房企創(chuàng)新融資方式：互聯(lián)網(wǎng)金融+類資產(chǎn)證券化

　　有關(guān)房企創(chuàng)新融資方式，大家了解多少?下面是有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融加類資產(chǎn)證券化的房企創(chuàng)新融資方式知識，歡迎大家閱讀與了解。

　　作為資金密集型企業(yè)，房企傳統(tǒng)的融資渠道主要是銀行和信托，而隨著這些渠道的收緊，站在“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)口上的房企開始擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融，紛紛推出創(chuàng)新融資方式。

　　近日，部分龍頭房企紛紛攜手互聯(lián)網(wǎng)金融公司，推出類創(chuàng)新型的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。

　　2015年4月13日，綠地集團(tuán)正式發(fā)布首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品---“綠地地產(chǎn)寶”，同時在螞蟻金服的招財寶和綠地金融全資子公司貴州省綠地金融資產(chǎn)交易所上掛牌發(fā)行。該產(chǎn)品以綠地集團(tuán)位于江西南昌的棚戶區(qū)改造項目為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行總規(guī)模為2億元，約定年化收益率6.4%，產(chǎn)品期限為一年，由安邦財險提供保證保險、保障本金及收益的到期兌付。該產(chǎn)品在上市當(dāng)日掛牌半小時內(nèi)即告售罄。目前第二期產(chǎn)品亦在籌備，將在平安陸金所平臺發(fā)行。

　　6月7日，萬達(dá)和快錢合作推出眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，投資門檻為1000元，期限為7年，預(yù)期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率為6%。“穩(wěn)賺1號”一上市就被一搶而光，籌集的50億元資金正按計劃投向在建的5座萬達(dá)廣場，創(chuàng)下了全球眾籌行業(yè)的全新紀(jì)錄。

　　7月15日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)與諾亞財富旗下的諾亞員工寶聯(lián)合發(fā)起為購房者量身定做的創(chuàng)新型房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，投資者可以通過諾亞員工寶平臺購買華遠(yuǎn)地產(chǎn)參與眾籌項目的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，期限為半年，不僅可以獲得約6%的預(yù)期年化收益率，還可獲得8.8-9折的購房優(yōu)惠。華遠(yuǎn)地產(chǎn)在京的3個核心項目將參與此次眾籌活動。

　　上述三家房企的一個共同點是借助于互聯(lián)網(wǎng)金融(包括P2P和眾籌等各種形式)實現(xiàn)不動產(chǎn)的證券化。可以看到，一方面，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品6%左右的收益率相較于銀行、信托等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的融資成本來說并不算高，但資金到位的效率則要遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)融資渠道;另一方面，通過類資產(chǎn)證券化的模式，有助于房企實現(xiàn)從“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型。

　　此外，在互聯(lián)網(wǎng)平臺注冊和登錄的過程中，會產(chǎn)生海量的用戶數(shù)據(jù)，房企通過對各類數(shù)據(jù)進(jìn)行抓取和分析，能夠精確定位，投放房源信息給有實在需求的買房人，實現(xiàn)有針對性的營銷，這也是房企熱衷于互聯(lián)網(wǎng)金融的重要原因。

　　目前來看，熱衷于通過互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新融資方式的房企主要是有品牌資源的大型房企(可帶來信用背書)，而且主要是之前旗下沒有設(shè)立地產(chǎn)基金的大型房企，類似保利和金地這類旗下有地產(chǎn)基金的房企在互聯(lián)網(wǎng)金融方面則尚未有大的動作。

　　從基礎(chǔ)資產(chǎn)來看，上述幾家房企目前已經(jīng)推出的產(chǎn)品都是自有項目，但綠地已明確表示，未來綠地地產(chǎn)寶將不僅僅局限于綠地的自有項目，而是要為中小房企提供資金解決方案。綠地將建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(搭建自有線上分銷渠道，包括微信和APP)，通過產(chǎn)品設(shè)計、包裝，將社會閑散資金、機(jī)構(gòu)資金與地產(chǎn)項目有效對接。綠地地產(chǎn)寶產(chǎn)品第一步目標(biāo)是交易量達(dá)到100億元，成熟期規(guī)模突破500億元。

