美國CPA考試知識點：房地產(chǎn)稅

　　都說買的起美國房子，卻養(yǎng)不起，這是間接在說美國房地產(chǎn)稅重。其實很多人對美國房地產(chǎn)稅還是存在一定的錯誤認識，導(dǎo)致不敢買美國房子，今天我們就來具體認識一下美國房產(chǎn)稅。美國房地產(chǎn)稅是由于土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓，房屋買賣，交換或贈與發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

　　美國房地產(chǎn)稅(Real Estate Tax)

　　顧名思義是房產(chǎn)屋主每年向當?shù)厥姓�府交納的稅種。美國的房地產(chǎn)稅是由各地方政府征收，而不是美國聯(lián)邦來征收。因此各州稅率不一，高低不等，多數(shù)是房子價值的1-1.8%之間。但如果是投資土地，美國房地產(chǎn)稅則要低許多。目前財產(chǎn)稅是地方政府財政收入的主要來源，同時也是平衡地方財政預(yù)算的重要手段，大約占30%。如果扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入，僅就地方政府自身的收入來看，大約占近一半。

　　一般來講，美國房地產(chǎn)稅是一年一次繳納的，而且房價越貴，房產(chǎn)稅越高。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)。一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5。美國房地產(chǎn)稅稅屬聯(lián)邦個人所得報稅扣稅項目，也可用于抵扣州所得稅扣稅項目，但各州規(guī)定不一。

　　美國房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

　　在美國交納房產(chǎn)稅手續(xù)簡單。通常，地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內(nèi)將房產(chǎn)稅額通過支票和納稅通知的回執(zhí)寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網(wǎng)上支付。各地政府對納稅頻度各有規(guī)定。

　　其他有關(guān)的稅種主要是來自房地產(chǎn)交易丶繼承與贈與以及所得，分別歸在交易稅丶遺產(chǎn)贈與稅和所得稅。

　　交易稅：美國房地產(chǎn)稅率約為2%，房地產(chǎn)買賣時繳納。

　　所得稅：其中個人所得稅實行超額累進稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅;資本利得稅，依據(jù)房地產(chǎn)出售所獲得的差價收入征收;公司所得稅實行超額累進稅，美國房地產(chǎn)稅率分15%丶25%丶34%丶35%四檔，稅基為房地產(chǎn)公司的凈利潤。

　　遺產(chǎn)贈與稅：房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)和被贈與時才征收，規(guī)定超過價值60萬美元的遺產(chǎn)和每次贈送價值超過100萬美元的物品才征稅。由于美國房地產(chǎn)的價格不高，舊房經(jīng)過折舊價值更低，因而實際上很少征收。

　　此外美國房地產(chǎn)稅還包括少數(shù)服務(wù)性收費項目，如土地產(chǎn)權(quán)登記費等，收費標準統(tǒng)一，數(shù)額很小。

　　業(yè)務(wù)用住宅Business Use of Home

　　無論您是自雇人士或雇員，您也許可以扣除您的住家使用于業(yè)務(wù)的部分而產(chǎn)生的某些開支。要扣抵使用住家作為商業(yè)用途的開支，您必須使用您住家的那部分用于下列用途之一：

　　經(jīng)常而且專門作為您生意或業(yè)務(wù)的主要營業(yè)場所

　　經(jīng)常而且專門地用于您和您的病人、客戶、或顧客會面和處理生意或業(yè)務(wù)的場所

　　一棟單獨的建筑物(經(jīng)常地而且專門地)用于您的生意及業(yè)務(wù)，并不和您的住家相連

　　經(jīng)常的存貨處

　　出租

　　托兒所

　　在適用于專門使用的規(guī)則下，您不可以扣除您住家中任何部份兼作個人和商業(yè)用途的業(yè)務(wù)開支。例如，如果您是一名律師，并使用您家的私用客廳撰寫法律簡報并同時作為個人使用，您不可以扣除任何“使用您的住家進行業(yè)務(wù)”的開銷。更進一步，在“主要業(yè)務(wù)場所”的測試下，在您考慮您進行最重要的業(yè)務(wù)活動以及您所花的大部份時間后，您必須肯定您的家是您進行生意及業(yè)務(wù)的主要場所，這樣才能將您的家當作業(yè)務(wù)用途而扣除開支。此外，如果您使用住家進行生意或業(yè)務(wù)上的行政或管理的活動，而且您沒有其他固定場所進行大量的生意或業(yè)務(wù)方面的行政及業(yè)務(wù)活動，那么您的住家就可以符合主要營業(yè)場所的資格。僅當雇員住家的一部份經(jīng)常并且專門為了雇主的方便作為業(yè)務(wù)用途時，就能將開支進行扣除。

　　當住所單位是唯一的固定業(yè)務(wù)場所，作為業(yè)務(wù)上儲藏的用途，或者使用住家提供日托服務(wù)，也可以進行扣除;在這種情況下則不要求為專門用途。

　　您的住家作為業(yè)務(wù)用途的可扣除費用包括用于業(yè)務(wù)部分的房產(chǎn)稅、房屋貸款利息、租金、意外損失、水電雜支、保險、折舊、保養(yǎng)和修理。通常您不得扣除草坪護理或不屬業(yè)務(wù)使用的房間的油漆費用。在過去，納稅人一向是以住家全部開支分攤到住家用于業(yè)務(wù)所占住家占地面積百分比來計算住家作為業(yè)務(wù)用途的扣除額的。

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