物業(yè)管理調研報告

時間：2024-09-07 14:24:37 俊豪調研報告我要投稿

物業(yè)管理調研報告（精選8篇）

　　隨著社會一步步向前發(fā)展，我們使用報告的情況越來越多，報告具有雙向溝通性的特點。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理調研報告，希望能夠幫助到大家。

物業(yè)管理調研報告（精選8篇）

　　物業(yè)管理調研報告篇 1

　　為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務�，F將調研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現狀

　　1、住宅小區(qū)的基本情況

　　根據住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實際調研居民住宅小區(qū)54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：

　�。ㄒ唬┳≌再|多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區(qū)有40個，占到小區(qū)總數的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區(qū)，即現在所稱的小產權房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

　�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設施較好。

　　（三）規(guī)模差別較大。調研的54個小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務業(yè)務的有4家，服務小區(qū)6個，占小區(qū)總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質。

　�。ǘI(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況

　　目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。

　　（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況

　　調研的54個小區(qū)中，有3個由住建局的下屬物業(yè)服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區(qū)由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個小區(qū)，業(yè)主自治的有8個。建管不分，物業(yè)服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區(qū)工程建設的`基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業(yè)服務只負責打掃衛(wèi)生和看大門，好一點的小區(qū)有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

　　二、存在的主要問題

　　調研組認為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：

　　1、工程建設的遺留問題

　　小區(qū)工程建設的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規(guī)劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問題

　　一是政府于早期建設住宅小區(qū)，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區(qū)屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。

　　3、專項維修基金收繳不到位

　　調研的54個小區(qū)中，僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后

　　通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業(yè)服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經營活動不規(guī)范

　　部分建設單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中，只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。部分單位建設小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區(qū)建設的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。

　　6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作機制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。

　　三、意見和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見與建議：

　　1、加強居民住宅小區(qū)的工程建設管理

　　工程建設的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關法規(guī)規(guī)定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

　　2、加強對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

　　一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務企業(yè)，制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。

　　3、要強化對物業(yè)管理工作的指導

　　一是要主動介入，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進展；二是加強物業(yè)服務企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務的等級收費機制沒有建立。區(qū)的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區(qū)之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。

　　二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業(yè)服務健康運行。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區(qū)的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機制

　　首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會情況等內容，為提高物業(yè)管理服務水平打下一個良好的基礎。

　　5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

　　縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務合同是物業(yè)管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。

　　6、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為

　　物業(yè)管理服務企業(yè)要樹立質量意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質和服務水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統一收費，在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強力落實專項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區(qū)條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區(qū)如文筆小區(qū)等，應盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

　　調動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對幾個無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

　　物業(yè)管理調研報告篇 2

　　為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。

　　一、發(fā)展現狀

　　近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設完美社區(qū)、提高市民生活質量、維護社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質。

　　1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來，市政府根據全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。

　　2.強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業(yè)服務企業(yè)零的突破。加強對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業(yè)服務企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。

　　3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)駐常服務，傳播先進的物業(yè)管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務素質和服務水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發(fā)展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。

　　4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規(guī)范。

　　二、主要問題

　　雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1.車輛停放無序。由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生，造成小區(qū)內交通堵塞，進而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

　　2.違法建設不止。部分小區(qū)存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設外置防盜網，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風效仿，導致不少小區(qū)亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

　　3.物業(yè)費用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區(qū)調查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達25%，個別小區(qū)高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務質量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費。

　　4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現問題，都會導致小區(qū)內亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。

　　5.行政執(zhí)法缺位。政府有關職能部門管理缺位，導致物業(yè)管理區(qū)域呈現“孤島”現象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權限的保安維護小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業(yè)服務企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

　　6.公共服務缺失。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎設施進行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務進入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現象隨時有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：

　　1.對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠�，F階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設和網格化管理工作與物業(yè)管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現代服務業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

　　2.物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范，服務水平較低。物業(yè)企業(yè)內部管理水平不高，部分企業(yè)內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費現象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質的人才，從業(yè)人員的服務意識和管理經驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3.部分業(yè)主素質不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規(guī)范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導致其運作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務費，給物業(yè)管理帶來阻力。

　　4.物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設計把關時沒有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房，導致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。

