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北京市物業(yè)管理條例實施細則
為貫徹實施《北京市物業(yè)管理辦法》 (以下簡稱《辦法》)，進一步保障物業(yè)管理活動中各方主體的合法權(quán)益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，現(xiàn)就《辦法》實施中的有關(guān)問題通知如下：
一、前期物業(yè)管理期限，是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。
二、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準，并委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)對服務(wù)費用進行測算，測算結(jié)果應(yīng)當在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當按照合同約定的服務(wù)事項和服務(wù)標準提供服務(wù)。
三、業(yè)主應(yīng)當積極成立業(yè)主大會，及時確定物業(yè)管理方式，并做好物業(yè)共用部分的查驗和交接。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動的協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。
四、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，在完成物業(yè)共用部分交接前，建設(shè)單位不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費;但發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主應(yīng)當按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費：
1、籌備組成立滿3個月未召開首次業(yè)主大會會議的;
2、首次業(yè)主大會會議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的;
3、首次業(yè)主大會會議結(jié)束后，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面查驗通知之日起30日內(nèi)未開始查驗的;
4、物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標準，建設(shè)單位向全體業(yè)主發(fā)出書面交接通知之日起30日內(nèi)未完成交接的。
籌備組成立公告，首次業(yè)主大會會議決議，查驗通知、交接通知、物業(yè)服務(wù)查驗交接報告或其摘要文本應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
五、在交付房屋前，建設(shè)單位應(yīng)當向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。
業(yè)主入住前，應(yīng)當與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議。并按照房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費用標準，在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存不超過12個月的物業(yè)服務(wù)費。發(fā)生本通知第四條規(guī)定的業(yè)主應(yīng)當繳納物業(yè)服務(wù)費情形時，前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用標準及費用繳納的相關(guān)約定即時生效，建設(shè)單位可以根據(jù)約定通過銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉(zhuǎn)前期物業(yè)服務(wù)費。
建設(shè)單位向業(yè)主收費之前應(yīng)當履行必要的通知義務(wù)，將收費起始時間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
六、《辦法》實施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。建設(shè)單位可以自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)性服務(wù)企業(yè)應(yīng)當符合相關(guān)的資質(zhì)要求。
七、《辦法》實施前，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè)項目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定執(zhí)行。
八、《辦法》實施后，規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的住宅物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當按標準配建物業(yè)服務(wù)用房。測繪單位應(yīng)當現(xiàn)場勘測、核查物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，并在《房屋土地測繪技術(shù)報告書》中標明物業(yè)服務(wù)用房的位置、面積等情況。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時，應(yīng)當核查測繪成果是否符合規(guī)劃許可及《辦法》第七條規(guī)定的標準。
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