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2017房企融資政策或收緊
引導(dǎo)語(yǔ)：2017年的房企融資政策是如何的?會(huì)收緊?下文是一些信息，歡迎大家閱讀了解。
從交易所的發(fā)行渠道看，涉及房地產(chǎn)融資的主要包括IPO、再融資和公司債。從目前來(lái)看，房企IPO自2010年暫停以來(lái)始終未放行，僅有個(gè)案通過(guò)借殼實(shí)現(xiàn)上市。
再融資方面，今年房企再融資規(guī)模和募集資金用途都較去年有所收窄。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，21家上市房企通過(guò)股份定向增發(fā)募集資金總額接近740億元。去年全年，房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。
在今年已經(jīng)完成定向增發(fā)的上市房企中，至少有12家企業(yè)將募集所得資金部分用于補(bǔ)充流動(dòng)資金或償還銀行貸款。不過(guò)，今年7月證監(jiān)會(huì)保薦機(jī)構(gòu)專(zhuān)題培訓(xùn)會(huì)議指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。
而今年房地產(chǎn)公司融資主要渠道的公司債，自9月下旬以來(lái)相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整。其中，上交所對(duì)房地產(chǎn)公司的債券審核制度進(jìn)行調(diào)整，主要涉及提高發(fā)債準(zhǔn)入門(mén)檻和進(jìn)行分類(lèi)管理。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)公司債審批和發(fā)行速度均有所放慢。
根據(jù)上交所的披露，10月19日，貴陽(yáng)城南地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司2016年非公開(kāi)發(fā)行規(guī)模為30億元的公司債顯示為終止?fàn)顟B(tài)。而此前在上海拿下地王的融信(福建)投資集團(tuán)有限公司，擬公開(kāi)發(fā)行一筆規(guī)模達(dá)到43億元公司債，受理后兩個(gè)月尚未得到批準(zhǔn)。
自9月12日以來(lái)，只有三家房企公司債得以發(fā)行上市，發(fā)行規(guī)模均在20億元以內(nèi)。這與9月8日富力地產(chǎn)成功發(fā)行的100億元公司債券相比差距很大。
前述投行人士表示，該項(xiàng)政策若實(shí)施短期影響有限。“目前能發(fā)公司債的大房企基本都已經(jīng)發(fā)過(guò)，該方案對(duì)他們影響不大;對(duì)資質(zhì)較差的二三線城市房企影響較大，但這類(lèi)資質(zhì)稍差的房企不是拿地主力。”他同時(shí)表示。“但傳達(dá)出的政策風(fēng)向有助于房企重視融資難度以及高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)。”
負(fù)債率處在高位
從房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管今年前三季度房企銷(xiāo)售狀況明顯向好，但總負(fù)債、資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)偏高狀態(tài)，速動(dòng)比率處在不合理區(qū)間。加之現(xiàn)在政策趨緊，預(yù)計(jì)明年樓市將迎來(lái)調(diào)整期。上市房企可能面臨資金面的問(wèn)題，不排除個(gè)別資金緊張的企業(yè)可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上半年，上市房企總負(fù)債排行TOP100企業(yè)的負(fù)債總額達(dá)到84060億元。其中，恒大以8179億元的總負(fù)債金額排名首位，成為唯一負(fù)債金額超過(guò)8000億元的房企。在總負(fù)債方面，排在恒大后面的三家房企分別是萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)，總負(fù)債分別為5743億元、5453億元、5047億元。
上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率依然處在階段性高位，尤其是龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高。其中，嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率為93.55%，較上年的84.64%提高8.91個(gè)百分點(diǎn);此外，萬(wàn)科、華夏幸福、綠地控股等18家房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80%以上。
地產(chǎn)行業(yè)分析人士指出，今年以來(lái)，土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤(rùn)率。房企普遍負(fù)債率高企，部分房企收獲過(guò)多、過(guò)高地王項(xiàng)目，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，可能出現(xiàn)連鎖循環(huán)。
部分公司另辟新徑
在交易所債券、資本市場(chǎng)面臨收緊的背景下，部分房企選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)銀行間交易商市場(chǎng)以及海外債券市場(chǎng)。部分績(jī)優(yōu)房企則奔向城商行以獲得綜合授信，豐富融資渠道“儲(chǔ)糧過(guò)冬”。