　　四、幾點建議

　　調查組認為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。

　　1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網格化管理范疇，加強區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經費。設立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務，對服務優(yōu)質、社會反映良好的物業(yè)服務企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)進駐老舊小區(qū)進行服務，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。

　　2.明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標準及統籌協調與督導指導方面的`作用，進一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設目標延伸至小區(qū)內，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設的重要內容。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務模式，協調各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務。

　　3.分類指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務模式。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務企業(yè)進行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統一打包”方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務中心(登記注冊)進行管理或物業(yè)管理委員會進行自治，專項負責轄區(qū)內無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務不留死角。

　　4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務水平。推動物業(yè)服務企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)，進一步支持本地物業(yè)服務企業(yè)做大做強，樹立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業(yè)服務升級轉型。及時化解物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務水平快速提升。加快建設監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業(yè)主共同參與的新格局。

　　5.倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務的認同感，提高物業(yè)服務人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。

　　6.突破難點，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

　　物業(yè)管理調研報告篇 3

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據安排，我們對xx市物業(yè)管理工作進行了調研，具體調研情況如下：

　　一、物業(yè)管理的基本情況

　　總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現狀

　　我市物業(yè)管理從xx年前后開始起步，至今發(fā)展僅xx年時間。據調查，截至20xx年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務的3家，從業(yè)人員約32人。

　�。ǘ┪飿I(yè)發(fā)展現狀

　　目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個，物業(yè)管理面積239.1萬平方米。

　　1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開工建設的住宅小區(qū)，共有16個，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數有1.2萬余套，物業(yè)管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區(qū)獲得xx市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

　　2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū)，共18個，房屋建筑面積96.1萬平方米，住宅套數有0.85萬余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

　　3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開始歸集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372.79萬余元。

　�。ㄈ┬^(qū)業(yè)主委員會現狀

　　截止20xx年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個。在調研中發(fā)現， 90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難。61.9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產生。62.5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應有作用。

　　（四）物業(yè)管理行政機制現狀

　　在《物業(yè)管理條例》及《市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務，對社區(qū)內物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關系進行協調。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。按照《市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中有關職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質檢、通信、街道、社區(qū)居委會等相關部門的配合，但各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。

　　20xx年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》《市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《市物業(yè)管理實施細則》《關于規(guī)范市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準和市城區(qū)物業(yè)服務費指導價格的通知》《關于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

　　二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務公司小、弱、散突出。隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項目較小，管理規(guī)模不大，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務行業(yè)。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務意識不強。從調查的結果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務意識不是很強。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的經營管理不規(guī)范。一是少數企業(yè)以犧牲業(yè)主資產的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數物業(yè)企業(yè)從自身經濟利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

　　5、物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經營困難。一是物業(yè)服務收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據調查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務調節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業(yè)服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業(yè)服務企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務從業(yè)人員報酬低。調查表明，我區(qū)物業(yè)服務從業(yè)人員平均報酬僅1200元/月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

　　（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來自農村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務的配合度不高，接受不了這一新生社會產物。三是建設工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉嫁給物業(yè)服務企業(yè)，成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

　　2、建設工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　有以下三種情況：

　�。�1）工程質量遺留問題。主要表現有：①盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區(qū)域內的環(huán)境、道路、景點等設施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務現在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此多數業(yè)主認為開發(fā)商對建設質量的完善與有關承諾的兌現責任自然應由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務效果的重要指標。③開發(fā)中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

　　（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的`問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業(yè)主使用；④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

　　（3）建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發(fā)的附屬產品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。

　　3、老住宅小區(qū)基礎設施差，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設水平低，基礎設施設備差，娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設施設備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修資金，根本無力進行舊小區(qū)改造。

　　4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。

　　（1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。

　�。�2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

　　（三）小區(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析。

　　1、業(yè)主委員會的選舉產生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產生。導致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。

　　2、組成業(yè)主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業(yè)素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

　　3、業(yè)主委員會的經費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤；二是通過經營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。

　　4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。

　　5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。

　　（四）物業(yè)管理機制存在的主要問題及原因分析。

　　1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業(yè)服務企業(yè)的經濟關系不明確；作為經濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。

　　2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協調各方，造成行政管理和物業(yè)管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協調作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預。

