營銷策劃方案

時間：2021-03-29 15:17:03 策劃書我要投稿

【實用】營銷策劃方案四篇

　　為了確保工作或事情順利進行，就需要我們事先制定方案，方案一般包括指導思想、主要目標、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。那么應當如何制定方案呢？下面是小編為大家整理的營銷策劃方案4篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

【實用】營銷策劃方案四篇

營銷策劃方案篇1

　　一，營銷目的

　　每年的農(nóng)歷五月初五，是我國富有民俗傳統(tǒng)文化的節(jié)日——端午節(jié)。今年是6月8日(星期日)。端午節(jié)一方面是紀念愛國詩人屈原，但在現(xiàn)代生活當中，更重要的是象征著吃粽子，喝黃酒，插蒲子葉等，主要是滿足人們"驅(qū)邪，消毒，避疫"的心理，另外也是為了慶祝節(jié)日的歡樂氣氛，因此，根據(jù)這一節(jié)日特點，特制定本促銷方案，以求達到提升我司知名度和節(jié)日銷售的目的。

　　二，快訊檔期

　　6月1日—6月8日《端午節(jié)靚粽，購物滿就送》

　　三，促銷主題

　　1，端午節(jié)靚粽，購物滿就送

　　2，xx猜靚粽，超級價格平

　　3，五月端午節(jié)，xx包粽賽

　　四，促銷方式

　　一)商品促銷

　　1，《端午節(jié)靚粽，購物滿就送》活動

　　活動內(nèi)容：凡五月端午當天，在xx各連鎖超市一次性購物滿38元，即可憑電腦小票到服務(wù)中心免費領(lǐng)取靚粽一只，每店限送200只，數(shù)量有限，送完即止。

　　2，商品陳列

　　1)采購部要求供應商或廠家(如三全凌，思念公司等)，制作促銷粽子的小木屋或小龍舟，每店一個;(因為便于廠家的銷售，我們又免費提供位置，合作是可行的。)

　　2)促銷期間，要求場外有地理條件的門店將小木屋或小龍舟放在場外進行促銷;無地理條件的門店要求放在本店主通道或客流較集中的地方，以便促進節(jié)日賣場氣氛和商品銷售(由采購部聯(lián)系洽談)。

　　3)除小木屋或小龍舟促銷之外，各店在促銷期間，應在主通道擺放4-6個粽子堆頭;

　　4)要求各店在促銷期間利用冷柜，大面積陳列各牌粽子，5月初三，四，五三天除冷柜之外各店應在主通道擺放4-6個粽子堆頭銷售;6)要求各店美工和管理干部員工發(fā)揮水平，進行創(chuàng)意陳列和氣氛布置(如在粽子堆頭周圍用泡沫板刻上龍舟等圖案;

　　3，商品特賣

　　1)在促銷期內(nèi)，粽子和其節(jié)日相關(guān)商品(如黃酒，冷凍食品，飲料等食品，透明皂，沐浴液，殺蟲水，蚊香等用品)均有特價銷售;

　　二)活動促銷

　　1，《xx猜靚粽，超級價格平》

　　1)活動時間：6月1日—8日

　　2)活動內(nèi)容：凡在6月10日—15日促銷時間內(nèi)，在xx各連鎖超市一次性購物滿18元的顧客，憑電腦小票均可參加《猜靚粽》活動。

　　3)活動方式

　　在商場入口處或凍柜旁邊設(shè)促銷臺不打價格或不易分變的廠商粽籽，讓顧客進行粽籽品牌及價格竟猜;商品由采購部落實價格一定要相當?shù)�，以顧客意想不到的價格出售給顧客，使顧客感受到真下的實惠，為節(jié)子下一步的銷售立下口啤打下基矗

　　2，《五月端午節(jié)，xx包粽賽》

　　1)我司去年已經(jīng)舉行過，顧客凡響強烈，效果也不錯，實施與否敬請公司領(lǐng)導定奪;

　　2)操作步驟：采購部洽談粽子材料——材料到位——活動宣傳——各店組織比賽;

　　3)參賽獎品：獲得自己所包粽子，多包多得。

　　3，《五月端午射粽賽》

　　1)活動時間：6月1日—8日

　　2)活動內(nèi)容：凡在6月1日—8日促銷時間內(nèi)，在xx各連鎖超市一次性購物滿38元的顧客，憑電腦小票均可參加《五月端午射粽賽》活動。

　　3)活動方式：

　　憑電腦小票每人可獲得5枚飛鏢，在活動指定地點(商場大門口有場地門店)，參加射粽籽活動，射中的是標識為"豆沙"即獲得該種粽子一個;射中的為"肉粽"，即獲得該種粽子一個;

