鄂州物業(yè)管理條例細則

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鄂州物業(yè)管理條例細則

　　鄂州物業(yè)管理條例細則，于2006年10月23日市政府常務會議審議通過，下面yjbys小編為大家準備了鄂州物業(yè)管理條例細則的全文，歡迎閱讀。

　　第一章總則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條　本細則適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理及其相關活動。

　　本細則所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和相應場地。所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條　市房產管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門，負責組織本細則的實施，負責對全市范圍內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督、指導和管理。

　　公安、工商、物價、建設、規(guī)劃、園林綠化、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、電信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)的規(guī)定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。

　　第四條　本市新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理;未實行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，應當創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

　　第二章　業(yè)主及業(yè)主大會

　　第五條　房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第六條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務費用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第七條　物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，同時，應依照本細則和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動，并接受市房產管理部門的指導。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，主要依據(jù)為：

　　(一)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設施完善、布局合理;

　　(二)住宅物業(yè)建筑面積不低于3萬平方米;

　　(三)與社區(qū)居民委員會自治區(qū)域相適應。

　　第八條　業(yè)主人數(shù)較少或者不足3萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第九條　有超過50%業(yè)主提議或者物業(yè)投入使用二年以上的，應當召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　首次業(yè)主大會在市房產管理部門的指導下，由建設單位和前期物業(yè)管理企業(yè)負責組織召開。

　　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按照業(yè)主擁有的合法房產套數(shù)計算，每一套計一票。業(yè)主的投票權以記名的形式行使。

　　第十條　業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;

　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

　　第十一條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應能代表物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主。

　　采用征求意見形式的，應當在征求意見前15日內通知全體業(yè)主，并告知會議議題的議程。征求意見的結果應當及時公開并告知業(yè)主。以書面形式征求意見的，經業(yè)主簽名的意見方為有效，且應有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

　　業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

　　第十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會負責組織，每年至少召開一次。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。同時應告知相關的居民委員會，并邀請居委會代表、物業(yè)使用人列席。

　　業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第十三條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會可以由5至15人組成，具體人數(shù)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的大小確定。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向市房產管理部門備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

　　第十四條　業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第十五條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，由市房產管理部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第十六條　建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅物業(yè)低于3萬平方米的，經市房產管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

　　第十七條　建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　第十八條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

　　前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第十九條　建設單位在報批商品房開發(fā)項目規(guī)劃方案時，應當根據(jù)物業(yè)管理的需要，在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，由市房產主管部門依法辦理房屋產權登記手續(xù)。

　　第二十條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第四章　物業(yè)管理服務

　　第二十二條　從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應資質。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第二十三條　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第二十四條　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第二十六條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本細則第二十一條第一款規(guī)定的資料。

　　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本細則第二十一條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第二十七條　物業(yè)管理服務價格應當遵循合理、公開與物業(yè)管理服務內容和質量相適應的原則。經濟適用房和普通住房的物業(yè)服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業(yè)服務收費標準簽訂協(xié)議，并向全體業(yè)主公示。其他住宅和非住宅的物業(yè)收費實行市場調節(jié)價，具體價格由雙方協(xié)商約定。

　　物業(yè)管理服務價格一經約定后實行明碼標價制度。物業(yè)管理企業(yè)對其企業(yè)名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話等內容應在小區(qū)的顯著位置進行公示。

　　物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

　　第二十八條　物業(yè)管理區(qū)域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。出售后已移交給物業(yè)買受人的房屋，空置半年以內的，由物業(yè)買受人減半交納物業(yè)服務費;超過半年的，全額交納物業(yè)服務費。

　　第二十九條　對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當進行勸阻和制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第五章物業(yè)配套設施建設

　　第三十一條　按照“新區(qū)新辦法，老區(qū)老辦法”的原則，由相關部門建立物業(yè)管理強制性規(guī)范。強制性規(guī)范建立后，凡新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設計階段即按規(guī)范要求，充分考慮后期物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設計好物業(yè)管理用房、水電直供管網、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文體娛樂、教育等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監(jiān)督，確保配套建設到位。

　　第三十二條　舊住宅小區(qū)應按照規(guī)范要求，在五年內逐步調整到位。舊住宅區(qū)仍由原開發(fā)建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發(fā)建設單位按規(guī)范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發(fā)主體已消亡的，各相關公用企事業(yè)單位按各自行業(yè)分工補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業(yè)的物業(yè)公司進行物業(yè)管理。

　　第三十三條　在物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養(yǎng)護并直供到戶。自本細則實施之日起，凡新建住宅均按規(guī)定實施水、電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅，應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。

　　第三十四條　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位直接向每一位業(yè)主收取有關費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第六章物業(yè)的使用與維護

　　第三十五條　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

　　第三十六條　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第三十七條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第三十八條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第三十九條　住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照規(guī)定交納專項維修資金。