　　在經(jīng)營上，通過搭建互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，房企也可開拓新的收入來源。以綠地地產(chǎn)寶為例，綠地香港會向融資方收取5~20‰的費用，作為平臺撮合收取的費用;而作為分銷渠道之一的阿里招財寶，則是向綠地香港收取1~2‰的費用。

　　房地產(chǎn)融資需要創(chuàng)新

　　現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)融資所需要的不再是錦上添花的模式，而是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展所欠缺的要素———創(chuàng)新。房地產(chǎn)作為一項需要高資本的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)開辟其他融資渠道，改變心態(tài)，尋求新的發(fā)展道路。

　　據(jù)統(tǒng)計，近兩個月以來，呼和浩特、濟(jì)南、西安、杭州、寧波、合肥、廈門、太原等30余個城市先后取消或部分取消限購，目前“松限”城市已達(dá)八成。但無論地方政府如何大張旗鼓地進(jìn)行限購松綁，銀行依舊保持著審慎姿態(tài)，對此反應(yīng)冷淡。

　　一般而言，房價越高意味著作為抵押品的房地產(chǎn)的估值就越高，信貸資金就越安全。在這種意義上，房價就成為銀行信貸是否安全以及基金、信托能否按期兌付的“保險杠”。房價下跌無疑增加房企的融資難度，尤其是中小型房企的融資壓力更會大增。

　　一個成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資來源應(yīng)該是三足鼎立的，但中國目前主要以銀行貸款作為地產(chǎn)融資主渠道，模式比較單一。據(jù)了解，2012年,全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金96537.7億元。保守來看，間接來自銀行貸款比例為50%-60%，來自債券市場或其他非銀行貸款的.比例很小。

　　這種結(jié)構(gòu)的形成，既與我國以銀行為主體的金融環(huán)境有關(guān)，也因為住宅開發(fā)的快速銷售和滾動開發(fā)的機(jī)制，使得房地產(chǎn)企業(yè)不需要長期資金，短期銀行貸款就可以解決它的資金需求。與此同時，在房價上漲的背景下，過去十幾年，房地產(chǎn)貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)貸款。銀行本身有很強(qiáng)的積極性給開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。但另一方面，由于目前銀行貸款對房地產(chǎn)企業(yè)實施的是名單式管理，中小房企在名單式管理這種金融框架下，很難取得銀行貸款的支持，必須要考慮如何在銀行貸款體系之外尋求生存發(fā)展的資金。因此，在這樣的背景下，房企不得不另辟蹊徑，尋找新的融資方式。

　　就企業(yè)融資的創(chuàng)新而言，一方面，需要健全房地產(chǎn)金融體系，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，形成商業(yè)性和政策性等多元化和多層次的房地產(chǎn)開發(fā)融資體系，并加強(qiáng)金融管理和監(jiān)督，強(qiáng)化對開發(fā)商信貸融資的資質(zhì)審核;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式前，應(yīng)客觀評價自身融資結(jié)構(gòu)，合理預(yù)測資金需求和融資成本，除充分利用近年來興起的資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等新興融資方式外，還可以開發(fā)諸如保值回購、有息預(yù)付款、售后租回等創(chuàng)新的業(yè)務(wù)融資模式。

　　特別是對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，由于存在規(guī)模小、市場競爭力薄弱的問題，傳統(tǒng)的融資方式已不能滿足企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且中小房企在國家一系列緊縮政策和市場分化環(huán)境下的融資劣勢明顯，所以與其一味單打獨斗最終坐以待斃，　不如改變心態(tài)，調(diào)整思路，開辟新的融資渠道，積極引入戰(zhàn)略投資者，加大股權(quán)的合作力度來尋求發(fā)展，在保障性住房、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等方面開拓增長路徑。

　　近年來互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的廣泛應(yīng)用，使得中國的金融生態(tài)環(huán)境發(fā)生了改變，在經(jīng)濟(jì)適應(yīng)中高速增長“新常態(tài)”以及宏觀調(diào)控由“漫灌式”向“滴灌式”轉(zhuǎn)變過程中，如何利用互聯(lián)網(wǎng)金融找到發(fā)展拐點，在符合監(jiān)管前提下尋求和開發(fā)房企網(wǎng)絡(luò)融資模式，也將是當(dāng)前和未來開展融資創(chuàng)新、拓寬房企融資渠道的重要一環(huán)。

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