法律碩士論文：關(guān)于小區(qū)地面車位的法律地位探討
隨著城市小轎車保有量在最近幾年呈直線上升的趨勢.引起了一系列的城市管理及法律上的問題.其中一個比較受關(guān)注的問題是用于停放小轎車車位的法律地位問題 車位是否可以自由轉(zhuǎn)讓.轉(zhuǎn)讓的合法手續(xù)是什么.這是有車一族在面對車位出售信息時所困惑的 筆者試圖對車位中的一種比較常見的類型.即小區(qū)地面車位的法律地位進(jìn)行分析.以期澄清相關(guān)的法律問題
1 小區(qū)地面車位的概念及特征
廣義的車位.包括地面車位、地下車位、車庫、屋頂車位等等，筆者要討論的是住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃內(nèi)的地面車位.簡稱小區(qū)地面車位 這類車位不同于市政道路上的停車位.不同于有封閉空間的車庫.也不同于位于建筑物地下空間的車位.它有其相對獨(dú)立的特性在對比其他幾類車位后發(fā)現(xiàn).除用以停放機(jī)動車這一基本特征外.小區(qū)地面車位還有如下特征：一是小區(qū)地面停車位直接占用土地.這一點(diǎn)可以歸結(jié)為用地性 二是小區(qū)地面停車位除下方有實(shí)體界面f地面)外.上方及四周均無實(shí)體界面，是一種開放式的車位.這一點(diǎn)可以歸結(jié)為開放性 三是小區(qū)地面停車位位于小區(qū)土地整體規(guī)劃之內(nèi).其性質(zhì)及使用功能受該整體規(guī)劃的約束與限制.因此它在一定程度上具有規(guī)劃隸屬性 綜合以上特征，小區(qū)地面停車位是指位于住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃之內(nèi)的地面之上、四周及上方無實(shí)體界面、專門用于停放機(jī)動車的、具有一定范圍的地面空間
2 一般小區(qū)車位的初始權(quán)屬
在討論小區(qū)地面車位的法律地位之前.有必要先分析一般小區(qū)車位的法律地位，這里.一般小區(qū)車位是指在住宅小區(qū)內(nèi)專門用于停放機(jī)動車的車位.包括地面車位、地下車位、車庫、屋頂車位等。
對于一般小區(qū)車位的初始權(quán)利歸屬.在理論上歸納起來主要有三種主張.分別為業(yè)主共有說、開發(fā)商所有說和折衷說 前兩種觀點(diǎn)分別側(cè)重于保護(hù)業(yè)主或開發(fā)商，都有所片面.因此現(xiàn)在主流的觀點(diǎn)都是折衷說.即認(rèn)為應(yīng)根據(jù)具體情況.按一定的標(biāo)準(zhǔn)而判定小區(qū)車位的初始?xì)w屬.目前來看這也是學(xué)界普遍比較認(rèn)同的觀點(diǎn).筆者也持這種觀點(diǎn).因?yàn)檫@種觀點(diǎn)避免了上述兩種觀點(diǎn)中存在的片面性在應(yīng)該依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)而決定小區(qū)車位的歸屬的問題上.觀點(diǎn)并不統(tǒng)一.有的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該依據(jù)開發(fā)商與業(yè)主之間的直接約定.而有的觀點(diǎn)則認(rèn)為應(yīng)該依據(jù)車位的占地面積或建筑面積及建設(shè)成本是否被計人房屋的“公攤” 及銷售價格之中來決定 而筆者認(rèn)為.上述兩種標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)該割裂開來看.因?yàn)閷④囄坏恼嫉孛娣e或建筑面積計入房屋的“公攤”本身就是開發(fā)商與業(yè)主之間的一種約定.雖然這種約定沒有明確的說明小區(qū)車位的權(quán)屬.但這種約定實(shí)際上暗示了業(yè)主所購買的房屋價值構(gòu)成中是否已經(jīng)包含了小區(qū)車位的價值.因此應(yīng)該視為一種默示的約定.并可以此認(rèn)定小區(qū)車位應(yīng)歸業(yè)主共有還是歸開發(fā)商享有但是.如果在此房屋的“公攤”約定之外.開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主之間又另行就小區(qū)車位的權(quán)屬問題進(jìn)行了約定的.則當(dāng)該約定與 “公攤”約定相一致時.小區(qū)車位的歸屬并無爭議.按該另行約定或按“公攤”約定均可.但如果該約定與“公攤”約定不一致的.則小區(qū)車位的歸屬又應(yīng)分兩種情況來判斷：
第一.如果小區(qū)車位計入了房屋的“公攤”.但開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主另行約定小區(qū)車位的權(quán)屬仍歸開發(fā)商享有的.則應(yīng)以房屋的“公攤”面積的約定為準(zhǔn).原因在于房屋的“公攤”面積經(jīng)過了房地局備案.而且將會在房屋產(chǎn)權(quán)登記的進(jìn)行記載.在公示公信力上明顯高于開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主之間的另行約定 另外.由于一般而言房地產(chǎn)銷售合同均為格式合同，而依據(jù)《合同法》中關(guān)于格式合同的規(guī)定.對格式條款有兩種以上解釋的.應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋.這里提供格式條款的一方顯然為開發(fā)商.而對開發(fā)商不利的解釋即應(yīng)認(rèn)定小區(qū)車位歸屬于業(yè)主所有.也即按“公攤”面積的約定來決定小區(qū)車位的歸屬
