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廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
根據(jù)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，現(xiàn)制訂頒布《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
第一章 總則
第一條 根據(jù)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的規(guī)定，制定本細(xì)則。
第二條 《條例》所稱業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人，包括取得房屋產(chǎn)權(quán)證的所有權(quán)人、已簽訂房屋買賣合同并經(jīng)房屋管理部門登記備案的買受人、以及拆遷安置協(xié)議或購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房確定的房屋所有權(quán)人。
開(kāi)發(fā)建設(shè)后尚未出售的房屋，其開(kāi)發(fā)建設(shè)單位視為業(yè)主。
第三條 《條例》所稱入住是指業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦理完相關(guān)入住手續(xù)。
業(yè)主在收到書(shū)面入住通知的限定期限未辦理入住手續(xù)，經(jīng)書(shū)面催告仍逾期未辦理入住手續(xù)的，視為入住。入住通知應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定和合同約定。
第四條 《條例》所稱物業(yè)的前期管理是指首個(gè)業(yè)主辦理完入住手續(xù)至業(yè)主委員會(huì)依法成立時(shí)止的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
第五條 物業(yè)管理區(qū)域以立項(xiàng)、規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定。但有下列情況之一的，可以由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、管理責(zé)任單位或業(yè)主委員會(huì)提議(有業(yè)主委員會(huì)的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)提議)，建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)方便管理服務(wù)、節(jié)約管理成本和業(yè)主自愿原則劃定：
(一)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域超出立項(xiàng)、規(guī)劃手續(xù)批準(zhǔn)的范圍;
(二)已實(shí)施物業(yè)管理的多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域合并;
(三)物業(yè)管理區(qū)域不明確的舊城區(qū)、城中舊村區(qū)及其他區(qū)域擬實(shí)施物業(yè)管理的。
第六條 市建設(shè)行政主管部門在組織實(shí)施《條例》中，負(fù)責(zé)制訂行業(yè)發(fā)展規(guī)劃及實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的相關(guān)政策和措施;負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和從業(yè)人員的培訓(xùn)教育;負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行考評(píng)。市建設(shè)行政主管部門可委托區(qū)建設(shè)行政主管部門辦理《條例》和本細(xì)則規(guī)定的事項(xiàng)。
在區(qū)建設(shè)行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主會(huì)議召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)選舉等有關(guān)事宜的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作。
社區(qū)居民委員會(huì)依照本細(xì)則在配合、參與協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)所轄的物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理活動(dòng)的過(guò)程中，有權(quán)對(duì)影響和損害業(yè)主利益、公眾利益的事項(xiàng)進(jìn)行勸導(dǎo)、教育或提請(qǐng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或有關(guān)行政管理部門進(jìn)行監(jiān)督管理。
廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，建立健全對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等會(huì)員單位的自律管理制度，并配合市建設(shè)行政主管部門做好從業(yè)人員培訓(xùn)教育等行業(yè)發(fā)展工作。
第二章 業(yè)主自治管理
第七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的前一個(gè)月，應(yīng)書(shū)面報(bào)告住宅區(qū)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門。區(qū)建設(shè)行政主管部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)代表，組成業(yè)主自治監(jiān)督指導(dǎo)小組。
第八條 業(yè)主自治監(jiān)督指導(dǎo)小組履行以下職責(zé)：
(一)依照物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)法律法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商組織召開(kāi)的第一次業(yè)主會(huì)議進(jìn)行監(jiān)督;?