　　3、物業(yè)服務缺乏市場競爭機制。我市物業(yè)服務市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37.5％，開發(fā)商下屬企業(yè)占54.1％，外聘服務企業(yè)占12.5％。多數物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關系。

　　三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

　�。ㄒ唬┘訌娢沂形飿I(yè)企業(yè)服務質量的建議和措施。

　�。薄�(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　　２、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

　�。ǘ┘涌煳沂形飿I(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

　　1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農轉非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農民工使用，增加就業(yè)崗位。

　　2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物業(yè)管理條例》和《市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》等有關法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ㄈ┩晟菩^(qū)業(yè)主委員會制度的建議和措施。

　�。�、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。

　�。�、政府相關部門參與業(yè)主委員會的組建。首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在房管、公安部門的指導監(jiān)督下按程序進行，并將有關材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發(fā)印章。３、將業(yè)主自治機構的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。

　　4、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓，提高業(yè)委會成員的總體素質。

　�。ㄋ模┙⒔∪飿I(yè)管理新機制的建議和措施。

　　1、建立健全物業(yè)管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領導下，由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)構成的三方聯動的社區(qū)服務工作新機制，實現雙向進入、交叉任職，業(yè)主委員會成員、物業(yè)公司經理在社區(qū)居委會黨組任職，社區(qū)居委會干部義務擔任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會副主任。并在小區(qū)中設立社區(qū)便民服務部，由物業(yè)公司指派專人值班，負責接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務，業(yè)主委員會定期值日，社區(qū)居委會配備專門的物管員，落實好相關的經費。共同幫助物業(yè)公司調解糾紛，協調矛盾，特別是解決公共服務、戶籍、計生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。

　　民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務時，職能部門應提供便民服務通道。業(yè)主自己辦理相關手續(xù)時，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會或社區(qū)居委會的證明。使業(yè)主們慢慢地認可物業(yè)公司、業(yè)主委員會這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務意識。同時，啟動職能部門領導問責機制，對履職不到位的進行問責，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯動的小區(qū)管理社區(qū)化機制。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點，積累經驗，后期穩(wěn)步推進。

　　2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。從房屋預售開始，物業(yè)管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎。物業(yè)企業(yè)前期介入所產生的費用可由開發(fā)建設企業(yè)承擔。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動物業(yè)管理招投標制度。

　　3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

　　另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗收時加強管理，在物業(yè)承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴格房屋質量和設施設備配套關，為物業(yè)管理奠定硬件基礎。

　　物業(yè)管理調研報告篇 4

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽產業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現階段發(fā)展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調研，調研中發(fā)現問題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調研中反映最多的問題就是收費難，雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，但業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務不到位和房屋質量等開發(fā)商遺留問題。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手，努力提高收費率。

　　二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當

　　在《物業(yè)管理條例》中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，作為產權人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的`事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調研中發(fā)現，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理條例》要求發(fā)揮應有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質有待提高

　　這一問題主要表現在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足，影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務態(tài)度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

　　四、服務標準不統一，有待規(guī)范

　　物業(yè)管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購買本小區(qū)物業(yè)管理服務的時候會與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優(yōu)的，但由于現在我市未對不同價格的物業(yè)費應具體提供那些服務做出細致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業(yè)主在評價物業(yè)服務上產生影響。因此服務標準需要進一步規(guī)范。

　　五、開發(fā)商遺留問題嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經營

　　開發(fā)商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內配套設施未健全。調查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內沒交物業(yè)費的業(yè)主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發(fā)商承諾的配套設施沒有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規(guī)建設滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

　　國家《物業(yè)管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業(yè)管理中的`一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數的確定等。

　　針對以上問題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業(yè)管理服務質量等級標準

　　按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業(yè)管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程

　　按照《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質和道德素質

　　在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經考試合格后持證上崗；

　　3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

　　4、多渠道吸納有經驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質。

　　在提高員工道德素質方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴格把好驗收關

　　事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規(guī)、規(guī)章

　　由于各地物業(yè)管理實際情況存在差異，《物業(yè)管理條例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權交給地方，我們應根據我市物業(yè)管理實際，結合《物業(yè)管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細致宣傳《物業(yè)管理條例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的互補狀態(tài)，促進我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　　物業(yè)管理調研報告篇 5

