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嘉興市物業(yè)管理條例實施細(xì)則
《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則》已經(jīng)六屆市政府第2次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實施。
嘉興市人民政府
二○○七年七月十七日
嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合嘉興市區(qū)實際情況，制定本細(xì)則。
第二條 嘉興市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本細(xì)則。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)嘉興市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
南湖區(qū)、秀洲區(qū)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門(以下簡稱屬地物業(yè)主管部門)按照各自職責(zé)，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作由市規(guī)劃建設(shè)局委托市規(guī)劃建設(shè)局經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分局具體實施。
街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域由屬地物業(yè)主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會的意見。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，由開發(fā)建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或由20%以上業(yè)主提議向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，并由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)牽頭成立業(yè)主大會籌備組，召開首次業(yè)主大會，屬地物業(yè)主管部門給予指導(dǎo)：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積60%以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。
第九條 業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會的代表組成。代表產(chǎn)生的具體辦法是：
(一)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)(沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會)向物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主征詢意見，并組織推舉出業(yè)主代表1至5名;
(二)由物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會的工作人員1至2名作為代表(居民委員會尚未建立的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在其單位內(nèi)推舉代表);
(三)由建設(shè)單位推舉1至2名代表。
籌備組應(yīng)當(dāng)確定召集人，負(fù)責(zé)牽頭制定籌備組規(guī)則和進(jìn)行相應(yīng)的籌備工作�；I備組無法確定召集人的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同屬地物業(yè)主管部門在業(yè)主代表和建設(shè)單位或居民委員會代表中直接指定。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
籌備組的工作應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知》(建住房〔2003〕131號)有關(guān)規(guī)定。
籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并書面告知屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會議，并給予必要的指導(dǎo)。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府預(yù)繳籌備經(jīng)費，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代收代管�；I備經(jīng)費的使用應(yīng)堅持節(jié)儉、合理，實行多退少補原則。具體預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)為5萬平方米以下(含5萬平方米)的物業(yè)為3萬元，5萬平方米至10萬平方米(含10萬平方米)為4萬元，10萬平方米以上為5萬元。
第十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。
第十一條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計1票原則確定，建筑面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計1票。但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的30%。
建設(shè)單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議后的業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的投票權(quán)數(shù)確定辦法計算;業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的，按照本條第一款規(guī)定計算。
第十二條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過。
業(yè)主大會制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對專項維修資金使用和續(xù)籌方案作出決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過。逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)票數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的二分之一以上。
業(yè)主大會在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)。
第十五條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門備案：
(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)業(yè)主公約;
(四)業(yè)主委員會委員的名單。
(五)業(yè)主大會會議的各項表決情況記錄。
屬地物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第十六條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。
業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應(yīng)當(dāng)于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
第十七條 業(yè)主委員會每屆任期為3年至5年。
業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆改選。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第十八條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第十九條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本細(xì)則第十三條第二款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開。
業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。
第二十條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進(jìn)行前期管理。
提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標(biāo)人少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積小于2萬平方米的，經(jīng)屬地物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十三條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約，作為物業(yè)買賣合同的附件。
業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第二十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。
第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十六條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行查驗，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報告。
第二十七條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、相關(guān)場地查驗記錄;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理需要的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。
物業(yè)交接完畢后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其中的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地查驗記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接等資料交屬地物業(yè)主管部門備存，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理辦公用房中給小區(qū)業(yè)主委員會留有專門的辦公空間，其基本的辦公用具由屬地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府從建設(shè)單位繳納的首屆業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費中列支。
規(guī)劃部門審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案時應(yīng)征求屬地物業(yè)主管部門對物業(yè)管理用房設(shè)置的意見，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)管理用房的面積、位置在設(shè)計方案中載明。
經(jīng)依法審批，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第二十九條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)管理部門登記建檔。
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