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吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例全文

時(shí)間:2023-03-10 09:58:54 物業(yè)管理師 我要投稿

吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例全文

  《吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例》(吉林市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會公告 第139號)經(jīng)吉林市第十三屆人民代表大會第21次會議于2005年9月22日通過,吉林省第十屆人大常委會第24次會議于2005年11月24日批準(zhǔn),現(xiàn)予以公布,自2006年1月1日起施行。

  第一章 總 則

  第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

  第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。職責(zé)是:

  (一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章。

  (二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理。

  (三)負(fù)責(zé)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)督。

  (四)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本市城區(qū)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用。

  (五)負(fù)責(zé)本市城區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的劃分。

  (六)受理物業(yè)管理投訴、查處物業(yè)管理違法案件。

  其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室具體負(fù)責(zé)日常工作。

  第四條 縣(市)、區(qū)政府指定的行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。職責(zé)是:

  (一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章。

  (二)組織召開首次業(yè)主大會。

  (三)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

  (四)負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理。

  (五)受理物業(yè)管理投訴。

  縣(市)物業(yè)管理行政主管部門除前款規(guī)定的職責(zé)外,還應(yīng)承擔(dān)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)督,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用,物業(yè)管理區(qū)域的劃分和物業(yè)管理違法案件的查處工作。

  第五條 建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、環(huán)保、公安、城管執(zhí)法等相關(guān)部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)按各自職責(zé)配合做好物業(yè)管理工作。

  第六條 新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理。

  原有住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理,也可以根據(jù)業(yè)主意愿委托物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I公司實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)。

  非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行物業(yè)管理。

  第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

  第七條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主;一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會;業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

  業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)按國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第八條 業(yè)主人住率達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50%以上時(shí),縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會會議。

  第九條 業(yè)主大會會議決定事項(xiàng)實(shí)行投票表決。

  住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計(jì)算,每套住宅計(jì)一票。

  非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計(jì)算,100平方米以下(含本數(shù))的有1票投票權(quán),每超過100平方米再計(jì)1票。

  第十條未實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè),經(jīng)三分之二以上業(yè)主書面同意,可以實(shí)施物業(yè)管理或?qū)m?xiàng)服務(wù)。

  第三章 物業(yè)管理企業(yè)

  第十一條物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)證書后,在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

  第十二條物業(yè)管理企業(yè)的管理人員取得國家職業(yè)資格證書后,方可從事物業(yè)管理活動。

  第十三條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利:

  (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

  (二)根據(jù)業(yè)主的委托,提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目時(shí),收取相關(guān)費(fèi)用。

  (三)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)。

  第十四條物業(yè)管理企業(yè)履行下列義務(wù):

  (一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)使用專用發(fā)票。

  (二)每半年公布一次業(yè)主交費(fèi)情況和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用情況。

  (三)聽取業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對有關(guān)物業(yè)管理活動的意見和建議,并接受監(jiān)督。

  (四)對造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損害的,代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失等。

  (五)及時(shí)制止違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為,并向相關(guān)部門報(bào)告。

  (六)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度。

  (七)建立健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)收支、物業(yè)維修臺賬、檔案等內(nèi)部管理制度。

  第四章 物業(yè)管理服務(wù)

  第十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

  第十六條業(yè)主大會應(yīng)通過招投標(biāo)或業(yè)主大會決定的其他方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。選聘后業(yè)主委員會須與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,在縣(市)、區(qū)物業(yè)管理部門指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行物業(yè)承接,并在合同生效之日起30日內(nèi)備案。

  第十七條物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜,續(xù)約的應(yīng)續(xù)簽合同。

  不續(xù)約的,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在合同期滿前選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)或決定采用其他的物業(yè)管理方式。原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在合同期滿前10日內(nèi)完成物業(yè)交接,并按規(guī)定移交有關(guān)資料。

  第十八條物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù),按法律規(guī)定和合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

  物業(yè)管理企業(yè)因管理原因造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的;應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

  物業(yè)管理企業(yè)放棄物業(yè)管理的,在業(yè)主大會確定新的管理方式前,由轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)組織保潔企業(yè)實(shí)施保潔服務(wù),并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用;物業(yè)的維修由受益業(yè)主自行選擇維修單位,并承擔(dān)費(fèi)用。

  第十九條物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)予以公示。

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納;物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,原業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

  第五章 前期物業(yè)管理

  第二十條前期物業(yè)管理是指新建住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理活動。

  第二十一條規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施,并按該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積千分之四以上標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃物業(yè)管理用房。

  物業(yè)用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,不得改變物業(yè)用房的用途。

  第二十二條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前,通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),并按有關(guān)規(guī)定備案。

  投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層住宅物業(yè)建筑面積小于4萬平方米(含本數(shù)),高層住宅物業(yè)建筑面積小于2萬平方米(含本數(shù))的,也可以經(jīng)住宅物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