　　一、調研背景

　　為了提升xx小區(qū)的物業(yè)服務質量，增強業(yè)主的滿意度，本次調研旨在收集業(yè)主對物業(yè)管理的意見與建議，并分析當前物業(yè)管理的現狀。

　　二、調研方法

　　本次調研采用問卷調查和訪談相結合的方式，共發(fā)放問卷xx份，回收有效問卷xx份，訪談業(yè)主xx人。

　　三、調研結果

　　1. 業(yè)主基本信息

　　年齡分布：

　　18-30歲：xx%

　　31-45歲：xx%

　　46-60歲：xx%

　　60歲以上：xx%

　　居住年限：

　　1年以下：xx%

　　1-3年：xx%

　　3-5年：xx%

　　5年以上：xx%

　　2. 物業(yè)服務滿意度

　　總體滿意度：

　　滿意：xx%

　　一般：xx%

　　不滿意：xx%

　　物業(yè)服務項目滿意度：

　　清潔服務：滿意xx%，不滿意xx%

　　安全管理：滿意xx%，不滿意xx%

　　設施維護：滿意xx%，不滿意xx%

　　業(yè)主溝通：滿意xx%，不滿意xx%

　　3. 業(yè)主對物業(yè)管理的主要需求

　　服務項目需求：

　　綠化養(yǎng)護：xx%

　　安全巡邏：xx%

　　設備維護：xx%

　　公共設施使用指導：xx%

　　信息傳遞需求：

　　微信群通知：xx%

　　物業(yè)公眾號：xx%

　　會議通知：xx%

　　4. 業(yè)主對物業(yè)管理的建議

　　增加清潔頻次：xx%

　　提高安保人員素質：xx%

　　優(yōu)化維修流程：xx%

　　定期組織業(yè)主活動：xx%

　　四、結論與建議

　　通過本次調研，我們發(fā)現業(yè)主對物業(yè)管理整體滿意度較高，但在服務細節(jié)方面仍存在改進空間。建議物業(yè)公司：

　　1. 增加對清潔和安保人員的培訓，提高服務質量。

　　2. 建立更加有效的信息反饋機制，及時回應業(yè)主的需求。

　　3. 定期開展業(yè)主座談會，促進業(yè)主與物業(yè)的`交流與溝通。

　　希望通過以上措施，能有效提高業(yè)主的滿意度，進一步優(yōu)化xx小區(qū)的物業(yè)管理服務。

　　物業(yè)管理調研報告篇 6

　　一、調研背景

　　隨著城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理在城市生活中扮演著越來越重要的角色。為了深入了解物業(yè)管理的現狀和存在的問題，我們對 xx 地區(qū)的物業(yè)管理進行了一次調研。

　　二、調研目的

　　本次調研旨在了解 xx 地區(qū)物業(yè)管理的服務質量、收費標準、業(yè)主滿意度等方面的情況，為提高物業(yè)管理水平提供參考依據。

　　三、調研方法

　　本次調研采用問卷調查、實地走訪和訪談等方法，對 xx 地區(qū)的 xx 個小區(qū)進行了調研。共發(fā)放問卷 xx 份，回收有效問卷 xx 份，實地走訪了 xx 個小區(qū)，訪談了 xx 位業(yè)主和物業(yè)管理人員。

　　四、調研結果

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務質量

　　1. 環(huán)境衛(wèi)生

　　在被調查的小區(qū)中，有 xx%的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，垃圾能夠及時清理，公共區(qū)域干凈整潔。但仍有 xx%的小區(qū)存在環(huán)境衛(wèi)生問題，如垃圾清理不及時、公共區(qū)域臟亂差等。

　　有 xx%的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生表示滿意，xx%的業(yè)主表示基本滿意，xx%的業(yè)主表示不滿意。

　　2. 安全管理

　　xx%的小區(qū)配備了門禁系統和監(jiān)控設備，有專門的保安人員進行巡邏。但仍有 xx%的小區(qū)存在安全隱患，如門禁系統損壞、監(jiān)控設備不能正常使用等。

　　有 xx%的業(yè)主對小區(qū)的安全管理表示滿意，xx%的業(yè)主表示基本滿意，xx%的業(yè)主表示不滿意。

　　3. 設施設備維護

　　在被調查的小區(qū)中，有 xx%的小區(qū)設施設備維護良好，電梯、消防設備等能夠正常運行。但仍有 xx%的小區(qū)存在設施設備維護問題，如電梯故障頻繁、消防設備損壞等。