　　7)道具要求：氣球，擋板，飛鏢;

　　8)負責人——由店長安排相關(guān)人員。

　　五，相關(guān)宣傳

　　1，兩款《粽子吊旗》賣場懸掛宣傳;

　　2，我司dm快訊宣傳(分配數(shù)量見附件);dm快訊第一，二期各40000份，第三期單張快訊40000份平均每店1800份(如祖廟麗園，蓮花相隔距離較近的店從成本角度出發(fā)可以適當減少數(shù)量)

　　3，場外海報和場內(nèi)廣播宣傳。

　　六，相關(guān)支持

　　1，采購部聯(lián)系洽談5000只粽子做顧客贈送;

　　2，采購部聯(lián)系洽談1000斤粽子材料，舉行包粽比賽;

　　3，采購部聯(lián)系洽談2200只粽子，舉行射粽比賽;

　　七，費用預算（略）

營銷策劃方案篇2

　　(一)餐廳概況與任務(wù)

　　百樂門西餐廳位于福建師范大學新校區(qū)學生公寓b區(qū)食堂三樓，處于整個生活區(qū)的中心。環(huán)境安靜優(yōu)雅，設(shè)備齊全，能夠居高遠眺校園的美景。

　　餐廳總營業(yè)面積為326 平方米，餐桌總數(shù)36桌，其中大包廂10個，蒙古包 (小包廂) 5個。餐廳可同時容納人數(shù)為146人。營業(yè)時間從早上10:00至晚上23:00。

　　餐廳提供的食品服務(wù)主要有：西式扒類、中晚大眾餐、西式面(粉)食類、西式沙律/拼盤類、以及剛引進的貝哈姆炸雞漢堡等!

　　餐廳已有的特色服務(wù)：會員制度，情侶套餐，生日送花，免費包廂等!

　　百樂門西餐廳屬全國連鎖企業(yè)，總部設(shè)在上海，目前為止在福州僅此一家。該餐廳錄屬于福建師范大學后勤服務(wù)集團飲食

　　(二)需求分析

　　受學生個人消費水平和消費習慣的影響，學生個人對西餐的消費頻率相對較低。從我們的調(diào)查結(jié)果來看，學校附近的這幾家西式快餐廳經(jīng)營狀況并不好，客流量低，收益也不是很理想。但是據(jù)我們的一份問卷調(diào)查分析：52.4%的同學希望在畢業(yè)前去體驗一下西餐文化，這是一個巨大的潛在市場。所以在此后的一段時間內(nèi)對西餐的需求有進一步提高的可能。

　　此外，大學生情侶市場也是一個具有巨大潛在的市場，而且是主要目標市場之一。由于大學生中談戀愛的學生占有相當?shù)谋戎兀鶕?jù)有些學校的調(diào)查，大學生中談過或正在談戀愛的學生比例達65%。據(jù)不完全統(tǒng)計，師大大學城里，談戀愛的學生數(shù)約占到學生總?cè)藬?shù)的40%。

　　而環(huán)境好的西餐廳是情侶們“約會”的首選地之一。因為情侶在就餐時對就餐環(huán)境要求相對較高，它有自身的需求特點：他們一般選擇環(huán)境優(yōu)雅、氣氛浪漫且檔次相對較高的地方就餐，調(diào)查中，34.7%的同學會選擇和情侶一起去吃西餐。

　　目前，師大周邊的餐廳及其他一些消費場所大都體現(xiàn)了這樣一些趨勢：設(shè)施設(shè)備都較為先進，重視室內(nèi)環(huán)境氣氛的營造，能夠使消費者覺得體面，并且價格很有吸引力。這些就是情侶顧客的主要需求特點。

　　(三)市場競爭分析

　　1、競爭對象

　　確定競爭對象的方法有許多，這里主要以一定范圍內(nèi)的檔次相同、提供產(chǎn)品相似的西餐廳作為確定競爭對象的依據(jù)。

　　學生公寓旁邊的科技路沿路地區(qū)的類似餐廳共有四家。在這一區(qū)域內(nèi)，英豪學生街是最為集中的地區(qū)，但無論是餐廳環(huán)境還是產(chǎn)品質(zhì)量，百樂門西餐廳都在它們之上。我們以顧客的身份走訪了這一些餐廳，考慮了餐廳的設(shè)備、面積及最大顧客容量等因素，我們選擇了三家餐廳作為百樂門的競爭對象。(樂德士正在進行內(nèi)部裝修)

