2015華南區(qū)房地產(chǎn)和零售企業(yè)調(diào)研報(bào)告
事件：我們于3月23日和24日組織了華南區(qū)房地產(chǎn)和零售企業(yè)調(diào)研，共計(jì)約25家基金和保險(xiǎn)客戶(hù)參加，先后調(diào)研了中洲控股、金地集團(tuán)和深圳茂業(yè)商廈，調(diào)研紀(jì)要如下。
深圳茂業(yè)商廈：
行業(yè)分析：受宏觀經(jīng)濟(jì)下調(diào)、控制三公消費(fèi)、電商和海淘等因素影響，傳統(tǒng)零售百貨行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力增加，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來(lái)集中度將進(jìn)一步加大，有自有物業(yè)、品牌優(yōu)勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)管理能力較高的公司優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)一線城市消費(fèi)將集中在中心區(qū)和社區(qū)兩塊，二、三線城市的消費(fèi)集中在中心區(qū)和老城區(qū)，店面地理位臵好、品牌齊全、配套完善的綜合體比單一百貨將更有優(yōu)勢(shì)。
公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消費(fèi)市場(chǎng)占有份額較大，有一定的客戶(hù)忠誠(chéng)度，自有物業(yè)較多，有較強(qiáng)的中高品牌引進(jìn)優(yōu)勢(shì)，公司過(guò)去幾年異地開(kāi)店較快，收入實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長(zhǎng)，但投資性支出和經(jīng)營(yíng)壓力也增大，公司策略上放慢了開(kāi)店進(jìn)度，預(yù)計(jì)未來(lái)資本支出壓力較之前將有所改善，但是還是受傳統(tǒng)零售行業(yè)下滑影響，雖然新店步入成熟期，預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)和盈利與往年依然持平，不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，公司近幾年負(fù)債率逐年增加，償債指標(biāo)一般，但考慮到公司債務(wù)結(jié)構(gòu)的逐漸優(yōu)化、投資支出的減少以及降息后融資環(huán)境的改善，并且公司應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)較長(zhǎng)，對(duì)供應(yīng)商的占款能有效利用到投資上，經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流總體表現(xiàn)較好，我們對(duì)公司償債能力和信用資質(zhì)維持穩(wěn)定判斷。
金地集團(tuán)：
行業(yè)分析：目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速發(fā)展步入穩(wěn)定發(fā)展階段，行業(yè)雖然受房地產(chǎn)貸款政策的放松以及降息等影響，預(yù)計(jì)2015年銷(xiāo)售會(huì)較2014年出現(xiàn)部分城市回暖，但政策利好有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然保持謹(jǐn)慎投資，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速不會(huì)出現(xiàn)大幅上行，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在謀求跨行業(yè)轉(zhuǎn)型，僅少數(shù)房地產(chǎn)商在大幅擴(kuò)張規(guī)模，一二三線城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出分化，不同地段呈現(xiàn)出分化，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將提升，小型開(kāi)發(fā)商、以及儲(chǔ)備土地質(zhì)量較差的開(kāi)發(fā)商面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
公司分析：金地作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，有較強(qiáng)的'品牌優(yōu)勢(shì)，公司定位從過(guò)去的高端向現(xiàn)在的中高端轉(zhuǎn)換，公司股東從深圳國(guó)資委變?yōu)槊衿笊藟�，公司管理�?guī)范，土地儲(chǔ)備較多，具有可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，但是一、二、三線城市土地儲(chǔ)備占比分別為30%、40%和30%左右，三線城市開(kāi)發(fā)壓力依然較大，公司對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速維持謹(jǐn)慎態(tài)度，沒(méi)有激進(jìn)拿地并開(kāi)發(fā)的動(dòng)力，跟投項(xiàng)目和合作開(kāi)發(fā)等舉措有利于減低公司開(kāi)發(fā)成本，公司在社區(qū)金融、社區(qū)養(yǎng)老方面探索，有望實(shí)現(xiàn)外延盈利，公司負(fù)債率居于行業(yè)平均水平，銀行貸款利率為基礎(chǔ)利率，預(yù)計(jì)收入和盈利能力不會(huì)出現(xiàn)大幅上升，融資壓力在降息利好下有所緩解，由于公司資產(chǎn)規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，整體償債能力依然較強(qiáng)，我們對(duì)公司未來(lái)信用基本面維持穩(wěn)定的判斷。
中洲控股
公司分析：中洲控股前身為深圳國(guó)企委企業(yè)，目前實(shí)際控制人為自然人，公司專(zhuān)注于普通商品房的開(kāi)發(fā)和管理，未有轉(zhuǎn)型計(jì)劃，母公司的持續(xù)定向和土地注入支持有利于增加公司的資本金，但公司提出未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)50%增速的目標(biāo)，將提升公司的負(fù)債率，銀行貸款利率為基礎(chǔ)利率上浮30%，預(yù)計(jì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流在高流出的背景下不會(huì)改善，公司未來(lái)籌資壓力依然較大。
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