碧桂園選擇發(fā)行美元債券。9月21日，碧桂園宣布發(fā)行6.5億美元于2023年到期優(yōu)先票據(jù)為現(xiàn)有債務(wù)再融資，票面利率4.75%。實(shí)際上，受人民幣貶值預(yù)期影響，近年來(lái)房企海外發(fā)行美元債越來(lái)越少，碧桂園此次發(fā)行美元債券或顯示出公司對(duì)資金的強(qiáng)烈需求。而在9月5日，碧桂園剛宣布完成發(fā)行第四期100億元公司債，最低票面利率4.15%;公司7日表示，尋求物業(yè)服務(wù)在A股市場(chǎng)獨(dú)立上市，尋求資金動(dòng)力十足。
目前國(guó)內(nèi)債市呈現(xiàn)出交易所、銀行間交易商協(xié)會(huì)和發(fā)改委審批的“三分天下”局面。由于此前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中票有嚴(yán)格限制，在債券市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模中，占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)在地產(chǎn)債權(quán)融資方面表現(xiàn)并不突出。2015年6月16日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)債務(wù)融資工具市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展工作措施的通知》，標(biāo)志著房企銀行間發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)有所放松。
部分房企逐步轉(zhuǎn)向銀行間市場(chǎng)。在成功完成發(fā)行433億元公司債券后，10月4日，富力地產(chǎn)宣布擬發(fā)行銀行間債券市場(chǎng)債務(wù)融資工具400億元。
總部位于香港的九龍倉(cāng)集團(tuán)近日發(fā)行總額不超過(guò)200億元的熊貓債券獲銀行間協(xié)會(huì)批準(zhǔn)，創(chuàng)下了單筆最高額度的記錄。10月12日首期發(fā)行的40億元人民幣票據(jù)，市場(chǎng)總認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到120億元，超過(guò)擬發(fā)行額三倍。從九龍倉(cāng)集團(tuán)的資產(chǎn)分布看，其總資產(chǎn)的30%位于內(nèi)地。此次發(fā)行債券的資金將主要用于建設(shè)成都和長(zhǎng)沙的國(guó)際金融中心。
部分上市房企與面臨優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的城商行不謀而合。10月以來(lái)，泰禾集團(tuán)先后與江蘇銀行和大連銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中，江蘇銀行將為泰禾集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等方面提供100億元的融資授信，并提供全面金融支持。大連銀行將為泰禾集團(tuán)提供200億元的綜合授信服務(wù)。
10月10日，華夏幸福宣布，擬與渤海銀行石家莊分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，各類(lèi)授信和融資的總余額不超過(guò)200億元;同時(shí)，華夏幸福還擬與郵儲(chǔ)銀行河北省分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，郵儲(chǔ)銀行河北省分行將向華夏幸福提供各類(lèi)授信和融資的總余額不超過(guò)500億元。
一種新型房地產(chǎn)融資方式大行其道 給房企雪中送炭
盡管?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，資本對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情依然不減。
只不過(guò)，受制于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，不少第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)發(fā)起的房地產(chǎn)基金開(kāi)始轉(zhuǎn)變策略——從原先的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資，轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)成熟辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲取穩(wěn)健的租金回報(bào)。
近期，諾亞財(cái)富等第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)發(fā)起的房地產(chǎn)基金都將商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)納入重要的投資策略。
“它們就像是另類(lèi)的接盤(pán)俠。”一位商業(yè)地產(chǎn)交易咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人直言。近期他幫助某國(guó)內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將持有的一棟商務(wù)樓(位于一線城市中心地段)出售給一家房地產(chǎn)基金，而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取的逾10億元資金，一部分償還銀行貸款改善財(cái)務(wù)狀況，另一部分則準(zhǔn)備繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。