(二)經(jīng)三分之二以上小組成員同意，有權(quán)對(duì)業(yè)主會(huì)議的召開(kāi)程序、表決辦法、表決事項(xiàng)等事宜提出監(jiān)督意見(jiàn);
(三)對(duì)業(yè)主會(huì)議召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)組成過(guò)程中的糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào);
(四)發(fā)現(xiàn)違法行為及時(shí)向有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告。
第九條 業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主會(huì)議。物業(yè)代管人、物業(yè)使用人可憑有效證件(代管證件、租賃合同有直接委托或約定的，依委托或約定代行業(yè)主的權(quán)利義務(wù))參加業(yè)主會(huì)議并行使委托授權(quán)范圍內(nèi)的權(quán)利事項(xiàng)。其它代理人的授權(quán)委托書(shū)應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證或所在物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)居民委員會(huì)確認(rèn)。
第十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于第一次業(yè)主會(huì)議召開(kāi)的前15天，將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、審議表決內(nèi)容、業(yè)主委員會(huì)候選人名單及簡(jiǎn)歷、投票權(quán)數(shù)、參加會(huì)議業(yè)主或代表的權(quán)利義務(wù)等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置張榜公布，同時(shí)書(shū)面通知每位業(yè)主。
第十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在《條例》規(guī)定的期限內(nèi)自行組織召開(kāi)或委托市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、已進(jìn)駐的物業(yè)管理企業(yè)組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì)議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。逾期未組織召開(kāi)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)倒閉等客觀原因無(wú)法組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì)議的，可由住宅區(qū)所在的業(yè)主自治監(jiān)督指導(dǎo)小組直接組織召開(kāi)或委托已實(shí)施物業(yè)管理的企業(yè)組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十二條 第一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人可由以下方式推薦產(chǎn)生：
(一)由住宅區(qū)內(nèi)20位以上業(yè)主簽名推薦、住宅區(qū)超500戶的按百分之五以上業(yè)主簽名推薦，或按住宅區(qū)樓宇的幢號(hào)、梯號(hào)、樓層簽名推薦。但推薦人不得重復(fù)簽名推薦;
(二)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位推薦;
(三)由住宅區(qū)所在社區(qū)居民委員會(huì)推薦。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會(huì)推薦的候選人數(shù)合計(jì)不得超過(guò)候選人總數(shù)的百分之二十。?
第十三條 第一次業(yè)主會(huì)議的組織者應(yīng)將推薦產(chǎn)生的侯選人的個(gè)人簡(jiǎn)況在住宅區(qū)公示，公示時(shí)間應(yīng)不少于3日。
第十四條 由業(yè)主自治監(jiān)督指導(dǎo)小組從推薦產(chǎn)生的候選人中指定若干名候選人，配合業(yè)主會(huì)議的組織者開(kāi)展擬訂業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案、選聘物業(yè)管理企業(yè)方案草案及其他需要提交第一次業(yè)主會(huì)議表決的文件資料等籌備工作。
第十五條 在業(yè)主自治監(jiān)督指導(dǎo)小組監(jiān)督下，第一次業(yè)主會(huì)議按下列程序召開(kāi)：
(一)公布會(huì)議程序;
(二)組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì)議的代表匯報(bào)會(huì)議的組織情況;
(三)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)匯報(bào)前期物業(yè)管理的情況;
(四)介紹業(yè)主委員會(huì)候選人基本簡(jiǎn)況;
(五)依照表決權(quán)數(shù)投票差額選舉業(yè)主委員會(huì)委員;
(六)已推選出的業(yè)主委員會(huì)委員投票選舉業(yè)主委員會(huì)主任委員及副主任委員;
(七)在業(yè)主委員會(huì)主任委員主持下，修改業(yè)主委員會(huì)章程草案、業(yè)主公約草案及提交第一次業(yè)主會(huì)議表決的文件資料并根據(jù)需要推選業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行秘書(shū);
(八)對(duì)業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約、授權(quán)事項(xiàng)、執(zhí)行秘書(shū)人選及其它有關(guān)住宅區(qū)公共利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合以下條件：
(一)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程;
(二)有足夠的時(shí)間履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé);
(三)品行端正，具有較強(qiáng)的責(zé)任感并熱心公益事業(yè);
(四)具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力;
(五)在本市實(shí)際居住。
第十七條 屬于下列情形之一的業(yè)主委員會(huì)委員，可由業(yè)主會(huì)議、臨時(shí)業(yè)主會(huì)議予以終止業(yè)主委員會(huì)委員資格：
(一)不符合《條例》第十條、本細(xì)則第十六條規(guī)定情形的;
(二)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、業(yè)主委員會(huì)章程、決議，情節(jié)嚴(yán)重或造成嚴(yán)重后果的;?