　　2、百樂門與這三家餐廳的產(chǎn)品及店面設(shè)施狀況比較

　　(四)餐廳swot分析(優(yōu)勢、劣勢和機會、威脅分析)

　　1、西餐廳優(yōu)勢、劣勢分析

　　(1)優(yōu)勢

　　l 百樂門西餐廳位于師大新校區(qū)內(nèi)部，目前是校內(nèi)唯一一家較具規(guī)模的西餐廳。

　　l 地處二區(qū)食堂三樓，周圍都是學生公寓，而且隨著東區(qū)運動場今年7月份的投入使用，道路將更加便捷，使得百樂門西餐廳的位置將更加突出。其消費市場前景看好.

　　l 西餐廳內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)備齊全。在周圍同等行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。調(diào)查中，去過百樂門的同學67.2%的人對于餐廳的環(huán)境感到滿意。

　　(2)劣勢

　　l 西餐廳位于食堂的三樓，相對偏遠，而且目前此方向的道路由于運動場施工受堵，該地方形成死角，人流量不足。據(jù)調(diào)查，新區(qū)83.6%的同學至今未到過百樂門餐廳消費。

　　餐廳自從對外營業(yè)至今，尚未建立起一個較好的市場形象，也沒有穩(wěn)定的消費客源。

　　l 三樓缺少其他商店經(jīng)營點，人流量較少。

　　l 餐廳員工較為年輕，服務(wù)態(tài)度較差、服務(wù)意識較弱。

　　(四)餐廳swot分析(優(yōu)勢、劣勢和機會、威脅分析)

　　1、西餐廳優(yōu)勢、劣勢分析

　　(1)優(yōu)勢

　　l 百樂門西餐廳位于師大新校區(qū)內(nèi)部，目前是校內(nèi)唯一一家較具規(guī)模的西餐廳。

　　(2)劣勢

　　l 餐廳自從對外營業(yè)至今，尚未建立起一個較好的市場形象，也沒有穩(wěn)定的消費客源。

　　l 三樓缺少其他商店經(jīng)營點，人流量較少。

　　l 餐廳員工較為年輕，服務(wù)態(tài)度較差、服務(wù)意識較弱。

　　2、西餐廳機會、威脅分析

　　(1)機會

　　l 隨著新區(qū)學生人數(shù)的增加以及四期學生公寓的竣工，其市場潛在消費空間巨大。

　　l 學校周邊目前尚無市場影響力大的西餐廳，以及周邊市場的不規(guī)范導致服務(wù)質(zhì)量跟不上等原因，都是百樂門餐廳發(fā)展的機會。

　　l 利用餐廳與學校的良好關(guān)系，進一步加強合作，通過承辦各類師生宴會，生日宴會等擴大其市場影響力。開發(fā)外賣等潛在市場需求。

　　l 校內(nèi)尚無同類西餐廳，而同學相聚，情侶約會迫切需要一個環(huán)境優(yōu)雅、格調(diào)較高的相聚場所。

　　l 學生消費水平不是很高，喜歡尋找高檔低價的餐廳。

　　(2)威脅

　　l 市場競爭開始逐漸激烈。競爭對手處于較為繁華的學生街，有較高的人流量，可以運用靈活的經(jīng)營手段。如英豪學生街的樂德士、博客來等同類行業(yè)，它們處于學生街的中心地帶。周圍有著較為繁榮的商業(yè)圈，人氣足。另外，博客來已經(jīng)出現(xiàn)了牛排等排類的同類食品。

　　l 競爭對手的結(jié)構(gòu)調(diào)整。如學生街的樂德士餐廳正緊鑼密鼓地進行內(nèi)部整頓，包括室內(nèi)的重新裝潢，新產(chǎn)品即將推出等措施。

　　l 潛在競爭者的加入：隨著學生街以及周邊地區(qū)的逐步發(fā)展擴大，新的西餐廳即將出現(xiàn)。

營銷策劃方案篇3

　　前言

　　任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

　　第一節(jié) 市場分析

　　一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

　　(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。

　　20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

　　(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。

　　1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。

　　2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

　　3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

　　4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

　　5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

　　二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

　　一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

　　二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

　　三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。

　　四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。

　　市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　三、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計

　　“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈�，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：

　　1、漣鋼開發(fā)區(qū)。

　　由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢�？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

　　明源大酒店：

　　核心競爭力：五星級酒店標準概念

　　其周邊自然環(huán)境好;

