2017不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)
2017年有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的法律是如何規(guī)定的?有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?下面是小編整理的相關(guān)知識(shí)，歡迎大家閱讀與學(xué)習(xí)。
最高人民法院《融資租賃司法解釋(征求意見稿)》中曾將以房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的融資租賃合同認(rèn)定為無效，但是在最后頒布施行的文本中并未采納。有人認(rèn)為，民法奉行“法無明文禁止即自由”的原則，不動(dòng)產(chǎn)可以作為融資租賃的標(biāo)的物，但同時(shí)也應(yīng)該看到，最高院并未采用與間接認(rèn)可“售后回租”同樣的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力作出規(guī)定，而是對(duì)這個(gè)問題予以回避。因此，不動(dòng)產(chǎn)能否作為融資租賃的標(biāo)的物仍然存在爭(zhēng)議。在我國(guó)，現(xiàn)實(shí)中大量存在以不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的融資租賃交易，厘清這些交易的法律風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。
《融資租賃司法解釋》第一條 人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對(duì)是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。
對(duì)名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。
第二條、承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。
從解釋第一條的精神來看，認(rèn)定是否構(gòu)成融資租賃關(guān)系應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)約定，并結(jié)合標(biāo)的物性質(zhì)、價(jià)值和租金構(gòu)成，探求當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，判斷是否符合買賣和租賃相結(jié)合、融資和融物為一體的法律特征。從這個(gè)角度，租賃物單獨(dú)并不能作為是否構(gòu)成融資租賃關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)，但是，租賃物的確會(huì)影響對(duì)具體法律關(guān)系的判斷。
租賃物是融資租賃合同關(guān)系的核心。從出租人的角度，出租人通過買入指定的租賃物，在租賃期內(nèi)享有租賃物的所有權(quán)，該所有權(quán)是出租人實(shí)現(xiàn)其租金債權(quán)的擔(dān)保。從承租人的角度，承租人直接獲得租賃物的使用價(jià)值，并通過占有使用租賃物間接獲得融資。那么，租賃物必須具備以下特點(diǎn)：
1.使用價(jià)值
如果在交易中的租賃物并不能滿足承租人對(duì)標(biāo)的物使用價(jià)值的需求，或者承租人從事交易的目的并不是為了獲得租賃物的使用價(jià)值，那么該交易因不符合融資租賃的目的，不認(rèn)定構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。
2.擔(dān)保功能
租賃物的權(quán)屬必須確定，能夠進(jìn)行登記和轉(zhuǎn)讓，否則出租人無法保留所有權(quán)以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于售后回租交易而言，承租人所擁有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)真實(shí)轉(zhuǎn)讓給出租人，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。
在現(xiàn)實(shí)中，主要存在以下幾種類型的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃：
01、在建房產(chǎn)的售后回租
指開發(fā)商將在建房地產(chǎn)出售給出租人，再?gòu)某鲎馊耸种谢刈�。開發(fā)商以這種方式減輕投資壓力，在租賃期滿后再以較低價(jià)格收回房地產(chǎn)所有權(quán)。這種售后回租形式一般不被認(rèn)定為融資租賃關(guān)系，原因在于：首先，合法建造的建筑物，自事實(shí)行為成就時(shí)取得所有權(quán)。在建房地產(chǎn)僅具有建設(shè)用地使用權(quán)，尚未取得法律意義上的所有權(quán)，其所有權(quán)無法轉(zhuǎn)移給出租人控制。其次，開發(fā)商回租房地產(chǎn)并不是側(cè)重房地產(chǎn)的使用價(jià)值，其目的僅在于融資。 因此，在建房產(chǎn)不滿足使用價(jià)值和擔(dān)保功能，這種售后回租只有融資之實(shí)，不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。
02、在建房產(chǎn)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、管線等動(dòng)產(chǎn)的融資租賃
這種融資租賃方式由第一種轉(zhuǎn)化而來，被稱為間接租賃式。在建房產(chǎn)無法進(jìn)行所有權(quán)登記，不屬于適當(dāng)?shù)淖赓U物，于是開發(fā)商轉(zhuǎn)而將該類不動(dòng)產(chǎn)上添附的動(dòng)產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行融資租賃。司法實(shí)踐中傾向于對(duì)此類融資租賃予以認(rèn)可，因?yàn)榇祟悓?shí)際上是動(dòng)產(chǎn)的融資租賃。值得注意的是，此類租賃物必須具有特定性和非消耗性，在開發(fā)商違約時(shí)，出租人可以收回變現(xiàn)，比如電梯、電線等可以作為租賃物，而水泥、涂料等在建設(shè)過程中無法恢復(fù)，不能作為租賃物。
03、企業(yè)廠房及其設(shè)備、商業(yè)地產(chǎn)的融資租賃
企業(yè)廠房和用于辦公營(yíng)業(yè)的'商業(yè)地產(chǎn)，因其具有生產(chǎn)性的特征，承租人承租上述不動(dòng)產(chǎn)的目的可以理解為占有使用。如果出租人購(gòu)買上述房產(chǎn)，將其出租給承租人，上述房產(chǎn)可以同時(shí)具備使用價(jià)值和擔(dān)保價(jià)值。但是能否認(rèn)定為融資租賃合同關(guān)系，則要結(jié)合所有權(quán)的轉(zhuǎn)移情況、租賃物的價(jià)值和租金、當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)約定等綜合判斷。比如，售后回租未進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、低價(jià)高估等，被認(rèn)定為借貸合同的可能性較大。
04、道路、港口等特殊不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃
過去，地方政府為了獲得融資，的確采用過融資租賃的方式，將道路、港口的所有權(quán)或者說特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，然后從投資人手中回租，獲得使用權(quán)。但從法律的角度，鐵路公路、電力設(shè)施、管道等基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)按照法律屬于國(guó)家，其他具有公益性質(zhì)的特殊不動(dòng)產(chǎn)，承租人實(shí)際上也難以享有所有權(quán)，因此其作為租賃物在法律上存在一定障礙。另外，這種融資方式因融資成本較高、難以照顧投資人復(fù)雜的利益訴求等原因，在現(xiàn)在較多被PPP模式所代替。
以不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃的標(biāo)的物，尤其應(yīng)注意不同種類租賃物的效力風(fēng)險(xiǎn)，警惕被認(rèn)定為不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系，以致雙方在簽訂合同時(shí)的預(yù)期利益不能得到全面保護(hù)。
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