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對土地增值稅扣除項(xiàng)目的認(rèn)定
一、取得土地使用權(quán)所支付金額
查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應(yīng)責(zé)令納稅人提供國土部門的證明。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。
在計(jì)算土地增值稅時，需要對扣除項(xiàng)目金額按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算或分?jǐn)�。分�(jǐn)偡椒ㄓ腥缦氯N：
(一)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?
(二)按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計(jì)算分?jǐn)?
(三)按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本
(一)要關(guān)注“開發(fā)間接費(fèi)用”以及“管理費(fèi)用”科目，防止應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用的成本計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用科目。
(二)對于納稅人預(yù)提的開發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。
(三)對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報告。
(四)根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，判斷抵扣憑證的合法性、有效性。
三、據(jù)實(shí)扣除與核定扣除
對開發(fā)成本中的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目的核算情況進(jìn)行鑒證，應(yīng)分析評價按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定劃分核算情況的合法性，重點(diǎn)鑒證前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等四項(xiàng)費(fèi)用。
四、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
對于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的鑒證，重點(diǎn)是財務(wù)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分據(jù)實(shí)扣除和按率計(jì)算扣除兩種情況進(jìn)行鑒證。對于據(jù)實(shí)扣除的，要鑒證利息支出按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳闆r，并要求納稅人提供金融機(jī)構(gòu)貸款證據(jù);對于按率計(jì)算扣除的，要關(guān)注計(jì)算基數(shù)，只包括取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括開發(fā)費(fèi)用。
發(fā)現(xiàn)已計(jì)入扣除項(xiàng)目的不允許扣除的借款費(fèi)用，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。
五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及地方性費(fèi)用或基金
對與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證，應(yīng)關(guān)注以下問題：
(一)準(zhǔn)予扣除的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加;
(二)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目;
(三)對于地方政府規(guī)定的，在銷售環(huán)節(jié)繳納的費(fèi)用或基金，應(yīng)允許記入土地成本。
六、加計(jì)扣除
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以取得土地使用權(quán)所支付的金額，與房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和，按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的加計(jì)扣除標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。
七、本次允許扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法
計(jì)算本次允許扣除項(xiàng)目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。具體公式如下：
(一)可售面積百分比法
本次允許扣除項(xiàng)目金額=允許扣除項(xiàng)目總金額×(已售建筑面積÷可售總建筑面積)
(二)單位成本法
本次允許扣除項(xiàng)目金額=已售建筑面積×(允許扣除項(xiàng)目總金額÷可售總建筑面積)
八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目審核
對土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目金額，注冊稅務(wù)師審核時，應(yīng)注意下列事項(xiàng)：
(一)清算后與清算前的有關(guān)開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的金額可以作為期間費(fèi)用處理的，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
(二)清算后與清算前的有關(guān)成本總額發(fā)生了較大變化，影響單位建筑面積成本費(fèi)用變動的，應(yīng)考慮重新啟動清算程序，變更原清算結(jié)果。
九、扣除項(xiàng)目分配分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)的審核方法
審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：
(一)扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核并確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額或開發(fā)成本，是否已經(jīng)剔除未取得合法有效憑證的支付金額。
(二)扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照下列順序合理分?jǐn)偅?/p>
1.將“取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”按照實(shí)際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。
2.將“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進(jìn)行分配。
3.屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費(fèi)，一般按照可售面積分?jǐn)偢髌�、各�?xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。
(三)審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。
如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。
(四)審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀�、未售分�(jǐn)偝杀?存貨)等因素。
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