　　有 xx%的業(yè)主對小區(qū)的設施設備維護表示滿意，xx%的業(yè)主表示基本滿意，xx%的業(yè)主表示不滿意。

　　（二）物業(yè)管理收費標準

　　1. 收費水平

　　在被調查的小區(qū)中，物業(yè)管理收費標準在每月每平方米 xx 元至 xx 元之間。其中，有 xx%的小區(qū)收費標準在每月每平方米 xx 元以下，xx%的小區(qū)收費標準在每月每平方米 xx 元至 xx 元之間，xx%的小區(qū)收費標準在每月每平方米 xx 元以上。

　　有 xx%的業(yè)主認為物業(yè)管理收費標準合理，xx%的業(yè)主認為收費標準偏高，xx%的業(yè)主認為收費標準偏低。

　　2. 收費透明度

　　在被調查的'小區(qū)中，有 xx%的小區(qū)物業(yè)管理收費透明，能夠及時公布收費項目和標準。但仍有 xx%的小區(qū)存在收費不透明的問題，如未公布收費項目和標準、收費項目不合理等。

　　有 xx%的業(yè)主對小區(qū)的收費透明度表示滿意，xx%的業(yè)主表示基本滿意，xx%的業(yè)主表示不滿意。

　　（三）業(yè)主滿意度

　　1. 總體滿意度

　　在被調查的小區(qū)中，有 xx%的業(yè)主對物業(yè)管理表示滿意，xx%的業(yè)主表示基本滿意，xx%的業(yè)主表示不滿意。

　　業(yè)主不滿意的主要原因包括環(huán)境衛(wèi)生差、安全管理不到位、設施設備維護不及時、收費標準不合理等。

　　2. 投訴處理情況

　　在被調查的小區(qū)中，有 xx%的小區(qū)能夠及時處理業(yè)主的投訴，有 xx%的小區(qū)處理投訴不及時，有 xx%的小區(qū)對業(yè)主的投訴置之不理。

　　有 xx%的業(yè)主對小區(qū)的投訴處理情況表示滿意，xx%的業(yè)主表示基本滿意，xx%的業(yè)主表示不滿意。

　　五、存在的問題及原因分析

　�。ㄒ唬┐嬖诘膯栴}

　　1. 服務質量有待提高

　　部分小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差，垃圾清理不及時，公共區(qū)域臟亂差。

　　安全管理不到位，門禁系統損壞，監(jiān)控設備不能正常使用。

　　設施設備維護不及時，電梯故障頻繁，消防設備損壞。

　　2. 收費標準不合理

　　部分小區(qū)物業(yè)管理收費標準偏高，業(yè)主認為收費與服務質量不匹配。

　　收費透明度不高，未公布收費項目和標準，收費項目不合理。

　　3. 業(yè)主滿意度低

　　總體滿意度不高，業(yè)主對物業(yè)管理存在諸多不滿。

　　投訴處理不及時，對業(yè)主的投訴置之不理。

　�。ǘ┰蚍治�

　　1. 物業(yè)公司管理不善

　　部分物業(yè)公司缺乏專業(yè)的管理團隊和管理經驗，管理水平低下。

　　物業(yè)公司為了降低成本，減少服務人員和服務項目，導致服務質量下降。

　　2. 業(yè)主缺乏維權意識

　　部分業(yè)主對物業(yè)管理的法律法規(guī)不了解，缺乏維權意識。

　　業(yè)主在遇到問題時，不知道如何維護自己的合法權益，往往采取消極的態(tài)度。

　　3. 監(jiān)管不到位

　　相關部門對物業(yè)公司的監(jiān)管力度不夠，對物業(yè)公司的違規(guī)行為處罰不及時、不嚴厲。

　　缺乏有效的監(jiān)督機制，業(yè)主對物業(yè)公司的服務質量無法進行有效的監(jiān)督。

　　六、對策建議

　�。ㄒ唬┨岣呶飿I(yè)公司管理水平

　　1. 加強物業(yè)公司內部管理，建立健全各項規(guī)章制度，提高管理效率和服務質量。

　　2. 加強員工培訓，提高員工的業(yè)務水平和服務意識。

　　3. 加大投入，改善小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、安全管理和設施設備維護等方面的條件。

