對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的幾點(diǎn)新認(rèn)識(shí)

   近幾年來(lái)，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的言論越來(lái)越多，主要是基于高銀行信貸比、高企業(yè)負(fù)債率等事實(shí)，認(rèn)為當(dāng)前的融資結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)渡集中于銀行。那么，如何看待這一評(píng)價(jià)呢？本文將通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的主要特點(diǎn)，從更宏觀的角度對(duì)上述言論提出幾點(diǎn)新認(rèn)識(shí)。

    一、我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的主要特點(diǎn)

    1、間接融資比重較大

    《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出，自1997年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中來(lái)自銀行資金的占比一直在50%—60%之間。以2004年為例，當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌措17168.8億元，第一資金來(lái)源是“定金和預(yù)收款”達(dá)到7395.3億元，比上年增長(zhǎng)44.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的43.1%；居第二位的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“自籌資金”，為5207.6億元，增長(zhǎng)了38%，占30.3%；第三則是“銀行貸款”，為3158.4億元，僅增長(zhǎng)了0.5%，占18.4%。但實(shí)際上，企業(yè)“自籌資金”主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，約70%來(lái)自銀行貸款，“定金和預(yù)收款”約有30%來(lái)自銀行貸款。由此可推算出，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重應(yīng)在55%以上，風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行。

    2、房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款的份額逐步增加。

    1997年至2002年間，我國(guó)房地產(chǎn)投資年增長(zhǎng)速度先升后降，但增長(zhǎng)速度仍為兩位數(shù)，有的還高于同期全國(guó)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度。2003年以來(lái)，為抑制投資過(guò)熱，央行和銀監(jiān)會(huì)相繼出臺(tái)了一系列的緊縮信貸政策，使房地產(chǎn)企業(yè)資金更加吃緊，一些小企業(yè)不得不退出房地產(chǎn)行業(yè)。盡管這些宏觀調(diào)整政策使近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款逐年略有下降，但居民個(gè)人購(gòu)房申請(qǐng)的銀行按揭貸款余額不斷上升，年增長(zhǎng)速度維持在30%左右。所以，房地產(chǎn)貸款余額增幅仍然較大。從金融機(jī)構(gòu)貸款結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長(zhǎng)期貸款的份額在逐步增加，如2002年3月末，這一份額為27.2%，2003年6月底達(dá)到32.1%，2004年底達(dá)到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。

    3、房地產(chǎn)融資渠道少，行業(yè)外資金、海外“熱錢”不斷流向房地產(chǎn)業(yè)

    在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很齊全，有股權(quán)融資、項(xiàng)目融資、基金、發(fā)債、信托、抵押等，風(fēng)險(xiǎn)比較分散；而我國(guó)金融市場(chǎng)上，不僅產(chǎn)品少，目前僅有的信托、上市、企業(yè)發(fā)債等方式發(fā)展也非常有限，使房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行貸款。此外，隨著近幾年房地產(chǎn)的火熱發(fā)展，人民幣升值趨勢(shì)凸現(xiàn)，大批的行業(yè)外資金、海外“熱錢”紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，成為北京、上海、杭州、廣州、深圳等幾個(gè)熱點(diǎn)大城市房?jī)r(jià)大幅上漲的重要原因之一。這加劇了房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈，在促使其利潤(rùn)率不斷下調(diào)的同時(shí)，也增大了房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而升級(jí)銀行風(fēng)險(xiǎn)。

    綜合上述特點(diǎn)，不難得出“我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)渡集中銀行”的結(jié)論。但是這些特點(diǎn)分析大都是從房地產(chǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)金融角度來(lái)進(jìn)行的，算是中觀視角；如果從更宏觀的角度來(lái)看，并于國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展歷程相比較，則會(huì)有新的發(fā)現(xiàn)、新的認(rèn)識(shí)。

    二、幾點(diǎn)新認(rèn)識(shí)

    1、在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的階段，銀行貸款是房地產(chǎn)成長(zhǎng)階段的主要資金來(lái)源

    一般地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入人均收入為1000—4000美元的階段是房地產(chǎn)的黃金發(fā)展階段，因?yàn)樵谝欢ㄊ杖胫�撐下的旺盛消費(fèi)才能成為房地產(chǎn)發(fā)展恒久的“經(jīng)濟(jì)加速器”。而我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于這一階段，出現(xiàn)房地產(chǎn)投資年年增長(zhǎng)，甚至超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年的房地產(chǎn)投資已相當(dāng)于GDP的13％，房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，與國(guó)外相比，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平還較低，房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，基本上算第二產(chǎn)業(yè)；而國(guó)外的房地產(chǎn)業(yè)已成為標(biāo)準(zhǔn)的第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)金融和服務(wù)業(yè)務(wù)大大超過(guò)建筑業(yè)務(wù)。顯然，在這一階段，最穩(wěn)定的、持久的房地產(chǎn)資金支持就是銀行貸款了。事實(shí)上，很多新興行業(yè)成長(zhǎng)初期的金融支持都絕對(duì)依賴于銀行，國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)早期發(fā)展資金也大都來(lái)自銀行。所以，目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展所需資金有50%以上都來(lái)自銀行，是一種正�，F(xiàn)象，是與現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)金融格局相適應(yīng)的。

    2、風(fēng)險(xiǎn)低的居民個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)潛力巨大

    在國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民購(gòu)房融資首選還是銀行貸款，有的國(guó)家通過(guò)按揭銷售的住宅甚至達(dá)90%以上。而目前我國(guó)銀行發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款占銀行房貸的比重不足10%，遠(yuǎn)低于國(guó)際上20%-40%的水平，按揭貸款占GDP的比例也偏小。如2004年底我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7%，而歐盟國(guó)家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達(dá)到39%，其中英國(guó)為60%，德國(guó)為47%，荷蘭達(dá)到74%。這說(shuō)明我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款的規(guī)模發(fā)展空間較大，未來(lái)銀行貸款比例仍會(huì)較高，但風(fēng)險(xiǎn)較低。此外，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還在逐年下降，也能降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

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