他直言，這家房地產(chǎn)基金對(duì)持有經(jīng)營(yíng)這棟商務(wù)樓設(shè)定的預(yù)期年化回報(bào)為8%-9%，但這份投資預(yù)期能否兌現(xiàn)，依然面臨著諸多挑戰(zhàn)。“但在資產(chǎn)荒的格局下，越來(lái)越多資金正紛紛通過(guò)這種方式尋求穩(wěn)健的回報(bào)，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)資金輸血的新渠道。”多位金融業(yè)內(nèi)人士直言。
千億房地產(chǎn)基金
在這位商業(yè)地產(chǎn)交易咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人看來(lái)，房地產(chǎn)基金要找到一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)標(biāo)的，并非易事。
“通常，房地產(chǎn)基金管理團(tuán)隊(duì)考察10個(gè)擬出售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，能有1-2個(gè)進(jìn)入收購(gòu)洽談階段，已經(jīng)是相當(dāng)不錯(cuò)的成績(jī)。”他指出。究其原因，通常房地產(chǎn)基金持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的.周期通常在10年以上，這迫使管理團(tuán)隊(duì)需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及其周邊配套環(huán)境發(fā)展前景有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的判斷。
他透露，通常房地產(chǎn)基金在考察收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，基本會(huì)考慮四大因素，一是項(xiàng)目拿地成本是否較低，有助于壓低商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格以提高租金回報(bào);二是商業(yè)地產(chǎn)所處的城市地價(jià)還有多大的升值潛力;三是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是采用自有資金，還是銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目投資建設(shè)，若是前者，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出售定價(jià)無(wú)需考慮銀行還貸利息支出部分;四是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的樓宇管理水準(zhǔn)能否保持較高的長(zhǎng)期入住率。
“空置率高低，往往是房地產(chǎn)基金做出投資決策的關(guān)鍵考量因素。”他表示，比如一線城市中心地段辦公樓的入駐率得超過(guò)90%(即空置率小于10%)，若一個(gè)辦公樓入駐率低于這個(gè)數(shù)值，表明它的未來(lái)租金收益存在較大變數(shù)。
鑒于不少二線城市中心地段辦公樓空置率接近20%，不少房地產(chǎn)基金已將這些城市辦公樓項(xiàng)目剔除出投資范圍。
在他看來(lái)，當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)基金更傾向收購(gòu)一線城市中心地段，開(kāi)發(fā)商自有資金開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)樓盤(pán)。畢竟，按照地以稀為貴的投資規(guī)則，上海、北京等一線城市中心地段可用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，勢(shì)必導(dǎo)致地價(jià)與房租標(biāo)準(zhǔn)雙雙上漲，令房地產(chǎn)基金不但能獲得較高的租金收益，未來(lái)項(xiàng)目出售的利潤(rùn)也相當(dāng)可觀。
多位金融業(yè)內(nèi)人士直言，房地產(chǎn)基金的持有經(jīng)營(yíng)投資策略，與REITS相比類(lèi)似。兩者最大的不同，一是房地產(chǎn)基金是向合格投資者募資，不像REITS向公眾發(fā)行;二是房地產(chǎn)基金目前無(wú)法享受REITS的相關(guān)稅收優(yōu)惠。但在實(shí)際操作環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)基金將會(huì)借助基金子公司通道設(shè)計(jì)產(chǎn)品，用于收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)。這種做法的好處，是基金子公司理財(cái)產(chǎn)品無(wú)需對(duì)個(gè)人所得稅代扣代繳，等于變相為投資者避稅。
據(jù)清科集團(tuán)發(fā)布的2015年房地產(chǎn)基金白皮書(shū)測(cè)算，當(dāng)前涉足商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)-持有-經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)基金資金規(guī)模已超過(guò)千億大關(guān)，儼然成為民間資本輸血房地產(chǎn)的另類(lèi)投融資模式。