　�。ǘ┖侠碇贫ㄊ召M標準

　　1. 相關部門應加強對物業(yè)公司收費標準的監(jiān)管，制定合理的收費標準。

　　2. 物業(yè)公司應提高收費透明度，及時公布收費項目和標準，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　3. 物業(yè)公司應根據服務質量和成本等因素，合理調整收費標準，提高業(yè)主的滿意度。

　�。ㄈ┰鰪姌I(yè)主維權意識

　　1. 相關部門應加強對物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳，提高業(yè)主的維權意識。

　　2. 業(yè)主應積極參與小區(qū)的管理，成立業(yè)主委員會，維護自己的合法權益。

　　3. 業(yè)主在遇到問題時，應及時向物業(yè)公司反映，如物業(yè)公司不能解決，應向相關部門投訴。

　�。ㄋ模┘訌姳O(jiān)管力度

　　1. 相關部門應加強對物業(yè)公司的監(jiān)管，建立健全物業(yè)公司的考核評價機制，對物業(yè)公司的服務質量進行定期考核。

　　2. 加大對物業(yè)公司違規(guī)行為的處罰力度，對嚴重違規(guī)的物業(yè)公司進行吊銷營業(yè)執(zhí)照等處罰。

　　3. 建立健全業(yè)主監(jiān)督機制，讓業(yè)主能夠對物業(yè)公司的服務質量進行有效的監(jiān)督。

　　七、結論

　　通過本次調研，我們對 xx 地區(qū)的物業(yè)管理有了更深入的了解。目前，物業(yè)管理在服務質量、收費標準、業(yè)主滿意度等方面還存在一些問題。針對這些問題，我們提出了相應的對策建議，希望能夠為提高物業(yè)管理水平提供參考依據。同時，我們也希望相關部門、物業(yè)公司和業(yè)主共同努力，加強溝通與合作，共同營造一個和諧、舒適的居住環(huán)境。

　　物業(yè)管理調研報告篇 7

　　一、調研背景

　　隨著城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理和社區(qū)建設中的作用日益凸顯。為了深入了解物業(yè)管理的現狀和存在的問題，提高物業(yè)管理水平，我們對 xx 地區(qū)的物業(yè)管理進行了調研。

　　二、調研目的

　　本次調研旨在了解 xx 地區(qū)物業(yè)管理的基本情況，包括物業(yè)服務企業(yè)的數量、規(guī)模、服務內容、收費標準等；分析物業(yè)管理中存在的問題，如服務質量不高、收費不合理、業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾等；提出改進物業(yè)管理的建議和措施，為提高物業(yè)管理水平提供參考。

　　三、調研方法

　　本次調研采用問卷調查、實地走訪、座談會等多種方式進行。共發(fā)放問卷 xx 份，回收有效問卷 xx 份；實地走訪了 xx 個小區(qū)，與業(yè)主、物業(yè)公司管理人員進行了深入交流；召開座談會 xx 次，邀請了相關部門領導、專家學者、業(yè)主代表和物業(yè)公司負責人參加。

　　四、調研結果

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務企業(yè)基本情況

　　1. 數量和規(guī)模

　　xx 地區(qū)共有物業(yè)服務企業(yè) xx 家，其中一級資質企業(yè) xx 家，二級資質企業(yè) xx 家，三級資質企業(yè) xx 家。

　　物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員總數為 xx 人，其中管理人員 xx 人，技術人員 xx 人，普通員工 xx 人。

　　2. 服務內容

　　物業(yè)服務企業(yè)主要提供的服務內容包括：小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)、設施設備維護、客戶服務等。

　　其中，環(huán)境衛(wèi)生管理和安全保衛(wèi)是物業(yè)服務企業(yè)最基本的服務內容，分別有 xx%和 xx%的物業(yè)服務企業(yè)提供了這兩項服務。

　　3. 收費標準

　　xx 地區(qū)物業(yè)服務收費標準主要分為三個檔次：高檔小區(qū)每月每平方米收費 xx 元至 xx 元；中檔小區(qū)每月每平方米收費 xx 元至 xx 元；低檔小區(qū)每月每平方米收費 xx 元至 xx 元。

