公寓和住宅的區(qū)別
導(dǎo)語(yǔ)：要了解公寓和住宅的區(qū)別，首先得弄明白什么叫公寓以及什么叫住宅，這兩種房產(chǎn)形式在很多方面都不同。當(dāng)你弄明白公寓和住宅的區(qū)別是什么之后，可以更加便捷的買(mǎi)到自己心儀的房子。 下面跟YJBYS小編一起來(lái)看看他們的區(qū)別吧。
公寓和住宅的區(qū)別——用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)
住宅與公寓既有相同之處，又有不同之處，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上兩種產(chǎn)品鱗次櫛比地出現(xiàn)，購(gòu)房者在選購(gòu)它們的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)公寓和住宅的區(qū)別有所了解，不要混為一談，這樣才能明明白白選到心儀的房子。
住宅和公寓的區(qū)別之用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)
首先我們應(yīng)明確公寓和住宅開(kāi)發(fā)地塊的土地使用性質(zhì)，住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在綜合性用地(商住)、商業(yè)用地或教育用地等其他性質(zhì)用地上。其次建筑的使用性質(zhì)，開(kāi)發(fā)公司是按住宅用房還是按公寓為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，住宅的產(chǎn)權(quán)年限為70年，居住型公寓的產(chǎn)權(quán)年限也為70年，而商務(wù)型公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年或50年，酒店式公寓根據(jù)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)為40年。這樣住宅和公寓兩者的定性就基本明確了。
象成都市規(guī)劃局對(duì)公寓的產(chǎn)權(quán)專(zhuān)門(mén)公布了《關(guān)于“公寓”建設(shè)管理的若干規(guī)定》，明確界定“公寓”是指除日照要求外均滿足《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類(lèi)特殊的生活單元。這一于2005年11月1日起施行的《關(guān)于“公寓”建設(shè)管理的若干規(guī)定》還要求，房管部門(mén)對(duì)“公寓”進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)必須明確為“公寓”，并在房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途一欄標(biāo)注為“公寓”。
公寓和住宅的區(qū)別——房?jī)r(jià)和稅費(fèi)
房屋價(jià)格
政府沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，什么樣的項(xiàng)目是公寓，什么樣的項(xiàng)目是住宅，只是在審批開(kāi)發(fā)商報(bào)批項(xiàng)目為公寓的時(shí)候，有一個(gè)大概的標(biāo)準(zhǔn)。而且公寓交納的稅費(fèi)和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷(xiāo)售價(jià)格要比住宅稍高。
其他費(fèi)用
公寓按照商業(yè)用房貸款利率(上浮10%)，首付4.5成。如果是住宅，則按照住宅按揭貸款利率(下浮30%)，首付20%(首套)。
交易稅費(fèi)
象成都市規(guī)劃局對(duì)公寓的產(chǎn)權(quán)專(zhuān)門(mén)公布了《關(guān)于“公寓”建設(shè)管理的若干規(guī)定》，明確界定“公寓”是指除日照要求外均滿足《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類(lèi)特殊的生活單元。這一于2005年11月1日起施行的《關(guān)于“公寓”建設(shè)管理的若干規(guī)定》還要求，房管部門(mén)對(duì)“公寓”進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)必須明確為“公寓”，并在房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途一欄標(biāo)注為“公寓”。
住宅交易稅費(fèi)的繳納：
賣(mài)方要繳納個(gè)人所得稅全額的1%或差額的20%，滿5年，且為家庭住所的可免征;普通住宅營(yíng)業(yè)稅為全額的5.6%，5年以上(含5年)免征;過(guò)戶費(fèi)3元/平。
買(mǎi)方需繳納契稅90平以下1%，90-144平為1.5%、144平米以上以及二套以上為3%;過(guò)戶費(fèi)3元/平。此外還需繳納約110元的房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和20元土地證工本費(fèi)。
公寓性質(zhì)即商業(yè)性質(zhì)交易稅費(fèi)：商鋪即非住宅交易與是否滿5年無(wú)關(guān)。
賣(mài)方所需交納的稅費(fèi)分為差額和全額征收兩種方式。
1、差額征收：營(yíng)業(yè)稅=差額征收(計(jì)稅價(jià)格-購(gòu)買(mǎi)原價(jià))×5.6%，個(gè)人所得稅=差額20%，土地增值稅=差額30-60%，交易過(guò)戶手續(xù)費(fèi)=5元/平。