第二.如果小區(qū)車位未計入房屋的“公攤”.但開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主另行約定小區(qū)車位的權(quán)屬歸小區(qū)業(yè)主享有.且小區(qū)車位未進(jìn)行單獨(dú)計價的.則應(yīng)視為小區(qū)車位被開發(fā)商贈送給了小區(qū)業(yè)主，或視同是一種附隨的銷售行為 原因在于.首先.這是格式條款的兩種解釋中對業(yè)主有利的一種解釋：其次，雖然房屋的“公攤”中不包括小區(qū)車位的面積.但是這并不妨礙開發(fā)商另行將小區(qū)的車位贈予小區(qū)業(yè)主或附隨銷售給業(yè)主.不過.贈予或附隨銷售均是轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的行為.因此這一認(rèn)定的成立需要小區(qū)車位具備可轉(zhuǎn)讓性.而這是下文所要討論的問題 另外.對于對小區(qū)車位進(jìn)行了單獨(dú)計價的情況.實(shí)際上是一種單獨(dú)的銷售行為.這也將在下面一并討論總結(jié)以上兩種情況分析.對于一般的小區(qū)車位的初始權(quán)屬的確定.一般性的原則為先以車位是否計入房屋“公攤”為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判斷.而當(dāng)未計人“公攤”時.也即小區(qū)車位初始權(quán)屬歸開發(fā)商享有時.可以通過約定而將小區(qū)車位附隨銷售或附送給業(yè)主.但這是一種與房屋銷售相互獨(dú)立的轉(zhuǎn)讓行為.其初始權(quán)屬實(shí)質(zhì)上仍屬于開發(fā)商.而后開發(fā)商通過單獨(dú)的約定將車位轉(zhuǎn)讓給業(yè)主
3 小區(qū)地面車位的初始權(quán)屬
雖然對于一般的小區(qū)車位.在原則上可以先按是否計人房屋“公攤” 為標(biāo)準(zhǔn)來判斷其初始權(quán)屬.但小區(qū)地面車位自身所擁有的特性又增加了這一問題的復(fù)雜性 由于小區(qū)地面車位位于地面.小區(qū)地面車位可能位于小區(qū)道路或小區(qū)綠化之上.而小區(qū)道路或小區(qū)綠化具有統(tǒng)一的規(guī)劃屬性.這在一定范圍內(nèi)排除了約定權(quán)屬的可能第一，對于小區(qū)道路，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定.除了屬于市政道路而屬國家所有外.均屬于業(yè)主共有.而不論是否計入房屋“公攤”.同時《物權(quán)法》還規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位.屬于業(yè)主共有。因此，如果小區(qū)車位占用小區(qū)內(nèi)的道路.那么無論是否計入房屋“公攤”..也無論其他明示的約定如何.均應(yīng)歸業(yè)主共有.除非因?yàn)閷儆谑姓缆范鴮賴宜械诙瑢τ谛^(qū)綠化.根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者“明示”屬于個人的外.均屬于業(yè)主共有.其本意為.除了城鎮(zhèn)公共綠地或“明示”屬于個人的外.其他所有情況均應(yīng)歸業(yè)主共有.這里明確排除了可以歸開發(fā)商享有的情況.因此.即使小區(qū)綠化用地未計人“公攤”.其上劃定的車位也不屬于開發(fā)商所有綜合以上兩種特殊情況.對于位于小區(qū)綠化或小區(qū)道路上的車位的初始權(quán)屬.無論其“公攤”是怎樣約定的.也無論開發(fā)商與業(yè)主之間明示約定是怎樣的.這些區(qū)域的小區(qū)地面車位的初始權(quán)屬不應(yīng)屬于開發(fā)商所有.而應(yīng)屬于國家所有或小區(qū)業(yè)主共有：而如果小區(qū)地面車位位于小區(qū)綠化或小區(qū)道路外的其他區(qū)域上.則其初始權(quán)屬可以根據(jù)前述的一般小區(qū)車位的初始權(quán)屬的判斷方法予以確定.具體而言即.如果小區(qū)地面車位計人了“公攤”.則可直接認(rèn)定歸業(yè)主共有，而如果未計入“公攤”.則應(yīng)可認(rèn)定其初始權(quán)屬歸開發(fā)商享有.但開發(fā)商仍然可以在銷售合同中將車位附送給主業(yè)
4 小區(qū)地面車位“單獨(dú)轉(zhuǎn)讓”的前提
《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定 ”這為開發(fā)商“轉(zhuǎn)讓”小區(qū)地面車位提供了基本法律依據(jù)而在實(shí)際交易中.開發(fā)商往往會籠統(tǒng)將車位“轉(zhuǎn)讓”給當(dāng)事人.但“轉(zhuǎn)讓”的具體含義卻并不清楚.而且由于我國對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制.尤其是對土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的限制.因此所謂的“轉(zhuǎn)讓”并不一定是轉(zhuǎn)讓所有權(quán).而實(shí)際上有可能是“出售、附贈或出租等方式”中的任何一種 而無論是哪一種“轉(zhuǎn)讓”.開發(fā)商如果要單獨(dú)“轉(zhuǎn)讓”小區(qū)地面車位，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定及法律的基本邏輯.應(yīng)具備兩個基本條件：一是小區(qū)地面車位的初始權(quán)屬應(yīng)歸開發(fā)商所有，這是出售、附贈或出租的前提。二是占用土地必須規(guī)劃為停車位.這是國家強(qiáng)行性法律的規(guī)定