　　用綠色和五星級酒店標準來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;

　　其定位為社會高薪階層。

　　2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。

　　城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

　　核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。

　　規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：

　　擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

　　住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

　　定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。

　　2、城區(qū)地帶。

　　環(huán)球商業(yè)廣場：

　　核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。

　　有功能優(yōu)勢：

　　總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

　　住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

　　定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。

　　國貿(mào)商城：

　　核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。

　　四、消費者分析

　　根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

　　1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

　　2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋*室等;

　　3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

　　4、消費者對物業(yè)管理的要求

　　a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);

　　b、物業(yè)公司應與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。

　　第二節(jié) “站前廣場”項目分析

　　一、項目優(yōu)勢分析

　　1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。

　　2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

　　3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

　　物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。

　　4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

　　6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。

　　7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。

　　8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

　　二、項目劣勢分析

　　1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成�，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。

　　2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

　　3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

　　三、競爭對手分析

　　第三節(jié) 推廣策略界定

　　一、目標消費群界定

　　從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關(guān)特征是：

　　1 目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。

　　2 年齡：年齡大約在35到55歲，

　　3 家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。

　　4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。

營銷策劃方案篇4

　　20xx年是中國童裝行業(yè)發(fā)展過程中具有深遠意義的一年——行業(yè)轉(zhuǎn)型加速之年，打造童裝品牌策劃書(二)。20xx年，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全中國規(guī)模以上童裝企業(yè)數(shù)量至少比20xx年增加了30%，企業(yè)的平均銷售收入比20xx年增加了17.45%;童裝消費市場不再只有“縮水版”的成人裝，針對各細分年齡層的、各種風格的童裝日漸豐富;20xx年11月，中國服裝協(xié)會還正式啟動了“中國十大

　　童裝品牌”評選活動，標志著中國童裝行業(yè)品牌時代的正式來臨。種種跡象表明，中國童裝業(yè)正迎來其成長發(fā)育高峰的青春期。

　　盈利能力有待提高

　　童裝行業(yè)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型期，尚未進入穩(wěn)定成熟的增長期，新一代品牌要脫穎而出，就要依*企業(yè)內(nèi)力的提升和運營手段的創(chuàng)新，這就意味著企業(yè)要在產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)銷售過程中的各個環(huán)節(jié)加大投入，同時力求穩(wěn)固并擴大市場份額，但這又造成了銷售額提高利潤率反降的情況。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在整體規(guī)�？焖偬嵘耐瑫r，20xx年中國童裝企業(yè)的銷售利潤率反而下降了7.86%。

　　童裝行業(yè)的增長速度遠低于整個服裝行業(yè)。中國童裝行業(yè)盈利能力也明顯低于服裝行業(yè)整體平均水平，且呈現(xiàn)下降態(tài)勢。童裝企業(yè)平均產(chǎn)品銷售費用、平均管理費用都遠遠高于服裝行業(yè)平均水平，這就使得童裝銷售毛利率較高，而凈利率被拉低。

　　童裝行業(yè)與成人裝行業(yè)的成本結(jié)構(gòu)存在明顯差異。以內(nèi)銷童裝為例，單店年銷售額達到

　　50萬元就算是不錯的業(yè)績了，而成人裝品牌的單店年銷售額過百萬元者十分普遍，超過500萬元的單店業(yè)績在男裝行業(yè)中也是比較常見的。盡管童裝行業(yè)銷售規(guī)模小，但所承擔的物流成本、店面租金、裝修及維護費用、人力成本、水電費用等卻一樣不少，因此分攤到有限銷售額中的成本比例就非常可觀了。以童裝業(yè)有限的銷售額承擔與成人裝相同的`費用構(gòu)成，這也是童裝價格居高不下的一個主要原因。

　　提高單店銷售收入和削減費用比重顯然是企業(yè)提高利潤的最直接方法。除了通過差異化競爭、品牌附加值提升等手段提高銷售業(yè)績外，提高企業(yè)管理水平和管理效率、提高企業(yè)營運能力無疑也是童裝行業(yè)提高利潤的一個重要手段。

　　童裝品牌低成本傳播策略

　　確定了傳播的方向和收受主體，接下來你就需要確定傳播的途徑與渠道了。傳播的形式是多樣的，目的也各有不同，在快速微利化的市場環(huán)境中，低成本傳播策略顯然是促進品牌發(fā)展的良好方式之一。這種方式是集中在廣告之外的，包括產(chǎn)品、口碑、公關(guān)、事件、體育、分眾、新媒體傳播等幾個方面。