　　物業(yè)服務收費標準主要根據小區(qū)的規(guī)模、檔次、服務內容等因素確定。

　�。ǘI(yè)主對物業(yè)管理的滿意度

　　1. 總體滿意度

　　通過問卷調查和實地走訪，我們了解到業(yè)主對物業(yè)管理的總體滿意度為 xx%。其中，對環(huán)境衛(wèi)生管理的滿意度為 xx%，對安全保衛(wèi)的滿意度為 xx%，對設施設備維護的滿意度為 xx%，對客戶服務的滿意度為 xx%。

　　2. 不滿意的方面

　　業(yè)主對物業(yè)管理不滿意的方面主要集中在以下幾個方面：服務質量不高、收費不合理、業(yè)主與物業(yè)公司之間的.溝通不暢、小區(qū)設施設備老化等。

　�。ㄈ┪飿I(yè)管理中存在的問題

　　1. 服務質量不高

　　部分物業(yè)服務企業(yè)存在服務意識淡薄、服務態(tài)度不好、服務不及時等問題。例如，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理不到位，垃圾清理不及時；安全保衛(wèi)措施不力，存在安全隱患；設施設備維護不及時，影響業(yè)主正常生活。

　　2. 收費不合理

　　部分物業(yè)服務企業(yè)存在收費標準不透明、收費過高、亂收費等問題。例如，一些物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費的同時，還收取了其他不合理的費用，如裝修管理費、垃圾清運費等；一些物業(yè)服務企業(yè)在沒有經過業(yè)主同意的情況下，擅自提高物業(yè)費收費標準。

　　3. 業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾

　　業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾主要集中在以下幾個方面：物業(yè)服務質量不高、收費不合理、業(yè)主對物業(yè)公司的管理不滿意等。例如，一些業(yè)主認為物業(yè)公司沒有盡到管理職責，導致小區(qū)環(huán)境臟亂差；一些業(yè)主認為物業(yè)公司收費過高，不合理；一些業(yè)主對物業(yè)公司的管理方式不滿意，認為物業(yè)公司沒有充分聽取業(yè)主的意見和建議。

　　4. 小區(qū)設施設備老化

　　部分小區(qū)存在設施設備老化、損壞嚴重等問題。例如，一些小區(qū)的電梯、消防設施、給排水系統等設施設備老化嚴重，存在安全隱患；一些小區(qū)的道路、停車位、綠化等設施損壞嚴重，影響業(yè)主的正常生活。

　　五、改進物業(yè)管理的建議和措施

　�。ㄒ唬┨岣呶飿I(yè)服務質量

　　1. 加強物業(yè)服務企業(yè)的內部管理，提高服務意識和服務水平。

　　2. 建立健全物業(yè)服務質量監(jiān)督機制，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督和考核。

　　3. 加強對物業(yè)服務人員的培訓，提高服務人員的業(yè)務素質和服務技能。

　　（二）規(guī)范物業(yè)服務收費

　　1. 建立健全物業(yè)服務收費管理制度，明確收費標準和收費項目。

　　2. 加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的收費行為。

　　3. 建立物業(yè)服務收費公示制度，提高收費透明度。

　�。ㄈ┘訌姌I(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通和協調

　　1. 建立健全業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通和協調機制，加強雙方之間的交流和合作。

　　2. 充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，加強對物業(yè)公司的監(jiān)督和管理。

　　3. 加強對業(yè)主的宣傳和教育，提高業(yè)主的法律意識和維權意識。

　�。ㄋ模┘哟髮π^(qū)設施設備的投入和維護力度

　　1. 加大對小區(qū)設施設備的投入力度，及時更新和改造老化、損壞的設施設備。

　　2. 建立健全小區(qū)設施設備維護管理制度，加強對設施設備的維護和管理。

　　3. 加強對小區(qū)設施設備的安全管理，確保設施設備的安全運行。

　　六、結論

　　通過本次調研，我們對 xx 地區(qū)物業(yè)管理的現狀和存在的問題有了較為全面的了解。針對調研中發(fā)現的問題，我們提出了改進物業(yè)管理的建議和措施。希望這些建議和措施能夠為提高 xx 地區(qū)物業(yè)管理水平提供參考，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。