(三)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、業(yè)主會(huì)議連續(xù)三次以上;
(四)利用業(yè)主委員會(huì)委員職權(quán)侵害業(yè)主合法權(quán)益和非法干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)正常物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的;
(五)以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭呈;
(六)因疾病等原因無(wú)法繼續(xù)履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)的;
(七)其它不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
第十八條 第一次業(yè)主會(huì)議召開(kāi)以后入住的業(yè)主，有權(quán)了解住宅區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)任期臨屆滿，現(xiàn)屆業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主自治監(jiān)督指導(dǎo)小組的監(jiān)督指導(dǎo)下，組織召開(kāi)業(yè)主會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。換屆選舉按以下程序進(jìn)行：
(一)換屆選舉前15天，業(yè)主委員會(huì)或其委托物業(yè)管理企業(yè)將換屆選舉事項(xiàng)告知全體業(yè)主。告知事項(xiàng)應(yīng)包括：
1、換屆依據(jù);
2、推薦候選人辦法;
3、會(huì)議程序;
4、監(jiān)督指導(dǎo)單位及電話等內(nèi)容。
(二)按本細(xì)則第十二條第(一)項(xiàng)之規(guī)定推選候選人。
(三)換屆選舉前7天，由業(yè)主委員會(huì)或其委托物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、候選人名單及簡(jiǎn)歷、投票權(quán)數(shù)等事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置張榜公布。
(四)會(huì)議議程應(yīng)包含的內(nèi)容：
1、業(yè)主委員會(huì)代表作工作報(bào)告;
2、物業(yè)管理企業(yè)作工作報(bào)告;
3、宣讀候選人名單及簡(jiǎn)況;
4、推薦監(jiān)票員;
5、按表決權(quán)數(shù)投票表決;
6、已當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)委員以無(wú)記名投票選舉業(yè)主委員會(huì)主任委員及副主任委員;
7、其它事項(xiàng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)主持下審議表決。
(五)換屆選舉結(jié)果在10日內(nèi)向住宅區(qū)所在的區(qū)建設(shè)行政主管部門備案。
第二十條 公共設(shè)施、設(shè)備相對(duì)獨(dú)立的分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，先期開(kāi)發(fā)面積超過(guò)2萬(wàn)平方米，且先期開(kāi)發(fā)住宅區(qū)符合業(yè)主委員會(huì)成立條件的，經(jīng)住宅區(qū)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門確認(rèn)，召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主會(huì)議并成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。
臨時(shí)業(yè)主會(huì)議的召開(kāi)程序、條件、職責(zé)及臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)權(quán)利和義務(wù)與業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)相同。
第二十一條 分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)完成整個(gè)住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，且符合業(yè)主委員會(huì)成立條件的，應(yīng)按《條例》及本細(xì)則的規(guī)定組織召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì)議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)同時(shí)自行終止。
由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，經(jīng)住宅區(qū)所在區(qū)建設(shè)行政主管部門同意，可由臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，按本細(xì)則規(guī)定的換屆選舉程序召開(kāi)業(yè)主會(huì)議并進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉。臨時(shí)業(yè)主會(huì)議視同第一次業(yè)主會(huì)議。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立公章管理制度，并經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。公章管理人違反制度使用公章的，由公章使用人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立業(yè)主及使用人的投訴受理制度。受理以下事項(xiàng)：
(一)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同約定事項(xiàng)的投訴;
(二)對(duì)業(yè)主公約約定事項(xiàng)的投訴;
(三)對(duì)業(yè)主會(huì)議、臨時(shí)業(yè)主會(huì)議及業(yè)主委員會(huì)職權(quán)內(nèi)作出決定事項(xiàng)的投訴;
(四)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)中的其他民事糾紛進(jìn)行調(diào)解。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)認(rèn)真受理投訴和糾紛案件，對(duì)處理不了的投訴案件可提請(qǐng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或區(qū)建設(shè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決，也可告知當(dāng)事人依法申請(qǐng)仲裁或提起訴訟。在投訴受理中，發(fā)現(xiàn)違法行為的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)予以勸阻、制止，并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)可以指定委員或執(zhí)行秘書(shū)或成立專門機(jī)構(gòu)受理投訴，并給予投訴受理工作人員適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。