　　1、童裝低成本傳播策略：產(chǎn)品傳播。產(chǎn)品的傳播力一直是一個被忽視的傳播方式，在童裝行業(yè)產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化(功能)的時候，童裝產(chǎn)品的個性差異反倒是良好的傳播方式。童裝產(chǎn)品放在消費者手中，能真實地感覺并對之作出相應的判斷，其喜好的程度直接影響對童裝品牌的忠誠。使童裝產(chǎn)品形成傳播力，我們就需要在童裝產(chǎn)品所附信息上作文章。一個好的童裝產(chǎn)品其基礎(chǔ)是品質(zhì)而不是概念，首先要在品質(zhì)上形成差異，它是童裝附著信息傳播的保證，消費者在體驗產(chǎn)品后總是會作比較分析來決定喜愛程度。品質(zhì)不僅包括產(chǎn)品質(zhì)量，還包括功能、設(shè)計、概念、包裝等，要保證傳播力，信息的差異化是最重要的。比如說，你可以針對消費群傳遞一些獨特的使用功能;吸引眼球的產(chǎn)品包裝等等，使你的產(chǎn)品率先進入消費者的視線。媒介即信息，產(chǎn)品本身便含有豐富的信息，直接影響購買力度，同時也能形成鮮明的個性和獨有的風格，能促進和幫助使用者對品牌作出更多了解，從而形成深刻印象。人們甚至能根據(jù)產(chǎn)品的個性與風格，判斷出是什么品牌的產(chǎn)品。這就是產(chǎn)品力所帶來的結(jié)果�！八鲪邸笔謾C獨特的造型附加上獨特的“音享”概念，將其品牌的內(nèi)涵表現(xiàn)無遺，以至于人們一看見外觀就知是“索愛”的產(chǎn)品。

　　2、童裝低成本傳播策略：口碑傳播。人們只著重由廣告帶來的傳播力，而忽視了服務(wù)帶來的口碑傳播力。品牌的價值和內(nèi)涵是通過服務(wù)來體現(xiàn)、通過口碑來傳遞的。關(guān)鍵在于你如何利用口碑有效實現(xiàn)傳播。不妨鎖定消費群體中的“意見領(lǐng)袖”的角色，圍繞他們展現(xiàn)一系列的個性化品牌服務(wù)，甚至是特別的有針對性的服務(wù)。因為消費者會通過自己的親身感受，以口碑傳播并影響到他周圍的人群，這很有感染力和說服力。這才是你要達到的真實目的。筆者曾經(jīng)建議一個服裝品牌定期在一些高級會所，召集一些vip用戶舉行休閑怡情活動，并允許他們攜帶二至三名嘉賓參加。結(jié)果不僅能實現(xiàn)現(xiàn)場銷售，而且還通過參會人數(shù)的滾動，人傳人，人學人，形成一種主流消費的氛圍，使銷量穩(wěn)固地增長�？诒c服務(wù)是連為一體的，先有服務(wù)后有口碑。因為服務(wù)實質(zhì)上是兌現(xiàn)一種品質(zhì)承諾，倡導一種生活方式的過程。你做到了，感動了一個消費者，通過口碑，也就感動了一群消費者。

　　3、童裝低成本傳播策略：公關(guān)傳播。公關(guān)是永遠的低成本傳播利器，甚至有公關(guān)第一廣告第二的說法。公關(guān)除了協(xié)調(diào)**、社會公共關(guān)系外，還有一個最重要的傳播渠道——新聞媒體。媒體是一個具有公信力的輿論平臺，影響著大量的閱讀者。如何與媒體建立良好的合作關(guān)系，直接關(guān)乎品牌信息到達的受眾面。媒體公關(guān)不是簡單地發(fā)發(fā)廣告或宣傳軟文，而是要策劃和利用一些事件、人物、話題與媒體形成共同的關(guān)注點，讓企業(yè)自然地被推為行業(yè)中的活躍分子、領(lǐng)軍人物甚至是意見領(lǐng)袖。重在表現(xiàn)品牌的社會責任感、行業(yè)使命感和誠信程度，讓消費者充分了解企業(yè)，從而建立對品牌的信賴。這里有一個角度和尺度的把握，特別要注意不要讓聰明的消費者有“炒作”的感覺。同時，媒體也是雙刃劍，它也能帶來危機，所以在企業(yè)內(nèi)部必須形成媒體培訓機制(尤其是相關(guān)領(lǐng)導人員)，以防范公關(guān)危機的發(fā)生。

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