5 小區(qū)地面車位“單獨(dú)轉(zhuǎn)讓”的法律效力
5.1 是否土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓在建設(shè)小區(qū)過程中.開發(fā)商首先獲得了小區(qū)的土地使用權(quán).當(dāng)小區(qū)房屋銷售后.除去市政用地等公有用地外.以及除去小區(qū)道路、小區(qū)綠化用地以及其他應(yīng)由業(yè)主共有的土地.剩余的土地應(yīng)屬于開發(fā)商享有.這些土地上的地面車位的初始權(quán)利由開發(fā)商享有.而開發(fā)商享有的這種初始權(quán)利顯然是土地使用權(quán)但這種土地使用權(quán)是否可以作為單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的呢?我國現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)讓機(jī)制顯然并不允許這種小塊國有土地的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓.因?yàn)閲型恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓必須是具有整體規(guī)劃的一宗土地的轉(zhuǎn)讓.或隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓
5.2 是否空間權(quán)的轉(zhuǎn)讓如果不是土地使用權(quán).那么是否是空間權(quán)呢?我國《物權(quán)法》中沒有明確提出空間權(quán)的概念.但一般認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)即是一種空間權(quán).但除建筑物區(qū)分所有權(quán)外 目前我國法律并沒有明確承認(rèn)其他的空間權(quán)。
5.3 是否應(yīng)認(rèn)定為出租如果在司法實(shí)踐中.上述兩種形式均被否定.則對小區(qū)地面車位的“出售”將可能被認(rèn)定為出租 但是.如果認(rèn)定為租賃關(guān)系的話，依據(jù)我國的《合同法》的規(guī)定，最長年限只能為20年.這遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于開發(fā)商一般所承諾的年限(一般為土地使用權(quán)的年限. 最長不超過7O年).這種情況下，購買者的利益將很難得到保證
5.4 是否可以認(rèn)定為采用地役權(quán)方式的轉(zhuǎn)讓使用開發(fā)商的土地用來停車.在表面上符合《物權(quán)法》中地役權(quán)的特征。也正因?yàn)榇?我國南京首先試點(diǎn)對立體車庫進(jìn)行了地役權(quán)登記.雖然這里針對的只是立體車庫.但對于小區(qū)地面車位的出讓方式同樣具有參考意義 地役權(quán)只受所占用土地本身的使用年限的限制.因此可以長于20年，在這一點(diǎn)上要優(yōu)于租賃權(quán) 但是地役權(quán)在性質(zhì)上具有一些限制.可能會對小區(qū)車位的使用權(quán)造成影響
第一.根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定.地役權(quán)是一種“利用他人的不動產(chǎn)、以提高自己的不動產(chǎn)的效益”的權(quán)利。因此地役權(quán)必須具備兩個不動產(chǎn).即“供役地”和 “需役地”.被利用的他人的不動產(chǎn)即“供役地”，自己的不動產(chǎn)為“需役地”如果將小區(qū)地面車位的使用權(quán)定性為地役權(quán).則小區(qū)地面車位占用的土地即為“供役地”.而這時還應(yīng)該有一個“需役地” 如果“購買”小區(qū)地面車位的人系小區(qū)業(yè)主或房屋的承租人.則“需役地”可以是該業(yè)主在小區(qū)內(nèi)擁有的房屋或承租人在小區(qū)地租賃的房屋 但是.如果在小區(qū)內(nèi)沒有“需役地”.則很可能不能被認(rèn)定為有效的地役權(quán)而受到保護(hù).那些僅購買車位的投資客即是這種情況
第二，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，地役權(quán)不能與“需役地”分開單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。因此如果將小區(qū)地位車位的權(quán)利認(rèn)定為地役權(quán).權(quán)利人將不能與自己的房屋分開而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓.如果單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的.則會被認(rèn)定為無效。
第三。地役權(quán)系不動產(chǎn)物權(quán).因此需要登記才能獲得完整的權(quán)利。不過我國《物權(quán)法》對于地役權(quán)的登記問題系采用的登記對抗主義.即地役權(quán)在合同簽訂時就已經(jīng)成立.但未經(jīng)登記的將不能對抗善意第三人。而我國目前并沒有放開對小區(qū)地面車位進(jìn)行地役權(quán)登記.因此如果認(rèn)定為地役權(quán).則該權(quán)利暫時還不具備對抗善意第三人的效力.但這一權(quán)利至少可以對抗出讓方.也即開發(fā)商。
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