投訴受理處理結(jié)果應(yīng)向投訴人反饋。投訴受理處理的匯總情況應(yīng)向業(yè)主會(huì)議公布。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十五條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是前期物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任單位。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)就前期物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)與購(gòu)房人在房屋買賣合同中明確或同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
房屋買賣合同就前期物業(yè)管理事項(xiàng)約定或前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議主要包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理服務(wù)單位;
(二)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格;
(三)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(四)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)投訴的管理辦法;
(五)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù);
(六)糾紛處理途徑。
第二十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將違法建筑、臨時(shí)建筑以及擅自將公共場(chǎng)所或公共部位改變規(guī)劃、設(shè)計(jì)、使用性質(zhì)作為物業(yè)管理用房移交業(yè)主委員會(huì)。
第二十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)時(shí)，所移交的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備應(yīng)完好，有損壞的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)組織修繕后移交。?
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)的移交事項(xiàng)應(yīng)列出清單，注明公共設(shè)施、共用部位、共用設(shè)備的狀況及移交日期。移交文件應(yīng)有開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代表和業(yè)主委員會(huì)代表簽字并加蓋公章。
第二十八條 前期物業(yè)管理服務(wù)合同期限至業(yè)主委員會(huì)成立后選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)屆滿。業(yè)主會(huì)議或受業(yè)主會(huì)議委托的業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，其物業(yè)管理服務(wù)合同期限至下一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)屆滿。
第二十九條 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)載明《條例》第十六條的內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)具體明確以下事項(xiàng)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求及相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：
(一)住宅樓共用部位的維修維護(hù);
(二)電梯的保養(yǎng)和維修;
(三)化糞池的維護(hù)清理;
(四)停車場(chǎng)的管理;
(五)對(duì)業(yè)主的室內(nèi)裝修管理責(zé)任和義務(wù);
(六)檔案資料的保管責(zé)任;
(七)安全防范服務(wù);
(八)其它公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任;
(九)業(yè)主公約中屬住宅區(qū)管理秩序的內(nèi)容。
以上管理服務(wù)項(xiàng)目，國(guó)家或行業(yè)有標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)依照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第三十條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代為收取相關(guān)費(fèi)用的，委托服務(wù)費(fèi)用由雙方協(xié)商確定。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)不得將整體物業(yè)管理服務(wù)工作轉(zhuǎn)包其他企業(yè)或個(gè)人，但可就專業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目委托專業(yè)公司承擔(dān)。專業(yè)管理服務(wù)需要資質(zhì)資格條件的，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
第三十二條 全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所用于經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主會(huì)議或其授權(quán)委托的業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有。該經(jīng)營(yíng)收入除依合同約定支付物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用外，經(jīng)業(yè)主會(huì)議或經(jīng)業(yè)主會(huì)議授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)表決通過(guò)，可作如下用途：
(一)補(bǔ)充房屋公共維修金或公共設(shè)施專用基金;
(二)添置業(yè)主委員會(huì)辦公用品;
(三)租用業(yè)主會(huì)議場(chǎng)地;
(四)支付執(zhí)行秘書(shū)、投訴受理工作人員工資。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)依委托合同提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)外，可以對(duì)業(yè)主提供非公共事務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主另行約定。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出租房屋時(shí)，應(yīng)告知承租人物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定和要求，并就繳交物業(yè)管理費(fèi)等有關(guān)事項(xiàng)在租賃合同中明確。
