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土地增值稅新規(guī)定要點解讀
土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業(yè)等單位和個人，那么有關土地增值稅新規(guī)定，大家了解哪些?其中五大要點是什么?
明確普通標準住宅標準
《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅�！敦斦俊叶悇湛偩株P于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字〔1999〕210號)第三條規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。但是，在“普通標準住宅”的標準認定上，稅法規(guī)定過于簡單�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條規(guī)定，普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
去年，國家在調整房地產營業(yè)稅政策時，統(tǒng)一制定了一個全國性的參照標準。這次土地增值稅政策的調整，為了統(tǒng)一執(zhí)行標準，規(guī)定“普通標準住宅”一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。即中小套型、中低價位普通住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.
但是，財稅〔2006〕21號規(guī)定：對于在本文件發(fā)布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不作追溯調整。
混合項目要分開核算
《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。但是，對于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發(fā)的混合項目，如何計稅的問題一直是征稅機關與納稅人存在爭議的問題，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)作了規(guī)定，即對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用普通標準住宅的免稅規(guī)定。此次財稅〔2006〕21號文件重新強調了這一規(guī)定：納稅人既建造普通住宅又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。但由于計算扣除項目的復雜性，計算方法有先按基本核算項目計算再按收入或面積分攤扣除項目的方法，還有先按面積分攤扣除項目再按規(guī)定計算的方法，而且不同的計算方法會產生迥然不同數(shù)額的結果。
轉讓舊房的計算操作性增強
按照稅法規(guī)定，轉讓舊房可以扣除的項目主要有三項：取得土地使用權所支付的金額，舊房及建筑物的評估價格，與轉讓房地產有關的稅金。財稅字〔1995〕48號規(guī)定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格，取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。而且對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。實際中，有些建筑物評估價格存在不合理的現(xiàn)象。
為此，財稅〔2006〕21號文件規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，土地扣除項目和舊房建筑物評估價格扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
這樣，無論是否評估以及評估的合理與否，稅務機關與納稅人有了一個參考依據(jù)，即從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算，但加計基數(shù)是按發(fā)票所載金額固定不變的。同時，對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。
分類預征到期清算
財稅〔2006〕21號文件規(guī)定，各地要根據(jù)本地區(qū)房地產業(yè)實際情況，按普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。
雖然政策規(guī)定土地增值稅應該在工程項目竣工結算后，及時進行清算，多退少補。但是，為了防止有些房地產企業(yè)預繳稅款不清算的現(xiàn)象，財稅〔2006〕21號規(guī)定，對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地稅局規(guī)定。
嚴格土地增值稅征免規(guī)定
一是因政府城市規(guī)劃和國家建設需要搬遷行為，納稅人自行轉讓房地產的，才能免稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款規(guī)定，因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，可以免征土地增值稅。財稅〔2006〕21號規(guī)定，因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況;因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。與此不符的其他行為原因，如因商業(yè)性購買和開發(fā)企業(yè)的開發(fā)行為等，納稅人自行轉讓房地產的，則不能免稅。二是取消了投資聯(lián)營免稅政策�！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規(guī)定，對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。財稅〔2006〕21號取消了這項免稅政策，對于以土地(房地產)作價入 股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不再適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
土地增值稅的扣除項目有哪些
第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目�！�
第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發(fā))的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С�、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。
開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用)，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。
(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除�！�
第三，根據(jù)《關于營改增后契稅房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目�！�
第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執(zhí)行�！�
第四，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)規(guī)定：“三、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
(一)營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。
(二)營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行�！�
土地增值稅扣除項目應注意的關鍵點
不能將房地產開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費。
拆遷補償費是必須實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。
不能將房地產開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費和公共配套設施費。
多個(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設施費，應按項目合理分攤。
根據(jù)國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)的相關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
(1)建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;
(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
房地產開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不能重復計算扣除。
企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用應記入開發(fā)費用，不能記入開發(fā)間接費用的。
分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，應按照項目合理分攤。
利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益不得沖減利息支出。
質量保證金的扣除問題
國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第二條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。”
房地產開發(fā)費用的扣除問題
國稅函[2010]220號第三條第(一)項、第(二項)款規(guī)定：
(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。
(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。
土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第三條規(guī)定：
(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產開發(fā)成本’金額之和的5%以內計算扣除。
(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地產開發(fā)成本’金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行�！�
基于以上政策規(guī)定，應注意以下幾點：
第一，文件中規(guī)定稅前扣除的金融機構利息費用不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率” .《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干題目的公告》(國家稅務總局2011年第34號公告)的規(guī)定，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。
“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應為經政府有關部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè)，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構�！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。
第二，國稅函[2010]220號規(guī)定的扣除比例都是5%“以內”或者10%“以內”，上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行“。因此，開發(fā)企業(yè)還應注意所在省份規(guī)定的具體扣除比例。
第三，在目前對開發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果開發(fā)企業(yè)的資金全部來源于非金融機構借款的，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增值稅清算時只能按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內扣除，可能導致實際發(fā)生的利息費用超限額的問題，這是開發(fā)企業(yè)籌劃融資結構時應該預見的問題。
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