開店選好址也是一門學(xué)問

　　隨著投資理念的日趨成熟，商鋪受到越來越多投資人的追捧。“一鋪旺三代”、“一鋪養(yǎng)三代”這樣的文字也頻頻出現(xiàn)在眾多商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語中。然而，近些年來，因商鋪引發(fā)的商業(yè)糾紛以及投資失敗的案例不在少數(shù)，原因在于消費(fèi)者對商鋪了解甚少，輕信開發(fā)商給出的種種承諾，對待商鋪投資過于盲目。事實(shí)上，投資商鋪穩(wěn)賺不賠那是神話，只有細(xì)心判斷，謹(jǐn)慎選擇，才能為你的投資多添一份保障。

　　買哪里的商鋪比較穩(wěn)妥

　　第一，要選擇居民聚集、人口集中的地區(qū)。

　　通常情況下，大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是商業(yè)活動比較頻繁，商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈。人氣旺盛的地區(qū)有利于店鋪的日常營運(yùn)，尤其是開設(shè)超市、便利店、干洗店這樣的店鋪。買這樣的商鋪容易出租。

　　第二，要注意店鋪所在街道的特點(diǎn)和街道客流的方向與分類。

　　古語云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動線有關(guān)。一條街道會因?yàn)榻煌�條件、歷史文化、所處位置不同，而形成自己不同的特點(diǎn)，要選擇街道兩端交通通暢，往來車輛人流較多的街道，避免在一條“死胡同”里開店。同樣一條街道的兩側(cè)，由于行人的走向習(xí)慣，客流量不一定相同，要細(xì)心觀察客流的方向，在較多客流的一側(cè)選址。

　　第三，要盡量避免在受交通管制的街道選址，店鋪門前要有適合停放車輛的位置。

　　交通方便是選擇店鋪位置的重要條件之一，盡量避免選擇設(shè)置了交通管制的地方，例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時(shí)間等等。店鋪附近最好有公交車站點(diǎn)，或者出租車�？奎c(diǎn)。另外，店鋪門前或附近最好有便于停車的地方，這樣會給顧客帶來方便。

　　買商鋪有哪些注意事項(xiàng)

　　一、購買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，嚴(yán)格審核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。

　　二、在簽訂商鋪買賣合同時(shí)注意：

　　1、房屋用途�？词欠翊_實(shí)為商用，并在合同中注明；

　　2、公用分?jǐn)偯娣e。商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價(jià)高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來價(jià)格上幾萬元的變動，建

　　議購房者選擇按使用面積計(jì)單價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)，讓開發(fā)商在購房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過大或過小時(shí)的解決辦法；

　　3、物業(yè)管理。許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié)；

　　4、交房條件。商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當(dāng)重要，在簽訂商鋪合同時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時(shí)注意驗(yàn)收。

　　三、相當(dāng)一部分人在購買商鋪時(shí)看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點(diǎn)要注意的是，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)較大，購房者要慎重評估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。

　　四、貸款與其他稅費(fèi)方面。商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴(yán)格，因此，購房者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時(shí)所面臨的壓力；購買商鋪應(yīng)繳納總房價(jià)4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及個(gè)人所得稅，在這里就不一一細(xì)說了。

　　商鋪投資高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)

　　同樣投資商鋪，為什么有人賺了大錢，而有人卻連本都收不回來？那是因?yàn)樯啼佂顿Y絕對屬于高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)的行為。承諾回報(bào)是眼下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中最流行的招商方式之一。有些項(xiàng)目承諾的回報(bào)方式看似誘人，其實(shí)并不合理，投資者應(yīng)當(dāng)理性地分析招商噱頭，選擇真正實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營回報(bào)。而且商鋪投資除了要看地產(chǎn)商承諾的回報(bào)率，更要“看人氣、看特性、看環(huán)境”�，F(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要矛盾，往往集中在價(jià)值和價(jià)格的不對等，開發(fā)商希望出售商鋪的價(jià)格高些高些更高些，但買房人則希望得到商業(yè)價(jià)值更大的商鋪。這種不對等，已經(jīng)成為目前商業(yè)地產(chǎn)的最大矛盾。

　　另外，購房人不要將廣告用語想當(dāng)然地代替合同用語，要盡量將開發(fā)商出售商鋪時(shí)的主要廣告內(nèi)容及承諾寫入合同，否則一旦發(fā)生糾紛，一般很難得到法院的支持。不要輕信一些所謂的保底條款，因?yàn)檫@些條款在法律上可能是無效的，高額的保底條款更無現(xiàn)實(shí)的可操作性。

　　最后要說明的是，投資即為了賺錢，究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項(xiàng)支出。例如商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，其他裝修、維修的支出也應(yīng)該考慮在內(nèi)。這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。

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