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，應(yīng)盡必要的注意義務(wù)。發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)、有關(guān)業(yè)主及相關(guān)管理部門報(bào)告;在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生突發(fā)性的安全事故或可能導(dǎo)致危害后果的事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告并采取必要措施予以消除或控制;發(fā)現(xiàn)違法行為時(shí)，應(yīng)予以勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及資金管理
第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府的指導(dǎo)價(jià)格，按照合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則協(xié)商確定。
第三十八條 前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與買受人在房屋買賣合同中約定。前期物業(yè)管理期間，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)不得收取房屋買賣合同約定以外的其他費(fèi)用，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的除外。
第三十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可根據(jù)企業(yè)自身情況減、免收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，但不得以此為由降低合同約定或承諾的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋銷售中約定或承諾減收、免收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)超出前期物業(yè)管理期間的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依法向業(yè)主委員會(huì)移交工程建設(shè)檔案資料時(shí)，應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂提供擔(dān)保的減、免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)合同，并報(bào)市建設(shè)行政主管部門、市價(jià)格行政主管部門備案。
第四十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋銷售中約定或承諾減免的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位根據(jù)其與業(yè)主委員會(huì)的合同約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)向物業(yè)管理企業(yè)支付約定或承諾減、免部分的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)尚不足物業(yè)管理服務(wù)委托合同約定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)差額向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主收取。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取情況;物業(yè)管理服務(wù)合同未約定的，應(yīng)每半年公布一次。公布的內(nèi)容包括：
(一)收取依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn);
(二)應(yīng)繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的總面積和收取情況，其中對(duì)未收取的，應(yīng)列名單和注明原因;
(三)公共場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收入;
(四)公攤水電費(fèi)用的收取、使用情況;
(五)房屋維修金和公共設(shè)施專用基金的收取、使用情況。
第四十二條 承接多個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)企業(yè)應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目為財(cái)務(wù)核算對(duì)象建立企業(yè)財(cái)務(wù)二級(jí)核算制度。
業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)依法設(shè)置房屋公共維修金制度。房屋公共維修金繳交標(biāo)準(zhǔn)和使用管理辦法由業(yè)主委員會(huì)制定，報(bào)業(yè)主會(huì)議表決通過(guò)后實(shí)施。房屋公共維修金由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)在收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)一并收取，并由業(yè)主委員會(huì)按幢號(hào)或梯號(hào)專帳管理或委托物業(yè)管理企業(yè)管理。
房屋公共維修金繳交標(biāo)準(zhǔn)不得低于市價(jià)格行政主管部門核定的最低繳交標(biāo)準(zhǔn)。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋公共維修金與公共設(shè)施專用基金可以合并管理使用。具體管理辦法由市建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定實(shí)施。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)成立以后，未售或已售未裝修使用的房屋按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半繳交，公攤水電費(fèi)按公攤標(biāo)準(zhǔn)減半繳交，業(yè)主會(huì)議作出決定的除外。
辦理裝修手續(xù)或其他用途使用的，應(yīng)按物業(yè)管理服務(wù)合同約定金額繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。?
第四十六條 對(duì)裝修人履行裝修協(xié)議的，物業(yè)管理企業(yè)收取的裝修押金應(yīng)于裝修人向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告裝修項(xiàng)目竣工后的5個(gè)工作日內(nèi)退還。
物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修人違反裝修協(xié)議不予返還的裝修押金，除可提取10%的管理費(fèi)之外，應(yīng)�？顑�(chǔ)存至業(yè)主委員會(huì)成立后移交，并入物業(yè)區(qū)域房屋公共維修金管理使用。
第五章 附則
第四十七條 《條例》第二十九條第(六)項(xiàng)“其他必要資料”系指滿足公共設(shè)施、共用部位、共用設(shè)備使用、維修、管理的基本要求的有關(guān)資料。
第四十八條 本實(shí)施細(xì)則由市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十九條 本實(shí)施細(xì)則自2004年1月1日起實(shí)施。
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