  第二十三條建設(shè)單位須在住宅物業(yè)建成并驗(yàn)收合格后15日內(nèi),在物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下,與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接,并按規(guī)定移交有關(guān)資料。承接協(xié)議中應(yīng)對物業(yè)及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、物業(yè)用房面積和位置、保修期內(nèi)保修責(zé)任及其他事項(xiàng)予以約定。

  第二十四條建設(shè)單位在申請辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí),須提供前期物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)或協(xié)議選聘的備案證明,并在銷售物業(yè)時(shí),向買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約。

  第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

  第二十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,屬于全體業(yè)主共同所有,不得擅自處分:

  (一)物業(yè)用房。

  (二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊。

  (三)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫。

  (四)公共綠地、道路、場地、水景、文體設(shè)施等。

  (五)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

  第二十六條物業(yè)的使用禁止下列行為:

  (一)改變原規(guī)劃設(shè)計(jì),損壞房屋承重結(jié)構(gòu)。

  (二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。

  (三)改變房屋外立面造型。

  (四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位或損壞、占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備,在公共設(shè)備上設(shè)置障礙。

  (五)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品。

  (六)開辦產(chǎn)生噪聲的機(jī)械加工及娛樂項(xiàng)目等。

  (七)使用燃煤爐灶或油煙無組織排放。

  (八)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

  第二十七條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任;

  水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供熱費(fèi)、通訊費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等由供水、供電、供氣、供熱等有關(guān)單位直接向最終用戶收取。

  第七章 專項(xiàng)維修資金

  第二十八條專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造,不得挪作他用。

  專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。

  第二十九條購買新建住宅物業(yè)的,應(yīng)繳存專項(xiàng)維修資金。收繳單位必須提供專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。辦理所有權(quán)登記時(shí),須出具專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

  第三十條專項(xiàng)維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算,應(yīng)遵守下列規(guī)定:

  (一) 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修資金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

  (二)專項(xiàng)維修資金賬面余額低于首次繳付額30%的,經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定,按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌。

  (三)房屋滅失的,將專戶賬面余額返還業(yè)主。

  第三十一條專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲,按戶設(shè)置明細(xì)賬,按單元、棟、物業(yè)管理區(qū)域核算。

  第三十二條專項(xiàng)維修資金須經(jīng)三分之二以上有投票權(quán)的受益業(yè)主書面同意方可使用。

  物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對專項(xiàng)維修資金管理使用情況的監(jiān)督,具體監(jiān)督辦法由市政府制定。

  第三十三條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金查詢系統(tǒng)和監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢和對賬制度。

  第八章 法律責(zé)任

  第三十四條違反本條例的,由市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰;責(zé)任人給他人造成損失的,應(yīng)依法賠償;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:

  (一)違反第十一條規(guī)定,未取得資質(zhì)證書的,沒收違法所得,并處5萬元至20萬元的罰款;未在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理的,給予警告,責(zé)令限期改正,可以并處1萬元至3萬元的罰款。

  (二)違反第十二條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,責(zé)令停止違法行為,并處5萬元至20萬元的罰款。

  (三)違反第十七條第二款、第二十三條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位不移交有關(guān)資料的,責(zé)令限期改正,逾期仍不移交的,并處1萬元至10萬元的罰款。

  (四)違反第二十一條第一款規(guī)定,建設(shè)單位不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的,給予警告,責(zé)令限期改正,沒收違法所得,并處10萬元至50萬元的罰款。

  (五)違反第二十一條第二款規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會同意,擅自改變物業(yè)用房用途的,給予警告,責(zé)令、限期改正,并處1萬元至10萬元的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

  (六)違反第二十二條規(guī)定,新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式或未經(jīng)批準(zhǔn)通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,給予警告,責(zé)令限期改正,并處10萬元以下的罰款。

  (七)違反第二十五條規(guī)定,擅自處分屬于業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,給予警告,責(zé)令限期改正,并處5萬元至20萬元的罰款。

  (八)違反第二十八條第一款規(guī)定,挪用專項(xiàng)維修資金的,追回挪用的專項(xiàng)維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

  第三十五條違反本條例第二十六條規(guī)定,造成物業(yè)損害的,由有關(guān)部門按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

  第三十六條當(dāng)事人對行政處罰不服的,可依法申請行政復(fù)議或提請行政訴訟,當(dāng)事人拒不履行行政處罰決定的,物業(yè)管理行政主管部門可依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。無法定事由,在行政復(fù)議和行政訴訟期間具體行政處罰行為不停止執(zhí)行。

  第三十七條物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、徇私的,由所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  第九章 附 則

  第三十八條本條例由吉林市人民代表大會常務(wù)委員會負(fù)責(zé)解釋。

  第三十九條本條例自2006年1月1日起施行。

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