“小產(chǎn)權(quán)房”與“聯(lián)建房”的區(qū)別

　　摘要：小產(chǎn)權(quán)房能辦產(chǎn)權(quán)證嗎?能上市交易嗎?成都市房管局和國土局就小產(chǎn)權(quán)房與聯(lián)建房的區(qū)別、是否能辦產(chǎn)權(quán)證等問題作出了解釋。

　　小產(chǎn)權(quán)房辦不了合法的房屋產(chǎn)權(quán)證，不能上市流通。針對(duì)近期熱議的小產(chǎn)權(quán)房問題，昨日，成都市房管局和國土局聯(lián)合發(fā)表申明，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，開發(fā)商所謂的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)頒證也不具法律效力。

　　未經(jīng)批準(zhǔn)小產(chǎn)權(quán)房辦不了產(chǎn)權(quán)證

　　近年來，借著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，一些近郊區(qū)開發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目也加入了地產(chǎn)市場(chǎng)。一些企業(yè)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織擅自簽訂協(xié)議，在集體土地上違法銷售小產(chǎn)權(quán)房。成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，小產(chǎn)權(quán)房是未經(jīng)政府職能部門批準(zhǔn)，違法占(租)用集體土地開發(fā)的商品住房，屬于不合法。由于價(jià)格便宜，不少購房者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房有些心動(dòng)。那么小產(chǎn)權(quán)房到底能不能辦產(chǎn)權(quán)證呢?

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此給出了明確答案，小產(chǎn)權(quán)房辦不了產(chǎn)權(quán)證!合法的建設(shè)項(xiàng)目在辦理房屋登記時(shí)需提交用地證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工等資料證明。而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒有土地使用證和預(yù)售許可證、購房合同，因此，國土、房管部門不會(huì)給予備案。

　　區(qū)別聯(lián)建房小產(chǎn)權(quán)房屬違法

　　目前，不少人時(shí)常將小產(chǎn)權(quán)房與成都推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌中，在集體土地上集中修建的房屋混為一談。這是一種誤解。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小產(chǎn)權(quán)房是違反規(guī)劃和用地規(guī)定修建的違法項(xiàng)目，而集體土地上集中修建的新居工程、新型社區(qū)房屋是符合規(guī)劃和成都市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌政策的。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的購買主體范圍寬泛，常是城鎮(zhèn)居民前去購買，這樣的購買、租賃行為屬違法的。而集體土地上集中修建和登記的新居工程、新型社區(qū)房屋，其登記的權(quán)利主體僅僅限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)民。

　　此外，小產(chǎn)權(quán)房辦不了產(chǎn)權(quán)。而集體土地上集中修建和登記的新居工程、新型社區(qū)房屋具備登記的基礎(chǔ)條件，由國家房管部門依照合法程序進(jìn)行登記。

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)是違法的，得不到補(bǔ)償

　　在推薦項(xiàng)目時(shí)，不少小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)者都會(huì)忽悠告知購房者，小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證但是可以辦理鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。其實(shí)，開發(fā)商承諾的由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。產(chǎn)權(quán)證必須是由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門頒發(fā)的，才具有法律效應(yīng)。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，是不合法的。

　　同時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人還分析說：就算鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但這種轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是不具有任何法律效力的。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證，一旦遇上國家征地拆遷，購房者將得不到任何補(bǔ)償。

　　缺少監(jiān)管質(zhì)量可能存在隱患

　　除了辦不了產(chǎn)權(quán)證，不受法律保護(hù)外，小產(chǎn)權(quán)房還可能存在質(zhì)量隱患。據(jù)了解，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的修建，大部分小產(chǎn)權(quán)房并沒有通過相關(guān)建設(shè)及規(guī)劃部門的審批管理，在施工過程中，也很少以招投標(biāo)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式進(jìn)行建筑方的嚴(yán)格篩選，更不存在現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)管。

　　而針對(duì)物業(yè)管理，該類小產(chǎn)權(quán)房一般都由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)，基礎(chǔ)配套設(shè)施不一定到位，而后期的管理工作也由物業(yè)所屬的開發(fā)公司另成立的管理公司負(fù)責(zé)。就目前市場(chǎng)所執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例來看，后期入住的消費(fèi)者不但不能享受到相對(duì)規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)，甚至連自身的業(yè)主權(quán)利也很難行使。

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