房地產(chǎn)企業(yè)招標采購管理

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進行，房地產(chǎn)市場正逐步向以高性價比產(chǎn)品進行競爭的買方市場過渡，市場價值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭發(fā)展戰(zhàn)略也隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，正逐步從產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對房地產(chǎn)企業(yè)的招標采購提出了更高的要求。

　　1 招標采購的重要性

　　1.1招標采購是避免企業(yè)采購暗箱操作的重要措施

　　招標采購在提高采購物資質(zhì)量的基礎上，能最大限度的避免企業(yè)采購暗箱操作現(xiàn)象的發(fā)生。它既使各供應商公平競爭，從而達到采購成本最大的效果，又可以增大對采購過程的監(jiān)督力度，杜絕影響采購質(zhì)量的各種外界因素，有效地保護了計采人員。招標使采購的各個程序都走向了公開，監(jiān)督、管理都有的放矢，而且更重要的是把以往的事后審計、檢查，變?yōu)槭虑邦A防，從被動管理，變?yōu)橹鲃訁⑴c。

　　1.2招標可以使供應成本大幅度降低

　　招標采購是利用市場經(jīng)濟價值規(guī)律這只無形的手來發(fā)揮作用的，使原材料成本向其真實價值靠攏。它剔除了人為的因素，靠價值杠桿單獨發(fā)揮作用。投標過程中，很多供應商認真仔細地計算自己的供應成本，標定利潤差額，謹慎地填寫標書，真實反映其最低線。中標與否決定于產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格、企業(yè)信譽以及售后服務的情況，這些都客觀具體，無可通融。

　　1.3招標采購具有公開性

　　招標采購面向社會，把采購的信息、宗旨、要求公布于眾，使所有的人和單位都有機會參加這一活動，極大地擴大了采購范圍，使挖掘市場潛力的概率達到最大化。

　　2 房地產(chǎn)企業(yè)招標采購管理的現(xiàn)狀

　　2.1對供應商缺乏準確的考核

　　房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營項目建設周期長，涉及領域廣，資金和人力的需求量都很大，因此從項目立項之初到竣工決算，面臨著許多風險。其中，對供應商無法進行有效的管理會對企業(yè)的采購管理質(zhì)量起到重要影響，不利于企業(yè)項目順利竣工，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。比如在招投標階段，供求雙方存在著信息不對稱，企業(yè)不能夠做出最準確的判斷，對供應商的資信情況和報價都缺乏充分的調(diào)查研究，沒有對選擇標準進行制度化的規(guī)定，所以如何選擇最合適的供應商成為企業(yè)采購管理中最為突出的問題。

　　2.2采購方式不科學

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)對采購方式的重要性還不了解，在采取何種方式進行采購的決策方面還存在著很大的隨意性，或者是管理者的主觀判斷，一句話決定;或者是交給個別的人員全權處理;即使有的企業(yè)采用了招投標的方式，卻誤以為萬事大吉，沒有根據(jù)項目的實際情況考慮是否適合招標采購，招標的周期過長，對必要的信息收集不充分。對于不同的采購內(nèi)容，都采取同樣的一種方法，導致采購過程煩瑣，影響了正常的項目工程進度，因此如何選擇采購的方式應該在得到系統(tǒng)明確的設計和說明。

　　2.3采購組織設置不規(guī)范

　　許多企業(yè)將采購管理視為成本中心，對采購部門的管理主要考慮的是如何控制和降低費用支出，而沒有充分認識到采購的價值，因此在組織設置上職責過于籠統(tǒng)，分工不明確，對于采購管理決策則計劃審批流程過于繁瑣，影響采購流程的順暢運行，導致進度延遲;另外，企業(yè)的各個部門之間缺乏必要的溝通和協(xié)作，其他職能部門對采購工作了解不深，認為采購工作不是自己本身的工作而缺乏必要的配合，導致標準化的采購管理工作難以順利開展;最后，由于對采購工作缺乏必要的監(jiān)管，導致與采購相關的信息難以準確及時的收集和分析，監(jiān)督流于形式，影響了采購決策的科學性和準確性，影響了工程的質(zhì)量。