“現(xiàn)在市場(chǎng)不差錢(qián)，差的是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”一家房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人表示。為了壓低收購(gòu)價(jià)格抬高租金收益，多數(shù)房地產(chǎn)基金樂(lè)衷于收購(gòu)開(kāi)發(fā)商急需套現(xiàn)融資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、然而，除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資壓力緊迫，否則不大愿意在價(jià)格方面做出過(guò)多讓步。
“畢竟，現(xiàn)在市場(chǎng)信息透明度很高，一線城市中心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能創(chuàng)造多大的收益，大家心里都知根知底。”他表示。
房地產(chǎn)基金的“算盤(pán)”
隨著越來(lái)越多房地產(chǎn)基金熱衷持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到更多資本運(yùn)作的空間。
記者多方了解到，部分國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商動(dòng)起出售商業(yè)地產(chǎn)提前償還美元債務(wù)的念頭。
過(guò)去數(shù)年人民幣不斷單邊升值，令大量開(kāi)發(fā)商采取海外發(fā)行美元債券方式籌集資金，期待未來(lái)能用更少人民幣償還這筆債務(wù)。但是，隨著近年人民幣匯率有所下降，這些開(kāi)發(fā)商被迫紛紛購(gòu)匯，提前兌付海外美元債券。
令他們無(wú)奈的是，為了遏制人民幣貶值趨勢(shì)，部分國(guó)有大型銀行暫緩了房企購(gòu)匯提前償還海外債務(wù)的申請(qǐng)，避免外匯儲(chǔ)備過(guò)多流失。
于是，某些精明的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商便將商業(yè)地產(chǎn)改制為境外殼公司控股的VIE架構(gòu)(Variable Interest Entities可變利益實(shí)體，也稱為“協(xié)議控制”，是指境外上市實(shí)體與境內(nèi)運(yùn)營(yíng)實(shí)體相分離，境外上市實(shí)體通過(guò)協(xié)議的方式控制境內(nèi)運(yùn)營(yíng)實(shí)體，使該運(yùn)營(yíng)實(shí)體成為上市實(shí)體的可變利益實(shí)體)項(xiàng)目，若房地產(chǎn)基金購(gòu)買(mǎi)上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需以境外投資的名義申請(qǐng)購(gòu)匯額度，再將相應(yīng)美元資金用于認(rèn)購(gòu)境外殼公司所有股權(quán)，間接實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)事宜。到時(shí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則可以將這筆美元資金用于提前償還美元債務(wù)。
除此之外，部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還引入聯(lián)合開(kāi)發(fā)的投融資方式。具體而言，房地產(chǎn)基金一方面為開(kāi)發(fā)商籌建的一線城市中心地段寫(xiě)字樓項(xiàng)目提供開(kāi)發(fā)資金，一方面享有低價(jià)收購(gòu)上述商業(yè)地產(chǎn)的權(quán)利。
在上述房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人看來(lái)，此舉既讓開(kāi)發(fā)商解決了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題，又讓房地產(chǎn)基金能低價(jià)收購(gòu)持有經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造更高租金收益。
“不過(guò)，看似雙贏的合作，其實(shí)也存在不少操作風(fēng)險(xiǎn)，比如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)商挪用資金風(fēng)險(xiǎn)等。”他強(qiáng)調(diào)說(shuō)。為此不少房地產(chǎn)基金一面采取名單制合作方式——只與國(guó)內(nèi)排名前50的開(kāi)發(fā)商合作;一面不定時(shí)派專(zhuān)人到施工現(xiàn)場(chǎng)拍照，考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑進(jìn)度，作為資金分期支付的依據(jù)，杜絕資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。
“盡管存在諸多約束，在銀行收緊房地產(chǎn)貸款額度的情況下，這筆資金對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，依然好比是雪中送炭。”一家房地產(chǎn)公司資金部人士坦言。
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