2、全額征收：營(yíng)業(yè)稅=全額征收×5.6%;個(gè)人所得稅=全額20%，土地增值稅=全額3%，交易過(guò)戶手續(xù)費(fèi)=5元/㎡。是選擇差額還是全額交納稅費(fèi)，您可根據(jù)自己房屋的情況計(jì)算，哪個(gè)交的少就選哪種方式。
買(mǎi)房需交納稅費(fèi)：契稅=全額3%，交易過(guò)戶手續(xù)費(fèi)=5元/平，房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)=550元/套。
公寓和住宅區(qū)別——設(shè)計(jì)與配套
住宅和公寓的區(qū)別之面積
從面積上來(lái)看，公寓基本以板樓為主，通風(fēng)性要好，陽(yáng)光充足，單套公寓的面積一般要達(dá)到120平方米，這樣它才能在室內(nèi)功能分區(qū)上做得比較好，反之面積過(guò)小，就不能體現(xiàn)分區(qū)，那么舒適性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的層高一般都在2.8米以上，這也讓其與普通住宅相比要顯得格外的寬敞許多了。
住宅和公寓的區(qū)別之功能和配套
從功能和配套方面來(lái)看，公寓一般都要達(dá)到正常酒店話管理的標(biāo)準(zhǔn)，也就是說(shuō)24熱水和24電梯是必須具備的。而且公寓都設(shè)立大堂，雖然這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是有點(diǎn)損失，不過(guò)它卻可以提高整個(gè)公寓的舒適性和豪華感。而反之，普通的居民住宅通常都不會(huì)具備這些特點(diǎn)。
住宅和公寓的區(qū)別之購(gòu)買(mǎi)人群
公寓的客戶群基本上都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人。這類(lèi)人對(duì)住處的要求比較高，有鑒賞能力，很清楚什么樣的房子好，所以公寓要滿足這部分人群的需求，在硬件和軟件上都要做得很好。在加上公寓大部分都處于交通方便、繁華的地段，具有良好的通風(fēng)性和完備的配套，這也使它的增值空間和投資空間都大大提高。
住宅和公寓的區(qū)別之使用
除此之外，公寓在使用方面也與普通住宅有著很大的區(qū)別。首先，公寓每戶的居住人數(shù)通常比較多，能夠達(dá)到4至8人，多為社會(huì)人員，居住時(shí)間也都較短，長(zhǎng)也不會(huì)超過(guò)幾年時(shí)間。而普通住宅每戶僅達(dá)到3到4人，主要是以家庭成員為主，居住時(shí)間也很長(zhǎng)。
住宅和公寓的區(qū)別之規(guī)定
在《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中住宅的各部分功能空間使用面積像臥室、起居室、衛(wèi)生間、廚房都有小使用面積要求，而公寓則沒(méi)有嚴(yán)格要求。住宅要求每套至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得冬季日照，臥室起居室廚房應(yīng)設(shè)置外窗，窗地面積比不應(yīng)小于1/7，而公寓則沒(méi)有日照和通風(fēng)面積要求。
住宅和公寓的區(qū)別之綜述
綜上所述，公寓與普通住宅之間雖然有很多相似之處，但其本質(zhì)上還是有明顯區(qū)別的，總的來(lái)說(shuō)，公寓雖好，但更適于短期居住。而購(gòu)房者在選房時(shí)也應(yīng)該根據(jù)各人的需求而定，既不能一味追求單方面的客觀因素，影響日后的生活質(zhì)量。
投資自住兩不誤 購(gòu)買(mǎi)單身公寓注意事項(xiàng)
隨著城市人群結(jié)婚年齡的普遍推遲，很多在城市打拼的年輕人想要在婚前購(gòu)置一套單身公寓。既可以滿足其自身居住需求，無(wú)需租房而居;也可以作為一種投資，將來(lái)結(jié)婚時(shí)可轉(zhuǎn)手為婚房籌集資金。想買(mǎi)單身公寓的人應(yīng)當(dāng)注意并考慮以下因素：
一、土地使用年限。
單身公寓的用地一般為公建性質(zhì)，土地使用年限為50年，而住宅用地的.土地使用年限為70年。
二、地段位置。
由于購(gòu)買(mǎi)單身公寓的消費(fèi)者主要是比較年輕的首次置業(yè)者，為了不耽誤工作，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)該選擇交通便利的區(qū)域或者中心城區(qū)。未來(lái)在進(jìn)行改善型置業(yè)時(shí)，這樣的小戶型或租或售，也會(huì)比較高。
三、房屋公攤面積。
單身公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要比普通住宅高。據(jù)介紹，一般公寓的住宅的公攤面積在25%~30%之間，電梯的設(shè)置也影響到分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，公寓中兩部電梯和四部電梯的公攤面積的計(jì)算是不一樣的。
四、實(shí)用性能。
在購(gòu)房，價(jià)格是需要考慮的主要因素，但不是首要因素和決定性因素，特別是購(gòu)買(mǎi)單身公寓類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，由于戶型偏小，價(jià)格差距不會(huì)很大，與其追求房?jī)r(jià)的或者投資的增加，不如挑選一套適合自己的單身公寓才是置業(yè)的首要目的。房屋的實(shí)用性能很重要，戶型、面積、配套設(shè)施等都是需要考慮的指標(biāo)，因?yàn)橘I(mǎi)房就是為了提高自己的生活質(zhì)量。
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