)，實(shí)施機(jī)構(gòu)要完善整合，人員經(jīng)費(fèi)要充實(shí)落實(shí)，特別是要向基層辦事單位延伸，給社區(qū)居委會(huì)配備住房保障工作人員，如同其他社保工作一樣在基層開展。整合了政策機(jī)構(gòu)，理順了機(jī)制體制，就為并軌后公共租賃住房更好地發(fā)揮保障作用奠定良好的基礎(chǔ)。

　　二、敞口申報(bào)受理，避免集中扎堆。

　　并軌前，公共租賃住房和廉租住房保障的申報(bào)，均是采取分類開展、集中受理的辦法進(jìn)行，申請人需在規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)提出申請。集中受理勢必集中審核，因每個(gè)家庭的審核均涉及住房情況、家庭收入、財(cái)產(chǎn)狀況等方方面面，審核量大，出錯(cuò)幾率高。特別是，申請家庭的住房需求再迫切，也只能在統(tǒng)一的時(shí)間段里申報(bào)，不能兼顧個(gè)性需求。并軌后，不能再分類開展，如還是集中受理審核，不但工作量會(huì)加大，而且更難以及時(shí)照顧困難家庭的不同需求。因此，建議將原先的分期分批申報(bào)受理常態(tài)化，作為一項(xiàng)日常工作進(jìn)入基層辦事機(jī)構(gòu)，方便群眾隨報(bào)隨審，分批公示，及時(shí)保障。

　　三、優(yōu)先保障急需，體現(xiàn)公平公正。

　　住房保障應(yīng)從低端保起，優(yōu)先滿足住房最困難群體，如符合條件的優(yōu)撫對象、住房救助對象的基本需求。所以，公廉并軌后，要保證住房最困難群體優(yōu)先及時(shí)獲得住房保障，體現(xiàn)公平公正。一是2014年前在建或建成的房源，要優(yōu)先滿足并軌前原廉租住房保障對象的需求，已保障的不得脫保，這是并軌的“兜底”工作。二是對于并軌后公共租賃住房的保障對象，市級(jí)以下要綜合考慮其住房困難、收入水平、申請順序、保障需求等因素，合理確定輪候排序規(guī)則，保障住房困難持續(xù)時(shí)間更長、經(jīng)濟(jì)狀況更差的家庭優(yōu)先獲得實(shí)物配租。

　　四、暗補(bǔ)變?yōu)槊餮a(bǔ)、租金實(shí)現(xiàn)差別化。

　　按照《通知》要求，公共租賃住房租金因市場租金而確定，保障對象應(yīng)繳納租金因其支付能力而確定，租金差別化是靠租金減免來實(shí)現(xiàn)的。由于原公共租賃住房保障對象的確定標(biāo)準(zhǔn)和原廉租住房是不同的，為實(shí)現(xiàn)先后銜接，兩房并軌后，實(shí)行差別化租金是符合實(shí)際的。但是租金差別化不一定單單靠租金減免來實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)金補(bǔ)貼不失為一種好辦法，尤其是政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房。這種模式下，租賃同時(shí)期、同地段、同品質(zhì)住房的租金是相同的，只因家庭困難程度不同而政府給予應(yīng)繳納租金不同比例的補(bǔ)貼，也就是說要租補(bǔ)分離、先繳后補(bǔ)，補(bǔ)貼不同。這樣有利于保障對象觀念的轉(zhuǎn)變，從應(yīng)該以低租金獲得住房的想法轉(zhuǎn)變?yōu)閼?yīng)該以市場租金獲得住房，但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件受限而政府給予了不同程度的補(bǔ)貼。同時(shí)，為其支付能力提高后，按市場價(jià)格收取租金或退出機(jī)制的形成奠定了自然過渡的基礎(chǔ)。

　　六、房屋允許調(diào)換，承租人間選擇。

　　從申請、審核、公示到輪候、配租（配售），為確保公開、公平、公正，保障性住房的分配有著其嚴(yán)格的程序。目前，保障性住房輪候?qū)ο蟮倪x房，大多先采取綜合因素評(píng)分或通過隨機(jī)選定來確定配租、配售排序，然后按照確定的順序來選擇的方式進(jìn)行；也有些地方，按照雙搖號(hào)的方式進(jìn)行，即房源搖號(hào)、輪候?qū)ο髶u號(hào)，然后“一個(gè)蘿卜對應(yīng)一個(gè)坑”。無論哪種方式，均不可面面俱到、人人合心，其緣由為保障對象有著差別化的住房需求，如就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)等房源區(qū)位需求的不同，‘樓層、面積、環(huán)境等居住習(xí)慣的不同。因此，在取得住房后，已保障家庭仍有調(diào)換住房的意愿。在房源較少時(shí)，調(diào)換住房實(shí)現(xiàn)起來較為困難，隨著房源的不斷增加，以及公廉并軌的推行，公共租賃住房的調(diào)換變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。住房保障部門作為一個(gè)平臺(tái)，收集并發(fā)布相應(yīng)信息，然后承租人間自主選擇，進(jìn)行調(diào)換，再由出租人辦理相應(yīng)變更手續(xù)。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]肖正華，河南漯河公廉并軌實(shí)踐調(diào)查EN]。中國建設(shè)報(bào)，2014—1—1 （2）。

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