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《佳木斯市物業(yè)管理辦法》全文
物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如:辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。下面YJBYS小編為大家整理了關(guān)于佳木斯市物業(yè)管理辦法的全文，希望對你有所幫助。
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 市房產(chǎn)局負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣(市)房產(chǎn)行政主管部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。街道辦事處應當協(xié)助做好物業(yè)管理工作。
第五條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主大會，物業(yè)管理區(qū)域劃分由市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主在物業(yè)管理活動中依法享有權(quán)利并履行義務(wù)。
第七條 已交付使用的物業(yè)有下列情形之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：
(一)業(yè)主入住率達百分之六十以上;
(二)首位業(yè)主實際入住達兩年以上。
第八條 具備召開首次業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位或業(yè)主應當書面通知街道辦事處。街道辦事處接到通知后30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組。
第九條 籌備組按照《業(yè)主大會規(guī)程》有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會。
第十條 業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，屬于住宅類物業(yè)的，為一戶一票制，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數(shù)計算票數(shù)。屬于非住宅類物業(yè)的，以業(yè)主擁有的建筑面積每一百平方米計算為一票;單戶不足一百平方米的，計算為一票。業(yè)主投票權(quán)的確定主要依據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證和購房發(fā)票及業(yè)主使用物業(yè)的租賃協(xié)議。業(yè)主公約另有規(guī)定的除外。法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。
第十一條 首次業(yè)主大會應當在房產(chǎn)行政主管部門指導下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應將業(yè)主委員會選舉結(jié)果、業(yè)主公約及業(yè)主大會議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到物業(yè)所在地的市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門備案。市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。
業(yè)主委員會備案和公示事項發(fā)生變更的，應當依照前款規(guī)定重新備案并公示。
第十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，應當告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。
第十四條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，根據(jù)核準的資質(zhì)等級從事相應的物業(yè)服務(wù)。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)享有以下權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同進行管理;
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用;
(三)對裝飾裝修活動進行監(jiān)督;
(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地損害的，要求責任人停止侵害;
(五)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應履行下列義務(wù)：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供物業(yè)服務(wù);
(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進行公示;
(三)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)服務(wù)收費標準;
(四)公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益和支出情況;
(五)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護物業(yè)管理區(qū)域秩序;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第十七條 前期物業(yè)管理，是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應選聘具備相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主委員會與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同即行終止。
在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔，物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。
第十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于三個或者住宅總建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級以上房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第十九條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應當在辦理房屋銷售許可證時，向物業(yè)所在地的市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門提供《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》;屬于新建住宅物業(yè)的，還應當提供物業(yè)管理招、議標備案文件。
第二十條 物業(yè)買受人，是指與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同、購買房屋的單位和個人。建設(shè)單位在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當明確約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費用、物業(yè)保修范圍和時限、違約責任等物業(yè)管理具體事項。
第二十一條 建設(shè)單位應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房。物業(yè)管理用房由建設(shè)單位無償提供，產(chǎn)權(quán)由全體業(yè)主所有。在業(yè)主大會成立前，物業(yè)管理用房由物業(yè)公司無償使用，業(yè)主大會成立后，10%-15%的物業(yè)管理用房由業(yè)主委員會辦公使用。
物業(yè)管理用房的具體標準為：建筑面積5萬平方米以下的按照不低于建筑面積100平方米提供;建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供;超過20萬平方米的，超出部分按照0.1%提供。提供的物業(yè)管理用房應為地面以上獨用成套房屋，并具備水、電等基本功能。
建設(shè)單位在辦理房屋銷售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料，經(jīng)審核符合以上條件的，市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門方可核發(fā)銷售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
第二十二條 建設(shè)單位應當與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理交接驗收，向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和相關(guān)物業(yè)資料。
在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將前款所述管理用房和資料移交給業(yè)主委員會。
第二十三條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應當包括物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、公用設(shè)施設(shè)備運行費用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，提交業(yè)主大會通過。
物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十四條 物業(yè)管理實行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則。
我市物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照市價格主管部門和房產(chǎn)行政主管部門依法制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法確定。物業(yè)服務(wù)收費標準及收取方式應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)合同期滿三個月前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商是否續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;如果一方不準備續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在合同期滿三個月前通知對方。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交下列事項：
(一)預收的物業(yè)服務(wù)費;
(二)物業(yè)檔案資料;
(三)物業(yè)管理用房;
(四)屬于業(yè)主所有的其他財物。
新物業(yè)管理企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應當將前款所列事項移交新物業(yè)管理企業(yè)。
第二十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。
第二十九條 物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位或其委托的單位負責維修。保修期滿后，自用部位和設(shè)施設(shè)備由業(yè)主負責維修、養(yǎng)護;共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由選聘的物業(yè)管理企業(yè)負責維修、養(yǎng)護。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第三十一條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌;
(二)擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;
(四)損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地、擅自移動共用設(shè)施、設(shè)備;
(五)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(六)亂設(shè)攤點，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(七)侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設(shè)施;
(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(九)放置超過安全標準的危險物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標噪音;
(十)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;
(十一)業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)前款行為的，有權(quán)勸阻制止;對拒不改正的有權(quán)向有關(guān)行政管理部門舉報。
第三十二條 業(yè)主或物業(yè)使用人對自用部分進行裝飾、裝修，應當向物業(yè)管理企業(yè)登記。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝飾、裝修人及其委托的裝飾、裝修企業(yè)，并與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂協(xié)議。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者業(yè)主公約的行為，應當依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定予以勸阻制止;對拒不改正的，應當及時報告業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。
第三十三條 單位和個人因物業(yè)維護、公共利益或其他原因需要臨時占用共用部分的，應當事先征得業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)同意。挖掘道路、場地或其他改變公用部分原貌的，應在業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)約定的期限內(nèi)恢復原狀;造成損失的應當承擔賠償責任。
第三十四條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護的責任。
第三十六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，不得挪作他用。
第三十七條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛時，可以向市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門投訴。
市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門接到物業(yè)管理糾紛投訴后，對屬于本部門職責范圍內(nèi)的，應當及時調(diào)查、核實，及時處理，并將處理意見回復投訴人;對屬于其他部門職責范圍的，應當及時移送有關(guān)部門處理，并告知投訴人。
第三十八條 違反本辦法有下列情形之一的，由市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門依照《物業(yè)管理條例》規(guī)定予以處罰。
(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
(二)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
(三)不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
(五)物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
(六)挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
(七)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
(八)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
(九)有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，個人有下列規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
1、擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
2、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
3、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。
(十)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
(十一)業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第三十九條 違反本辦法規(guī)定，縣級以上地方人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第四十條 本辦法自發(fā)布之日起施行。佳政發(fā)【1998】70號《佳木斯市人民政府關(guān)于印發(fā)佳木斯市城市物業(yè)管理(暫行)辦法的通知》同時廢止。
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