　　3 完善招標采購管理的對策

　　3.1 明確的組織分工

　　相比于一般的工程項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標采購工作量大、任務重、招標周期緊，尤其是對于滾動開發(fā)的項目，工程招標采購是一項持續(xù)不斷的日常工作，很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司甚至單獨成立招標采購中心進行這一工作。相反在一些公司中，招標采購被認為僅僅是成本控制部門的工作，招標工作從招標、發(fā)標、開標、評標、直至合同簽訂皆由其負責，成本控制部門不但要組織考察申請投標的公司及其項目、還要協(xié)調(diào)技術及工程等編制技術標，并且負責編制商務標以及最終標書的合成，最后還要組織開評詢標等，對于一些技術不是很復雜的比較常規(guī)的項目，這樣操作還能正常進行，而對于項目技術復雜、協(xié)調(diào)量大的非常規(guī)項目，由于沒有明確的組織分工，操作起來就容易出現(xiàn)一些疏漏，而且還會造成整個操作效率不高，難以保證招標采購效果。

　　基于采購活動的特性，要提高招標采購效果，必須在這一容易忽視的組織結構環(huán)節(jié)采取相應措施和辦法。例如，成立類似于采購中心的組織部門，其基本功能是安排招標計劃并由其負責牽頭協(xié)調(diào)技術、工程、材料、成本各部門按計劃完成各自相應的工作，使整個招標工作縝密有序的進行�；蛘叱闪⒁粋�獨立的采購部門，部門配備技術、材料、成本等專職人員，專門從事各項招標采購活動。很多公司沒有進行這種組織結構上的設置，往往就是忽視了這一無形環(huán)節(jié)對招標采購活動的基礎性作用。

　　3.2 建立與本企業(yè)管理機制相適應的招標采購制度

　　在實行招標采購以前，不少企業(yè)的采購管理。一般都是通過職能部門以合同管理的方式來實現(xiàn)。采購部門憑借自己所掌握的市場行情，在“貨比三家，擇優(yōu)采購”的原則下，通過合同談判的方式，確定采購的數(shù)量、質(zhì)量及價格，并力求質(zhì)量最好，價格最低。但這種模式存在很大弊端;一是企業(yè)采購工作成效大小，購進物資的質(zhì)量價格高低，均受采購人員業(yè)務水平，思想素質(zhì)高低和信息靈通程度的影響。二是容易導致一定程度上的不公平，不合理現(xiàn)象，個別人可能鉆管理上的空子，搞感情采購，關系采購等;三是容易產(chǎn)生暗箱操作現(xiàn)象，形成采購漏洞，造成資產(chǎn)流失。因此，首先應該根據(jù)國家的招標投標法實行招標，并且嚴格監(jiān)督。再就是招標前應該盡可能的形成大批量采購，形成規(guī)模效應。

　　3.3 加強培訓，提高采購人員業(yè)務能力

　　采購不僅是購買東西的簡單行為，它更是一門專業(yè)技術。國外企業(yè)的采購人員，往往由工程師來擔任，其原因就是因為采購需要專業(yè)知識。采購人員應熟悉業(yè)務，具有能滿足工作要求的業(yè)務素質(zhì)。具體包括：掌握業(yè)務合同的談判、簽約的程序和方法：掌握企業(yè)采購政策和與采購、采購質(zhì)量控制有關的書面程序并能在工作中認真貫徹執(zhí)行;了解顧客和供應商的需求，能熟練使用計算機及其它信息技術;具有考慮綜合成本的頭腦，能充分領悟整體供應鏈的要求;具有扎實的專業(yè)技術知識，具有與采購貨品有關的技術、質(zhì)量等專業(yè)知識，包括理化特征、檢驗和判定質(zhì)量好壞的標準和方法等。

　　4 結束語

　　總之，要想提高招標采購的效果，必須在采購中的每一處環(huán)節(jié)上做精做細，否則任一疏漏都會給以后的管理工組造成負面的效果;另一方面，招標采購也是一項由各個采購環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起的系統(tǒng)工程，各個環(huán)節(jié)在招標采購活動中是互相聯(lián)系和關聯(lián)的，只有所有環(huán)節(jié)的工作都能得到提高才能使整個招標采購的效果得到體現(xiàn)。

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